（2017）渝01民终8760号
裁判日期: 2017-06-21
公开日期: 2017-12-06
案件名称
濮正容、刘刚均等与重庆市渝北区人民政府金山街道办事处、重庆市渝北区金山街道奥园社区居民委员会等物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第一中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）渝01民终8760号上诉人（原审原告）：濮正容，女，1953年1月30日出生，汉族，住重庆市渝中区。上诉人（原审原告）：刘刚均，女，1980年11月16日出生，汉族，住重庆市渝北区。上诉人（原审原告）：刘江，女，1968年6月18日出生，香港特别行政区居民。上诉人（原审原告）：江冰，男，1963年11月8日出生，汉族，住重庆市渝北区。上诉人（原审原告）：吴娟，女，1962年10月7日出生，汉族，住重庆市渝中区。上诉人（原审原告）：熊玲，女，1968年1月14日出生，汉族，住重庆市渝北区。六上诉人共同委托诉讼代理人：张晓林，北京盈科（重庆）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆市渝北区人民政府金山街道办事处，住所地重庆市渝北区金渝大道100号，组织机构代码08306150-2。法定代表人：周吉林，主任。委托代理人：隋宜径，重庆恒泽律师事务所律师。委托代理人：王云婕，重庆恒泽律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆市渝北区金山街道奥园社区居民委员会，住所地奥林匹克花园二期B2号楼三层，组织机构代码57344325-5。负责人：齐世红，主任。委托代理人：王传杰，重庆恒泽律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：龙湖物业服务集团有限公司，住所地重庆市渝北区龙溪街道新南路6号龙湖花园1-2（博德台）一楼，统一社会信用代码915001129028684238。法定代表人：颜建国，集团物业部总经理。委托代理人：周鹏，中豪律师集团（重庆）事务所律师。委托代理人：陈诺，中豪律师集团（重庆）事务所实习律师。上诉人濮正容、刘刚均、刘江、江冰、吴娟、熊玲因与被上诉人重庆市渝北区人民政府金山街道办事处（以下简称金山街道办事处）、重庆市渝北区金山街道奥园社区居民委员会（以下简称奥园居委会）、重庆新龙湖物业服务有限公司（以下简称龙湖物业）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2016）渝0112民初6592号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月21日立案后，依法组成合议庭，对本案公开开庭进行了审理。上诉人濮正容、刘刚均、刘江、江冰、吴娟、熊玲及其诉讼代理人张晓林、被上诉人金山街道办事处诉讼代理人隋宜径、王云婕、被上诉人奥园居委会诉讼代理人王传杰、被上诉人龙湖物业诉讼代理人周鹏、陈诺到庭参加诉讼。本案各方当事人申请了5个月和解期。现已审理终结。濮正容、刘刚均、刘江、江冰、吴娟、熊玲上诉请求：一、撤销原判，在查清事实后改判支持上诉人一审全部诉讼请求；二、请求依法启动对龙湖物业提交的735份同意涨价和续签合同的确认函调查核实程序，并对查实的虚假证据予以伪证追责；三、本案一、二审诉讼费由上诉人承担。（经当庭释明，上诉人放弃了第二项上诉请求，但坚持证据核实申请。）其上诉主要事实和理由如下：原判决认定事实错误，适用法律错误，应当判决予以撤销再改判。一、“龙湖物业提交的735户业主签署的《蓝湖郡物业服务费调整确认函》是否真实有效”不是本案争议的焦点，它只是引起本案诉讼的诱因。