（2017）渝0240民初1120号
裁判日期: 2017-06-21
公开日期: 2017-09-08
案件名称
李伟与石柱土家族自治县新视野房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
石柱土家族自治县人民法院
所属地区
石柱土家族自治县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李伟,石柱土家族自治县新视野房地产开发公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
重庆市石柱土家族自治县人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0240民初1120号原告：李伟，男，生于1964年6月1日，汉族，住重庆市石柱土家族自治县。委托诉讼代理人：魏小华（系原告李伟之妻），女，生于1963年5月16日，土家族，住重庆市石柱土家族自治县。被告：石柱土家族自治县新视野房地产开发公司,住所地重庆市石柱土家族自治县城南路。组织机构代码：58147959-X。法定代表人：聂新联，该公司董事。委托诉讼代理人：宋中良，重庆柯大律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡馨月，重庆柯大律师事务所律师。原告李伟诉被告石柱土家族自治县新视野房地产开发有限公司（以下简称新视野公司）商品房销售合同纠纷一案，本院2017年3月14日立案受理后，由审判员王新贵独任审判，适用简易程序于2017年4月10日公开开庭进行了审理。原告李伟及委托诉讼代理人魏小华，被告新视野公司的委托诉讼代理人宋中良、胡馨月均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李伟向本院提出诉讼请求：1.新视野公司向李伟承担违约责任即向李伟支付逾期办理合同备案登记、房屋产权登记违约金共计82336.80元[其中逾期办理合同备案登记违约金36296.40元(406000.00元×447天×0.02%，自2014年8月28日计算至2015年10月19日，)，逾期办理房屋产权登记违约金46040.40元(406000.00元×567天×0.02%，自2015年10月30日计算至2017年3月20日)]；2.新视野公司支付李伟赔偿金406000.00元；3.新视野公司为李伟办理不动产权证并交付。事实和理由：2014年8月18日，新视野公司（甲方）与李伟（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定甲方将其位于石柱土家族自治县X号房以406000.00元的价款出售给乙方。该合同第十二条约定：预售商品房的，自本合同签订之日起10日内，甲方要向房屋所在地房屋登记机构办理本商品房《预售商品房合同登记备案证明》，并提交规定的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，并约定因甲方的责任逾期超过30日内，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，至实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之二的违约金。根据合同约定，甲方应在2014年8月28日前把商品房买卖合同登记备案证明（证号：302字第201510150390367号），甲方已逾期超过一年之久才办下来（该证明原件至今仍未交给乙方），甲方不按时履行合同义务，其行为构成违约，应当承担违约责任并支付违约金。该合同第十三条约定：预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，甲方要向土地房屋登记机构提出办理本商品房房地产权证的申请，提交规定办理产权登记的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，如因甲方原因，逾期超过90日后，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，至实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付购房款万分之二的违约金。李伟在2015年8月30日办理接房手续，根据合同约定，新视野公司应在2015年10月30日前取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，办理房屋产权证，但截至起诉之日，李伟仍未取得办理房屋产权证的登记受理单，新视野公司已逾期长达一年之久，应承担违约责任并支付违约金。李伟在签订合同时已书面委托新视野公司办理商品房买卖合同备案登记和产权登记，并将身份证复印件、委托书、承诺书等资料交给新视野公司。2014年8月18日，李伟向新视野公司支付代收费及契税12660.00元、大修基金6976.00元。截至2014年10月28日，李伟已向新视野公司付清购房款406000.00元。2015年8月14日，新视野公司向李伟出具了销售不动产统一发票。李伟接房后大约半年后，曾多次电话催促新视野公司的万经理及时将房地产权证交付给李伟用于向银行申请抵押贷款或出售房屋而获取资金，因无房地产权证，李伟无法申请贷款，购房人也不愿意购买，致使李伟家人做事资金困难，影响合法收入。因新视野公司不履行合同约定，未按时办理预购房合同登记备案，至起诉之日还未申请办理不动产权证，也未按时取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，致使李伟所购房屋无法取得不动产权证，不动产物权不能得到法律保障，其行为符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，应承担不超过已付购房款一倍的赔偿金406000.00元。新视野公司辩称，新视野公司对合同未按时办理登记备案不存在过错，不应承担违约责任。