（2017）津02民再15号

裁判日期: 2017-06-21

公开日期: 2018-07-12

案件名称

盛大融信（天津）实业发展有限公司、天津水滴怡园商务酒店有限公司房屋租赁合同纠纷再审民事判决书

法院

天津市第二中级人民法院

所属地区

天津市

案件类型

民事案件

审理程序

再审

当事人

盛大融信（天津）实业发展有限公司,天津水滴怡园商务酒店有限公司,天津津滨时代置业投资有限公司,天津滨泰置业有限公司,天津津滨创辉发展有限公司,天津七建建筑工程有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百零七条

全文

天津市第二中级人民法院民事判决书（2017）津02民再15号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：盛大融信（天津）实业发展有限公司，住所地天津市津南区长青科工贸园区重庆街75号602-11。法定代表人：郑香芬，董事长。委托诉讼代理人：宋瑞和，该公司职员。委托诉讼代理人：李荫菁，天津秋水律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）：天津水滴怡园商务酒店有限公司，住所地天津市河西区体院北道北侧36号。法定代表人：李秀贤，总经理。委托诉讼代理人：刘洪军，该公司职员。被申请人（一审被告）：天津津滨时代置业投资有限公司，住所地天津市西青区李七庄街秀川路10号秀川国际A区408。法定代表人：于志丹，董事长。委托诉讼代理人：梁刚，天津泰达律师事务所律师。被申请人（一审被告）：天津滨泰置业有限公司，住所地天津市河西区体院北道36号D座102室。法定代表人：于志丹，董事长。委托诉讼代理人：梁刚，天津泰达律师事务所律师。被申请人（一审被告）：天津津滨创辉发展有限公司，住所地天津市西青区大寺镇王村。法定代表人：褚维刚，董事长。委托诉讼代理人：梁刚，天津泰达律师事务所律师。第三人：天津七建建筑工程有限公司，住所地天津市和平区西康路72-74号云翔大厦。法定代表人：王国扬，董事长。委托诉讼代理人：饶宝利，该公司总经理。再审申请人盛大融信（天津）实业发展有限公司（以下简称盛大融信公司）因与被申请人天津水滴怡园商务酒店有限公司（以下简称水滴酒店）、天津津滨时代置业有限公司（以下简称津滨时代公司）、天津滨泰置业有限公司（以下简称滨泰置业公司）、天津津滨创辉发展有限公司（以下简称津滨创辉公司）及第三人天津七建建筑工程有限公司（以下简称天津七建）房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2016）津02民终761号民事判决，向天津市高级人民法院申请再审。天津市高级人民法院于2016年12月13日作出（2016）津民申1665号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人盛大融信公司的委托诉讼代理人宋瑞和、李荫菁，被申请人水滴酒店的委托诉讼代理人刘洪军，被申请人津滨时代公司、滨泰置业公司、津滨创辉公司的委托诉讼代理人梁刚，第三人天津七建的委托诉讼代理人饶宝利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。盛大融信公司申请再审称，请求：撤销二审判��以及一审判决第三项，发回重审或改判支持其要求水滴酒店及津滨时代公司等腾空房屋的诉讼请求。理由：一是原判确有错误，认定水滴酒店交纳租金的数额有误；二是认定事实错误，水滴酒店与津滨时代公司的转租无效，滨泰置业公司与津滨创辉公司占有使用房屋违法。