（2016）赣0702民初2587号
裁判日期: 2017-06-21
公开日期: 2018-07-17
案件名称
江西燕兴物业管理有限公司与肖祥财物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
赣州市章贡区人民法院
所属地区
赣州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
江西燕兴物业管理有限公司,肖祥财
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条
全文
江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书(2016)赣0702民初2587号原告：江西燕兴物业管理有限公司，住所地：赣州市章贡区长征大道31号商会大厦13楼。统一社会信用代码：913607007567545231。法定代表人：刘燕，系该公司董事长。委托诉讼代理人：闵琪琪，女，1989年1月2日出生，汉族，江西燕兴物业服务管理有限公司职员，住赣州市章贡区，特别授权代理。被告：肖祥财，男，1955年2月14日出生，汉族，赣州市章贡区人，住江西省赣州市章贡区，委托诉讼代理人：邱学英（原告肖祥财之妻），女，1962年5月15日出生，汉族，赣州市章贡区人，住江西省赣州市章贡区，原告江西燕兴物业管理有限公司诉被告肖祥财物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月13日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人闵琪琪，被告的委托诉讼代理人邱学英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付拖欠的物业管理费1200元、滞纳金360元，合计人民币1560元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告系赣州市春江花月小区11-108室业主。原告与被告签订了一份《物业管理服务协议》，约定多层住宅的物业管理费按0.5元/m2/月的标准收取物业管理费。同时约定业主或物业使用人应在每三个月的首月10日前履行交费义务，如逾期缴纳将按所欠费用总额以日3‰的标准加收滞纳金。协议生效后，原告依约定提供了物业管理服务，但被告自2014年2月1日至2016年7月31日就未按约定向原告支付物业管理费。另外，被告所使用房屋面积为79.31m2。经原告多次催要无果，诉至法院。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：证据1、营业执照，证明原告的诉讼主体资格；证据2、物业管理服务协议，证明：①原告与被告之间存在物业服务关系的事实；②被告所有房屋应按每月0.5元/m2/月的标准向原告缴纳物业管理费的事实；③被告所有房屋面积为79.31m2；证据3、催缴通知单，证明原告已多次履行书面催缴义务的事实。被告辩称，原告对小区卫生、停车场管理不到位，到处都是垃圾场，所以被告有权拒绝缴纳物业费，从被告入住以来，只在办理入住手续时交纳过一次物业费。被告为支持其答辩理由，向本院提交了以下证据：照片四张，证明原告的物业管理服务不到位。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审举证、质证，对原告提交的证据1－2，当事人不持异议，本院对其三性予以确认并在卷佐证。对当事人持有异议的证据，本院认定如下：1、原告提交的证据3，被告质证称未收到催缴函，经核实，该组证据与庭审查明的事实相符，可以证实原告进行了催收，本院对其三性予以认定；2、被告提交的证据，原告对其关联性提出异议，经核实，该组证据与庭审查明的事实部分相符，可以确认原告在物业管理过程中有瑕疵，本院对这一事实予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告肖祥财系赣州市章××区××室的业主。2012年1月4日，原告江西燕兴物业管理有限公司与被告肖祥财签订了《物业管理服务协议》，约定由原告为被告提供物业服务，即共用部位的日常养护和管理、共用设施的日常运行和养护、公共卫生、小区主出入口实行24小时专职保卫人员门卫值守，调解小区内的公共安全事务、绿化养护等。协议同时约定：“多层住宅的物业管理费按建筑面积0.5元/㎡/月的标准收取。……业主或物业使用人应在每三个月的首月10日前履行交费义务，如逾期缴纳将按日3‰的标准加收滞纳金”。合同签订后，被告肖祥财从2014年2月1日至2016年7月31日期间，未向原告交纳物业管理费。另查明：1、被告肖祥财位于赣州市章××区××室房屋的面积为79.31㎡，每月应缴物业费为40元；2、原告在物业管理过程存在门卫未足额配齐、公共部位管理不善的问题。本院认为：原告与被告肖祥财之间签订的物业管理服务协议合法有效，在合同终止前,双方均应依合同约定履行义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。被告肖祥财对物业公司的服务不满时，应通过正常途径与原告沟通、协商解决；也可向业主委员会反映，通过业主委员会与物业公司沟通加以解决；法律也规定了业主通过业主大会决定选聘、解聘物业公司的权利。本案原告已为该小区提供了物业服务，被告肖祥财作为小区业主的一员不能独立于该小区存在，其无故拒交物业管理费无法律依据，根据被告房屋面积计算，被告欠交物业管理费金额为1200元（自2014年2月至2016年7月之间共计30个月），鉴于原告对所管理的小区在物业服务上存在瑕疵，违反双方签订的《物业管理服务协议》的约定，原告存在未能及时履行物业管理义务的违约行为，应当承担相应的违约责任，由于被告未提供证据证明原告的该违约行为给被告造成的损失，根据义务和权利相对等的原则，本院酌定原告应承担的违约责任为252元，该款从被告所欠的物业管理费中予以抵扣，对于原告要求被告支付物业管理费中的合理部分，本院予以支持。对于原告主张按欠交物业管理费的30%加收滞纳金，因原告在履行物业管理工作中存在违约行为，故其主张无法律依据，本院对该项诉讼请求不予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告肖祥财于本判决生效之日起十日内支付原告江西燕兴物业管理有限公司自2012年12月1日至2016年7月31日止的物业管理费本金948元。二、驳回原告江西燕兴物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告江西燕兴物业管理有限公司负担15元，由被告肖祥财负担35元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长 刘芳梅审 判 员 吴菁菁代理审判员 赵盈慧二〇一七年六月二十一日书 记 员 李兆莎 来自：