（2017）京02民终4320号
裁判日期: 2017-06-21
公开日期: 2017-07-03
案件名称
北京明生宏达科技有限公司与北京普天德胜科技孵化器有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第二中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
北京明生宏达科技有限公司,北京普天德胜科技孵化器有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京02民终4320号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京明生宏达科技有限公司，住所地：北京市西城区新街口外大街28号102号楼400号（德胜园区）。法定代表人：宋旭阳，总经理。委托诉讼代理人：王卫中，北京永勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：李丹凤，北京永勤律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京普天德胜科技孵化器有限公司，住所地北京市西城区新街口外大街28号B座二层20号（德胜园区）。法定代表人：王为国，董事长。委托诉讼代理人：梁人华，北京市大地律师事务所律师。委托诉讼代理人：王偲，北京市大地律师事务所律师。上诉人北京明生宏达科技有限公司(以下简称明生宏达公司)因与被上诉人北京普天德胜科技孵化器有限公司（以下简称普天德胜公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2016）京0102民初4922号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。明生宏达公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回普天德胜公司一审的诉讼请求，支持明生宏达公司的反诉请求。事实和理由：一审判决认定事实不清。在双方租赁合同履行期间，普天德胜公司存在诸多违约行为，包括：实际租赁面积与租赁合同中约定的租赁面积不符，少提供了163平方米的租赁面积；租赁期间，普天德胜公司未按合同约定履行其提供孵化服务的义务;在续签合同时进行恶意磋商，导致合同未能续签。明生宏达公司与普天德胜公司之间并非普通的房屋租赁关系，普天德胜公司未给予明生宏达公司帮助、扶持，违背为中小型科技创新企业谋发展的服务宗旨，在明生宏达公司处于发展稳定时期要求搬迁，已经给明生宏达公司造成巨大经济损失及经营代价，并对明生宏达公司以后的发展造成不可磨灭的灾难，其理应赔偿明生宏达公司相应损失，法院亦应驳回其全部诉讼请求。普天德胜公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回明生宏达公司的上诉请求，维持原判。普天德胜公司向一审法院起诉请求：1.判令明生宏达公司立即腾退位于北京市西城区新街口外大街28号102号楼400号房屋并返还给普天德胜公司；2.判令明生宏达公司支付自2016年1月1日至实际腾退之日止的房屋使用费（按照日租金2200元计算）及2016年1月1日至实际腾退之日的滞纳金（以上房租使用费为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；3.判令明生宏达所缴纳的房屋租赁保证金94240元不予退还；4.判令明生宏达公司承担普天德胜公司的代理律师费用30000元。明生宏达公司向一审法院反诉请求：1.判令普天德胜公司退还2014、2015年度向明生宏达公司多征收面积的租金140064.49元并按同期人民银行贷款利率支付自2014年1月1日至实际返还之日的利息；2.判令普天德胜公司退还2014、2015年度已收取明生宏达公司但未提供服务的服务费73175.4元；3.判令普天德胜公司承担未续签租赁合同给明生宏达公司造成的直接经济损失270000元；4.判令普天德胜公司承担未续签租赁合同给明生宏达公司造成的可得利益损失150000元；5.判令普天德胜公司承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：北京市新街口外大街28号原系北京邮电学院所有（房屋所有权证号：西全字第XXXX号）。1992年7月2日，由中国邮电工业总公司、北京邮电学院及邮电部北京通信元件厂出具《关于邮电部北京通信元件厂房产证明的几点说明》，载明：“……邮电部北京通信元件厂是独立经营法人单位，根据1990年划归协议，邮电部北京市通信元件厂对原1989年6月2日北京市西城区房地产管理局颁发的西全字11170号证书所指房产，拥有所有权。”1997年4月20日，邮电部北京通信元件厂更名为北京邮电电话设备厂，后北京邮电电话设备厂更名为北京普天健德科技有限公司。