（2017）辽0602民初800号
裁判日期: 2017-06-21
公开日期: 2017-11-09
案件名称
郑永太与丹东钰豪房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷民事判决书
法院
丹东市元宝区人民法院
所属地区
丹东市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郑永太,丹东钰豪房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十一条，第一百零七条
全文
辽宁省丹东市元宝区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0602民初800号原告：郑永太，住丹东市元宝区。被告：丹东钰豪房地产开发有限公司，住所地丹东市元宝区。法定代表人：杨丹，该公司董事长。委托诉讼代理人：张密，系该公司员工，住丹东市振安区。委托诉讼代理人：胡庆召，辽宁万鹏律师事务所律师。原告郑永太与被告丹东钰豪房地产开发有限公司（以下简称“丹东钰豪房地产”）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑永太、被告丹东亿龙房地产开发有限公司的委托代理人张密到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑永太向本院提出诉讼请求：1、被告丹东钰豪房地产履行合同，协助原告办理产权证；2、赔偿因被告的违约行为给原告造成的损失1万元。诉讼中，在被告明确表示因施工档案未移交，暂时不能办理产权证的情况下，原告鉴于客观情况，同意不在本案中处理第1项关于协助办理产权证的诉讼请求。事实与理由：2012年10月18日购买了丹东钰豪房地产开发的一套124.17平方米的房子，现已四年之久。由于开发商的原因使房屋不能正常验收，所以至今也无法办理产权证，给原告造成一定损失。原告想出售涉案房屋，由于没有房产证房子无法卖出去，再加上这些年的物业费，原告认为从2012年10月18日起应该在三年内办理完毕房产证，应自2015年10月19日起计算损失，按房屋总价款乘以年利率4%计算，再加上每年1800元的物业费。但原告仅主张1万元的损失。被告丹东钰豪房地产辩称，1、涉案房屋暂时不能办理房产证，因为原施工单位尚未向被告公司移交施工档案。2、对原告第1项诉讼请求无异议，但是，被告与原施工单位正在诉讼中，现已在二审阶段，被告待取得生效判决后才能进一步确定办理房产证的时间。3、原告第2项诉讼请求没有事实及法律依据，也没有明确违约金计算方式。根据合同约定，房产证是双方协商办理并最终由被告确定办理时间，根据《商品房买卖合同的解释》第十八条规定，本案属于特殊约定，不适用该条款。因此，违约金不应保护。即使支付违约金其计算标准应当找到相应参照，不能适用《商品房买卖合同的解释》第十八条中的计算方法，该条文无适用空间。虽然原、被告没有对逾期办证违约金计算方式进行约定，但合同中就逾期交房违约金的计算方式进行了约定，为日万分之零点一。逾期交房的损失往往大于逾期办证损失，同一份合同中已经约定逾期交房违约金，逾期办证违约金理应参照，原告主张的违约金过高。4、原告要求赔偿损失没有事实及法律依据。原告购买的房屋为工程抵债房，根据辽宁省高级法院100问第68题第三小题的精神，当事人主张逾期办证的违约责任不应予以支持。经审理查明，2012年10月18日，原告郑永太与被告丹东钰豪房地产签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于丹东市元宝区于家路89号2单元803号房，面积为124.17平方米的一处商品房，房屋总价款为394861元。双方约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：如未按时办理，双方协商解决，由出卖人于指定日期继续办理”。被告为原告出具《商品房进户通知单》，记载房屋交付日期为2012年，具体日期无法辨认。房屋交付后，因被告和施工单位有纠纷导致施工档案未移交等原因，原告至今无法办理房屋所有权证书。为此，原告于2017年6月16日向本院提起本次诉讼。本院所确认的上述事实，有商品房买卖合同、销售不动产统一发票发票联、商品房进户通知单以及当事人的陈述笔录在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原告主张其与被告公司之间存在商品房预售合同关系，提供商品房买卖合同、销售不动产统一发票发票联、商品房进户通知单，被告对该组证据的真实性没有异议，本院应当以该组证据认定原告与被告之间签订的商品房买卖合同是双方真实意思的表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方应全面履行。被告辩解称原告购买房屋为工程顶债房，原告不予认可，被告现仅能提供8-803号房屋《（二期抵顶）销售明细单——财务部留存》、《（二期抵顶）销售明细单——销售部留存》各1张，无法向法庭提供其他证据。因2张明细单均未有原告本人签字，且原告不认可其真实性，在未有其他证据予以辅证的情况下，不足以证明原告房屋系于案外人处购买的抵债房，故对被告该项辩解，本院不予采信。由于涉案房屋不具有办理初始产权登记的条件，原告在审理过程中撤回了办理房屋权属证书的诉讼请求，本院应予准许。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”原、被告在合同中对因被告的责任导致原告不能在规定期限内取得房屋权属证书的处理方式约定为“如未按时办理，双方协商解决，由出卖人于指定日期继续办理”，属于该条规定的“当事人有特殊约定”，但有此约定，不能长期阻碍原告取得权属证书的权利，如此必将损害原告利益，这一观点在《辽宁省高级人民法院民事审判热点、难点100题》中针对问题65的参考意见中予以了体现，即：“当事人在合同中关于继续办理权属证书或协商解决的约定，属当事人意思自治范畴。但在合理的宽限期内，仍不能办理完毕或就违约责任承担问题协商不成，且符合《商品房买卖合同司法解释》第十八条第一款（一）、（二）、（三）项之规定的，应当承担违约责任。”原告进户数年至今，仍未能取得房屋权属证书，依此规定，其有权要求被告承担违约责任。由于原告未就诉讼前主张办证的情况提供证据，本院酌自其起诉之日起开始保护其损失。根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》关于“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理。”的规定精神，本院确定按年利率6%的标准计算原告损失。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十一条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定，判决如下：一、被告丹东钰豪房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起以购房款394861元为基数，按年利率6%，赔偿原告郑永太从2017年6月16日起至原告郑永太可以为丹东市元宝区于家路89号2单元803号房屋办理产权登记之日止的损失，但最多不超过1万元；二、驳回原告郑永太的其他诉讼请求。如被告丹东钰豪房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取50元，由被告丹东钰豪房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。审判员 于巍巍二〇一七年六月二十一日书记员 陈丽丽 微信公众号“”