本案诉讼争议焦点应当是：物业服务合同是否合法有效，合同形成过程中是否侵犯了业主权利，业主权利在合同形成过程中有没有得到体现。二、“续聘龙湖物业和确定服务合同内容”没有经过业主大会通过书面征求蓝湖郡业主意见并使同意意见过半，奥园居委会无权代理签订合同，该合同不是蓝湖郡广大业主的真实意思表示，该合同严重侵犯蓝湖郡广大业主的合法权益。三、龙湖物业提出的所谓735户业主签了同意的《确认函》，真实性疑点重重，但上诉人在一审中提供的799户业主不同意的《物业服务费调整确认函》真实可信，更具有说服力，原审法院也能予以核实，而原审法院却不予采信。四、即使蓝湖郡别墅735户业主签字同意调价确认函真实，他们也不能决定《龙湖·蓝湖郡物业服务合同》的签订。蓝湖郡小区不但包括蓝湖郡别墅区，还包括高层区和花园洋房，蓝湖郡共有业主2986户，建筑面积91万多平方米，住宅总面积41.64万方，总户数1365仅指蓝湖郡别墅区，即使735户同意涨价，同意比例也在25%以内，更没有达到户数和面积的“双过半”。五、金山街道委托龙湖物业征求业主意见不合法。根据《重庆市物业管理条例》第十二条第二款规定，街道办事处应当自行出面征求业主意见并取得过半数业主书面同意后，指定社区居民委员会代行业主委员会职责。《蓝湖郡物业服务费调整确认函》也不是《重庆市物业管理条例》规定的由金山街道办事处出面向蓝湖郡业主征求“由奥园居委会代行蓝湖郡业主委员会职责”的意见函。奥园居委会应当以业主大会集体讨论或者采用书面征求意见的形式向蓝湖郡业主征求同意意见过半，才获得代签订物业服务合同的资格，而奥园居委会根本就没有依法这样做，其签订的物业服务合同属于无权代理和严重违法而应当被确认无效。综上所述，金山街道办事处委托龙湖物业征求业主意见不合法，《蓝湖郡物业服务费调整确认函》不真实、不合法，金山街道办事处无权指定奥园居委会代行蓝湖郡小区业主委员会职责，其指定行为不合法，奥园居委会无权代表蓝湖郡小区广大业主签订物业服务合同，其与龙湖物业签订的《龙湖·蓝湖郡物业服务合同》因未得到蓝湖郡小区广大业主的授权而属于无权代理，又因三被上诉人的严重违反法定程序的行为，该合同应当被确认为无效。金山街道办事处答辩称，一、金山街道办事处委托征求意见的行为程序合法。2015年初，答辩人多次接到龙湖物业报告，称该物业已在小区服务10年，前期物业服务合同已过期7年，该小区曾经组织成立两次业主委员会，但因种种原因未能成立。10年来物业服务成本大幅上涨，但一直没有调整物业服务费，请求答辩人按照《重庆市物业管理条例》、《重庆市业主大会和业主委员会活动规则》对调价问题征求业主意见。为此，答辩人委托物业上门并书面征求意见、并指定社区对征求意见进行指导、监督和抽查。《重庆市物业管理条例》未对答辩人能否委托他人征求意见作出明确规定，并未违反法律、法规的禁止性规定。因此，答辩人认为委托行为合法有效。二、答辩人指定社区代行业主委员会的职责合法。物业公司逐户书面征求业主意见，并经社区对征求意见进行抽查后，于2015年9月8日，在金山街道办事处、鸳鸯街道办事处、奥园社区、白鹭居委会、主业代表、物业公司等多单位现场监督和见证下，进行了公开唱票，经统计：签署确认函共739户，面积222586.72平方米，达到了专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的要求。唱票后及时对现场对统计的票数、唱票结果进行了封存，将该情况和统计结果报送至北部新区房管局。根据《重庆市物业管理条例》第十二条规定，未依法成立业主大会和选举产生业主委员会的住宅区，可以由街道办事处（乡镇人民政府），在征求该住宅区业主意见并取得过半数业主同意后，指定物业所在地社区居（村）民委员会代行本条例规定的业主委员会职责。2015年12月7日，奥园社区居委受答辩人指定代该小区业主委员会与龙湖物业签订了新的物业服务合同，符合法律规定，且将该合同依法向房屋管理部门进行备案。