北京普天健德科技有限公司向普天德胜公司出具《房屋委托管理证明》，将涉案楼房委托普天德胜公司管理，委托期限自2002年11月13日至2022年11月12日。明生宏达公司2012年3月与普天德胜公司签订《房屋租赁合同》，承租北京市新街口外大街28号102号楼400号办公用房，约定面积400平方米，后续签合同至2013年12月31日，明生宏达公司向普天德胜公司交纳租赁涉案房屋保证金94240元。双方均认可于2015年8月补签了2014年1月1日至2014年12月31日期间的《房屋租赁合同》（编号：KJYZ400-1312）及2015年1月1日至2015年12月31日期间的《房屋租赁合同》（编号：KJYZ400-1412），其中编号为KJYZ400-1412的《房屋租赁合同》中约定：“……第一条：甲方将产权房所属北京西城区新街口外大街28号102号楼400号办公用房租赁给乙方，面积400平米，房间内提供基本电力，公共区域有电梯、卫生间、消防、照明设施。第二条：租赁期限为2015年1月1日至2015年12月31日。甲乙双方应在租赁期满前三个月即2015年9月底（以下简称此时间）以前协商并确定下一租期的房屋租金；不论乙方是否需在租赁期满后继续租用，均应在此时间以前书面通知甲方，以便甲方作出协商续租或它租的决定；在规定时间前未接到乙方书面通知情况下，甲方即可认为乙方不再续租。如乙方在此时间以前以书面形式通知甲方需继续租用，在乙方符合续租条件并同意按照续租租金标准签订合同的情况下，乙方应于期满前一个月与甲方签订合同，并缴清下一租期相关费用，否则，仍视为乙方放弃续租要求。如乙方在此时间以前仍未找到它处房屋，届时应以书面形式通知甲方，甲方根据自身情况，可适当酌情延长租赁期限，如甲方同意延长将以文字形式明确，延长期限不足一个月按一个月计算的方法缴纳房租，最多延长期限为一个月，如甲方不同意延期，则乙方搬出。……第四条：租金及相关费用交纳，所租房费为4.58元/㎡•天×40㎡×365天+5元/㎡•天×360㎡×365天=723868元。本期合同暂免暖气费及公共区域物业费。1、乙方采取半年形式付款。……甲方在收到乙方费用款项后为其提供合法有效的发票（房租为45%，服务费为55%）。……第五条：合同解除。合同期满自然终止，终止日前办理退房交接手续。如乙方需在合同期满前退租，甲方可将该房作为它用，乙方必须缴齐其他各项费用之后可办理退房交接手续，此时，乙方其他各项已缴费用及房屋保证金不予退还。……第十条：特别声明及要求。……4、因甲方是以培育和扶植中小型科技企业创新创业成长，促进科技成果转化，培养成功的企业和企业家为宗旨的服务机构，不同于一般写字楼。入驻企业对象为新成立或即将创办的拥有高新技术成果的科技型中小企业……在孵企业在孵化器孵化时限不超过42个月，孵化期满达到毕业条件通过甲方考核并经甲方同意可进入加速器，否则企业孵化期满未达到毕业条件需离开孵化器……”；另，双方所补签的《房屋租赁合同》（编号：KJYZ400-1312）中约定：“……第四条：租赁及相关费用交纳，所租房费用为3.8元/㎡•天×40㎡×365天+4.2元/㎡•天×360㎡×365天=607360元……”。双方补充签署上述两份《房屋租赁合同》后，明生宏达公司于2015年8月26日向普天德胜公司支付607360元，普天德胜公司开具两张发票分别列明“房租273312.00元”以及“服务费334048.00元”；明生宏达公司于2015年8月31日向普天德胜公司支付723868元，普天德胜公司开具两张发票分别列明“房租325741.00元”以及“服务费398127.00元”。2015年9月29日，普天德胜公司向明生宏达公司发出《房屋租赁合同到期不再续租告知函》，告知在双方签订的《房屋租赁合同》（编号：KJYZ400-1412）于2015年12月31日到期，普天德胜公司决定该合同到期后不再与明生宏达公司续签，并载明明生宏达公司不符合续租条件项目如下：“1.累计入驻本孵化器时间达到42个月，超出科技部规定的在孵企业孵化年限；2.《房租价格标准对照表》中不符合续租条件企业第4、5、6项；3.贵公司在入驻孵化器后，围绕房屋租赁合同等各项事宜，有违双方自愿、愉快合作的原则，大大降低双方工作的质量和效率”。普天德胜公司在该告知函中要求明生宏达公司于2015年12月31日将所租房屋腾退清空，并办理房屋交接手续。另查，一、庭审中，明生宏达公司主张普天德胜公司提供的涉案房屋面积未达到400平方米，提交其自行测量的图纸，证明普天德胜公司提供的场地面积共计306.476平方米，要求普天德胜公司退还2014年度及2015年多收取的租金，普天德胜公司对明生宏达公司该项主张不认可，认为明生宏达公司所主张的面积为其自行测量，并且涉房房屋的租赁面积应为建筑面积，并提交了涉案楼宇的竣工图。