（2017）湘0802民初1180号
裁判日期: 2017-06-21
公开日期: 2017-09-07
案件名称
肖利松与李伊高房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
张家界市永定区人民法院
所属地区
张家界市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
肖利松,李伊高
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第五条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十八条
全文
湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0802民初1180号原告：肖利松，女，汉族，籍贯张家界市武陵源区，现住张家界市永定区。委托诉讼代理人：吴若彬，湖南金旅律师事务所律师，系原告肖利松的特别授权代理人。被告：李伊高，男，土家族，居民，籍贯张家界市武陵源区。委托诉讼代理人：符启平，张家界市永定区法律援助中心志愿者，系被告李伊高的特别授权代理人。原告肖利松与被告李伊高房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月9日立案后，依法适用简易程序，于2017年5月31日公开开庭进行了审理。原告肖利松的委托诉讼代理人吴若彬、被告李伊高及其委托诉讼代理人符启平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肖利松向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告门面转让费23万元，并自2016年11月27日起按银行同期贷款利率支付利息至款还清之日止（暂估5000元）；2、本案案件受理费、保全费、保全保险费由被告承担。事实与理由：2016年11月24日，被告许诺将其位于张家界市永定区茂隆商场里的一间空门面以235000元的价格转让给原告经营，并要求原告先给其交付押金30000元至其妻子卢晶手中。2016年11月27日，原告在被告书面承诺其于2017年11月30日将门面交付给原告使用，并承诺如该门面在2017年8月20日前被拆迁，则退回原告转让费并赔偿全部损失的情况下，原告即将剩余转让费20万元全额交付给了被告，被告给原告出具了23万元的收据。原告接管受让门面后的第二天即2016年12月2日，永定区人民政府即贴出《关于开展茂隆商场市场综合整治的通告》。2016年12月8日，张家界市永定区城市管理行政执法局工作人员即到原告所受让的门面，称原告所受让的门面系张德文非法搭建而来，依法应当撤除，并向原告出示了张定城责字[2016]第16-180号《责令改正通知书》。为此，原告不得不撤出所受让的门面，停止经营。综上所述，原告认为被告将违法搭建的商棚转让给原告的行为无效，无论是依据法律规定，还是依据被告的承诺，其均应当将所收原告的转让费全额退还给原告，并应当自2016年11月27日起按银行同期贷款利率支付利息至款还清之日止。为此原告为维护自己的合法权益，特诉至法院。庭审过程中，原告肖利松增加诉讼请求，将第一项诉讼请求中的门面转让费23万元增加至门面转让费23.5万元。被告李伊高辩称：1、本案诉争的门面系被告李伊高从张德文手上租赁而来，李伊高经营多年，转让给本案的原告，系原被告之间真实的意思表示，不存在转让无效；2、被告李伊高虽然向原告作出一定的承诺，但是基于政府拆迁，依法可取得一定的经营补偿，与政府整改没有关联；3、本案的原告在接收门面之后的第二天人民政府张贴出通告并且2016年12月8日（原告接手门面后一星期）城管局的工作人员就给本案的原告的门面进行明确告知，而原告无视政府的通告和工作人员的通知，一直经营门面至2017年4月12日，政府拆除门面为止，应当由原告自行承担整体拆除的后果；4.本案是转让合同纠纷并非原告主张的租赁合同纠纷，李伊高不是实际出租人也不是门面的实际所有人和建设人，本案定性为租赁合同关系甚至适用房屋租赁方面的法律规定，与事实不相符；5.