本案中，原告从未举示出明确的法律法规禁止性规定：金山街道办事处征求业主意见需独立行使，不得委托第三方进行。同时，原告也同样未能举示，经金山街道办事处指定和业主书面授权后，奥园社区居委会与龙湖物业续签的《物业服务合同》应当被认定无效的法定情形和法律依据。综上，答辩人认为一审法院认定事实清楚，适用法律准确，故请二审法院驳回上诉，维持原判。奥园居委会答辩称，同意金山街道办事处的答辩意见；一审判决事实认定清楚、法律适用正确，请求依法维持。龙湖物业答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律得当，上诉人所提的上诉事实与客观事实不符，上诉理由没有法律依据，请求维持原判。针对上诉人所提到的本案争议合同所涉及的业主总人数的问题：南湖郡总共分为三个物业管理区域，包含别墅区（具体指湖东，湖西，半山，香颂），洋房区（好望山，弗莱明戈），高层区（南湖时光）。一直以来，由于三个区域对于物业服务的需求不同，业态也有显著区别，因此一直是分别进行的物业服务管理，三个区域所收取的物业费也是不同的。龙湖物业针对三个区域的不同收费也分别报了物价部门予以备案，三个区域也分别是由相应的业主签订的各自的前期物业服务合同。本案争议的合同明确载明的是服务范围为业主约1300户，面积41.6万方，这也取得了原北部新区房管局出具的备案证明，备案证明载明的内容与物业服务合同约定的内容是一致的。濮正容、刘刚均、刘江、江冰、吴娟、熊玲向一审法院起诉请求：确认奥园居委会与龙湖物业签订的《龙湖•蓝湖郡物业服务合同》无效，该合同对原告和“龙湖•蓝湖郡”其他业主不发生效力。一审法院认定事实：六名原告系“龙湖•蓝湖郡”小区业主，龙湖物业是该小区的前期物业服务企业，原物业服务费收费标准为3元/平方米/月。2015年5月18日，龙湖物业向金山街道办事处报送《关于龙湖•蓝湖郡〈物业服务合同〉续签及物业费调价的报告》，该报告称：该小区从2005年交房至今已10年，《前期物业服务协议》已于2008年到期，之后未续签。近年成本上涨，导致龙湖物业亏损，现申请续签物业服务合同，并调整物业服务费收费标准（4.8元/平方米/月，含公摊水电费），请求金山街道办事处指定社区、物业进行上门书面签订确认函工作。同时，龙湖物业在小区就物业费调整相关事宜进行了公示、说明。2015年5月27日，金山街道办事处、奥园居委会、龙湖物业制作了《蓝湖郡物业服务费调整确认函》式样，该确认函载明收费标准为4.8元/平方米/月（含公摊，按建筑面积计算），如同意则签字确认。同时，该函用加粗加下划线的方式载明如下内容：“即日起至2015年6月14日，物业将上门向业主征求意见，并由业主签署《关于蓝湖郡物业服务费调整确认函》，业主也可自行将填写好的确认函交至客户服务中心前台计票箱内。待业主意见达到法定比例后，物业会将新的物业服务费标准作为新的物业服务合同内容之一，并由社区居委会代全体业主与物业公司签订新的物业服务合同并公示，同时按照物业服务合同约定实施新的物业服务费标准”。2015年5月29日，金山街道办事处向龙湖物业发函，委托龙湖物业就续签物业服务合同及物业费调价征求蓝湖郡小区业主意见。2015年9月8日，在奥园居委会会议室召开“蓝湖郡别墅物业服务费确认票数联席会”，参加人员有金山街道办事处3人，鸳鸯街道1人，白鹭社区1人，奥园社区2人，业主代表2人，龙湖物业3人。会议对调整物业费确认函进行统计，由奥园居委会工作人员唱票，业主代表监票，龙湖物业工作人员计票。经统计，共计735票，面积222586.72平方米。会议记录载明“所有确认函由监票的业主代表一一投入计票箱，并由与会人员进行现场封存签字，同时将计票箱送上级主管部门”。之后龙湖物业在小区张贴了《关于物业合同续签的相关进程的公示》，将上述结果在小区进行了公示。