（2017）琼97民终534号
裁判日期: 2017-06-21
公开日期: 2017-07-18
案件名称
史菊与琼海伟家实业有限公司及董交春、史琳、符永文、周香梅、东方伟家房地产开发有限公司合作开发房地产合同纠纷一案的民事判决书
法院
海南省第二中级人民法院
所属地区
海南省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
史菊,琼海伟家实业有限公司,董交春,史琳,符永文,周香梅,东方伟家房地产开发有限公司
案由
合资、合作开发房地产合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
海南省第二中级人民法院民 事 判 决 书(2017)琼97民终534号上诉人（原审被告）：史菊，女，1965年9月23日出生，汉族，海南省东方市人，现住海南省东方市八所镇。被上诉人（原审原告）：琼海伟家实业有限公司，住所地海南省琼海市嘉积镇。法定代表人：周成义，该公司总经理。委托诉讼代理人：何强，海南圣合律师事务所律师。原审第三人：董交春，女，汉族，1948年10月31日出生，海南省东方市人，现住海南省东方市八所镇。原审第三人：史琳，女，汉族，1954年10月9日出生，海南省东方市人，现住海南省东方市八所镇。原审第三人：符永文，男，汉族，1969年11月5日出生，海南省东方市人，现住海南省东方市八所镇。原审第三人：周香梅，女，汉族，1955年9月30日出生，海南省东方市人，现住海南省东方市八所镇。以上原审第三人共同委托诉讼代理人：符师江，男，汉族，1962年7月8日出生，住海南省海口市龙华区。原审第三人：东方伟家房地产开发有限公司，住所地海南省东方市八所镇。法定代表人：伍振林，该公司总经理。上诉人史菊因与被上诉人琼海伟家实业有限公司（以下简称琼海伟家公司）及原审第三人董交春、史琳、符永文、周香梅、东方伟家房地产开发有限公司（以下简称东方伟家公司）合作开发房地产合同纠纷一案，不服海南省东方市人民法院（2016）琼9007民初1276号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人史菊、被上诉人琼海伟家公司的法定代表人周成义及委托诉讼代理人何强、原审第三人董交春、史琳、符永文、周香梅的共同委托代理人符师江、原审第三人东方伟家公司的法定代表人伍振林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人史菊上诉请求：1、撤销海南省东方市人民法院（2016）琼9007民初1276号要求上诉人史菊将东方国用（2002）字第318号《国有土地使用证》过户到被上诉人琼海伟家实业有限公司的名下的民事判决；2、驳回被上诉人琼海伟家实业有限公司的诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。2011年7月18日，琼海伟家公司提供资金与史菊、史琳、符永文、董交春、周香梅五人签订《项目合作协议书》合作开发房地产，约定共同投资、共享利润、共担风险，史菊、史琳、符永文、董交春、周香梅五人既不是琼海伟家公司的股东，也不是琼海伟家公司的债务人，而是合作伙伴关系；当事人的利益目标一致，对合作的项目房产具有一种共有性质，而不是专有性质。琼海伟家公司不是东方伟家公司的股东，东方伟家公司不是依法合作成立的项目公司，而是房地产开发兼营公司，营业期限为50年。琼海伟家公司的《房地产开发企业暂定资质证书》在起诉前就已经失效，不具备房地产开发经营资质。被上诉人琼海伟家公司辩称，一、《项目合作协议书》是琼海伟家公司与史菊及董交春等4人本着平等互惠的原则经友好协商达成的，不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同。二、一审判决史菊将涉案土地使用权过户给琼海伟家公司有充分的事实与法律依据，理由如下：第一、琼海伟家公司与史菊及董交春等4人签订的合同中明确约定“双方需无条件共同努力保证本项目的相关房地产作为商品房进入市场销售；乙方（琼海伟家公司）借款187.1万元给甲方（上诉人及董交春等4人）缴交土地闲置处理费；如政府要求土地过户，甲方同意将各自土地转让过户至乙方名下。”第二、琼海伟家公司已实际履行了借款187.1万元给上诉人及董交春等4人缴交土地闲置处理费的义务，而东方市人民政府也明确要求琼海伟家公司与史菊及董交春等4人的合作需要将涉案土地使用权过户给房地产开发企业才能办理相关的规划报建及商品房预售等手续；第三、史菊及董交春等4人明确表示同意按东方市人民政府有关土地整合给房地产开发企业开发的规定，将5宗土地使用权整合给琼海伟家公司开发的申请。第四、根据《商品房预售管理办法》等法律法规，只有房地产开发企业取得土地使用权证，相关的项目才能按商品房进入市场销售。因此，一审判决是建立在双方真实意思表示的事实基础之上，且符合相关法律的规定。原审第三人东方伟家公司述称，1、关于设立东方伟家公司的原因和过程。琼海伟家公司与史菊、董交春等5个土地权利人签订了《项目合作协议书》后，曾一起到东方市政府咨询，当地有关部门建议由东方本地企业开发项目，以增加东方税收。