（2017）闽06民终789号

裁判日期: 2017-06-21

公开日期: 2017-09-26

案件名称

吴小峰、姚春林房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

福建省漳州市中级人民法院

所属地区

福建省漳州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

法律依据

全文

福建省漳州市中级人民法院民事判决书（2017）闽06民终789号上诉人（原审原告）：吴小峰，男，1965年1月3日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。委托诉讼代理人：苏敏，福建达峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡伟军，福建达峰律师事务所律师。上诉人（原审被告）：姚春林，男，1989年10月9日出生，汉族，住福建省永春县。委托诉讼代理人：蔡智煌，福建兴南律师事务所律师。委托诉讼代理人：马晋，福建兴南律师事务所律师。上诉人吴小峰因与上诉人姚春林房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省漳州市芗城区人民法院（2016）闽0602民初6574号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月28日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人吴小峰的委托诉讼代理人苏敏、蔡伟军，上诉人姚春林及其委托诉讼代理人蔡智煌、马晋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴小峰上诉请求：1.撤销原判第二、三项，判令姚春林支付逾期付款违约金（以99000元为基数，自2015年12月11日起至付清全部款项之日止，按日千分之五的标准共计100485元）及违约金99000元。事实和理由：1.根据涉案合同约定，姚春林逾期支付租金，每日应按月租金千分之五的标准向我方支付逾期付款违约金。姚春林未按合同约定如期支付租金，构成违约，应依约向我方支付逾期付款违约金。原判以逾期付款违约金的支付前提是承租人欲继续��租，而涉案合同已经双方同意解除为由，不支持我方关于逾期付款违约金的诉求系对合同的误读，也缺乏法律依据；2.姚春林逾期支付租金，构成违约，应依合同约定向我方支付相当于年租金50%的违约金即99000元，姚春林主张违约金过高却未能提供证据予以证明，原判将违约金调整为30000元缺乏依据；3.虽然姚春林在一审庭审中提出返还押金30000元或以押金抵扣违约金的请求，但并未提起反诉，该请求不应予以审理，原判直接以押金抵扣违约金不当。姚春林辩称：1.涉案合同约定的逾期付款违约金是针对我方欲继续租用讼争房屋但未按期支付租金的违约责任，本案双方已经协商解除了涉案合同，故原判驳回吴小峰该项诉求正确。违约金数额的认定应以实际损失为基础，吴小峰主张的多个违约金请求均属于违约责任，原判认定我方承担30000元违约金已经过高，吴小峰另行主张逾期付款违约金没有事实和法律依据；2.如前述，违约金的数额认定应以实际损失为基础，不应超过损失的30%，本案吴小峰的租金损失不超过8800元，故违约金最多不应超过2640元；3.我方请求以押金30000元抵扣违约金属于对吴小峰诉求的抗辩而非反诉请求，原判以押金抵扣违约金并无不当，但违约金数额不应超过2640元，超出部分应返还我方。综上，请求驳回吴小峰的上诉请求。姚春林上诉请求：撤销原判第一项中关于我方支付租金107800元的判决。事实和理由：一审认定我方未通知吴小峰解除合同，属认定事实错误。我方与吴小峰签订涉案租赁合同后，依约支付了2015年12月31日前的租金，后之所以没有继续支付租金是因为我方已经口头通知吴小峰解除涉案租赁合同。我方未在2015年12月11日前支付后续租金已经违约，吴小峰应及时要求我方支付租金或通过诉讼维权，但吴小峰却于2016年7月6日才起诉至法院，期间的租金损失不应由我方承担。退一步讲，涉案合同于2016年7月20日解除，我方仅需支付起诉至解除15天的租金8800元即可。吴小峰辩称：涉案租赁合同合法有效，姚春林应依约向我方支付2016年1月1日至2016年7月20日的租金107800元。姚春林辩称其于2015年口头提出解除合同，与涉案合同约定不符，也未能提供证据予以证明，我方不予认可。租金是因租赁合同的履行而产生的债权债务，不属于扩大的损失，姚春林主张我方导致损失扩大理由不能成立。综上，请求驳回姚春林的上诉请求。