2015年10月28日，龙湖物业根据统计结果形成《业主表决结果及决议》，该决议载明：蓝湖郡别墅住宅总面积41.64万方，总户数1365户，同意续签物业服务合同及物业费调整的书面确认函共735户，占总户数的53.85%，同意户数建筑面积222586.72平方米，占总建筑面积416386.67平方米的53.46%，同意户数及建筑面积均已达到法定比例，业主最终确定蓝湖郡别墅收费标准为4.8元/平方米/月。2015年10月27日，金山街道办事处指定奥园居委会代行蓝湖郡小区业主委员会职责。2015年12月3日，在蓝湖郡物业会议室召开“关于蓝湖郡物业费调价联席会议”，参会人员有原北部新区房管局、金山街道办事处、奥园居委会、龙湖物业相关人员，会议决定由奥园居委会代签新的物业服务合同，无需再召开业主大会进行授权。2015年12月5日，龙湖物业向金山街道办事处申请由所辖社区居委会代全体业主与物业公司签订新的《物业服务合同》。2015年12月6日，奥园居委会工作人员对蓝湖郡物业调价签字情况进行了抽查核实，抽查了10家业主，但由于部分业主家中无人，只完成了5家业主的签字情况核实，经核实，上述5家业主的签字属实。2015年12月7日，奥园居委会作为乙方代理人，代蓝湖郡全体业主与龙湖物业（甲方）签订了《龙湖•蓝湖郡物业服务合同》，约定物业服务费收费标准为4.8元/平方米/月，物业服务合同期限为三年，从2016年1月1日起算。2015年12月31日，该合同取得备案证明。庭审中，龙湖物业陈述征求业主意见的过程为：2015年5月至9月，由金山街道办事处物业科工作人员杨承国、奥园居委会副书记周绪坤、副主任刘晓君、网站管理员吴觎琪、社区办事员袁小娜、白鹭社区居委会副主任张孝德、安全维稳员杨建勋以及龙湖物业公司相关人员共同在蓝湖郡小区内通过逐户上门的方式将调价确认函送交业主并进行相关说明，如果业主当场能够签字的，则由业主签字后造册保存，若业主当场不能签字的，则由业主签字后自行交往蓝湖郡小区客户服务中心。庭审中，原告另举示了如下证据：1、不同意涨价签字表（原告陈述2015年签字的690户，2016年签字的400户，部分是重复的），拟证实上述业主不同意涨价；2、两户业主给被告龙湖物业的函，拟证实该两户业主不同意按照涨价后的标准代扣物业管理费。三被告对证据1的真实性不认可，被告龙湖物业对不同意调价业主进行统计和比对，原告提交的不同意调价业主共799户，其中同时签署了同意涨价确认函的有384户，在2016年1月至3月均有大部分业主按照涨价后的标准缴纳了物业服务费。被告对证据2的真实性予以认可，但认为仅代表两户业主的意思。一审法院认为，本案争议焦点主要有以下几个问题：一、被告龙湖物业提交的735户业主签署的《蓝湖郡物业服务费调整确认函》是否真实有效；二、被告金山街道办事处指定被告奥园居委会代行蓝湖郡小区业主委员会的决定是否合法；三、被告金山街道办事处委托被告龙湖物业征求业主意见是否合法；四、被告奥园居委会是否有权代表业主与被告龙湖物业签订物业服务合同。一审法院分别评述如下：一、关于龙湖物业提交的735户业主签署的《蓝湖郡物业服务费调整确认函》是否真实有效的问题。根据三被告提交的证据，2015年9月8日，在奥园居委会会议室召开了有金山街道办事处、鸳鸯街道办事处、奥园居委会、白鹭居委会、业主代表、龙湖物业等相关人员参加的“蓝湖郡别墅物业服务费确认票数联席会”，会议对调整物业费确认函进行统计，由奥园居委会工作人员唱票，业主代表监票，龙湖物业工作人员计票，并对业主签署的确认函进行了现场封存。经统计，签署确认函的共计735户，面积222586.72平方米，达到了专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意的要求。而六原告举示的证据并不足以证明确认函的签名是伪造的，故龙湖物业提交的735户业主签署的《蓝湖郡物业服务费调整确认函》真实有效。二、关于金山街道办事处指定奥园居委会代行蓝湖郡小区业主委员会的决定是否合法的问题。