原告肖利松对诉争门面的真实情况有所认知，对其是合法建筑还是非法建筑是知情的，根据相关法律规定，原告肖利松应当自行承担转让后的一切后果。综合以上三点，被告认为原告的诉讼没有事实依据，请法庭驳回原告的诉讼。原告肖利松为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据材料：1.《转让协议》复印件1份（当庭与原件核对无误），拟证明被告李伊高将茂隆商城门面转让给原告，并承诺如该门面在2016年至2017年8月20日前被拆迁，损失由李伊高负责，并退回转让费的事实；2．《收条》复印件2份、《中国农业银行股份有限公司张家界回龙路支行转让回单》复印件1份（当庭与原件核对无误），共拟证明2016年11月24日，原告根据与被告李伊高的口头约定给李伊高的妻子支付门面转让押金3万元；2016年11月27日，原告又通过农业银行张家界回龙路支行给被告李伊高转让支付门面转让费20万元；最后，被告李伊高连同妻子卢晶2016年11月24日所收原告门面转让押金3万元共计给原告出具23万元收据的事实；3.《王某的证明》复印件1份（当庭与原件核对无误），拟证明被告李伊高转让给原告的门面实际上是由摊位整改而来，该摊位原来属于张德文，是被告从张德文手中转来的。4.《张定政通[2016]11号YDDR-2016-00014通知》原件1份、《张家界市永定区城市管理行政执法局责令改正通知书（张定城责字[2016]第16-180号）》复印件1份（当庭与原件核对无误），拟证明2016年12月2日，永定区政府通告决定对茂隆商城违章搭建等行为进行综合整治；2016年12月8日，永定区城管执法局给张德文发出《责令改正通知书》，令其对擅自搭建的两处棚点（包括本案涉案门面）进行改正，为此，原告被迫停止经营的事实。5.《物资总公司回龙商城的证明》复印件一份（当庭与原件核对无误），拟证明李伊高转租给原告肖利松的门面于2017年4月11日被发出拆除通知，4月14日被正式拆除的事实；6.《照片》打印件4份，拟证明本案所诉争的门面前后被拆的现状的事实。被告李伊高进行质证并发表质证意见为：对证据1，是真的，但不能达到证明目的，李伊高清楚证明，在合同期间，如拆迁才能退还转让费的事实，拆迁与政府的整改是两码事。对证据2，无异议，23万元的转让费用包括：（1）接手时进行装修费用，（2）李伊高代肖利松交纳2016年11月27日到2017年8月20日期间的租金约44000元；（3）李伊高为给肖利松空置门面，将货物分五大车拖至家中，造成一定的货物损失；（4）李伊高的经营损失。对证据3，真实性无异议，从张德文转租是事实，证明的内容不是事实，李伊高接手时就是门面。对证据4，三性无异议，对原告的证明目的有异议，两份证据证实本案的原告在接手空门面的同时对政府整改的事情完全知情，认可政府整改的事实，应当自行承担整改拆除的法律后果。对证据5，合法性、关联性无异议，真实性有异议，时间上对不上，门面应该是2017年4月13日拆除的。对证据6，三性均无异议，被告李伊高认为四份照片清楚的表明本案的原告在门面经营的事实。被告李伊高为证实其辩称主张，向本院提交了以下证据材料：1.《照片》打印件66份（来源于本案被告妻子2015年度10、11、12月份关于门面的做生意当时的微信截图），拟证明摊位在每年的年底是生意旺季的事实；2.《照片》打印件1张，拟证明原告自行放弃经营的事实；3.《照片》打印件3份，拟证明其他被整顿、拆除的摊位仍在继续经营，原告放弃经营的事实；4.《证明》复印件1份，拟证明：（1）回龙商城给本案的原告肖利松进行承诺可以继续经营的事实；（2）政府只是将诉争的摊位进行整改，摊位仍然存在，原告仍可以继续经营的事实；5.《回龙商城摊位出租合同》复印件1份，拟证明：（1）摊位出租合同自2008年开始本案被告李伊高接手门面起一直是以这种合同形式出现的合同，本案原告肖利松在转让时与原出租人张德文也签订了同样的出租合同，只是时间不同而已；（2）根据合同约定短期内政策性的变化不算违约的事实；6.《照片》打印件11张，拟证明被告李伊高因转让店铺（摊位）后将店铺内所有货物运至家中，至今仍未处理完毕，有货物损失的事实；7.证人王某、卢某、朱某的证人证言。