（2017）京0117民初2909号
裁判日期: 2017-06-21
公开日期: 2017-12-01
案件名称
李广荣与倪碎芬、林建华房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市平谷区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李广荣,林建华,倪碎芬,崔雪山,刘国君
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
全文
北京市平谷区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0117民初2909号原告：李广荣，男，1971年7月18日出生。被告：林建华，男，1972年4月4日出生。被告：倪碎芬，女，1969年2月15日出生。二被告委托诉讼代理人：蔡惠如，北京市盈科律师事务所律师。第三人：崔雪山，男，1972年10月28日出生。第三人：刘国君，男，1982年11月27日出生。原告李广荣与被告林建华、倪碎芬，第三人崔雪山、刘国君房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月21日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李广荣，被告林建华、倪碎芬的委托诉讼代理人蔡惠如，第三人崔雪山、刘国君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李广荣向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告损失28万元；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：被告于2014年11月同第三人崔雪山签订了商务租赁合同，将位于北京市平谷区×底商×层租给崔雪山使用，租期自2014年11月14日至2018年11月15日。后崔雪山经林建华同意，于2015年5月25日将上述房屋转租给原告，并约定由原告直接向被告交纳租金，合同权利义务同崔雪山相同，后原告开始装修使用房屋。2016年11月，原告接到第三人刘国君电话催收房租，并告知该房屋已由他购买，原告方得知被告在未告知原告的情况下以肆佰五十万元的价格将房屋卖给刘国君，并办理了房屋产权过户手续。在原告得知房屋已经转售的消息时，该同类房屋售价已经上涨了捌拾万元。被告的行为侵害了原告的知情权和优先购买权，使原告丧失了同等条件下的优先购买权，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条的规定，提起诉讼。被告林建华、倪碎芬辩称：不同意原告的诉讼请求，理由如下：1、原、被告之间不存在房屋租赁的法律关系，双方均不是适格的诉讼主体。第三人转租房屋并未经被告同意，被告从未收取过原告任何租金。2、在被告将房屋卖与刘国君之前，原告已将房屋再次无权转租给案外人梁亚敬，双方经法院调解，原告不再向刘国君或梁亚敬主张装饰装修等任何费用，原告的诉讼请求没有任何事实和法律依据。3、优先购买权是一项法定权利，立法目的在于保护承租人的权利，我国现行法律并未赋予次承租人优先购买权，根据合同相对性原则，次承租人无权向出租人主张损失。综上，原告的诉讼请求无法律依据，请求法院判决驳回。另，被告保留追究原告逾期腾退房屋等违约责任的权利。第三人崔雪山述称：承租被告的房屋后因经营困难无力支付租金，需要转租，故将涉诉房屋转租给原告，由原告直接向被告交纳租金，电话告知被告，被告表示同意。第三人刘国君述称：我于2016年2月2日与被告签订房屋买卖合同，购买涉诉房屋，同年8月份办理了房屋过户手续，购房前知道房屋出租的情况，但不清楚具体承租人。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对案件事实本院认定如下：被告林建华与被告倪碎芬系夫妻关系，平谷区平谷镇×号楼×至×层×号房屋系倪碎芬单独所有，2014年被告林建华作为出租方与第三人崔雪山签订《商务房租赁合同》，将涉诉房屋租与崔雪山使用，租期四年，自2014年11月14日至2018年11月15日。2015年5月25日，崔雪山作为转让方、李广荣作为受让方，双方签订《商铺转让协议书》，约定崔雪山将涉诉房屋转租给李广荣使用，期限自2015年5月25日至2018年11月15日，后李广荣于2016年2月28日将涉诉房屋转租给梁亚敬。2016年2月2日，倪碎芬与第三人刘国君签订《房屋买卖协议》，交易涉诉房屋，同年8月22日，刘国君取得不动产权证书。2016年11月15日，刘国君以房屋租赁合同纠纷为由将李广荣诉至本院，本院作出（2016）京0117民初8933号民事调解书，解除刘国君与李广荣的租赁合同；李广荣向刘国君支付房租一万七千元；李广荣不再向刘国君或案外人梁亚敬主张装饰装修等任何费用。庭审中，经询问，原告李广荣明确其主张的损失即因合同解除导致的装饰装修损失。本院认为：当事人所持诉讼请求应具有法律和事实依据。本案中，原告李广荣依据承租人对租赁房屋的优先购买权主张被告赔偿其装饰装修损失，在租赁关系中，原告李广荣系次承租人地位，其依据优先购买权提出诉讼请求并无法律依据，被告的抗辩意见本院予以采纳。另，第三人刘国君已购买涉诉房屋并办理了转移登记手续，取得房屋的所有权；此后刘国君与李广荣已通过诉讼就装饰装修损失部分达成调解协议，原告李广荣再向涉诉房屋原产权人主张赔偿装饰装修损失无事实依据，故对其诉讼请求，本院不予支持。综上依法判决如下：驳回原告李广荣的诉讼请求。案件受理费二千七百五十元，由原告李广荣负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 李 扬二〇一七年六月二十一日书记员 陈胜杰-4--3- 关注公众号“”