吴小峰向一审法院起诉请求：1、解除涉案《店面租赁合同》，姚春林将讼争店面归还吴小峰；2、姚春林支付自起诉之日起至归还店面止的店面占用费；3、姚春林支付租金99000元（2016年1月1日至2016年6月30日）及逾期付款违约金（违约金以99000元为基数，按日千分之五的标准计算，从2015年12月11日起至付清全部款项之日止，暂计至起诉日的逾期付款违约金为100485.00元）；4、姚春林支付由吴小峰代垫的物业服务费1760.82元、污水处理费186元、水费447.36元、电费172.86元，本项合计2567.04元；5、姚春林支付违约金99000元。后吴小峰变更诉讼请求为：1、姚春林支付自起诉之日起至2016年7月20日止的店面占用费；2、姚春林支付租金99000元（2016年1月1日至2016年6月30日）及逾期付款违约金（违约金以99000元为基数，按日千分之五的标准计算，从2015年12月11日起至付清全部款项之日止，暂计至起诉日的逾期付款违约金为100485.00元）；3、姚春林支付吴小峰代垫的物业服务费1760.82元、污水处理费186元、水费447.36元、电费172.86元，本��合计2567.04元；4、姚春林支付违约金99000元；一审法院认定事实：2015年2月16日，吴小峰与姚春林签订一份《店面租赁合同》，合同约定：姚春林向吴小峰承租位于漳州市芗城区君临天下3幢D03号店面及D03、D02、D01的二层（其中后面需留公共通道为二家共用）；租赁期限33个月，从2015年4月1日至2017年12月30日止；2015年4月1日至2015年12月31日止，每月租金15000元，2016年1月1日起租金年年递增10%，分二次存付，分别于当年元月1日前20天与7月1日前20天存付，即2016年年租金为198000元；如姚春林未按合同约定时间缴付租金，每逾期一天按月租金的0.5%缴纳滞纳金，逾期超过十五天不缴纳租金的，吴小峰可以单方解除合同，并有权收回店面，姚春林应承担违约责任；租赁期内，双方如需提前解除合同，应提前三个月以书面形式通知对方，并经对方同意��以解除合同，单方解除合同属违约行为；双方协商约定违约金为当年租金的百分之五十；签约时，姚春林向吴小峰缴纳风险抵押金叁万元，期满退场叁日内无息退还，租赁期间一切费用（租金税费、物业管理、水电费等等）由姚春林承担等。合同签订后，吴小峰依约将上述店面交付姚春林使用。至今，姚春林共向吴小峰支付了押金人民币30000元以及截止至2015年12月31日止的租金、水电费、物业费。自2016年1月1日起的租金、水电费、物业费等未支付。吴小峰代垫本案租赁店面自2016年1月1日起至起诉之日止的物业服务费1760.82元，水费447.36元，污水处理费186元，电费172.86元。一审中，双方当事人于2016年7月20日办理书面的移交手续，双方协商同意解除双方于2015年2月16日签订的《店面租赁合同》，姚春林腾退讼争店面，并将店面交付吴小峰执掌。一审法院认为，吴小峰与姚春林于2015年2月16日签订的《店面租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律法规的禁止性规定，合同成立并生效，双方应当按照合同约定全面履行合同义务。双方已于2016年7月20日协商解除店面租赁合同，姚春林应按合同约定支付给吴小峰合同解除前未支付的租金，故吴小峰主张姚春林支付自2016年1月1日起至2016年6月30日止的租金99000元及自起诉之日（即2016年7月5日）起至2016年7月20日止的店面租金8800元（自2016年7月5日至2016年7月20日的租赁天数为16天，198000元÷12个月÷30天×16天＝8800元），两项合计租金107800元、物业服务费1760.82元、污水处理费186元、水费447.36元、电费172.86元，符合合同约定，有事实和法律依据，予以支持。姚春林辩称其已于2015年10月份通知吴小峰解除合同，自2016年1月份起的租金、物业费、水电费应由吴小��自行承担，但未能提供证据予以证明，且吴小峰不予认可，故姚春林的抗辩理由不予采纳。关于吴小峰主张的逾期付款违约金的诉求，由于合同中关于逾期付款违约金的条款是针对姚春林想继续租用但是未按期付租金的违约责任，因吴小峰诉请解除租赁合同，且双方已协商同意解除，故该项主张不予支持。关于吴小峰主张姚春林支付违约金即按2016年年租金198000的百分之五十即99000元计算的诉求。姚春林辩称合同约定的违约金过高，其因经营不善，无力支付违约金。根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益的损失等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，可认定双方就“违约金为当年租金的百分之五十”的违约金约定明显偏高，根据姚春林的请求和本案的事实，酌定违约金损失以30000元计算为宜。鉴于姚春林以押金予以抵扣违约金款项的主张，并未违��法律的规定，为减少讼累，依法予以采纳。