水滴酒店辩称，请求驳回盛大融信公司的再审请求，维持二审判决。理由是：1、其与天津七建签订租赁合同至2014年底，均按照合同履行，天津七建未以任何形式通知房屋所有权变化；2、盛大融信公司亦未通知所有权变化的情况，直至其在一审法院提起诉讼才知道；3、收取租金的收据与取款数额不一致有客观原因，可能与水电费等参杂；4、转租行为得到了天津七建的同意。津滨时代公司、滨泰置业公司、津滨创辉公司同意对本案再审，认为原判在事实认定上存在问题，请求��院依法判决。盛大融信公司向一审法院起诉，请求：1、依法确认盛大融信公司与水滴酒店于2014年1月1日签订的《房屋租赁协议》解除；2、依法判令水滴酒店给付盛大融信公司2014年下半年租金315万元；3、依法判令水滴酒店给付盛大融信公司自2015年1月1日至判决生效之日的房屋使用费；4、依法判令水滴酒店、津滨时代公司、滨泰置业公司、津滨创辉公司将坐落于天津市河西区体院北道北侧36号的房屋腾空并迁出返还盛大融信公司；5、本案诉讼费用由水滴酒店、津滨时代公司、滨泰置业公司、津滨创辉公司连带承担。一审法院审理查明，2009年1月13日，天津七建（甲方）与水滴酒店原法定代表人孙洪彬（乙方）就天津市河西区体院北道北侧36号内华钜酒店经营范围（面积为4300.98平方米）租赁事宜签订《房屋租赁协议》，该协议约定：一、租赁地址��天津市河西区体院北道北侧36号内华钜酒店经营范围（面积为4300.98平方米）；二、租用期限及其约定：1、租用期限：自2009年8月1日起至2015年7月31日（为双方顺利交接，本协议自签订之日起，乙方正式接管华钜酒店，在水表、电表分割完毕之前，乙方不付甲方任何费用，在2009年8月1日后，各项费用由乙方自行担负）；2、房屋租金：每年租金为人民币壹佰叁拾万元整；……。落款处出租方有第三人天津七建法定代表人王国扬签字并加盖第三人天津七建印章，承租方处有孙洪彬签字。2009年7月28日，天津七建与水滴酒店签订《房屋租赁附加协议》，该附加协议约定：甲乙双方通过友好协商，就房屋租赁事宜特附加本协议：一、租赁地址：天津市河西区体院北道北侧36号内华钜酒店（新名水滴酒店），经营范围（面积4300.98平方米）；二、租用期限及其约定：1、��用期限：自2010年8月1日起至2028年12月31日（为双方顺利交接，本协议自签订之日起，乙方正式接管华钜酒店的经营地址，乙方应按水表、电表实际发生的表数计算费用，并自行担负此费用。）；2、房屋租金：2010年1月1日起至2014年12月31日，每年租金为人民币壹佰万元整；2015年1月1日起至2028年12月31日，每年租金为人民币壹佰叁拾万元整；……五、原房屋租赁协议（2009年元月13日签订）与本附加协议具有相同的法律效力，最终内容以本附加协议为准。落款处出租方有天津七建法定代表人王国扬签字并加盖天津七建印章，承租方处加盖水滴酒店印章。2009年11月，天津七建（甲方）与水滴酒店（乙方）就天津市河西区体院北道北侧36号内四层办公楼（面积3000平方米）的租赁事宜签订《房屋租赁协议》，该协议约定：一、租赁地址：天津市河西区体院北道北侧36号��四层办公楼（面积3000平方米）；不包括水滴酒店；二、租用期限及其约定：1、租用期限：自2010年3月1日起至2026年2月30日（注：原协议如此）、（为双方顺利交接，本协议自签订之日起，乙方正式接管办公楼，各项费用由乙方自行担负）；2、房屋租金：每年租金为人民币壹佰万元整；……11、甲方需在2009年12月1日前将办公楼三、四层腾空，撤出所有人员，交付乙方使用；甲方需在2010年1月1日前将办公楼一、二层腾空，最迟不超过2010年1月26日撤出所有人员，交付乙方使用；……。