（2016）鲁0602民初495号
裁判日期: 2017-06-21
公开日期: 2017-08-15
案件名称
孙玉华与烟台华信房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书
法院
烟台市芝罘区人民法院
所属地区
烟台市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
孙玉华,烟台华信房地产开发有限公司
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十六条，第一百零九条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0602民初495号原告：孙玉华，女，1947年6月15日出生，汉族，无固定职业，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：李海燕（系原告之女），女，1971年5月31日出生，汉族，烟台市宏达实业总公司工作人员，住烟台市芝罘区。被告：烟台华信房地产开发有限公司，住所地烟台经济技术开发区黄河路68号。法定代表人：王政昌，总经理。委托诉讼代理人：吕志晓，山东达承律师事务所律师。原告孙玉华与被告烟台华信房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2016年1月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙玉华的委托诉讼代理人李海燕及被告委托诉讼代理人吕志晓到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:被告向原告支付五套房屋2011年8月至2014年12月逾期办证违约金200000元。事实和理由：2010年1月15日，原、被告签订了《房屋拆迁补偿安置协议书》，约定被告拆除原告有证无证房屋合计建筑面积384.92平方米，安置被告华信家园小区房屋建筑面积361.06平方米。安置房屋门牌号：××楼1单元8号，建筑面积96.21平方米；59号楼4单元1号，建筑面积99.16平方米；73号楼3单元3号，建筑面积71.45平方米；73号楼4单元6号，建筑面积76.45平方米；上述四套安置房屋合计建筑面积343.27平方米。应安置面积与上述四套安置房屋面积抵顶后，剩余17.79平方米，由原告投资华信家园67号楼1单元1号，建筑面积103.54平方米。后双方于2010年8月15日签订了《安置房屋办理房屋所有权证的协议书》，约定被告一年内为原告办理上述涉案五套房屋产权登记手续，超过一年被告应每超期一个月每套房屋每月支付5000元违约金。但被告直至2014年12月4日才为原告办理了上述五套房屋的产权登记，故被告违约，违约金应自2011年8月计算至2014年12月共计40个月，每月25000元（5000元/套×5套），共计1000000元，现原告仅主张200000元。被告辩称，（一）根据双方约定，原告应先履行交纳投资款和办证税费的义务，被告才应为其办理房产证，但原告违约在先，既未按约定交纳投资款，也未交纳相关办证税费，直至经法院生效判决判令其应向被告交纳投资款230044.80元后才交纳了部分投资款，故在原告未履行交纳投资款、办证税费义务的情况下，被告有权不为原告办证。（二）原告至迟应于2013年8月14日主张权利，故原告诉请已过诉讼时效。综上，原告诉请无事实和法律依据，请求依法驳回。经审理查明，2010年1月15日，原告孙玉华作为被拆迁人（即乙方）、被告烟台华信房地产开发有限公司作为拆迁人（即甲方）、烟台房地产开发集团中房拆迁安置有限公司（以下简称中房拆迁公司）作为受委托人签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，约定：被拆迁房屋坐落于幸福三角地拆迁范围内，原被告双方认定有证房屋建筑面积207㎡，一层无证房屋建筑面积10㎡，二层无证房屋建筑面积167.92㎡，类型为住宅平房；被告拆迁原告有证、无证房屋合计建筑面积384.92㎡，经协商，原被告双方同意安置原告华信家园小区房屋建筑面积361.06㎡；被告于2010年1月底前将原告安置在幸福三角地“华信家园”小区住宅楼，门牌为××楼1单元8号、建筑面积为96.21㎡，华信家园59号楼4单元1号、建筑面积为99.16㎡，华信家园73号楼3单元3号、建筑面积为71.45㎡，华信家园73号楼4单元6号、建筑面积为76.45㎡，上述肆套安置房屋合计建筑面积为343.27㎡，应安置面积与上述四套安置房