（2017）浙0903民初1347号
裁判日期: 2017-06-21
公开日期: 2017-09-28
案件名称
张爱珠、傅利祥等与舟山市金岛建设开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
舟山市普陀区人民法院
所属地区
舟山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张爱珠,傅利祥,舟山市金岛建设开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款
全文
舟山市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0903民初1347号原告：张爱珠，女，1962年3月29日出生，汉族，住舟山市定海区。原告：傅利祥，男，1956年9月23日出生，汉族，住舟山市定海区。二原告共同委托代理人（特别授权）陈以一，浙江品正恒联律师事务所律师。被告：舟山市金岛建设开发有限公司，住所：舟山市普陀区朱家尖街道大洞岙。法定代表人张林权。委托代理人（特别授权）郭行舟、沈枫，浙江星舟律师事务所律师。原告张爱珠、傅利祥诉被告舟山金岛建设开发有限公司（以下简称金岛公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年4月11日立案受理后依法适用简易程序进行审理。原告张爱珠及二原告共同委托代理人陈以一、被告金岛公司委托代理人沈枫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张爱珠、傅利祥向本院提出诉讼请求：一、确认张爱珠、傅利祥与金岛公司就位于舟山市朱家尖莲花南路68号1号楼2单元201号房屋已经向金岛公司支付了全部购房款150万元；二、确认舟山市朱家尖莲花南路68号1号楼2单元201号房屋归张爱珠、傅利祥所有，待房屋竣工验收合格后，金岛公司应协助办理产权登记手续。本案审理中，因案涉房屋已竣工验收合格，张爱珠、傅利祥要求金岛公司立即履行交付房屋的义务。事实和理由：2012年1月20日金岛公司因公司运营资金需要，向张爱珠、傅利祥借款人民币100万元，担保人为其法定代表人张林权，双方为此签订协议一份，约定借款时间为半年，同时金岛公司将正在开发的位于舟山市朱家尖莲花南路68号1号楼2单元201号商铺以预售方式抵押给张爱珠、傅利祥，双方签订了编号为“2012预249527号”的《商品房买卖合同》一份，并办理了商品房预售登记手续。2012年4月11日，金岛公司因经营需要，再次由法定代表人张林权出面向张爱珠、傅利祥借款50万元，金岛公司为担保人。上述150万元均由张爱珠根据金岛公司的指示汇入张林权的银行账户。2012年4月20日，双方协商就借款及商品房买卖事项达成一致，双方签署了《房屋预售合同付款确认书》一份，对原购房合同部分条款进行了变更，房屋总价变为150万元，金岛公司向张爱珠、傅利祥所借款项150万元（包括金岛公司为张林权担保的借款50万元）均抵作购房款，金岛公司确认张爱珠、傅利祥已经支付了涉案房屋的全部购房款150万元。但2014年1月6日，金岛公司向张爱珠、傅利祥寄送了一份《解除购房合同通知书》，以二人未支付房款为由，通知解除与二人之间的商品房买卖合同。张爱珠、傅利祥认为，双方签订的房屋买卖合同合法有效，二人应付购房款150万元，金岛公司同时向二人借款150万元（包括担保50万元），房款虽未直接汇入金岛公司账户，但是根据金岛公司的指示汇入了张林权的账户，应视为金岛公司收取了相应款项。现双方互负债务，合意抵销，将借款转化为购房款，符合法律规定，应认定张爱珠、傅利祥已支付了全部购房款，同时涉案房屋已办理了商品房预售登记，张爱珠、傅利祥已取得了该房屋的准物权，涉案房屋应归二人所有，金岛公司应协助办理产权过户手续。现金岛公司无端否认已收取的购房款，单方面解除合同，违反合同的约定，违反民法诚实信用原则，损害张爱珠、傅利祥的权益，应承担相应的违约责任。张爱珠、傅利祥为证明其主张的事实向本院提供了协议、借条、付款凭证、浙江省商品房买卖合同、房屋预售合同付款确认书、解除购房合同通知书、收据。金岛公司答辩称，金岛公司没有收到涉案房屋的购房款项，张爱珠、傅利祥也没有提供相关的凭据。本案的关系是建立在张林权、金岛公司与张爱珠、傅利祥之间的借贷关系基础上的，本案的基础法律关系应是民间借贷，张爱珠、傅利祥并没有权利要求金岛公司交付房屋。