拟共同证明：（1）原告肖利松租赁李伊高的经营摊位后，一直营业至2017年4月12日（4月13日拆除搭建的棚子）；（2）租赁摊位可以继续经营，并且可以优先续约的事实；（3）证人朱某是实际出租人张德文的妻子，原告、被告转让合同时得到了张德文的同意，且张德文明确告知原告该门面政府可能随时改建、拆除的事实。原告肖利松进行质证并发表质证意见为：对证据1，三性均有异议。（1）照片所示物件并不能证明是本案诉争门面的物件；（2）更不能证明其经营收益的好坏，收益的高低，与本案诉争的转让款返还没有关联性。对证据2，三性无异议，但不能达到原告的证明目的，原告并不是放弃经营而是被迫停止经营，本案所诉争的门面系违法搭建而来，因政府整改而被迫停止经营。对证据3，真实性无异议，关联性、合法性有异议，他人是否继续违规经营与本案不具有关联性，本案所诉争门面以及其他门面被拆除后，其他经营者继续违规经营，并不证明本案原告也应当继续经营。原告是以23万元的价格受让门面，门面拆除后变成空地，原告的合同目的无法施行，合同的标的物灭失，原告有权停止经营。对证据4，三性均有异议。（1）政府对于违法建筑拆除是依照法定权力而行使拆除权，任何单位和个人必须服从，回龙商城所作出的证明因违法而无效；（2）原告所受让的是门面，现被告主张用摊位来代替，与原告受让的门面不符，原告因此抗辩不合法，不合理，回龙商城所作出的证明内容对原告没有约束力。对证据5，真实性、关联性无异议，合法性及被告证明的目的有异议。本案所涉门面已通过原告所举政府通告城管局整改通知，证实为违法建筑，根据法律规定，该份合同应为无效合同，合同无效，自始无效。对证据6，三性有异议，不能达到证明目的。对证据7，无异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告肖利松提交的证据1，被告李伊高对其真实性无异议，原告肖利松当庭提交了原件供核对，本院予以认定；对证据3，被告李伊高对其真实性无异议，结合庭审查明的事实，本院对门面从案外人张德文处转租而来的事实予以认定，其他不予认定；对证据5，被告李伊高对其真实性有异议，但未提供证据证实，且原告当庭提供了证据原件供核对，结合庭审查明的事实，本院对其予以认定；对被告李伊高提供的证据1，本院认为无法证实图片所示物件系被告在所涉门面内卖的物件，且与本案没有关联性，不予认定；对证据3，原告对其真实性没有异议，本院对其真实性予以认定；对证据4，结合庭审查明的事实，本院对其真实性予以认定；对证据5,原告对其真实性、关联性无异议，本院对其真实性、关联性予以认定；第证据6，本院认为与本案没有关联性，不予认定；根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月24日，被告李伊高的妻子卢晶收取原告肖利松30000元，并出具收条一份。收条载明：今收到肖利松茂隆店面押金30000（叁万）元整。卢晶在收条上签名。2016年11月27日，原告肖利松通过中国农业银行向被告李伊高转账200000元。被告李伊高就本次收取的200000元与上述30000元押金一起给原告肖利松出具了一张收条。收条载明：“甲方收到肖利松门面转让费23万元整。（欠五千未付）。收款人：李伊高。落款时间为2017年11月27日。”被告李伊高在收条上签名。同日，被告李伊高与原告肖利松签订《转让协议》，协议约定：甲方李伊高现将茂隆门面转让给乙方肖利松。截止30日下午空让给乙方门面。如合期（2016年至2017年8月20日）被拆迁，损失由李伊高负责，退让转让费，2017年8月20日后与甲方无关。经手人李伊高。除了上述230000元外，原告肖利松给被告李伊高另支付了5000元。结合本案受理时间及庭审查明的事实，上述收条的落款时间“2017年11月27日”应系笔误，应为“2016年11月27日”。同时查明，被告李伊高于2016年11月30日将门面清空后交付给原告肖利松，原告肖利松于2016年12月2日开始营业直至2017年4月13日。本案所涉门面于2017年4月14日正式被拆除。2016年12月2日，张家界市永定区人民政府下发《张家界市永定区人民政府关于开展茂隆商场市场综合整治的通告》。