（2017）苏1002民初1467号
裁判日期: 2017-06-22
公开日期: 2017-07-12
案件名称
扬州市珠港物业服务有限公司与吴正权物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
扬州市广陵区人民法院
所属地区
扬州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
扬州市珠港物业服务有限公司,吴正权
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第八十四条第一款，第一百零八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百五十七条，第一百六十二条
全文
江苏省扬州市广陵区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏1002民初1467号原告：扬州市珠港物业服务有限公司，住所地在扬州市观潮路399号江南会所二楼。法定代表人：唐耀华，总经理。委托诉讼代理人：徐伟民，该公司众恒紫园项目处负责人。被告：吴正权，男，1975年8月30日出生，汉族，住扬州市广陵区。原告扬州市珠港物业服务有限公司（以下简称珠港物业）与被告吴正权物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序并启用小额诉讼程序，实行独任审判，于2017年5月16日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人徐伟民、被告吴正权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告珠港物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的物业费3117元（截止于2015年12月31日），并按照每日万分之五的标准承担逾期付款的违约金至实际付款之日止；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告为扬州众恒紫园小区18幢206室的业主，原告系为该小区提供物业服务的公司，该小区住宅物业服务费标准在2013年4月前为每月每平方米0.45元，在2013年4月后为每月每平方米0.60元。现原告履行了物业管理服务义务，被告却从2011年5月9日起欠缴物业费至今。被告吴正权辩称：之所以从2011年开始未交物业费，是因为楼下超市装修造成我家墙体脱落、外墙面渗水，物业公司未维修；本楼梯单元内有人擅自开窗；楼下的业主加接的煤气管道靠着我家厨房墙面，使用冲击钻打膨胀螺丝时造成我家墙体有些开裂；楼梯道杂物有乱堆乱放现象，无人清理；楼梯间的灯经常坏；单元门门禁坏了没人修；我家厨房下水道被堵的问题，是靠自己重新改装下水道才解决的。本院经审理查明：原告系为扬州众恒紫园小区提供物业服务的公司，被告吴正权系扬州众恒紫园小区18幢206室的业主，该室建筑面积为105.48平方米。2006年5月9日原、被告签订一份《众恒紫园前期物业管理服务协议》，约定了住宅的物业管理服务费按建筑面积每月每平方米0.45元计，业主首次交纳物业管理费从收楼日期起计算并预交一年，后期按每季度交纳，交费时间限每季的第一个月，逾期不交则按应付金额的每日千分之三收取滞纳金等内容。2013年4月1日扬州众恒紫园小区业主委员会与原告签订《众恒紫园小区物业管理服务合同》，约定了多层住宅与小高层的物业管理服务费为每月每平方米0.6元，交费方式为按年度交纳，应在每服务年度首月的15日前交纳，逾期不交每日按万分之五加收滞纳金等内容。因被告欠缴物业服务费，经原告催缴亦无果，原告遂起诉到法院，要求判令被告支付2011年5月9日至2015年12月31日期间的物业费3117元，并按照每日万分之五的标准承担逾期付款的违约金至实际付款之日止。上述事实，有原告提交的房屋交接书、《众恒紫园前期物业管理服务协议》、《众恒紫园小区物业管理服务合同》、催缴物业费的律师函等证据证实。本院认为：2006年5月9日原、被告签订的《众恒紫园前期物业管理服务协议》合法有效，应受法律保护。2013年4月1日扬州众恒紫园小区业主委员会与原告签订的《众恒紫园小区物业管理服务合同》亦合法有效，应受法律保护，且依照法律规定业主委员会代表全体业主签订的合同对小区内的全体业主具有约束力。被告作为该小区的业主，应当按照合同约定履行自己的交费义务。被告于本案中所提的抗辩意见，即使有证据证明是事实，也不能成为拒交物业费的正当理由，因为这其中有的是由相邻住户的行为造成，有的只是物业管理服务中的一般性瑕疵（当然原告应对瑕疵问题注意改进并做好与业主的沟通工作）。原告主张被告未缴2011年5月9日至2015年12月31日期间的费用，被告对此点在本案中不持异议，故经本院对照合同所约定的交费标准计算，被告所欠缴的物业服务费金额应为：第一阶段（每月每平方米0.45元）从2011年5月9日计算至2013年4月1日共计22个月，欠缴105.48×0.45×22=1044元，第二阶段（每月每平方米0.6元）从2013年4月1日计算至2015年12月31日共计33个月，欠缴105.48×0.6×33=2088元，两个阶段合计欠缴物业费3132元。因此，对原告在本案中主张由被告支付拖欠的物业费3117元的诉讼请求，本院予以支持。关于合同中约定的逾期交款的滞纳金（法律属性为违约金），亦应按照合同的约定，分阶段计算。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，国务院《物业管理条列》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条、第一百六十二条之规定，判决如下：被告吴正权于本判决生效后三日内向原告扬州市珠港物业服务有限公司支付所拖欠的物业服务费3117元（截止于2015年12月31日），同时支付逾期付费的违约金（2011年6月、7月、8月未交物业费的违约金以142元为基数，按每日万分之五的标准从2011年7月1日计算至实际付款之日；2011年9月、10月、11月未交物业费的违约金以142元为基数，按每日万分之五的标准从2011年10月1日计算至实际付款之日；2011年12月、2012年1月、2月未交物业费的违约金以142元为基数，按每日万分之五的标准从2012年1月1日计算至实际付款之日；2012年3月、4月、5月未交物业费的违约金以142元为基数，按每日万分之五的标准从2012年4月1日计算至实际付款之日；2012年6月、7月、8月未交物业费的违约金以142元为基数，按每日万分之五的标准从2012年7月1日计算至实际付款之日；2012年9月、10月、11月未交物业费的违约金以142元为基数，按每日万分之五的标准从2012年10月1日计算至实际付款之日；2012年12月、2013年1月、2月未交物业费的违约金以142元为基数，按每日万分之五的标准从2013年1月1日计算至实际付款之日；2013年3月未交物业费的违约金以47元为基数，按每日万分之五的标准从2013年4月1日计算至实际付款之日；2013年4月1日至2014年3月31日未交物业费的违约金以759元为基数，按每日万分之五的标准从2013年4月16日计算至实际付款之日；2014年4月1日至2015年3月31日未交物业费的违约金以759元为基数，按每日万分之五的标准从2014年4月16日计算至实际付款之日；2015年4月1日至2016年3月31日未交物业费的违约金以759元为基数，按每日万分之五的标准从2015年4月16日计算至实际付款之日）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，依法减半后为25元，由被告吴正权负担（因该费用已由原告向本院预交，故被告应在本判决生效后三日内将该款直接给付原告）。本判决为终审判决。审判员 顾 斌二〇一七年六月二十二日书记员 马倩怡 微信公众号“”