落款处出租方有天津七建法定代表人王国扬签字并加盖天津七建印章，承租方处加盖水滴酒店印章。水滴酒店于2009年1月12日、13日向天津七建预付租金共计300万元，该公司法定代表人王国扬出具了落款日期为2009年1月12日、13日的《收条》三份。2009年12月9日，水滴酒店向天津七建交付2009年12月1日至2010年11月30日天津市河西区体院北道北侧36号四层办公楼租金100万元及押金10万元，该公司于该日向水滴酒店出具了《收据》，法定代表人王国扬在该《收据》上签名并加盖公司印章。2010年5月19日，天津七建与水滴酒店签订《预付租金补充协议》，根据该协议，水滴酒店向天津七建预付涉案房屋租金900万元，以抵扣相应租期内租金。2013年4月1日，水滴酒店向天津七建交付天津市河西区体院北道北侧36号四层办公楼部分房屋租金100万元，该公司于该日向水滴酒店出具了《收据》，其法定代表人王国扬在该《收据》上签名并加盖公司印章。2014年5月27日，天津七建向水滴酒店出具《借据》二份，内容是天津七建法定代表人王国扬代表该公司向水滴酒店借款4000余万元，如到期未还，该公司同意将涉案房屋的租金收缴权利全部放弃，水滴酒店在租赁期内不再向该公司缴纳任何费用，并承诺赔偿水滴酒店相应损失费300万元。天津七建法定代表人王国扬在《借据》上签名并加盖公司印章。2009年2月10日，天津七建向水滴酒店出具《承诺书》，内容为：“因华钜酒店自2009年1月13日承租给孙洪彬，法人现已变更为孙洪彬，营业执照正副本原件及公章、财务章、法人章、发票专用章均由天津七建保管，故自2009年1月13日起至水滴酒店营业执照办理完毕期间，华钜酒店所发生的法律纠纷均由天津七建负责。”天津七建法定代表人王国扬在《承诺书》上签名并加盖公司印章。2009年8月1日，天津七建和华钜酒店向水滴酒店出具《证明并承诺书》，内容为：“因孙洪彬在2009年1月开始承租天津七建名下的天津市河西区体院北道北侧36号房产中的A座和B座用来经营快捷酒店，为了经营方便继续延用了天津七建原来经营的华钜酒店的名��，并将法人变更为孙洪彬。后来由于天津七建还要用华钜酒店的账号为职工交社保，没办法将华钜酒店的公章和财务章交给孙洪彬，所以孙洪彬自己又在2009－8－1重新起了水滴酒店的新照，并将华钜酒店的特行许可证名称变更为水滴酒店的。根据双方约定要将华钜酒店的法人孙洪彬再变更回天津七建所属的法人，可是工商管理局规定没有特行许可证不能变更法人，所以我天津七建和华钜酒店共同证明并承诺，华钜酒店所有事情和责任和孙洪彬无关，孙洪彬不承担任何相关的有关华钜酒店的任何法律责任。”天津七建法定代表人王国扬在该承诺书上签名并加盖公司印章，华钜酒店亦加盖公司印章。2010年2月10日，天津七建向津滨时代公司出具《承诺函》：“我公司系体院北侧36号房产的产权人，就贵公司承租该房产一事，我公司承诺如下：一、我公司同意水滴酒店将其承租的上述房产转租给贵公司或贵公司之关联公司，范围是：房地产权证（证号：房地证津字第103030825482号，地号：0612－（15）－069字）所载东侧办公楼，主体结构四层，建筑面积3400平方米及附属场院；二、我公司同意由贵公司及贵公司关联公司共同使用，转租期限从2010年3月1日至2014年2月28日，期满后可以续租，并经水滴酒店同意；三、我公司同意贵公司在不危及房产安全的前提下对房屋进行装修和改造。”天津七建在该《承诺函》上加盖公司印章。2010年1月25日，天津七建出具《证明》：“我公司天津七建同意水滴酒店转租天津七建名下坐落于天津市河西区体院北道北侧36号的房产。”2010年4月10日，天津七建与水滴酒店签订《协议》：“1、自即日起，甲方同意乙方在租赁期限内，转租河西区体院北道“36号院”内乙方所使用和管理的房产和场地。