（2017）粤0604民初4608号
裁判日期: 2017-06-22
公开日期: 2017-11-28
案件名称
广东省佛山市禅城区石湾镇街道湾华股份合作经济联合社与廖志锋房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市禅城区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广东省佛山市禅城区石湾镇街道湾华股份合作经济联合社,廖志锋
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第五条第一款
全文
广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0604民初4608号原告：广东省佛山市禅城区石湾镇街道湾华股份合作经济联合社，住所地广东省佛山市禅城区石湾镇街道湾华村，组织机构代码61763054-7。负责人：何茂伟。委托诉讼代理人：肖禹，广东禅信律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢珏，广东禅信律师事务所律师。被告：廖志锋，男，汉族，1982年8月11日出生，住广东省广宁县，委托诉讼代理人：姜勇，广东开耀律师事务所律师。原告广东省佛山市禅城区石湾镇街道湾华股份合作经济联合社诉被告廖志锋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月29日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告的诉讼代理人、被告廖志锋及其诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告立即支付所拖欠的租金105470元、垃圾费等费用1971元，水费361.20元、电费9623.8元、管理费640元及其从拖欠之日起至清付之日止的违约金（暂计算至2017年3月1日的违约金约10000元）；2、被告承担本案全部的诉讼费用。事实和理由：2015年8月，原告与被告签定了一份《租赁合同书》；合同规定：被告租赁原告位于佛山市禅城区石湾镇街道湾梁工业区二排1号厂房，租金每月14094元、垃圾费每月219元、管理费每月80元，合计14393元，上述费用每月缴纳一次，每月10号前支付，逾期支付，按照实欠款每日千分之四支付滞纳金。双方约定了租金的计算方式、交纳期限、违约责任及合同解除等条款。原告依约将厂房、宿舍等交付被告使用。但被告从2016年5月起至12月累计拖欠租金、垃圾费等费用358551.2元，拖欠2016年6月至10月水费361.2元、拖欠2016年6月至9月电费9623.8元、拖欠2016年6月至12月管理费640元未予支付。原告经与被告交涉无结果后，特向法院起诉，请求法院依法判如所请。在庭审过程中，原告表示，垃圾费和水费不再主张，原告并明确其诉讼请求1主张的租金起止日期为自2016年5月1日起至2016年12月31日。被告辩称：1、我方与原告签署的租赁合同约定的租赁期限自2015年6月1日至2015年12月31日，到期之后，双方也没有续签合同，双方存在的是无固定期限的租赁合同，我方可以随时的解除合同，所以我方搬离厂房并不构成违约，并且我方在搬离厂房后，原告立即就取得了厂房的使用，原告不应当计算已取得厂房之后的租金。2、关于租金，双方对2016年6月之前的租金（已经交纳）无异议，而我方是在2016年10月份就撤离了厂房，原告然后在其后几日之内取得了厂房并使用，所以租金计算应是2016年6月至10月的租金，而该段时间我方一共支付了39094元租金（分别在2016年6月21日刷卡支付14094元、在2016年7月20日刷卡支付20000元、在2016年8月16日刷卡支付5000元）。扣除我方已支付的以上39094元以及我方已向原告缴纳的保证金43000元，我方已无拖欠原告任何款项，更没有违约行为，不应当承担违约金，请法院驳回原告全部诉讼请求。原告在诉讼中提供了以下证据：1、原告组织机构代码证、法定代表人身份证明书，证明原告诉讼主体资格；2、被告身份证复印件，证明被告的诉讼主体资格；3、2015年8月13日签订的租赁合同，证明双方的租赁关系；4、2016年1月17日签订的租赁合同，证明双方之间继续存在的租赁关系；5、2016年3月30日POS机刷卡单、2016年6月21日pos机刷卡单、2016年9月12日POS机刷卡单，刷卡金额分别是14094元、14094元和10000元，证明合同到期后被告仍然继续在履行合同义务，合同继续有效；6、欠缴电费清单4张（计费时段2016年6月2日至9月29日），证明被告自2016年6月开始拖欠租金、电费，已经构成违约；7、被告2015年、2016年交租凭证及对应的收据、被告2015年、2016年交租电子收据财务系统数据截图，证明：1、被告在2015年并未按照合同约定先交租后使用，交租不定时；2、证明被告在2016年同样交租不定时以及被告拖欠租金的情况；8、租赁合同，证明被告没有将厂房交还原告，后来原告于2017年才收回场地，在2017年4月1日才有新的承租人承租。被告在诉讼中提供了以下证据：1、广发银行对账单邮件及附件，证明被告缴纳7月份至10月份的租金共49094元；2、微信聊天记录截图，证明被告于2016年9月25日联系搬运公司出车搬离厂房，并于当天全部搬离；3、通话记录截图，证明被告本人在2016年10月份多次与原告进行了电话沟通，拨打或者接听经济联合社的座机0757-8393****，仅2016年10月份期间，有效通话沟通次数就有5次，足以证明原告已于2016年10月份明确知晓厂房搬离的事实。