诉讼过程中，双方对涉案楼宇的公摊系数及涉案房屋建筑面积未能达成一致，明生宏达公司申请对北京市西城区新街口外大街28号院102号楼400号办公用房的租赁面积（含建筑面积及实际使用面积）进行司法鉴定，普天德胜公司表示同意进行上述鉴定。经双方协商，双方选定由北京市海淀区房屋土地经营管理中心测绘队对上述鉴定内容进行鉴定，法院告知鉴定费由明生宏达公司预付。后明生宏达公司未向北京市海淀区房屋土地经营管理中心测绘队交纳鉴定费。二、庭审中，明生宏达公司为证明普天德胜公司作为企业孵化器应当提供的服务项目及普天德胜公司未能提供相应服务的情况，提交了《科技企业孵化器（高新技术创业服务中心）认定和管理办法》（国科发[2010]680号）、《北京市西城区支持中关村科技园区西城园自主创新若干规定》（西政法【2012】15号）、《北京市新技术产品（服务）证书》（磁介质车票改退签模块）、《北京市新技术新产品（服务）证书》（磁票检票模块）及《2015年度北京市科技型中小企业促进专项项目申报工作的通知》；普天德胜公司对上述证据的真实性认可，但对证明目的不认可，认为普天德胜公司未出具创业项目推荐函系因直到2015年8月底明生宏达公司才与其补签2014年度、2015年度房屋租赁合同并补交租金，故普天德胜公司无法开具相应材料。同时，普天德胜公司提交2014、2015年度发布通知的网站截屏、《普天德胜入驻企业主要基本情况表》、《签到表》等，证明普天德胜公司为明生宏达公司提供了相关服务；明生宏达公司不认可上述网站截屏的真实性，认可《普天德胜入驻企业主要基本情况表》真实性认可，但认为与本案无关，对于签到表的真实性、合法性及关联性均不认可。三、庭审中，明生宏达公司提交《涉密资质咨询协议》、收据及《涉密信息系统集成资质管理办法》，证明基于对续签合同的信赖，明生宏达公司与案外公司达成涉及27万元的委托协议，如不能继续租赁涉案房屋，面临违反上述协议的风险及其他不利后果。普天德胜公司认可《涉密信息系统集成资质管理办法》的真实性，不认可《涉密资质咨询协议》及收据的真实性，且其并未同意续签合同，明生宏达公司应当对相应的利益和风险自行承担。同时，明生宏达公司提交了《高新技术企业证书》、《2015年度北京市科技型中小企业促进专项立项公告》、《北京市科学计划专项课题任务书》及预拨款凭证，证明如不续签涉案合同将不再享有申请相关资金的资格，造成明生宏达公司的可得利益损失；普天德胜公司认可其上述证据的真实性，但不认可证明目的。再查，庭审中，普天德胜公司为证明其2016年的租金标准调整，提交了接收人处签有明生宏达公司工作人员姓名的《关于房租收取的规定（修订）》及普天德胜公司与其他公司签订《房屋租赁合同》、发票。明生宏达公司认为向其公司送达的《关于房租收取的规定（修订）》为复印件，不是正式文件，且时间较长无法确认，真实性不认可；对于《房屋租赁合同》及发票，不是针对明生宏达公司签订的，不能证明调整租金的诉求。经询，普天德胜公司认为其主张的房屋占用费标准合理，没有进行鉴定的必要，不申请鉴定。另，普天德胜公司为证明代理费及保全费损失的发生，提交了代理费发票及保全费票据；明生宏达公司认为代理费在合同中没有约定，对于保全费票据真实性认可，证明目的不认可。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。普天德胜公司与明生宏达公司就北京西城区新街口外大街28号102号楼400号办公用房于2015年8月补签并续签了《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，应属有效合同。合同中约定涉案房屋面积为400平方米，明生宏达公司不认可涉案房屋为上述面积，认为涉案房屋实际面积为306.476平方米，但其提交的证据不足以证明其该项主张，且明生宏达公司申请对涉案房屋租赁面积鉴定后未向鉴定机构交纳鉴定费，应当承担举证不能的法律后果，故涉案房屋租赁面积以双方合同约定为准。法院对双方当事人的诉讼主张逐一论述如下：一、对于普天德胜公司要求明生宏达公司将涉案房屋退还的诉讼请求，因双方上述合同约定租赁期限为2015年1月1日至2015年12月31日，普天德胜公司于2015年9月29日向明生宏达公司发出《房屋租赁合同到期不再续租告知函》。结合双方合同约定的在孵企业孵化时限及明生宏达公司的承租时间，亦达到离开孵化器条件，故在合同到期后，明生宏达公司应当将涉案房屋交还普天德胜公司。明生宏达公司主张普天德胜公司承诺将涉案房屋继续由其进行承租,不同意交还房屋的抗辩意见，因明生宏达公司未提交证据予以佐证，故法院对其该项意见不予支持。二、普天德胜公司要求明生宏达公司支付自2016年1月1日至实际腾房之日止的房屋占用费的诉讼请求，因明生宏达公司在合同到期后仍占用涉案房屋，故法院对于普天德胜公司要求明生宏达公司支付上述期间的房屋占用费的诉讼予以支持。庭审中，普天德胜公司要求按照每日2200元的标准支付房屋占用费（即按照每日每平方米5.5元计算），因上述标准系普天德胜公司单方制定，在明生宏达公司不认可该标准的情况下，普天德胜公司亦表示不申请对房屋占用费标准进行鉴定，故法院结合双方以往的房屋租赁合同履行情况对房屋占用费标准予以酌定。