……。此协议一��2份，甲乙方各执1份。”天津七建、水滴酒店在该《协议》上分别加盖公司印章。2010年2月11日，水滴酒店（出租方）与津滨时代公司（承租方）就天津市××北××号内东侧四层办公楼签订《房屋租赁合同》，该合同约定：一、关于租赁物。1.1、该租赁物位于天津市××北××号，房地产权证地号：0612-（15）-069字，所载东侧办公楼，主体结构四层，建筑面积3400平方米（见附件一）；1.2、租赁用途：作为承租方经营、办公场所；1.3、该租赁物产权人为天津七建，产权人知晓并同意将该租赁物转租给承租方，产权人承诺在与出租方履行法定的合同义务期间，不会出现影响承租方承租的情形发生（见附件一）；……。二、租赁期限：2.1、租赁期限为4年。自2010年3月1日起至2014年2月28日止；……2.5、租赁期满承租方有优先续租权，但承租方须在租赁期满前2个月书面��知出租方，新租约条件届时双方商定。如承租方决定不再续租，出租方带领新客户看房，须提前通知承租方，且看房过程不得影响承租方的正常办公；……。十三、其他事项：……；13.4、本合同自双方签字并盖章之日起生效，合同文本一式陆份，出租方执贰份，承租方执肆份。各份合同效力相同。本合同附件系本合同必要组成部分，与合同其他条款具有同等法律效力。落款出租方、承租方分别加盖水滴酒店、津滨时代公司印章。2014年1月15日，水滴酒店（出租方）与津滨时代公司（承租方）就上述房屋再次签订《房屋租赁合同》，该合同将租赁期限变更为6年，即自2014年3月1日起至2020年2月28日止，合同其他条款与第一份《房屋租赁合同》基本相同。合同所涉房屋现由津滨时代公司及其关联公司滨泰置业公司、津滨创辉公司使用。天津七建系涉案��屋原所有权人，后将该房屋出售给天津展联商贸有限公司（以下简称展联公司）。2010年10月18日，展联公司取得该房屋房地证津字第103021020784号所有权证。经工商部门于2013年8月5日核准，展联公司变更名称为盛大融信公司。2014年9月1日，该房屋所有权人变更为盛大融信公司。2014年12月、2015年1月，盛大融信公司三次通过EMS形式通知水滴酒店交付2014年下半年的租金并告知因水滴酒店严重违约，解除房屋租赁合同，要求水滴酒店腾空涉案房屋并迁出。但上述邮件均被拒收。庭审中，盛大融信公司提交了上述邮件的原件，经现场拆封，其中尾号为6208号的邮件中是盛大融信公司发给水滴酒店的《通知》一份，落款日期为2014年12月17日；尾号为1709号邮件内是空的；尾号为7709号邮件中是盛大融信公司发给水滴酒店的《通知函》，落款日期为2015年1月7日。庭审质证中，盛大融信公司提交兴业银行进账单一份，以期证明水滴酒店曾向其履行过付款义务。但水滴酒店则认为，该支票是天津七建的职工李军以借款的形式拿走的，不是该酒店向盛大融信公司交纳的租金。此外，盛大融信公司又提交了《房屋租赁协议》两份，其中一份协议载明：出租方（甲方）为“盛大融信公司”，证件号码：120112000053284；承租方（乙方）为“天津水滴怡园商务酒店有限公司”，证件号码：12010219580809001X。租赁地址：天津市河西区体院北道北侧36号；租用期限自2012年1月1日起至2012年12月31日；房屋租金每年600万元；……。落款出租方处加盖展联公司印章及法定代表人“郑香芬印”人名章，承租方处加盖“天津市水滴怡园商务酒店有限公司”印章及“孙洪彬印”人名章，签约日期未署。另一份协议的出租方、承租方、证件号码、租赁地址、房屋租金等项与前述协议相同，但落款出租方处加盖的是盛大融信公司印章及法定代表人“郑香芬印”人名章，承租方处加盖的是“天津市水滴怡园商务酒店有限公司”印章。