（2017）皖0503民初1620号
裁判日期: 2017-06-21
公开日期: 2017-09-12
案件名称
吴江安与谷海涛房屋买卖合同纠纷一案民事判决书
法院
马鞍山市花山区人民法院
所属地区
马鞍山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吴江安,谷海涛
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国物权法》：第九条第一款，第十五条，第一百九十一条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
安徽省马鞍山市花山区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0503民初1620号原告：吴江安，男，汉族，无业，住安徽省马鞍山市花山区。委托诉讼代理人：顾春雷，安徽夏商周律师事务所律师。被告：谷海涛，男，汉族，住安徽省马鞍山市花山区。委托诉讼代理人：苏跃峰，江苏李安祥律师事务所律师。原告吴江安与被告谷海涛房屋买卖合同纠纷一案,本院于2017年3月22日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年6月16日公开开庭进行了审理。原告吴江安的委托诉讼代理人顾春雷、被告谷海涛及其委托诉讼代理人苏跃峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴江安向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告之间的房屋买卖合同有效，房屋归原告所有；2.判令被告协助原告办理马鞍山市花山区花山村X栋XX室房屋过户登记手续；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2004年4月22日，被告父亲去世，被告母亲杨某通过公证将涉案房屋花山区花山村X栋XX室房屋属于杨某所有的部分赠与给被告。同时通过遗产公证放弃自己的继承权，涉案房屋完全由被告继承，但未过户至被告名下。后该房屋失火，造成部分损毁。2008年11月18日，为出卖房屋，杨某通过公证放弃该房屋的居住权。2008年12月18日，原、被告双方签订房屋买卖合同，原告以139800元购买该处房产，双方约定原告分二次付款，其中2008年12月18日支付20000元定金，余款在被告户口迁出且将该处房屋过户到原告名下时结清。原告当日交付定金并接受房屋，因房屋损坏过大，原告修复损毁部分并重新装修完好后入住至今。原告多次催被告协助办理过户手续，但被告一直以各种理由推脱并要求原告先支付房款，故原告又多次向被告付款，包括定金在内已向被告付款101000元，但被告仍未履行义务，故要求判如所请。谷海涛辩称，原告的诉请及事实与理由均不成立。双方签订的房屋买卖合同系无效合同，是被告为了欺骗自己母亲与原告签订的合同。在这过程中，被告实际是向原告借了20000元，用房屋买卖合同的形式来反映的。在签订合同时，该房屋所有权不在被告名下，房产证是到2010年才登记在被告名下的。对于不是房主且没有所有权的被告是无权签订买卖合同的。房屋的价格不真实，双方签订合同时涉案房屋价值应当是300000元左右。但原、被告是为了欺骗被告母亲，在房屋买卖合同上随意填写了房屋价值139800元，不是双方真实的意思表示。被告当时只是口头答应原告借款20000元给被告后，原告可以居住涉案房屋。期间，涉案房屋失火过，当时居住条件之一是由原告出资50000元对房屋装修以便原告自己居住，而不是房屋买卖关系。双方签订合同后，本案的被告只收到原告23000元，第一次是20000元定金，之后分别给付1000元、2000元。在此期间，原告也向被告借款10000元。原告向被告出具的10000元欠条和68000元的收条均是虚假的，是被告在醉酒状态下出具的，是本案原告鼓动被告欺骗被告母亲状态下出具的，不具有法律效力，被告实际没有收到这二笔款项。即使根据双方签订的房屋买卖合同，原告在签订合同后应及时支付购买款，但是原告至今都没有支付相应的购房款。请法院依据相关事实依法驳回原告的诉请，或者在法院主持下对该房屋重新评估并按市场价格进行交易，被告保留要求原告支付九年来居住房屋的损失费或者在原告方已支付的费用中以房租的方式予以折抵。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对原告提交的证据，本院予以确认并在卷佐证。对被告提交的证据房屋产权证、个人借款担保合同系本案合法证据，对本案有证明效力，本院予以确认。对被告提交的借条因与本案无关，故不予认定。对其提交的证人证言，因无其他证据佐证，故不予认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年12月18日，谷海涛（甲方）与吴江安（乙方）签订房屋买卖合同1份，约定：“一、甲方自愿将座落于马鞍山市花山区车站路花山村路X栋XX室、建筑面积65.62平方米的房屋（以该房屋所有权证上载明的面积为准），出售给乙方。乙方愿意购买该房屋。二、甲、乙双方商定上述房屋成交价为人民币（大写）壹拾叁万玖仟捌佰（139800）元……七、甲方承诺于2008年12月18日之前将本协议约定的房屋交付给乙方……八、乙方承诺本协议约定的购房款分两次付款。第一次于2008年12月18日之前交付定金贰万元；第二次于于甲方户口迁出之日和过户到乙方名下的该房产权证及其它权证交到乙方手里时结清所有购房款……”。之后，吴江安支付了部分购房款。涉案房屋交付给其使用至今。另查明：涉案房屋于2010年5月在中国工商银行抵押贷款200000元，贷款期限为120个月。本院认为,谷海涛通过继承取得马鞍山市花山区车站路花山村路X栋XX室房屋，其对上述房屋有处分权。2008年12月18日，谷海涛与吴江安签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，并未违反法律的强制性规定，合法有效，该合同对谷海涛、吴江安具有法律约束力，双方应当按合同约定履行各自的义务。并且吴江安已向谷海涛支付了部分购房款，谷海涛已将马鞍山市花山区车站路花山村路X栋XX室房屋交付吴江安居住，双方之间虽未办理物权登记，但不影响房屋买卖合同的债权效力，故对吴江安请求确认双方之间关于马鞍山市花山区车站路花山村路X栋XX室房屋买卖合同合法有效的诉讼请求依法予以支持。对谷海涛提出的双方签订的房屋买卖合同系无效合同，且在签订合同时，该房屋所有权不在被告名下，没有所有权的被告是无权签订买卖合同的主张，本院不予采信。我国物权法对不动产物权变动采取登记生效主义原则，买方未办理不动产物权登记的，尚未取得物权，现中国工商银行对涉案房屋享有抵押权，使得谷海涛与吴江安之间的物权无法变动。现因涉案房屋登记在谷海涛名下，属于法律上或事实上确定履行不能情形。根据抵押权优先受偿的原则，在银行贷款未还清之前，抵押人不得擅自进行买卖、过户、赠与等交易，或者在处分该财产前应取得抵押权人的同意，涉案房屋才能依法过户。现涉案房屋的贷款尚未还清，抵押权未能涂销，吴江安要求确认涉案房屋归其所有不具备条件，且与法无据，只有将涉案房屋的抵押权涂销，才能实现物权变动，故对吴江安要求确认涉案房屋归其所有的诉请，本院不予支持。对吴江安要求谷海涛协助其办理马鞍山市花山区花山村X栋XX室房屋过户登记手续的诉讼请求，依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第一百九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告吴江安与被告谷海涛之间关于马鞍山市花山区车站路花山村路X栋XX室房屋买卖合同合法有效；二、驳回原告吴江安的其他诉讼请求。案件受理费3096元，减半收取1548元，保全费1770元，合计3318元，原告吴江安负担3238元，被告谷海涛负担80元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。审判员 鲁玲岚二〇一七年六月二十一日书记员 王宏慧附：本案适用法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 来源：百度“”