经庭审质证，本院认证如下：原告提供的证据1-5，双方对真实性均无异议，本院确认真实性；证据6属于电费的数据，被告虽然提出异议但并无相反证据予以推翻，本院予以确认；证据7中2015年、2016年交租凭证、收据有原件核对，与交租电子收据财务系统数据截图可以进行印证，本院予以确认；证据8因没有原件核对，本院仅作参考。对于被告提供的证据1，因双方对真实性无异议，本院予以确认；证据2、3因被告提供了原件核对，本院确认真实性，至于是否可以证实被告于2016年10月向原告交付了厂房，属于本案的争议焦点，本院在下文阐述。综合本院采信的证据，结合双方当事人的陈述，本院确认以下事实：2015年8月13日，原告作为甲方与被告作为乙方签订一份《租赁合同》，主要内容为：1、甲方将位于佛山市禅城区石湾镇街道湾梁工业区二排1号建筑面积为783平方米的厂房租给乙方使用，租赁期间自2015年6月1日起至2015年12月31日止；2、租金每月14094元、垃圾费每月219元、管理费每月80元，合计14393元，上述费用每月缴纳一次，每月10号前支付，逾期支付，按照实欠款每日千分之四支付滞纳金；3、乙方向甲方支付保证金43000元。2016年1月17日，原告作为甲方与被告作为乙方再次签订一份《租赁合同》，约定租赁期限为从2016年1月1日起至2016年7月20日止，其余内容同上。在诉讼过程中，原告陈述被告2016年缴纳租金情况如下：1、2016年3月30日缴纳租金14094元；2、2016年6月21日缴纳租金14094元；3、2016年7月20日缴纳租金20000元；4、2016年8月16日缴纳租金5000元；5、2016年9月12日缴纳租金10000元。以上合计63188元。原告认为，被告并未按月缴纳租金，存在拖欠情况，因此其所缴纳的租金应先冲抵之前拖欠的租金。被告则认为，2016年6月份之前的租金已经缴清。在庭审过程中，原告确认收取了被告43000元保证金。关于租赁物交还的问题，双方存在争议。被告陈述称在2016年9月25日已经联系了搬运公司出车搬离厂房，并于当日搬离完毕。而原告陈述称由于被告一直没有交还厂房钥匙，直至2017年4月份原告才打开厂房重新出租。另查明，根据原告提供的4张欠缴电费清单显示，2016年6月2日至9月29日期间，被告应缴纳电费金额为：6月2702.4元、7月3588.9元、8月2769.9元、9月1658元，以上合计10719.2元。本院认为：本案为租赁合同纠纷。因原告未能提供涉案租赁物取得了建设工程规划许可证的相关证据，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，原告与被告之间的租赁合同无效。同时，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，被告仍应参照原租金标准向原告支付房屋占用费。本案中，双方对被告何时将租赁物交还原告以及被告是否存在拖欠2016年6月份之前的租金（房屋占用费）还有电费、管理费是否给付均存在争议，本院分别阐述如下：1、关于租赁物的交还。被告主张在2016年9月25日已经搬离厂房，并提供了租车的微信聊天记录截图以及电话记录截图拟证实其交还了租赁物。经审查，即使被告在2016年9月25日聘请搬运公司进行搬迁属实，被告仍然有向原告交还厂房钥匙并与原告进行厂房交接的义务，被告没有交还钥匙，厂房仍处于被告的控制范围，且被告也未能提供证据证实其向原告发出了解除或者放弃对厂房控制的意愿。在此情况下，本院确认在2016年9月25日之后至2016年12月31日期间，涉讼厂房仍属于被告占用的状态，被告应向原告支付2016年12月31日之前的房屋占用费。2、关于房屋占用费。原告提供了涉讼厂房完整的2015年交租凭证和收据以及2016年交租凭证和收据，以上证据可以证实被告在2016年合计缴纳63188元租金（房屋占用费），而被告认为其已经将2016年6月份之前的租金（房屋占用费）缴清，其应当提供相应的收据、发票或者支付凭证等予以证实，被告并未提供相关证据，应当承担举证不能的法律后果。参照双方合同约定的每月14094元租金，被告2016年全年应支付的房屋占用费为169128元（14094元/每月×12个月），扣除已经支付的63188元，被告尚应支付105940元，原告仅主张105470元，本院不作主动干涉，可予支持。同理，被告对电费、管理费的给付有举证的义务，被告未能提供相应证据，本院对原告主张的2016年6月2日至9月29日期间电费9623.8元以及2016年5月至12月的管理费640元予以支持。关于违约金。双方之间的租赁合同无效，原告主张违约金缺乏依据，本院不予支持。关于保证金。被告提出保证金应抵扣相应的租金等费用，由于在诉讼过程中原告明确表示不同意抵扣，本院对保证金43000元不作处理，被告可另行主张。据此，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告廖志锋于本判决生效之日起十日内向原告广东省佛山市禅城区石湾镇街道湾华股份合作经济联合社支付自2016年5月1日起至2016年12月31日止的房屋占用费105470元；二、被告廖志锋于本判决生效之日起十日内向原告广东省佛山市禅城区石湾镇街道湾华股份合作经济联合社支付自2016年5月1日起至2016年12月31日的管理费640元；三、被告廖志锋于本判决生效之日起十日内向原告广东省佛山市禅城区石湾镇街道湾华股份合作经济联合社支付自2016年6月2日起至2016年9月29日期间电费9623.8元；四、驳回原告的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1431元，财产保全费1070元，合计2501元，由原告负担50元，由被告负担2451元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 邬青山二〇一七年六月二十二日书记员 潘有鹏 百度搜索“”