（2017）沪01民终6550号

裁判日期: 2017-06-21

公开日期: 2017-09-19

案件名称

金丽诉上海张江（集团）有限公司房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书

法院

上海市第一中级人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

金丽,李军,上海张江（集团）有限公司,上海岁金大酒店有限公司,上海新张江物业管理有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

上海市第一中级人民法院民事判决书（2017）沪01民终6550号上诉人（原审被告）：金丽，女，1976年11月28日生，汉族，住江苏省通州市。上诉人（原审被告）：李军，男，1977年8月21日生，汉族，住江苏省通州市。上列两上诉人之共同委托诉讼代理人：杜志景，上海友义律师事务所律师。上列两上诉人之共同委托诉讼代理人：张桂君，上海上华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海张江（集团）有限公司，住所地上海市浦东新区张东路1387号16幢。法定代表人：陈干锦，董事长。委托诉讼代理人：孙加锋，上海市恒泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐臻佳，上海市恒泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海岁金大酒店有限公司，住所地上海市浦东新区高桥镇慈善街95号。法定代表人：陈朝金，董事长。委托诉讼代理人：潘素梅，上海德禾翰通律师事务所律师。原审第三人：上海新张江物业管理有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区郭守敬路351号2号楼A666-01室。法定代表人：俞晓，董事长。委托诉讼代理人：孙加锋，上海市恒泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐臻佳，上海市恒泰律师事务所律师。上诉人金丽、李军因与被上诉人上海张江（集团）有限公司、上海岁金大酒店有限公司（以下简称岁金大酒店）及原审第三人上海新张江物业管理有限公司（以下简称新张江物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初53257号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人金丽、李军上诉请求：撤销一审法院判决第一项，要求解决房屋维修费问题。事实和理由：系争房屋由上诉人经营使用，房屋租赁合同到期后，被上诉人上海张江（集团）有限公司并未就房屋租赁问题与上诉人进行商洽，继续收取租金，上诉人认为租赁合同系自动续期。保障房屋正常使用并进行维修是出租人的义务，争议房屋存在漏水，上海张江（集团）有限公司和新张江物业公司不管不问，上诉人自行对房屋进行维修，故新张江物业公司应当承担维修费。被上诉人上海张江（集团）有限公司辩称：不同意上诉人的上诉请求。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，故请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人岁金大酒店辩称：请求二审法院依法判决。原审第三人新张江物业公司述称：不同意上诉人的上诉请求。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，故请求二审法院驳回上诉，维持原判。2016年7月22日，上海张江（集团）有限公司向一审法院提起诉讼，请求判令：1、岁金大酒店及金丽、李军立即返还上海市浦东新区XX镇XX路XX号三、四楼的租赁房屋并恢复原状；2、岁金大酒店及金丽、李军向上海张江（集团）有限公司支付自2012年10月1日起至实际迁出之日止的房屋使用费（参照租金标准支付房屋使用费，房屋使用费=147000X天数/365）；3、诉讼费由岁金大酒店及金丽、李军承担。一审法院认定事实如下：张江高科技园区14#地块由张江高科技园区开发公司建造，现该址门牌号为XX路XX号。2003年，上海市XX公司名称变更为上海张江（集团）有限公司。2009年，张江物业公司与岁金大酒店签订《租房协议书》一份，约定前者将系争房屋出租给岁金大酒店，租期自2009年10月1日起至2012年9月30日，租金每年147,000元（人民币，币种下同），每半年一付，先付后用。押金3万元（延续）。岁金大酒店陈述该押金3万元系延续之前其与上海XX有限公司的租赁合同押金。2012年12月，张江物业公司被新张江物业公司吸收合并。2013年4月3日，新张江物业公司出具交款单位为岁金大酒店的收据一张，收款事由为2012年10-12月租金，金额为36,750元。