面积抵顶后，剩余17.79㎡，由原告投资华信家园67号楼1单元1号、建筑面积103.54㎡房屋，投资面积为85.75㎡；原告投资款为171360元（15㎡×1680元／㎡＋10㎡×1980元／㎡＋60.75㎡×2080元／㎡）；安置房的煤气、暖气、有线电视投资款以及物业管理费等由原告按规定交纳，暖气每套房建筑面积每平方米80元，煤气每套2652元，有线电视每套250元，安置房小棚由原告按每建筑平方米300元对号交款购买，安置房办理物业相关手续交接钥匙前一次性结算交款；被告同意按建筑面积4500元／㎡由原告在华信家园小区交款购买两个车库；被告负责办理安置房屋的市房管局住宅房屋产权证和国有土地使用证，办证所需费用原被告双方按国家或市交易处有关规定交纳，原告需向中房拆迁公司交纳办证服务费，标准为二室一厅每套650元，三室一厅每套750元。协议签订后，原告将房屋交由被告拆除。2010年8月15日，原被告又签订了《安置房屋办理房屋所有权证的协议书》，约定：被告于2010年1月在幸福三角地“华信家园”小区安置原告房屋五套，具体门牌号码为：××楼1单元8号；华信家园59号楼4单元1号；华信家园73号楼3单元3号；华信家园73号楼4单元6号；华信家园67号楼1单元1号。经协商原被告双方达成以下协议：1、上述五套房屋写有原告姓名的所有权证自双方签订此协议书之日起，被告在一年内办理完。2、超过一年，被告承担超期违约责任为每超期一个月每套房屋每月支付5000元违约金给原告，违约金领取日期从第二个月起每月的5日前支付。3、同时被告保证上述五套房屋没有对外销售，没有安置其他被拆迁人，无产权纠纷。如任何一套房屋出现以上问题，被告按华信家园出现问题时间的商品房价格的2倍价格给予补偿。原告孙玉华之女暨其委托代理人李海燕在乙方处签字。2010年8月15日，被告与李海燕签订了《承诺书》，约定：华信公司王政昌总经理承诺李海燕如下条件：1、车库、两套房屋的钥匙先出库；2、办完房产证后再投资房款与车库款；3、退回的房款、两套房的煤暖投资、附属设施补偿款，预先打入李海燕提供的账户；4、安装所有车库（包括孙玉华车库）的水电；5、孙玉华的两个车库先拿钥匙出库，卖房子后再交投资款。2010年12月29日，被告向烟台市房产交易中心出具安置证明，申请为原告孙玉华办理涉案五套房屋的房屋所有权证。2013年6月13日，本案被告具状将本案原告诉至法院，要求本案原告向本案被告支付房屋、小棚、车库、暖气投资款、煤气投资款、有线电视投资款共计420799.80元。该案诉讼中的2014年12月3日、4日，涉案的五套房屋登记于本案原告孙玉华名下。2015年3月12日，本院以（2013）芝民一初字第370号民事判决书，判令本案原告向本案被告交纳房屋、小棚、暖气、煤气及有线电视投资款230044.80元，案件受理费及保全费本案原告负担6836元，对本案被告关于车库投资款的请求不予支持。判决后，本案原告不服，上诉于烟台市中级人民法院。2015年6月12日，烟台市中级人民法院以（2015）烟民四终字第738号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。2015年7月3日，原告通过中国建设银行向被告支付了246073.41元，原告之女暨本案委托诉讼代理人李海燕领取了涉案五套房屋的权属证书。诉讼中，被告认可该246073.41元款项中包含投资房款171360元、投资小棚款8430元、煤气款13260元、暖气款35744.80元、有线电视款1250元、垫付契税2286.79元、案件受理费6836元、利息6905.82元。庭审中，原告提交证据如下：1、2010年8月15日原被告签订的《安置房屋办理房屋所有权证的协议书》1份以及涉案五套房屋的房屋权属证书5份，证明被告未依约办理涉案五套房屋的房产证，应根据协议第二条承担违约责任；该协议未规定交付办证费和投资款的时间。2、被告与原告之女暨委托诉讼代理人李海燕签订的《安置房屋办理房屋所有权证的协议书》1份及烟房权证芝字第××号房产证1份，证明被告先给李海燕办证，李海燕再交的投资款及办证税费，故被告未给原告办证属于主观恶意；且原被告签订的《安置房屋办理房屋所有权证的协议书》中未约定办理房产证的任何条件。原告认为，其主张被告应先给其办证、其再交投资款的依据就是被告承诺先给李海燕办证、李海燕再交投资款。3、日期分别为2011年5月9日、2012年2月9日、2012年11月10日、2013年5月23日、2014年3月6日、2014年12月8日、2015年6月10日，载有“通知王政昌先生履行与孙玉华签订的《安置房屋办理房产所有权证的协议》办理房产证、支付违约金”内容的EMS邮件详情单7份及收取快递的短信提示7份，证明自2011年5月9日至2015年6月原告一直在督促被告办理房产证、支付违约金，且被告已收到上述快递。