《重庆市物业管理条例》第十二条规定，未依法成立业主大会和选举产生业主委员会的住宅区，可以由街道办事处（乡镇人民政府），在征求该住宅区业主意见并取得过半数业主书面同意后，指定物业所在地社区居（村）民委员会代行本条例规定的业主委员会职责。金山街道办事处虽然没有单独就指定社区居民委员会代行本条例规定的业主委员会职责事项书面征求业主意见，但在《蓝湖郡物业服务费调整确认函》中以加粗加下划线的方式载明有“由社区居委会代全体业主与物业公司签订新的物业服务合同”字样，该内容已含有由社区居民委员会代行业主委员会职责征求业主意见的意思。故原告认为金山街道办事处没有书面征求业主意见即指定奥园居委会代行业主委员会职责的意见，一审法院不予采纳。三、关于金山街道办事处委托被告龙湖物业征求业主意见是否合法的问题。《重庆市物业管理条例》并未对街道办事处能否委托他人征求意见作出规定，委托他人征求意见只是征求意见的一种方式，且在具体征求意见的过程中，也有街道及社区工作人员参与、指导和监督，故金山街道办事处委托龙湖物业征求业主意见并未违反法律、法规的禁止性规定。四、关于奥园居委会是否有权代表业主签订物业服务合同的问题。原告认为因为金山街道办事处违法指定奥园居委会代行业主委员会职责，故奥园居委会无权代表业主签订合同，即使奥园居委会代行业主委员会职责的条件具备，也应当首先召开业主大会决定是否续聘龙湖物业和确定物业服务内容后，才有权与龙湖物业签订合同。奥园居委会没有得到业主授权，属于无权代理，合同无效。一审法院认为，如前所述，金山街道办事处指定奥园居委会代行业主委员会职责并不违法。根据《物业管理条例》的规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。本案中，在《蓝湖郡物业服务费调整确认函》中以加粗加下划线的方式载明了“由社区居委会代全体业主与物业公司签订新的物业服务合同”字样，通过业主签署《蓝湖郡物业服务费调整确认函》的形式即为书面征求意见，达到法定比例后，无需再行召开业主大会进行授权。根据《物业管理条例》的规定，业主委员会有权代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。奥园居委会经金山街道办事处指定代行业主委员会职责，也书面征求了业主意见，故奥园居委会有权代表蓝湖郡小区全体业主与龙湖物业签订新的物业服务合同。综上，一审法院认为，金山街道办事处指定奥园居委会代行蓝湖郡小区业主委员会职责，通过书面征求业主意见，奥园居委会与龙湖物业签订物业服务合同的程序合法，奥园居委会与龙湖物业签订的《龙湖•蓝湖郡物业服务合同》内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，也不存在其他导致合同无效的情形。故该物业服务合同合法有效，对蓝湖郡小区业主具有约束力，对于原告要求确认奥园居委会与龙湖物业签订的《龙湖•蓝湖郡物业服务合同》无效以及该合同对原告和“龙湖•蓝湖郡”其他业主不发生效力的诉讼请求不予支持。一审法院遂根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《物业管理条例》第十一条、第十二条，《重庆市物业管理条例》第十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：“驳回原告濮正容、刘刚均、刘江、江冰、吴娟、熊玲的诉讼请求。案件受理费80元，由原告濮正容、刘刚均、刘江、江冰、吴娟、熊玲负担。”本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人申请了六位证人出庭作证，实际到庭四位。因证人王小梅参加了旁听，故本院允许证人崔某、刘某、莫某出庭作证。证人刘某和崔某分别陈述（归纳）：其和家人都没在确认函上签字，物业费提价后就取消了代扣方式交费，没按新标准交纳物业服务费。