因此，琼海伟家公司代表周成义、颜日强、伍振林才与5个土地权利人约定设立东方伟家公司，琼海伟家公司出资700万元，占70%股权，5个土地权利人以各自名下的土地出资，共占30%股权。2、东方伟家公司2015年起诉史菊也是为了履行琼海伟家公司和董交春等5人的《项目合作协议书》，东方伟家公司对以琼海伟家公司名义开发该项目，没有任何异议。原审第三人史琳、符永文、董交春、周香梅述称，一、史菊及董交春等4人与琼海伟家签订《项目合作协议书》至今已5年10个月，双方合作顺利，都在积极履行合同。从2104年7月起，史菊不知道基于什么原因开始拒绝按照约定方案办理土地过户手续，遂产生纠纷。目前项目已经被耽误3年时间，董交春等4人希望尽快了结，回归正常合作。二、2013年4月，琼海伟家公司垫付了土地闲置处理费187.1万元，当时史菊与董交春等4人均未提供任何担保。三、只有继续合作，才能实现多赢，希望二审法院维持原判。四、史菊的土地在5宗土地的最中间，如果史菊退出合作，5宗土地被分割为两部分，将面临无法报建的问题。五、关于东方伟家公司的设立。东方市政府有关部门建议由东方市当地房地产开发公司来开发项目，以增加当地税收，故史菊及董交春等4人才与琼海伟家公司委派的代表周成义、颜日强、伍振林一起设立东方伟家公司，并不存在“一女二嫁”。六、为实现项目“按商品房进入市场销售”的目的，确保利益最大化，如果法院判决上诉人将土地过户给琼海伟家公司，董交春等4人同意配合办理过户手续，但前提是应维护双方的合作关系，琼海伟家公司不可擅自处分土地。琼海伟家公司向一审法院起诉请求：判令史菊将座落在海南省东方市琼西路（原东海北大街）西侧的国有土地使用权[证号为东方国用（2002）字第318号]过户到琼海伟家实业有限公司名下。一审法院认定事实：1、琼海伟家公司和史菊等五人签订的《项目合作协议书》及《补充协议一》，证实双方为合作开发东方市“裕海花园”房地产项目而达成的权利义务关系，由琼海伟家公司提供资金，史菊等五人提供土地，且双方须无条件共同努力保证项目的相关房产作为商品房进入市场销售。2、东方国（2002）《国有土地使用权证》，证实363号证的土地使用权人为董交春，面积2150平方米；364号证的土地使用权人为周香梅，面积为2150平方米；317号证的土地使用权人为史琳，面积1161平方米；318号证的土地使用权人为史菊，面积为1161平方米；307号证的土地使用权人为符永文，面积为688平方米。3、《关于整合土地资源项目合作开发的申请书》，证实史菊等五人为整合土地与琼海伟家公司共同开发房地产而向东方市政府相关职能部门递交申请。4、东土环资执字[2012]334号2份（收文单位分别为史菊等5人和琼海伟家公司），证实东方市国土环境资源局已认定史菊等五人的土地为闲置土地。5、东土环资执字[2012]335号2份（收文单位分别为史菊等5人和琼海伟家公司），证实东方市国土环境资源局通知琼海伟家公司和史菊等五人缴纳土地闲置费。6、东府[2012]101号文件、东住建字[2013]35号文件、东府收文[2013]338号公文呈批单，证实东方市人民政府的政策，对同一区域的数宗地整合开发房地产的，必须对整合的土地核发新证，才能依据新证受理报建手续。7、琼海伟家公司和史菊等五人签订的《补充协议（一）》、《补充协议（二）》，证实因史菊等五人无力缴纳土地闲置费，经双方协商，由琼海伟家公司代为缴纳，且对缴纳后要确保土地过户至琼海伟家公司的名下及相关的违约处罚条款。8、流水号为460001208202《电汇凭证》及海南省非税收入一般缴款书，共同证实琼海伟家公司已代史菊等五人缴纳土地闲置费共计1871000元。9、东住建函[2014]15号文件及《限期开发土地通知书》，证实东方市住建局已批复史菊等五人五宗地的规划意见且要求其限期开发的事实。10、2014年11月12日史菊的告知书，证实史菊不同意把土地过户给琼海伟家公司。11、《暂定资质证书》，证实琼海伟家公司在与史菊等五人签订《项目合作协议书》及《补充协议》时具有房地产开发企业的资质。一审法院认为，琼海伟家公司具有房地产开发经营资质，其与史菊及董交春、史琳、符永文、周香梅双方在平等协商的基础上签订《项目合作协议书》及《补充协议》等合同是当事人双方真实意思的表示，并未违反相关法律的规定，对其效力应予确认。依法成立的合同，自成立时生效，双方当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中，史菊在签订上述合同之后，也积极配合履行将土地整合开发房地产的部分义务，包括向政府职能部门提交了《关于整合土地资源项目合作开发的申请书》。在职能部门要求缴纳土地闲置费时，又因无力缴纳，再与琼海伟家公司签订《补充协议（一）》、《补充协议（二）》，再次体现出合作开发的意向，琼海伟家公司为此也代史菊等五人共缴纳土地闲置费187.1万元。按照东方市人民政府关于同一区域内数宗地整合开发房地产的相关政策规定，数宗地在整合后应重新核发新证，才能开发房地产。《商品房销售管理办法》第七条规定，商品房销售必须取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件。