2013年4月7日，新张江物业公司向岁金大酒店发出《不再续租通知书》，内容为张江物业公司已被新张江物业公司吸收合并，故新张江物业公司要求岁金大酒店缴清2012年10月1日起至2013年3月31日的使用费，并通知对方不再续租等。2013年4月9日，金岁宾馆向新张江物业公司发出《关于不再续租通知书的回复》，内容为：房屋租赁合同于2012年9月30日到期，新张江物业公司未与我方续签房屋租赁合同及商洽相关事宜。如不续签应提早一个月通知我方，所以我方按照合同条款理解为自然延续合同，对房屋进行了重新装修，故不同意退出，如退出要求赔偿损失等。2013年12月31日，上海张江（集团）有限公司作为甲方与新张江物业公司作为乙方签订《确认函》一份，确认双方就系争房屋的委托经营管理关系于2013年12月31日起终止；乙方与岁金大酒店签订的《租房协议书》于2012年9月30日到期终止，乙方已通知岁金大酒店迁出，但岁金大酒店至今未迁出；自2014年1月1日起，由甲方向岁金大酒店主张上述房屋的全部权利，包括但不限于要求岁金大酒店迁出上述房屋，支付自2012年10月1日起至迁出之日的房屋使用费等。2016年2月，上海张江（集团）有限公司向岁金大酒店发出《律师函》，要求岁金大酒店迁出及支付房屋使用费等。另查明，岁金大酒店及金丽、李军陈述系争房屋由金丽、李军实际占用；金丽、李军系夫妻关系，金丽于2012年以XX路XX号三楼为经营场所取得了个体工商户营业执照，名称为金岁旅馆。一审法院认为，张江物业公司与岁金大酒店签订《租房协议书》系双方真实意思表示，合法有效。现张江物业公司被新张江物业公司吸收合并，新张江物业公司承继了张江物业公司就《租房协议书》的合同权利义务，之后，新张江物业公司与上海张江（集团）有限公司签订《确认函》，确认与上海张江（集团）有限公司就系争房屋的委托经营关系终止，并明确《租房协议书》约定的出租方权利由上海张江（集团）有限公司行使，故上海张江（集团）有限公司据此提起相关诉请，于法有据。现《租房协议书》约定的租赁期限到期后，岁金大酒店与上海张江（集团）有限公司或新张江物业公司并未达成新的租赁合同，根据上海张江（集团）有限公司举证的往来函件及岁金大酒店和金丽、李军的陈述，亦可证实上海张江（集团）有限公司或新张江物业公司已明确表示不再继续将房屋出租给金岁大酒店，故岁金大酒店应按约将系争房屋返还。至于岁金大酒店辩称其租赁合同权利义务已转让给金丽的辩解意见，一审法院认为，虽岁金大酒店及金丽、李军均陈述系争房屋由金丽、李军实际使用，但并无证据证明金丽、李军受让了系争房屋的租赁合同权利义务，且最后一次的付款凭证交款单位亦为岁金大酒店而非金丽、李军，故对岁金大酒店的辩解意见，一审法院不予采信。基于岁金大酒店及金丽、李军陈述，系争房屋由金丽、李军实际使用，故上海张江（集团）有限公司诉请要求金丽、李军迁出，并要求岁金大酒店返还房屋及按租金标准支付房屋使用费，于法有据，一审法院予以支持。因《租房协议书》中并未约定房屋返还时需恢复原状，故上海张江（集团）有限公司要求岁金大酒店及金丽、李军恢复原状的诉请，一审法院不予支持。现租赁合同权利义务终止，上海张江（集团）有限公司自愿返还岁金大酒店押金3万元，一审法院予以准许。至于金丽、李军与岁金大酒店之间的债权债务关系，与本案无涉，本案中不予处理。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十五条的规定，判决：一、金丽、李军应于判决生效之日起十五日内迁出上海市浦东新区XX镇XX路XX号三、四楼900平方米房屋，并与岁金大酒店共同将上述房屋返还给上海张江（集团）有限公司；二、岁金大酒店应于判决生效之日起十五日内支付上海张江（集团）有限公司自2013年1月1日起至上述房屋返还之日止的房屋使用费（按每日402.74元计算）；三、上海张江（集团）有限公司应于判决生效之日起十五日内返还岁金大酒店押金3万元；四、驳回上海张江（集团）有限公司的其余诉讼请求。一审案件受理费9,312元，减半收取计4,656元，由岁金大酒店负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。现金丽、李军上诉认为，其为房屋维修支出的费用应当由房屋出租方承担。对此，本院认为，金丽、李军对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。否则，其须承担举证责任的不利后果。本院认为，现并无证据表明金丽、李军与上海张江（集团）有限公司之间存在房屋租赁合同关系，金丽、李军的上诉理由，缺乏事实和法律依据，本院不予认可。综上所述，上诉人金丽、李军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币9,312元，由上诉人金丽、李军负担。本判决为终审判决。审　判　长　沈　强代理审判员　何　建审　判　员　李　兴二〇一七年六月二十一日书　记　员　张功楷附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；百度搜索“”