（2017）陕民申938号
裁判日期: 2017-06-21
公开日期: 2017-11-16
案件名称
陕西福源置业有限公司与刘汉周委托合同纠纷申请再审 民事裁定书
法院
陕西省高级人民法院
所属地区
陕西省
案件类型
民事案件
审理程序
再审审查与审判监督
当事人
陕西福源置业有限公司,刘汉周
案由
委托合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百零四条
全文
陕西省高级人民法院民 事 裁 定 书（2017）陕民申938号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：陕西福源置业有限公司。住所地：陕西省西安市莲湖区大兴东路**号***室。法定代表人：卢怡寰，该公司总经理。委托诉讼代理人：许强，陕西仁和万国律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨旻，陕西仁和万国律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：刘汉周，男，汉族。委托诉讼代理人：李宏武，陕西润海律师事务所律师。委托诉讼代理人：柳星，陕西润海律师事务所律师。再审申请人陕西福源置业有限公司(以下简称福源公司)因与被申请人刘汉周委托合同纠纷一案，不服陕西省西安市中级人民法院（2016）陕01民终2842号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。福源公司申请再审称：一、双方当事人签订销售代理合同属实，但在该代理合同履行中已经对代理费做出结算，对此，刘汉周当时已经做出相应承诺，说明按照37套商铺计算向其结算代理费3236493元，据此承诺，申请人不需要再向刘汉周支付代理费。按照刘汉周起诉要求的32套商铺计算，代理费只会比该费用少。原判只认可承诺书中使用了“本次结算”字样，却忽视了“如出现未按期交款、退房、按揭不能如期配合办理等情况，公司将按规定进行处理，之前所结代理费部分将在自购商铺中补回。”内容，由此可见，承诺书中的本次结算代理费3236493元指的是售出37套时的“本次”，根本不存在先结算一部分的可能。二、刘汉周诉称其代理销售32套商铺，经福源公司与当时经办人ＸＸ核实，并非事实，对此，二审中已经提供了6份证人书面证言证实，但二审法院未正确依法采纳。三、依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十六条、五十七条，建设部《商品房销售管理办法》第二十五条、二十九条的规定，房地产中介销售必须具备合法资质。刘汉周个人与福源公司签订的合同显属无效。法院对此没有主动审查，并向当事人释明，程序严重错误。综上，原判基本事实认定不清，证据不足，适用法律错误，判决结果不公。请求：1、撤销一、二审民事判决，改判驳回被申请人刘汉周对申请人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被申请人刘汉周承担。刘汉周提交意见称，一、刘汉周出具的承诺书明确注明系双方阶段性结算，而非对《房地产销售代理合同》进行变更和最终结算。1、双方约定的代理期限为2011年1月1日至2012年12月30日，而承诺书形成于2011年8月5日，系阶段性结算，这也是承诺书中注明“本次”结算的原因。2、申请人主张37套商铺最终结算代理费为3236493元，现在仅仅销售32套不存在再向刘汉周支付代理费的观点与实际不符，因为仅刘汉周夫妇所签订的2套购房合同所确定的实际减免购房款已达3429556元，已经超出申请人主张的金额近20万元。3、案涉佣金支付标准系委托代理合同最重要条款之一，涉及双方重大利益，其变更必须有明确的意思表示。承诺书中并未明确约定变更佣金计算的标准，双方对其表意存在重大分歧，且承诺书的书写人也是申请人原销售副总在出庭作证时明确称对承诺书中优惠金额3236493元如何计算不知情，故应推定为未变更。4、承诺书是时任申请人销售负责人ＸＸ所写，即使因约定不清，依法也应作出不利于申请人的解释。二、一、二审认定刘汉周代理销售32套房，应按32套结算佣金符合客观事实，依法有据。一审中申请人当庭认可刘汉周代售房屋套数为32套；其二审仅提供6份证人证言，证人未出庭接受质证；其中一证人表示是因其房屋由申请人返租，且受申请人威逼利诱出的证明。三、房屋销售代理资质的相关规定属于行业管理性规定，其并非法律强制性规定，不影响涉案《房地产销售代理合同》的效力。综上，请求驳回申请人的再审申请。本院经审查认为，本案争议焦点总结为：1、双方签订的代理销售合同的效力；2、被申请人刘汉周是否代售了32套房屋；3、承诺书中结算的3236493元是否是当时的全部的代理佣金。关于涉案代理销售合同的效力问题。根据双方签订的代理销售合同内容可知被申请人刘汉周实际从事的是房地产销售中的居间业务，《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十六、五十七条只是规定了房地产中介服务机构类型及应当具备的条件，并未明确禁止个人从事房地产居间业务；建设部颁布施行的《商品房销售管理办法》属于部门规章，不属于判定合同效力的依据范畴，因此，原判认定涉案合同合法有效并无不当。关于刘汉周具体代理销售房屋的数量问题。一审庭审中申请人福源公司明确认可代理销售数量为32套，二审中申请人仅提供6位购房人的书面证言证实所购房屋并非刘汉周介绍。但是，其中两套房屋不属诉争的32套房屋范围内，六位证人之一的白世伟又给被申请人出具的证言中明确说明是受胁迫给福源公司出具了前述证明。由于证人无正当理由未出庭作证，且有证人给双方当事人出具内容相矛盾的证言，故原二审法院未采信证人证言正确，并认定被申请人刘汉周代销32套房屋数量正确。关于代理佣金的数额问题。承诺书中明确载明3236493元是“本次结算”金额，申请人主张是当时已经销售的37套房的全部代理佣金，被申请人则认为是当日先行结算3236493元佣金，双方理解有差异。由于该承诺书是在代理销售合同履行中产生，申请人提供的关于3236493元佣金的计算清单反映的佣金结算办法明显与合同约定不同，而承诺书中并未明确记载变更合同约定的结算办法的相关内容，且双方对本次结算理解有分歧，因此，原判认定佣金结算仍应根据合同约定方式计算正确。诉讼中双方当庭确认刘汉周代销房屋32套，依据约定，刘汉周自行购买的三套总价值16191718元的房屋降价32%即5181349.76元，降价部分属于刘汉周完成委托事务应收取的报酬，扣除已经减免的购房款3429556元，申请人福源公司理应支付被申请人刘汉周1751793.76元报酬。综上，申请人的再审理由均不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回陕西福源置业有限公司的再审申请。审 判 长 王西京代理审判员 路亚红代理审判员 成 芳二〇一七年六月二十一日书 记 员 郭雨晗 来源：百度搜索“”