可见，琼海伟家公司、史菊及董交春、史琳、符永文、周香梅、东方伟家公司之间合作开发经营房地产，必须将土地过户至有房地产开发资质的琼海伟家公司名下，才能使开发的房产符合销售条件，双方的合作目的才能实现。如今，董交春、史琳、符永文、周香梅都愿意与琼海伟家公司合作，琼海伟家公司也分别代向政府缴纳了土地闲置费，积极履行了合作的义务，并没有任何毁约及违约的行为。同时，鉴于史菊与董交春、史琳、符永文、周香梅的五块地连成一片，整合开发更能发挥土地的经济效益，如果史菊随意毁约，势必导致琼海伟家公司分别追究史菊及董交春、史琳、符永文、周香梅等人的违约责任，无论从社会效果还是法律效果来看都不可取。史菊履行将土地过户的义务，并非法律上或事实上不能履行，且也并非不适于强制履行。故琼海伟家公司的诉讼请求具有事实根据和法律依据，应予支持。史菊辩称其行为在法律上或事实上不能履行及不适于强制履行的辩解意见，理由不充分，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条、第十五条，《商品房销售管理办法》第七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：史菊将东方国用（2002）字第318号《国有土地使用证》过户到琼海伟家实业有限公司的名下，限判决生效后一个月内履行。案件受理费500元，由史菊负担。二审期间，各方当事人均未提交新证据。一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点应为：1、被上诉人是否具备房地产开发经营资质；2、双方签订的房地产项目开发合同是否有效，如有效，能否继续履行。一、被上诉人是否具备房地产开发经营资质的问题。房地产开发行业属于国家的限制经营范畴，我国立法对房地产开发企业实施资质管理的目的在于规范房地产开发行为，保证其他市场主体尤其是消费者的利益。根据琼海伟家公司提交的三份《暂定资质证书》，可以证明琼海伟家公司在2011年7月18日与史菊等5人签订《项目合作协议书》时是具备房地产开发资质的，至2013年5月16日有效期届满，后经申请，于2017年4月26日重新取得新的资质证书，且重新取得的资质证书并没有特定的指向项目，故可以用于本案的项目开发。根据我国保护交易的立法意旨，琼海伟家公司并不存在我国法律所限制的不具备房地产开发经营资质的情形，即扰乱市场经营的恶意规避行为。因此，史菊以琼海伟家公司起诉前资质证书失效为由，请求判决琼海伟家公司不具备房地产开发经营资质致使合同无效没有事实和法律依据，本院不予支持。二、双方签订的房地产项目开发合同是否有效，如有效，能否继续履行的问题。1、《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”《项目合作协议书》及相关补充协议等是史菊等5人与琼海伟家公司在平等协商一致的基础上签订的，不违反法律、行政法规的强制性规定，一审认定该一系列房地产项目开发合同有效有理，本院予以支持。2、有效的合同应同时具备成立效力和履行效力，即合同有效成立并得以顺利履行，才能够最大程度地实现合同目的。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”本案中，合同签订后，双方都积极履行相关义务，以保证房地产项目的顺利开发。之后，史菊拒绝按照约定办理土地过户手续，史菊称，双方的关系为共同投资、共享利润、共担风险的合作开发关系，而土地过户将导致涉案土地成为琼海伟家公司的独立财产，从而使双方的关系转变为土地使用权转让法律关系。本院认为，本案双方的合作方式为我国法律所允许的一方提供土地使用权，另一方提供资金的方式，而该合作方式开发的前提即为提供土地一方应依法办理土地使用权变更登记手续，土地过户是实现双方合作目的的必由之路，其本质实乃史菊所称的共同投资，故而不仅并非是将合作关系转变为转让关系，反而是实现双方合作关系的保障。房地产项目开发完成后，双方将受益或亏损依据约定股权比例进行分成的性质不会改变，即依然是共享利润、共担风险。且根据双方的补充协议约定内容，在琼海伟家公司代史菊等5人缴纳土地闲置处理费后，史菊等5人应当履行将土地过户至琼海伟家公司名下的义务，琼海伟家公司已于2013年4月代为缴纳了187.1万元土地闲置处理费，史菊等5人应依据约定履行土地过户的合同义务，保障房地产项目的顺利开发，故史菊请求解除合同没有依据，本院不予支持。一审认定合同应当继续履行有理，本院予以支持。综上，史菊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律及处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费500元，由上诉人史菊负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴慧明审 判 员 王柱进审 判 员 龙蜀娟二〇一七年六月二十一日法官助理 刘远帆书 记 员 路仪婷附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来自：