4、2011年5月9日EMS邮件详情单1份，证明原告将办证所需的身份证复印件5份寄给被告，且被告已收到。5、日期为2015年7月3日、内容为“华信家园56-1-8号房屋2015年8月至10月物业费”的物业费发票1张，业主临时公约1份，前期物业管理服务协议复印件1份，证明在原告向被告交纳了投资款后，被告于2015年7月3日将华信家园56-1-8号房屋交付给原告。6、2014年10月10日至2014年12月16日烟台市地税局销售不动产发票10张，证明被告于2014年10月10日至2014年12月16日才交纳涉案五套房屋及相应小棚的销售不动产的税费，且被告乱交税，与实际不符。7、2014年11月19日烟台市地税局出具的、面额共计为2286.79元税收完税证明5张，证明被告是2014年11月19日才交纳的涉案房屋的税费，且被告乱交税费。原告主张，原告不清楚拆迁房的税费如何交纳，拆迁户没有去房管局办证的权利，且拆迁房几乎没有费用，办证费用不是固定、具体的数字，所以原告不知道需要多少办证费用，没法去交这个钱，只能由被告先垫付，但原告认为涉案的五套房屋应交纳的税费就是该五张完税证明上载明的总额2286.79元，原告已于2015年7月3日向被告交纳了该办证税费，包含在投资款246073.41元中。8、2014年10月27日涉案五套房屋所有权转移登记审批书5份，证明直至2014年10月27日被告才进行涉案五套房屋的所有权转移登记。被告对证据1的真实性无异议，但辩称原告未缴纳投资款，故被告有权不予办证。对证据2不予质证，称被告与李海燕之间的关系，与本案无关。对证据3、4的真实性有异议，称未收到，且办证不需要原告提交身份证复印件。证据5不能证明房屋交付时间。证据6、7的真实性无异议，但辩称该两份证据恰能证明是原告违约，未向相关部门缴纳办证税费而由被告代交，所交的税费系税务部门核定。办证不仅要交税还要交纳相关的手续费。证据8的真实性认可，涉案小区的其他业主均交纳了办证费，为了不耽误其他业主办证，故在原告未交纳办证税费的情况下，被告替原告垫付了办证税费。被告为反驳原告主张，提供如下证据：1、2010年1月15日原被告、烟台房地产开发集团中房拆迁安置有限公司签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》1份，证明原告应先交纳投资款和办证费，但原告在法院判决生效后才交纳，原告违约在先。2、（2013）芝民一初字第370号民事判决书和（2015）烟民四终字第738号民事判决书各1份，证明原告未依约向被告交纳投资款和办证费付款，其违约事实被生效判决所确认。3、2010年8月15日原被告双方签订的《承诺书》1份，被告主张其与李海燕之间达成调解协议，约定先给李海燕办证，但并没有约定先给原告办理房产证，原告主张与李海燕同等条件办证没有事实和法律依据。原告对证据1真实性无异议，但辩称协议中投资款并未约定付款时间，故原告于2015年7月3日支付投资款没有违反协议约定。对证据2的真实性没有异议，但是未交投资款的原因在承诺书中。对证据3的真实性没有异议，原告未交投资款是因为对协议第五条有不同的理解，所以才没有交纳投资款，判决后原告就交了判决确定的投资款，仅有两套车库的投资款未交。庭审中，被告主张曾电话通知原告来交办证税费，且在与原告及其委托诉讼代理人李海燕其他纠纷的诉讼过程中均通知过原告来交纳投资款及办证税费，但未能提供证据佐证。原告对此予以否认。本院所确认的上述事实，有原告及被告提交的《房屋拆迁补偿安置协议书》、《安置房屋办理房屋所有权证的协议书》、承诺书、EMS快递单、照片、民事判决书、房屋权属证书、中国建设银行现金交款单、销售不动产发票、完税证明、房屋所有权转移登记审批书、物业费发票、业主公约、前期物业服务合同等为证，还有庭审笔录中记载的原告和被告的陈述在案为凭。上述证据均经庭审质证和本院审查认证，可以采信。本院认为，（一）2010年1月15日原被告签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》与2010年8月15日原被告签订的《安置房屋办理房屋所有权证的协议书》，是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，本院依法认定有效，双方当事人均应恪守履行。（二）关于被告辩称的其在原告未交纳投资款的情况下有权不为原告办证的问题。