《商品房买卖合同》第十二条第一款约定“预售商品房的，自合同签订之日起十日内，由甲、乙双方向房屋所在地登记机构申请办理本商品房预购合同登记备案，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单”，依据该约定，申请办理合同登记备案是双方的共同义务，而非新视野公司的单方义务，李伟诉称新视野公司未按约定办理合同登记备案，应先证明李伟曾要求和新视野公司一起申请办理合同登记备案，或李伟授权新视野公司办理合同登记备案，李伟并未提供证据证明，故未按期办理合同登记备案是李伟自身过错造成，与新视野公司无关。2015年10月初，考虑到马上要向李伟交房，若不对合同进行登记备案，将无法为李伟办理房屋产权登记手续，李伟将面临逾期办证的风险，基于此，新视野公司才让工作人员代李伟签署授权委托书，并取得合同登记备案证明，该行为进一步证明李伟未与新视野公司共同申请办理合同登记备案，也未授权新视野公司代为申请的事实，新视野公司在该过程中不存在过错，也未给李伟造成任何损失，因李伟自身原因导致合同不能按期登记备案，不可归责于新视野公司，新视野公司不应承担违约责任。即便李伟主张新视野公司违约的理由成立，则合同约定违约金标准过高应当予以调整。新视野公司未按期办理不动产权证，确有违约，但违约金以赔偿损失为原则，李伟在举证阶段没有举证证明因延期办理不动产权证所造成的损失，加之房地产行业形势普遍不好，新视野公司也深陷其中，如依合同约定支付违约金，新视野公司将无力支付，请求予以减少。李伟要求新视野公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿金并无法律依据，不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条规定的情形。关于不动产权证，新视野公司尽快办理。综上所述，请求人民法院在查清事实的基础上依法判决。本院经审理认定事实如下：2014年8月18日，新视野公司（甲方）与李伟（乙方）签订《商品房买卖合同》，约定甲方将其位于石柱土家族自治县X处房屋（系预售商品房，建筑面积87.2平方米）以总价406000.00元出售给乙方，乙方签订合同时一次性付清406000.00元。第十二条约定：1.预售商品房的，自本合同签订之日起10日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案，提交土地房屋登记机构规定的相关材料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。2.甲、乙双方应当互相配合办理本商品房合同登记备案。由乙方委托甲方办理的，乙方需于签订合同10日内，将办理本商品房登记备案需由乙方提供的资料提供给甲方。如因乙方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房合同登记备案，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，逾期超过30日后，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自双方约定向土地房屋登记机构提交资料并取得受理单之日起至实际提交资料并取得登记受理单之日止，按日向乙方支付已付购房款万分之二的违约金，并于甲方实际取得登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金；第十三条约定：关于办理产权登记的约定……2.预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关材料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。3.甲、乙双方就相互配合办理本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同10日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。4.如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，逾期在90日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得土地登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之二的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。双方于同日签订《合同补充协议》，第9条约定：甲乙双方同意，属预售商品房的，双方在签订本合同之日起30日内共同申请办理合同登记备案，自商品房交付使用之日起60日内共同申请办理房地产权登记手续。李伟签订合同当日向新视野公司支付购房款100000.00元、代收费及契税12660.00元、大修基金6976.00元。截至2014年10月28日，李伟向新视野公司付清余下的购房款306000.00元。2015年8月14日，新视野公司给李伟开具销售不动产统一发票。2015年10月15日，新视野公司的工作人员伪造李伟的签名出具委托书，委托新视野公司的工作人员办理合同备案登记。2015年10月19日，《商品房买卖合同》办理备案登记。2015年3月25日，被告的工作人员伪造二原告的签名出具委托书，委托被告的工作人员办理权属登记。2015年8月30日，李伟办理接房手续。石柱土家族自治县不动产登记中心出具证明商品房合同备案登记所需资料为：网签合同、客户身份证复印件、销售不动产统一发票、大修基金发票、户型图、监管资金证明。截至2017年4月10日，新视野公司尚未向土地房屋登记机构提交办理《房地产权证》的申请和土地房屋登记机构规定的相关材料，也未取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。