综上，姚春林应支付吴小峰的违约金人民币30000元，可直接从姚春林交付给吴小峰的押金人民币30000元中予以扣除，吴小峰无需再退还姚春林该笔押金人民币30000元，姚春林也无需再支付吴小峰该笔违约金人民币30000元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、姚春林应于判决发生法律效力之日起十日内支付给吴小峰租金107800元、物业服务费1760.82元、污水处理费186元、水费447.36元、电费172.86元，合计110367.04元；二、姚春林应支付给吴小峰违约金30000元，该款项直接从姚春林交付给吴小峰的押金30000元中予以扣除；三、驳回吴小峰的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明，双方当事人对原判查明认定的事实均无异议，本院予以确认。另查明，姚春林二审庭审陈述，其通知吴小峰欲解除合同时，吴小峰表示不同意。再查明，2016年7月20日，经原审现场勘查，双方当事人确认讼争店面交接时的现状为：一楼通往二楼楼梯位置所在的横梁已改变；姚春林将二楼卫生间的位置改装成升降机，尚未复原等。本院认为，吴小峰与姚春林于2015年2月16日签订的《店面租赁合同》系双方的真实意思表示，且未违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。根据双方当事人的诉辩主张，本案的争��焦点是：一、姚春林是否构成违约，应否承担违约责任；二、若构成违约，违约金数额如何认定；三、原判以押金30000元直接抵扣违约金是否妥当。1姚春林是否构成违约，应否承担违约责任根据涉案《店面租赁合同》约定，姚春林应于2016年1月1日前20天（即2015年12月12日）向吴小峰支付讼争店面2016年度的租金。虽然姚春林上诉主张其已经提前通知吴小峰解除涉案合同，但据姚春林二审庭审陈述，吴小峰并不同意其解除合同的要求，故在诉讼前，涉案合同并未依双方合意而解除，姚春林仍应依约履行支付租金的义务。姚春林未能及时支付租金，构成违约。姚春林主张其违约后，吴小峰未及时要求其支付租金，造成损失扩大，其不应承担本案起诉前的租金。作为租赁合同的当事人，姚春林不能以自身的违约行为，作为��不履行支付租金义务的抗辩理由，故姚春林的上诉主张没有事实和法律依据，不予采纳，其应依约向吴小峰支付讼争房屋2016年1月1日至2016年7月20日的租金107800元。2违约金数额的认定问题涉案《店面租赁合同》中约定了两项违约金，即每日按月租金0.5%计算的逾期付款违约金和当年度租金50%的违约金。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。故违约金数额应以守约方的损失作为基础予以确定。本案中，姚春林的违约行为是单一的逾期支付租金，吴小峰的损失为纯金钱债务的损失，故对涉案合同约定的上述两项违约金的总数额，应以央行同期贷款利率（2016年2月29日央行公布的一至五年贷款年利率为4.75%），参照以银行计收逾期贷款利息的标准可上浮50%，确定为年利率7.13%。原判酌定违约金为30000元，已经超过该标准，吴小峰上诉主张姚春林应另行支付逾期付款违约金100485元及违约金99000元明显超过法定标准，理由不能成立，不予采纳。姚春林虽答辩称30000元违约金过高，但其未就违约金数额提起上诉，故对违约金数额不予变更，本案违约金总额确定为30000元。3押金30000元能否抵扣违约金的问题讼争30000元押金的性质为风险抵押金，具有保障承租人依约履行合同义务的功能，应于合同期限届满后，在承租人完全履行合同各项义务后，由出租人��以退还。本案中，根据涉案合同的约定，姚春林不得损坏讼争店面主体结构、楼梯、卫生间，由于姚春林原因造成讼争店面毁损的，其应负责维修或赔偿。而根据原审现场勘查的结果，姚春林尚存在改变讼争店面结构等问题，且姚春林未就押金的返还提起反诉，故对押金30000元不予审理，可由姚春林与吴小峰另行处理。综上，吴小峰关于押金不应用以抵扣违约金的上诉主张成立，予以采纳。双方当事人的其余上诉主张，理由不能成立，不予采纳。原判认定事实清楚，适用法律基本正确，但直接以押金抵扣违约金的做法不当，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持漳州市芗城区人民法院（2016）闽0602民初6574号民事判决第一项；二、撤销漳州市芗城区人民法院（2016）闽0602民初6574号民事判决第二、三项；三、姚春林应于本判决发生法律效力之日起十日内支付吴小峰违约金30000元；四、驳回吴小峰的其他诉讼请求。本案一审案件受理费7587元，适用简易程序减半收取3793.5元，由吴小峰负担1845元，姚春林负担1948.5元；二审案件受理费6746元，由姚春林负担3006元，吴小峰负担3740元。本判决为终审判决。审　判　长　花　絮审　判　员　李　凌代理审判员　黄　兴二〇一七年六月二十一日书　记　员　詹靓妹关注公众号“”