2016年12月8日，张家界市永定区城市管理行政执法局向张德文下发《责令改正通知书》，通知书载明：经查，你（单位）于2016年12月7日在回龙商场地段，进行未经许擅自搭建两处棚点的行为，违反了《城市市容和环境卫生管理条例》第三十六条的规定，依据《中华人民共和国行政处罚法》第二十三条规定，本局现责令你（单位）立即（2016年12月10日前）改正上述违法行为，并接受复查。逾期仍不改正，本局将依法对你（单位）实施行政处罚。另查明，本案所涉门面位于茂隆商场内，系由案外人张德文用铁皮搭建而成。该门面的建设未取得建设工程规划许可证，也未经过主管部门批准。张德文将门面搭建好之后未进行装修，然后出租给被告李伊高，由被告李伊高自己进行装修。2011年8月20日，被告李伊高（乙方）与张德文（甲方）签订了一份《回龙商场摊位出租合同》，合同约定：一、出租时间暂定为壹年，即2011年8月20日至2013年8月20日。二、出租价格：每年价格为35000元。三、付款办法：其付款办法为全年一次性付清。四、双方责任：……4、租期内摊位不得随意转让或转租，如有特殊情况需要转让或转租必须经得甲方同意，否则甲方有权收回摊位，由此产生的一切后果由乙方负责。……六、在租期内如有政策性变化，凡人为不可抗拒因素，甲方有权终止本合同而不算违约，善后事宜双方协商解决。通过庭审查明的事实，可以认定上述合同中出租时间为壹年，即2011年8月20日至2012年8月20日。被告李伊高与张德文签订的《回龙商场摊位出租合同》到期后，双方没有续签书面租赁合同，但张德文与被告李伊高达成一致意见，被告李伊高继续租赁张德文的门面，租金为一年一付，除了租金有所变化之外，其他内容均按照原合同履行。被告李伊高向张德文支付租金至2017年8月20日。原告肖利松与被告李伊高签订《转让协议》之前，征得张德文同意，且张德文的妻子朱某明确告知原告肖利松，若门面被政府拆除，与其无关。再查明，本案所涉门面在被搭建起来之前系一块空地，由张德文从张家界市永定物资总公司回龙商场处租赁而来。双方开始签订了书面的租赁合同，合同期满后没有续签书面的租赁合同。双方约定一年一付租金。张德文向张家界市永定物资总公司回龙商场支付租金至2017年3月18日。本院认为，本案争议的焦点：原告肖利松与被告李伊高之间的门面转让行为是否有效。本案中，被告李伊高从案外人张德文处租赁本案所涉门面后进行了装修使用，然后再转让给原告肖利松，文意表示虽然系门面转让，其实质为转租。即原告肖利松与被告李伊高之间达成的合意应认定为房屋租赁合同关系。对于被告李伊高辩称，本案是转让合同纠纷并非原告主张的租赁合同纠纷，李伊高不是实际出租人也不是门面的实际所有人和建设人，本案定性为租赁合同关系甚至适用房屋租赁方面的法律规定，与事实不相符。本院认为，房屋租赁合同是指出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的合同。对于出租人，法律并未规定一定系房屋的所有人或者建设人。被告李伊高作为门面的承租人，在征得出租人张德文的同意后，将门面转租给原告肖利松，符合法律规定。故，对被告李伊高的该项辩称理由，本院不予采纳。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案所涉门面系张德文在空地上用铁皮未经许可擅自搭建而成，并未取得建设工程规划许可证，系违章建筑。被告李伊高从张德文处租赁该门面后，对其进行了装修，然后转让给原告肖利松，原告肖利松与被告李伊高之间形成转租关系。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，原告肖利松与被告李伊高之间的转租行为应认定无效。对于被告李伊高辩称，原、被告双方之间转让门面的行为系双方真实意思表示，不存在转让无效。本院认为，被告李伊高的该项辩称理由不正当，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，原告肖利松与被告李伊高之间形成的房屋租赁合同关系无效，被告李伊高因转让协议取得的门面转让款23.5万元应当返还给原告肖利松。