审理中，本院自（2014）舟普民初字第195号案件中调取了张林权询问笔录一份，张林权称金岛公司及其本人向张爱珠借款共计150万元，均汇入其个人账户，共支付了4、5个月利息，购房合同开始是为100万元借款担保，后来合意变更为房屋买卖，因为公司公章在其地方，所有的事情都是其一人做主意。本院经审理认定事实如下，2012年1月20日，金岛公司与张爱珠签订协议一份，约定：因甲方（金岛公司）拆借资金需要，向乙方（张爱珠）借款壹佰万元整。为确保乙方借款资金的安全，甲方同意把坐落于普陀区××（地址××路××室，建筑面积为136.35平方米，单价为15000元/㎡，销售金额为贰佰零肆万伍仟贰佰贰拾伍元整）的商铺作为预售方式抵押给乙方，全额作抵押。甲方按约定时间归还借款后，允许乙方无条件退房，也允许甲方无条件赎回。借款时间约定为半年，月息为陆分，利息按月支付。同日，金岛公司出具借条一份，载明：今借张爱珠人民币壹佰万元整，借期为半年，月利息为陆分，按月结算。打入工行卡，张林权6222081206000116318。张林权作为担保人在该借条上签名。同日，张爱珠、傅利祥与金岛公司签订购房合同一份，约定张爱珠、傅利祥向金岛公司购买位于舟山市××郡××楼××单元××室的房屋，房屋总价为2045250元，于签约当日一次性付清。2012年2月10日张爱珠汇入张林权上述账户100万元。金岛公司出具金额为2045250元的收据一份。2012年4月11日，张林权出具借条一份，载明：今借张爱珠人民币伍拾万元证，借期壹个月。金岛公司作为担保人在该借条盖章。同日，张爱珠汇给张林权50万元。2012年4月20日，金岛公司（甲方）与张爱珠、傅利祥（乙方）签订房屋预售合同付款确认书一份，约定：双方于2012年1月20日签订《浙江省商品房买卖合同》一份，由乙方向甲方购买位于朱家尖大洞岙莲花南路68号201商铺一套，面积136.35平方米。房屋合同约定预售总价为贰佰零肆万伍仟贰佰伍拾元整，现因甲方资金困难，由乙方一次性付款，甲方同意在原房款总价基础上打折，即总价为壹佰伍拾万元整，该款乙方已于2012年4月11日前全部付清，原甲方向乙方所借款项（包括公司为张林权担保借款伍拾万元）均抵作购房款。张林权亦在该协议中甲方位置处签名。本案审理中，张爱珠确认100万元的借款曾按陆分利支付了两个月的利息，但不清楚具体付款人。本院认为，根据金岛公司、张林权分别向张爱珠出具的借条来看，金岛公司与张林权的借款行为是相区分的，二者并不能混同。金岛公司与张爱珠、傅利祥签订购房合同的初衷是作为金岛公司向张爱珠借款100万元的担保，在2012年4月20日，双方达成合意真实履行购房合同，将张爱珠出借的100万元转化为购房款，不违反法律规定，应属合法有效。金岛公司与张爱珠、傅利祥之间成立买卖合同关系。但根据张爱珠在本案审理中的陈述，其就100万元借款按6%的月利率收取过两个月的利息，而该利率已远远超出法律保护的利率范围，对超出部分应予折抵借款本金，故就这100万元借款而言，可抵作购房款的金额达不到100万元。在金岛公司与张林权签订的确认书所涉及的50万元借款系张林权的个人债务，金岛公司仅为担保人，张林权系金岛公司的法定代表人，对公司拥有较高的控制权，故本院认为将上述50万元直接转化为金岛公司的债务，认定为系张爱珠支付的购房款有损于金岛公司及其其他债权人的利益。综上，本院认为，张爱珠、傅利祥实际支付的购房款金额尚未达到150万元，对张爱珠、傅利祥要求确认其已支付了全部购房款150万元的诉讼请求本院不予支持。关于张爱珠、傅利祥要求确认涉案房屋归其所有并要求金岛公司交付房屋协助办理产权登记的诉请，本院认为，目前张爱珠、傅利祥的付款义务尚未履行完毕，其要求金岛公司交付房屋并协助办理产权登记缺乏相应依据，本院不予支持；本案系合同是否有效及应否履行的纠纷，并非物权确认纠纷，故对张爱珠、傅利祥要求确认所有权的诉请本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决如下：驳回张爱珠、傅利祥的诉讼请求。本诉案件受理费80元，减半收取40元，由张爱珠、傅利祥共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。代理审判员 周洁二〇一七年六月二十一日书 记 员 蒋维《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续的生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 关注微信公众号“”