对于普天德胜公司主张明生宏达公司支付上述期间的滞纳金，因双方在上述期间不存在合同关系，双方亦未有支付滞纳金的约定，故普天德胜公司该项诉讼主张，法院不予支持。三、普天德胜公司主张不予退还明生宏达公司保证金的诉讼请求，合同中约定保证金不予退还的条件为明生宏达公司在合同期满前退租的相关情况，因未发生上述情况，故普天德胜公司要求不予退还押金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。四、普天德胜公司主张明生宏达公司支付因诉讼发生的代理费，因双方对律师费用未有约定，普天德胜公司要求明生宏达公司支付上述律师代理费用亦于法无据，法院不予支持。五、对于明生宏达公司要求普天德胜公司退还2014年度、2015年度多征收面积的租金并返还利息的反诉请求，明生宏达公司提交证据不足以证明其所承租房屋租赁面积小于合同约定的面积，故其要求退还上述两个年度的房屋租金及相应利息，缺乏事实和法律依据，法院对明生宏达公司上述反诉请求不予支持。六、对于明生宏达公司要求普天德胜公司退还2014年度、2015年度已收取但未提供服务的服务费的反诉请求，明生宏达公司未提交证据证明普天德胜公司未按房屋租赁合同约定履行义务，且结合房屋费用系按照房屋面积、日租金标准等计算得出，合同中服务费发票所占比例系双方对于普天德胜公司提供发票开具比例的约定，并不能证明服务费的实际金额。同时，因双方之间的2014年度、2015年度的《房屋租赁合同》系于2015年8月补签，明生宏达公司又于2015年8月26日及2015年8月31日支付上述租赁合同所涉款项，应当认定系明生宏达公司对上述两份合同所涉款项的内容的认可，故对于明生宏达公司该项反诉请求，法院不予支持。七、对于明生宏达公司要求普天德胜公司承担未续签合同给其造成的直接经济损失及可得利益损失的反诉请求，因明生宏达公司未提供证据证明普天德胜公司存在恶意磋商并承诺继续向其出租涉案房屋的情形，且明生宏达公司提交的证据以不足以证明其主张损失的发生，故明生宏达公司的该项诉讼请求，法院亦不予支持。据此，一审法院判决：一、自判决生效之日起七日内，北京明生宏达科技有限公司将位于北京市西城区新街口外大街28号102号楼400号房屋腾空并交还北京普天德胜科技孵化器有限公司；二、自判决生效之日起七日内，北京明生宏达科技有限公司支付北京普天德胜科技孵化器有限公司自二〇一六年一月一日至实际腾房之日止的房屋占用费（按照每日一千九百八十三元二角计算）；三、驳回北京普天德胜科技孵化器有限公司的其他诉讼请求；四、驳回北京明生宏达科技有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据亦未提出新的事实及理由。二审查明的事实与一审查明事实无异，本院予以确认。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据已查明的事实，普天德胜公司与明生宏达公司就涉案房屋于2015年8月补签及续签的《房屋租赁合同》，均系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，双方均应按照合同约定履行各自的权利义务。鉴于在租赁合同到期日前，普天德胜公司已向明生宏达公司发出《租赁合同到期不再续租告知函》，故应认定双方之间的租赁合同已于2015年12月31日到期终止。明生宏达公司虽主张普天德胜公司承诺其继续按原租赁价格续签2016年度的租赁合同，但并未提交证据予以证明且普天德胜公司对此亦不予认可，故本院难以采信。明生宏达公司认为涉案房屋实际面积为306.476平方米，并非租赁合同约定的400平方米，但其并未提交充足证据予以证明，故本院认定涉案房屋面积以租赁合同约定为准。合同终止后，明生宏达公司理应及时将涉案房屋交还普天德胜公司，故对普天德胜公司要求明生宏达公司腾退涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。鉴于明生宏达公司在合同终止后仍占有使用涉案房屋，其理应向普天德胜公司支付房屋使用费。在双方对房屋使用费的标准未能达成一致意见且普天德胜公司亦不申请对此进行鉴定的情况下，一审法院结合双方以往房屋租赁合同履行情况酌定的房屋使用费标准并无不当，本院予以确认。明生宏达公司的反诉请求均缺乏证据支持，本院不予支持。综上所述，明生宏达公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10189元，由北京明生宏达科技有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刁久豹审 判 员 刘苑薇代理审判员 廖 慧二〇一七年六月二十一日书 记 员 黄 骏 来源：百度搜索“”