但是，本院认为，结合证人朱某的证人证言，原、被告双方在法庭上的陈述，可以推定原告肖利松在签订转让协议时候，对本案所涉门面的房屋状况（即系违章建筑）是明知的，对于其与被告李伊高之间的房屋租赁合同关系无效，原告肖利松自己具有一定的过错，应当承担一定责任。被告李伊高在转让协议时承诺若转让门面在合同期内被拆迁的由其退还转让费，给原告肖利松造成一种错误认识，也具有一定的过错。本案中，被告李伊高转租给原告肖利松的门面转让款共计23.5万元，被告李伊高于2016年11月30日空出门面后给原告肖利松使用，租期应从2016年12月1日起计算至2017年8月20日止（共计8个月零20天）。原告肖利松从2016年12月1日起开始使用被告李伊高转租的门面至2017年4月13日，共计4个月零12天。原告肖利松占有使用了被告李伊高转租的门面，理应向被告李伊高支付占有使用费。本院认为，综合原、被告双方的过错，以及原告肖利松实际占有使用被告李伊高所转让的门面的事实，从公平角度出发，对于转让费23.5万元的损失，原告自己应承担40%，被告李伊高退还原告门面转让费23.5万元的60%。即被告李伊高应退还原告肖利松的门面转让费23.5万元×60%=141000元。故，对原告肖利松主张的要求被告李伊高退还门面转让费23.5万元的诉讼请求，本院仅支持141000元，超过部分不予支持。对于原告肖利松要求被告支付自2016年11月27日起按银行同期贷款利率支付利息至款还清之日止的诉讼请求，本院认为，原告肖利松没有事实及法律依据，本院不予支持。对于被告李伊高辩称，被告李伊高虽然向原告作出一定的承诺，但是基于政府拆迁，依法可取得一定的经营补偿，与政府整改没有关联。本院认为，原告肖利松要求被告退还转让费是基于原、被告之间的房屋租赁合同关系无效，并不是基于被告李伊高所作出的承诺，且被告李伊高在转让协议中所陈述的拆迁，并未注明系政府拆迁，也未提及经营补偿的问题，原、被告双方对转让协议中拆迁定义理解未达成一致意见。被告李伊高的该项辩称理由不当，本院不予采纳。对于被告李伊高辩称，原告肖利松在接收门面之后的第二天人民政府张贴出通告，并且2016年12月8日（原告接手门面后一星期）城管局的工作人员就给本案的原告的门面进行明确告知，而原告无视政府的通告和工作人员的通知，一直经营门面至2017年4月12日，政府拆除门面为止，应当由原告自行承担整体拆除的后果。本院认为，原、被告之间的房屋租赁合同关系无效，自始无效。合同无效的法律后果系法定的，合同无效后，被告李伊高理应退还原告肖利松的门面转让费。但因原告肖利松自身有一定的过错，且原告肖利松实际占有使用了门面，原告肖利松自己应承担一些损失。但并不必然导致由原告肖利松自行承担门面整体拆除的后果。故，对被告的该项辩称理由，本院不予采纳。对于被告李伊高辩称，原告肖利松对诉争门面的真实情况有所认知，对其是合法建筑还是非法建筑是知情的，根据相关法律规定，原告肖利松应当自行承担转让一切后果。本院认为，原告肖利松因对诉争门面的状况有所认识，故自身有一定的过错，也应当承担一定的责任。但并不必然导致由原告肖利松自行承担一切后果。被告李伊高的该项辩称理由，没有事实及法律依据，本院不予采纳。综上，本院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一项，《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：一、被告李伊高于于本判决生效之日起十日内退还原告肖利松门面转让费141000元；二、驳回原告肖利松的其他诉讼请求。案件受理费4825元，适用简易程序审理减半收取2412.5元，由原告肖利松负担852.5元，被告李伊高负担1560元。本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。如果未按判决书指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审 判 员 田秀平二〇一七年六月二十一日代理书记员 胡东元附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定合同本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 来源：百度“”