证人莫某陈述：物业公司的人员找我签确认函，没有说这个确认函要拿来续签物业合同。我提出如果要上调物业服务费，物业公司应该把财务报表拿出来看，如果确实亏损我们是可以理解的。物业公司人员说其他大部分人都已经签了，现在就只是走一个流程，请我支持工作，喊我把字签了，我就把字签了。她说财务报表的事会向领导反映，会给我们一个解释的，但后来一直没有解释。六位上诉人的举证意见如下：三位证人的证言真实合法，能证明如下案件事实：1、蓝湖郡调价确认函自始至终都是由龙湖物业在出面征求意见，没有金山街道和奥园居委会工作人员参与，他们没有对整个征求意见的过程进行监督和指导，放任龙湖物业自行收集。2、两个证人都明确说明她们在涨价函上的签名不是他们本人的签名，是被冒签的，莫某的证言一样可以反映出龙湖物业工作人员在收集确认函的时候采用诱导的方式让莫某签了这个涨价函，也只是对涨价这个问题谈了，没有谈续签合同的事情。可以看出涨价确认函不真实，和本案的合同成立也没有关系。我们在上诉请求中提出对所谓的735户涨价确认函进行开箱核实，他们只是计数唱票，对于签名的真实性和业主的户号没有进行核实。金山街道办事处质证意见如下：对证言内容无异议，保留答辩意见。奥园居委会质证意见同金山街道办事处。龙湖物业质证意见如下：对于证人刘某和崔某证言的真实性不予认可，因为没有其他证据予以印证，且不能够排除由其共同生活家属代为签字的情况；对于证人莫某确认签字属实的情况予以认可。不认可上诉人陈述的证明目的，因为业主大会作出决议采用的是过半数的方式即可有效通过，仅凭一两名证人的意见显然无法达到否认过半数业主意见有效性的结论。本院二审查明：1、“龙湖物业服务集团有限公司”由“重庆新龙湖物业服务有限公司”于2016年5月23日更名而来。2、龙湖蓝湖郡别墅区分别位于金山街道的奥园社区和鸳鸯街道的白鹭社区。濮正容、江冰、吴娟、熊玲属奥园社区居民。刘刚均、刘江属白鹭社区居民。该别墅区至今未选举产生业主委员会。3、2015年12月，奥园居委会和白鹭居委会分别代表龙湖蓝湖郡全体业主与龙湖物业签订了物业服务合同。案涉合同载明：“甲方”为“重庆新龙湖物业服务有限公司”，“乙方”为“龙湖•蓝湖郡全体业主”，“乙方全权代表人”为“重庆市渝北区金山街道奥园社区居民委员会”；物业基本情况：“龙湖蓝湖郡”位于重庆市北部新区金开大道1111号，项目总占地1600亩，总居住户数约1300户；合同第五、2.1条约定物业费按建筑面积4.8元/平方米/月计收（含公摊水电费），第五、4条约定：“甲方应当就物业服务费使用制定独立账目管理，并可按照实际支出合理调整物业服务费，甲方提前三十天以书面方式通知乙方后，乙方应按照调整后的费用支付。”合同对甲方、乙方权利义务的其它约定基本同前期物业服务合同。在二审审理过程中，龙湖物业于2017年5月8日向本院出具《情况说明》，载明：“我公司不可撤销的承诺，放弃且不予执行《龙湖蓝湖郡物业服务合同》第五条第4项约定的我公司单方面调整物业服务费的权利。我公司视本次纠纷为业主对我公司提出的期望和要求，在今后的服务工作中，我公司将继续严格依照法律法规的规定以及合同的约定履行物业服务义务，继续加大对蓝湖郡物业服务区域的软硬件投入，继续为全体业主提供更加优质的物业服务。”各方当事人查阅了该《情况说明》，均表示不用再开庭质证；濮正容、刘刚均、刘江、江冰、吴娟、熊玲对此表示不接受，金山街道办事处和奥园居委会表示，这仅是龙湖物业单方意思表示，不代表合同变更。4、同年12月31日，案涉合同在重庆市国土资源和房屋管理局两江新区分局备案。该局出具证明载明：“重庆新龙湖物业服务有限公司与重庆市渝北区鸳鸯街道白鹭社区居民委员会、与重庆市渝北区金山街道奥园社区居民委员会签订的龙湖蓝湖郡物业服务合同已报备案，备案情况如下：项目名称龙湖蓝湖郡，建筑面积41.6万平方米，物业坐落重庆市北部新区金开大道1111号，四至范围：东：金开大道，南：金渝大道，西：龙宁路，北：龙健路。”