本院认为，首先，根据《房屋拆迁补偿安置协议书》的约定，涉案五套房屋中的××楼1单元8号、59号楼4单元1号、73号楼3单元3号、73号楼4单元6号的四套安置房屋是由原告将其有证无证房屋共384.92平方米交由被告拆迁置换所得。因此，对于该四套安置房屋，原告交付其被拆迁房屋与被告为该四套房屋办理产权证书为对待给付义务。本案中，原告依约将其被拆迁房屋共计384.92平方米交由被告拆除，已就该四套安置房屋支付了相应的对价，故被告应当履行期相应的为该四套安置房屋办理产权证书的义务。根据双方签订的《安置房屋办理房屋所有权证的协议书》的约定，被告应于2011年8月15日前为原告办理该四套安置房屋的房屋权属证书，但直至2014年12月4日该四套安置房屋才登记于原告名下，故被告存在违约行为，应承担该四套安置房屋2011年8月16日至2014年12月4日逾期办证的违约责任。应当指出的是，在原告于2015年7月3日向被告交纳的投资款中，虽包含该四套安置房屋的煤、暖、有线电视等附属设施的投资款，但是本院认为，原告交纳附属设施投资款的义务并非主合同义务，与被告为该四套安置房屋办理房屋权属证书并不构成对待给付，故被告以原告未交纳投资款为由拒绝为该四套安置房屋办理房屋权属证书，其抗辩理由不当，本院依法不予采纳。其次，对于华信家园67号楼1单元1号，系因应安置面积与上述四套安置房屋面积抵顶后剩余的17.79平方米，再由原告投资85.75平方米所得，为此，原告应交纳该85.75平方米投资面积的投资款171360元。则对于该房屋，原告交纳投资款与被告为该房屋办理房屋权属证书构成对待给付。本案中，双方签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》及《安置房屋办理房屋所有权证的协议书》并未明确约定原告交纳该套房屋的投资款与被告办证义务的先后履行顺序，根据《中华人民共和国合同法》第六十六条的规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。故在原告未向被告交纳该房屋投资款、支付相应对价的情况下，被告有权拒绝办理该房屋的权属证书。本案中，原告一直未向被告交纳该房屋的投资款，违约在先，故原告向被告主张华信家园67号楼1单元1号房屋逾期办证违约金，理由不当，本院依法不予支持。关于原告关于被告应先给其办证、其再交投资款的依据就是被告承诺先给李海燕办证、李海燕再交投资款的主张，本院认为，根据合同相对性原则，被告与李海燕之间关于李海燕交纳投资款及被告办证的约定，只对被告与李海燕具有法律约束力，与本案原告无关，故原告上述主张，无事实和法律依据，本院依法不予支持。（三）关于办证税费的问题。被告虽表示其多次通知原告交纳办证税费，但在被告未能提供充分证据佐证而原告对被告所述又不予认可的情况下，被告关于原告应先缴纳办证税费其再给原告办证的抗辩理由，不能成立。关于诉讼时效，原告所提供的EMS邮件详情单及短信提示足以证明2011年5月9日至2015年6月10日先后7次向被告主张过逾期办证违约金，故被告关于原告诉请已过诉讼时效的抗辩，无事实和法律依据，本院依法不予采纳。综上，关于原告主张被告支付涉案五套房屋2011年8月16日至2014年12月4日逾期办证违约金200000元（5000元/月/套×40个月×5套=1000000元，原告自愿主张200000元），本院仅能依法支持四套安置房屋的逾期办证违约金160000元，原告关于华信家园67号楼1单元1号房屋逾期办证违约金的主张，本院依法不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十六条、第一百零九条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限被告烟台华信房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告孙玉华支付烟台市芝罘区华信家园56号楼1单元8号、59号楼4单元1号、73号楼3单元3号、73号楼4单元6号四套安置房屋2011年8月至2014年12月逾期办证违约金160000元；二、驳回原告孙玉华的其他诉讼请求。案件受理费4300元，由原告孙玉华负担860元，被告烟台华信房地产开发有限公司负担3440元。如被告烟台华信房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向权利人加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长 张 译 丹人民陪审员 吕 其 杰人民陪审员 魏 秀 经二〇一七年六月二十一日书 记 员 郝经顺（代）