本院认为，新视野公司与李伟签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”国务院《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条规定：“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起三十日内，到商品房的所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。”由此可知，一是国家法律明确要求商品房预售合同进行登记备案，并且明文规定了登记备案的时间及受理登记备案的相关部门；二是商品房预售合同登记备案制度是商品房预售人所负担的一项法定义务，而且是公法性义务；三是登记备案是国家对商品房预售交易的一种管理方式。商品房预售是指房地产开发企业将尚未竣工的、将来才能交付的、具备法定销售条件的房屋售与买受人，由买受人支付房屋价款。因预售时买卖合同的标的物即所购买的商品房尚不存在，而且根据合同买受人取得的仅仅是一种债权，不可能通过传统的物权登记制度获得利益保护，所以买受人在支付购房款后承担较大风险，故法律对商品房预售行为有必要进行特别规制，这是我国法律除了规定强制性的商品房预售许可制度外，还规定了商品房预售合同登记备案制度的立法旨意。商品房预售合同登记备案属于一种特殊的不动产登记（又称为预告登记），是以将来发生不动产物权变动为目的的请求权而为的登记。由于预告登记发生时物权尚不存在，物权变动是将来发生的行为，故登记的权利是一种请求权（债权），登记的内容是将来请求发生物权变动。商品房预售合同登记备案的功能和作用在于：使买受人取得优先购买权和期待权，使买受人的请求权具有对抗第三人的效力。综上，商品房预售合同登记备案是商品房预售人的法定义务，目的是为了保障商品房买受人合法权益。《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，依法成立的合同，自成立时生效；当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担违约责任。该法第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”第三款规定：“当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”由此可见，前述法条第二款规定的违约金属于赔偿性违约金，第三款属于惩罚性违约金。赔偿性违约金的功能在于填补守约方的损失，惩罚性违约金的功能在于通过惩罚违约一方来保证合同的履行，惩罚性违约金由当事人之间约定，违约方除支付违约金外，还应承担其他履行债务的责任。虽然《中华人民共和国合同法》对违约金采取填补损失为主、惩罚性为辅的处理原则，但不能以没有给守约方造成损失为由，就免除或减轻违约方的违约责任，只要约定的惩罚性违约金不算过高，合同应全面、正确履行，这不仅是对违约方的惩罚，更是鼓励更多的合同主体诚信、守约，这是文明和法治社会的基本要求，更是社会进步的必然。否则，将不利于诚信、和谐社会的构建。结合本案实际，根据新视野公司与李伟签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》约定，双方应当在合同签订之日起（2014年8月18日）30日内即2014年9月16日前共同向土地房屋管理部门提交办理合同登记备案的申请，而新视野公司于2015年8月14日才向李伟出具办理登记备案必须的销售不动产统一发票、大修基金发票，导致双方无法按合同约定提交申请。根据约定，新视野公司应当在房屋实际交付之日（2015年8月30日）起60日内即2015年10月28日前共同申请办理房地产权登记手续，但新视野公司仍负有通知协助义务，而新视野公司至2017年4月10日尚未提交办理房地产权证的申请，其行为也构成违约。因新视野公司的行为，致使违约时间过长，产生的违约金就越多，其过错完全在于新视野公司，且双方约定的违约金按已付购房款的万分之二计算，并不存在过高的情形，故新视野公司应当承担违约责任，其主张自己不承担违约责任及违约过高应予调整的理由不成立，本院不予支持。至办理登记备案的2015年10月19日，逾期办理登记备案的违约天数共计399天，违约金为：32398.80元（406000.00元×0.02%×399）；因李伟主张从2015年10月30日起计算至2017年3月20日，符合法律规定，本院予以确认，故逾期办理房屋产权登记的违约天数共计508天，违约金为：41249.60元（406000.00元×0.02%×508），上述两项违约金共计73648.40元。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实，由此可见只有符合上述五项法定情形，且在合同无效或者被撤销、解除时，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，本案中，李伟要求继续履行合同，且涉案合同有效，故其请求支付不超过已付购房款一倍的赔偿金于法无据，本院对此不予支持。因新视野公司至今未协助李伟办理不动产权证（房地产权证）违反合同约定，对李伟请求其协助办理不动产权证的请求予以支持，考虑到办理不动产权证所需时间较长，本院酌定新视野公司自具备办理不动产权证条件之日起六十日内协助李伟办理不动产权证。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告石柱土家族自治县新视野房地产开发有限公司自本判决生效之日起十五日内支付原告李伟逾期办理合同登记备案、逾期办理房屋产权登记违约金73648.40元；二、被告石柱土家族自治县新视野房地产开发有限公司自具备办理不动产权证条件之日起六十日内协助原告李伟办理石柱土家族自治县X处房屋的不动产权证（协助内容按相关规定和登记机关的要求为准）；三、驳回原告李伟的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3903.00元（已减半收取），由原告李伟负担2261.81元，由被告石柱土家族自治县新视野房地产开发有限公司负担1641.19元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。审判员 王新贵二〇一七年六月二十一日书记员 陈丽华 微信公众号“”