5、濮正容、刘刚均、刘江、江冰、吴娟、熊玲在二审中陈述，其在上诉状中所述“蓝湖郡共有业主2986户，建筑面积91万多平方米”，是指包含高层、花园洋房、别墅三种物业形态，这三种物业形态各自隔离，甚至别墅区包含的四个组团也各自隔离。6、在二审审理过程中，濮正容、刘刚均、刘江、江冰、吴娟、熊玲申请对龙湖物业提交的735份同意涨价和续签合同的确认函进行调查核实。本院要求一审法院移交证物即装有前述确认函的票箱时，该票箱投票口无封条，各方当事人在场并确认：龙湖物业在提交该票箱时贴有封条，在一审庭审过程中拆封后，没再贴上封条。各方当事人均表示不能确认票箱中确认函系原貌。在一审最后一次庭审当事人陈述最后意见阶段，江冰陈述：“确认函是涨价函，不是同意代表业主签订合同。如果确认函重要的话，请求启动验证真伪的程序。”六位原审原告共同委托代理人张晓林在笔录尾部签署了“现不申请开箱检验”的意见。本院查明的其它事实与一审查明的事实相同。本院认为，本案的争议焦点在于：奥园居委会是否有权代表龙湖蓝湖郡业主与龙湖物业签订案涉合同（涉及龙湖蓝湖郡别墅区是否属于一个独立的物业管理区域、案涉合同的业主范围如何界定、相关事项的决定程序是否符合法律规定）、案涉合同签订过程及内容是否存在合同法规定的无效情形。现分别评判如下：关于龙湖蓝湖郡别墅区是否属于一个独立的物业管理区域的问题。《物业管理条例》第九条规定：“一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”《重庆市物业管理条例》第七条规定：“物业管理区域根据物业的建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共有或共有设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划定。物业的配套设施设备共有、共用的，应当划定为一个物业管理区域；但其设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。”第八条规定：“新建物业在出售前，建设单位应当根据本条例第七条的规定划定物业管理区域，并向物业所在地的区县（自治县）房地产行政主管部门备案。区县（自治县）房地产行政主管部门认为建设单位划定的物业管理区域不符合本条例第七条规定的，应当自收到备案申请之日起三十日内书面通知建设单位重新划定。”根据前述规定，物业设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域，且应在物业所在地的房地产行政主管部门备案；物业管理区域划分不当的，行政主管部门应当通知建设单位重新划定。现已查明，龙湖蓝湖郡物业包含别墅区（包含湖东，湖西，半山，香颂），洋房区（好望山，弗莱明戈），高层区（南湖时光）。三个区域物业形态有着显著区别，彼此独立管理，分别签订了前期物业服务合同且备案。案涉合同也在重庆市国土资源和房屋管理局两江新区分局有效备案，表明龙湖蓝湖郡别墅区独立划分为一个物业管理区域得到了房地产行政主管部门认可，并无不当。基于此，上诉人主张蓝湖郡小区包括蓝湖郡别墅区、高层区和洋房区，蓝湖郡共有业主2986户，计算业主户数和专有部分面积是否达到法定比例的基数应该是2986户而非1365户的理由不能成立。一审法院认定案涉合同所涉业主总户数1365户，住宅总面积41.64万方，并以此为依据判断相关表决意见是否达到法定比例并无不当。关于奥园居委会代表龙湖蓝湖郡业主与龙湖物业签订案涉合同案涉合同的程序是否合法的问题。《重庆市物业管理条例》第十二条规定：“未依法成立业主大会和选举产生业主委员会的住宅区，可以由街道办事处（乡镇人民政府），在征求该住宅区业主意见并取得过半数业主书面同意后，指定物业所在地社区居（村）民委员会代行本条例规定的业主委员会职责。”