（2017）津02民终2853号
裁判日期: 2017-06-21
公开日期: 2018-06-24
案件名称
高润霞、刘文彬房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
天津市第二中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
高润霞,刘文彬
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）津02民终2853号上诉人（原审被告）：高润霞，女，1964年11月15日出生，汉族，天津市冶金特殊钢厂退休工人，住天津市津南区。委托诉讼代理人：陈家绪，天津君利律师事务所律师。委托诉讼代理人：景珊珊，天津君利律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘文彬，女，1986年11月30日出生，汉族，中交港湾工程研究院职工，住天津市河西区。委托诉讼代理人：张东，天津蓝天律师事务所律师。上诉人高润霞因与被上诉人刘文彬房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市津南区人民法院(2016)津0112民初5948号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人高润霞及其委托诉讼代理人陈家绪，被上诉人刘文彬的委托诉讼代理人张东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人高润霞的上诉请求：1、依法撤销一审判决；2、依法改判上诉人双倍给付被上诉人定金200000元。3、本案的全部诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：双方签订合同只约定了定金及签订合同的日期，未约定房屋如何交付，一审法院认定事实错误。定金及损失赔偿不应超过违约支持的损失，按照天津市高级法院规定，一般赔偿损失为实际损失的50%－100%之间，一审法院判决适用法律错误。被上诉人刘文彬辩称，双方订立合同完全具备买卖合同的主要内容，被上诉人提交的中介出售纪录认定房屋差价损失并无不妥。一审法院判决正确，请求驳回上诉人的上诉请求。被上诉人刘文彬向一审法院起诉请求：1.解除原、被告之间订立的房屋买卖合同；2.被告返还原告双倍定金200000元；3.被告支付因房屋涨价给原告造成的损失1270000元；3.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2016年4月24日，原、被告签订二手房定金合同，约定原告购买被告所有的坐落于天津市津南区双港镇梨双公路南侧香堤苑1-1-902号房屋，总房款为1530000元，同时约定被告收取原告定金100000元，且双方约定2016年8月17日前签订正式买卖合同，原告主张被告因房价上涨不愿出售房屋，故起诉。被告高润霞辩称，主合同的签订没有明确房款的给付时间，原告拖的时间太长，因原告没有交付房款导致被告另购买房屋交易失败，合同不能履行不是被告的原因。另原、被告签订的定金合同系房屋买卖预约合同，违约责任方式应当是双倍返还定金，即使赔偿损失，损失范围也仅限于守约方准备签订房屋买卖合同的合理支出，而非房屋差价；原、被告已经约定了赔偿方式，将违约赔偿额约定为总房款的10%，应尊重意思自治和可预见性原则；被告不具有违约的恶意；原告有防止损失扩大的义务；不同意原告的诉讼请求。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。原、被告签订的于2016年4月24日签订的《二手房定金合同》系双方真实意思表示，尽管该合同名为定金合同，但内容中明确约定了买卖标的物，即诉争房屋的坐落地点、面积、价格、定金、违约责任等，且明确约定双方于2016年8月17日之前签订正式买卖合同，双方不得以任何理由拒签买卖合同，若一方不能按时签订正式买卖合同，则视为该方违约，按违约处理。该合同已对房屋买卖事项作出了全面约定，且根据房屋买卖的一般交易过程来看，原、被告签订的合同中所约定的“签订正式买卖合同”系在房屋管理部门按照要求签订《天津市房产买卖协议》，进而进入房屋过户登记程序，故双方约定的“签订正式买卖合同”实际系对房屋买卖合同的履行所作的约定，原、被告签订的《二手房定金合同》并非预约合同，被告称《二手房定金合同》系预约合同的主张不予支持。原告提交的录音证据，被告对真实性予以认可，在该录音中被告明确表示拒绝出售房屋，其拒绝出售房屋的行为已违反双方《二手房定金合同》的约定，被告应承担相应的法律后果。原告已向被告交付定金100000元，按照《二手房定金合同》中关于违约责任的约定，原告要求被告双倍返还定金符合法律规定，予以支持，被告应向原告双倍返还定金共计200000元。关于原告主张的损失，原、被告虽在《二手房定金合同》中约定甲方（被告）违约，甲方（被告）支付双倍定金并再赔偿房屋总款10%给乙方（原告），但鉴于被告明确表示不再继续出售房屋时房屋市场价格上涨，且此后上涨幅度较大,原、被告上述约定不足以弥补原告的损失,原告主张增加赔偿损失的幅度不违反法律规定。关于损失的数额，考虑被告违约的具体情形、订立合同时对房屋涨跌情况的预见能力以及被告的过错程度等因素，并结合原告承担的返还双倍定金情形，现仍需赔偿原告损失550000元。被告主张其不具有违约的恶意，但被告未提交证据证明该项主张，综合房屋价格上涨因素及被告违约情形，被告该项主张缺乏事实依据，不予采信；被告另称原告有防止损失扩大的义务，但原告已在被告明确表示不再出售房屋后向人民法院起诉要求解除合同，已经在合理期限内采取了相应措施，被告该项主张缺乏依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第一百一十三条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、原告刘文彬与被告高润霞于2016年4月24日签订的关于坐落于天津市津南区双港镇梨双公路南侧香堤苑1-1-902房屋的《二手房定金合同》解除；二、被告高润霞于本判决书生效后十日内返还原告刘文彬定金200000元，赔偿原告刘文彬损失550000元，共计给付刘文彬750000元；三、驳回原告刘文彬的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18030元，由原告刘文彬负担7230元，被告高润霞负担10800元。二审审理期间，双方当事人均未提供新证据。本院二审经审理查明：一审法院调取的天津市金乐家房地产经纪有限公司房屋交易信息反映与上诉人房屋同地段，2016年8月四处房屋售出情况，1、103.19平方米，1820000元；2、91.58平方米，2130000元；3、92.17平方米，1970000元；4、95.26平方米，2050000元。平均20955元/平方米。本院二审经审理查明的其他案件事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，双方签订《二手房定金合同》系双方真实意思表示，合法有效。合同订立后，上诉人未能按合同履行，拒绝签订正式买卖合同及出售房屋构成合同违约，上诉人应承担违约责任。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。”本案中，由于房屋价格上涨，被上诉人因上诉人违约造成其可得利益受损，故依据相关规定，被上诉人因此所造成的损失以房屋价格涨跌差价作为衡量标准，综合考虑诉争房屋目前的市场价格与双方合同约定的买卖价格差价，本院酌情确认被上诉人因上诉人违约造成的损失总额为330000元，上诉人在此范围内向被上诉人承担违约责任。同时根据上述司法解释的规定，330000元损失总额中包含应返还的双倍定金中的100000元。一审法院确定赔偿额过高，本院予以调整。综上所述，上诉人的上诉请求,理由成立部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持天津市津南区人民法院(2016)津0112民初5948号民事判决第一项；二、撤销天津市津南区人民法院(2016)津0112民初5948号民事判决第二项、第三项；三、上诉人高润霞于本判决书生效后十日内返还被上诉人刘文彬定金200000元，赔偿被上诉人刘文彬损失230000元，共计给付被上诉人刘文彬430000元；三、驳回被上诉人刘文彬的其他诉讼请求。四、驳回上诉人高润霞的其他上诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费18030元，由上诉人高润霞负担5274元，被上诉人刘文彬负担12756元。二审案件受理费9300元，由上诉人高润霞负担2697元，被上诉人刘文彬负担6603元。本判决为终审判决。审 判 长 包 颖审 判 员 王 珊代理审判员 张静怡二〇一七年六月二十一日书 记 员 马 丽