第二十七条规定：“业主委员会应当履行下列职责：（三）代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订、变更或者解除物业服务合同。”龙湖蓝湖郡别墅区至今未选举产生业主委员会，故金山街道办事处有权在征求该住宅区业主意见并取得过半数业主书面同意后，指定奥园居委会代行业主委员会职责，包括代表全体业主与物业服务企业签订物业服务合同。法律对街道办事处应该以何种形式征求业主意见并无明确规定。因此金山街道办事处委托龙湖物业以书面形式征求业主意见并无不当。金山街道办事处委托龙湖物业征求意见的函件虽然名为《南湖郡物业服务费调整确认函》，但综合其内容来看，该函件征求意见的内容不仅包括了物业服务费标准调整为4.8元/平方米/月，也包括了在业主意见达到法定比例后社区居委会将代表全体业主与龙湖物业签订新的物业服务合同。因此在同意该确认函内容的业主人数及其专有部分面积达到法定比例的前提下，金山街道办事处委托奥园居委会代行业主委员会职责与龙湖物业签订物业服务合同并无不当。《重庆市物业管理条例》第十一条规定：“业主大会履行下列职责：（五）选聘和解聘物业服务企业，确定物业服务合同的内容。”第十九条规定：业主大会对第十一条第五项事项作出决定的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第十八条规定：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。”已查明，龙湖蓝湖郡别墅区同意前述确认函内容的业主人数及其专有部分面积达到了前述规定的过半数（以下简称“双过半”）。上诉人对确认函署名的真伪提出异议，并要求在二审程序中予以核实。但在一审审理过程中，上诉人作为反驳方放弃了核实证据真伪的权利，在二审审理过程中，各方均不认可确认函系当初龙湖物业提交的证据原貌，故该证据真伪的核实已缺乏客观基础，该责任应由反驳方即上诉人自行承担。上诉人提交了在金山街道办事处委托龙湖物业征求了全体业主对前述确认函的意见之后，上诉人另行收集的799户业主分别在《物业服务费调整确认函》上签署了“不同意”意见的证据，即使该证据客观属实，也不能证明：第一次在确认函上签署了“同意”而第二次签署了“不同意”意见的业主，此前签署的“同意”意见不属实。如果该部分业主因改变主意而分别两次签署了不同意见，小区业主也应当把不同意确认函内容的业主人数及其专有部分面积“双过半”的情况及相关材料及时反映并送交金山街道办事处。但本案中金山街道办事处陈述对此情况并不了解，上诉人也未举示充分证据对此予以证明。因此，一审法院认定奥园居委会代表龙湖蓝湖郡业主与龙湖物业签订案涉合同案涉合同的程序合法并无不当。关于案涉合同形成过程及内容是否存在上诉人主张的侵犯业主权利的问题。已查明，案涉合同除了物业服务收费标准上调及收费标准如何调整的约定内容，其他约定的主要内容与前期物业服务合同基本一致。物业服务收费标准上调至4.8元/平方米/月，已通过确认函的形式得到了“双过半”业主的同意。虽然案涉合同第五、4条约定的龙湖物业可以单方面调整物业服务费的内容未征求业主意见，但龙湖物业已明确承诺放弃该权利。故案涉合同内容应当符合“双过半”业主的真实意思，并不存在侵犯业主权利的情形。案涉合同形成过程也符合法律规定，理由已在前部分阐述，此处不再赘述。综上，上诉人濮正容、刘刚均、刘江、江冰、吴娟、熊玲的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予主张。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由濮正容、刘刚均、刘江、江冰、吴娟、熊玲负担。本判决为终审判决。审 判 长 胡 敬审 判 员 李盛刚代理审判员 彭松涛二〇一七年六月二十一日书 记 员 夏 茜 更多数据：