承租方“法定代表人”处有“李军（代）”字样。签约日期为2014年1月1日。经庭审质证，水滴酒店认为上述协议均系假合同，其从未与盛大融信公司签订过任何房屋租赁协议。经询问盛大融信公司，其表示上述协议中承租方处加盖的印章不是本案水滴酒店的印章。再查明，盛大融信公司呈讼一审法院后，申请追加津滨时代公司等作为本案共同被告参加诉讼，同时申请将原诉讼请求变更如前。一审法院认为，本案争议焦点有三：一是盛大融信公司与水滴酒店于2014年1月1日签订的“房屋租赁协议”是否应予以解除；二是水滴酒店是否应向盛大融信公司支付2014年下半年的租金315万元及自2015年1月1日至判决生效之日的房屋使用费；三是水滴酒店、津滨时代公司等是否应将涉案房屋腾空并迁出返还盛大融信公司。关于争议焦点之一，根据一审法院采信的证据以及双方当事人的庭审陈述可证实，盛大融信公司于庭审中自认，其提交的两份“房屋租赁协议”中承租方处加盖的印章均非水滴酒店的印章。而盛大融信公司亦无证据证明上述“房屋租赁协议”中落款处承租方“孙洪彬印”人名章系孙洪彬本人之印章，“法定代表人”处“李军（代）”之李军系水滴酒店职工或受水滴酒店法定代表人委托、指派签订协议。换言之，天津天津七建将涉案房屋出售给盛大融信公司后，盛大融信公司并未与水滴酒店签订过任何“房屋租赁合同”或“房屋租赁协议”。既然盛大融信公司就涉案房屋与水滴酒店并未签订过“房屋租赁合同”或“房屋租赁协议”��那么盛大融信公司提交的两份《房屋租赁协议》并不具备证据的真实性，故盛大融信公司请求依法确认与水滴酒店于2014年1月1日签订的“房屋租赁协议”予以解除之诉讼请求，缺乏事实依据，不予支持。关于争议焦点之二，天津七建将涉案房屋出售给展联公司后，展联公司（盛大融信公司）于2010年10月18日即取得了该房屋的所有权，故盛大融信公司作为涉案房屋新的所有权人，有权向水滴酒店主张租金或房屋使用费。换言之，自2010年10月18日始，水滴酒店应向盛大融信公司交付租金或房屋使用费。现盛大融信公司请求判令水滴酒店支付2014年下半年租金及自2015年1月1日至判决生效之日的房屋使用费之诉讼请求，符合法律规定，应予支持。但租金及房屋使用费数额比照天津七建与水滴酒店在《房屋租赁协议》及《房屋租赁附加协议》中约定的数额计算较妥，��大融信公司主张之数额，没有法律依据，不予支持。盛大融信公司提交的兴业银行进账单，尚不足以证明该款系水滴酒店向其支付的房屋租金。至于水滴酒店与天津七建之间的债权债务，与本案无涉，双方可另案解决。关于争议焦点之三，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”本案中，首先，天津七建作为涉案房屋的原所有权人与水滴酒店签订的《房屋租赁协议》及《房屋租赁附加协议》系双方当事人的真��意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故上述协议均合法有效。根据上述协议约定，涉案房屋范围内原华钜酒店经营范围的租赁期限为自2010年8月1日起至2028年12月31日止，而涉案房屋范围内四层办公楼的租赁期限为自2010年3月1日起至2026年2月30日止（注：原协议如此），因此，涉案房屋的所有权虽然在租赁期间发生了变动，但水滴酒店作为承租人请求房屋受让人即盛大融信公司继续履行原租赁协议之抗辩，于法有据。再者，水滴酒店与津滨时代公司首次就涉案房屋范围内四层办公楼签订《房屋租赁合同》时，该房屋的所有权人仍然是天津七建，由于天津七建曾数次表示同意水滴酒店转租该房屋，且水滴酒店转租的期限并未超过其与天津七建签订的《房屋租赁协议》约定的租期，加之盛大融信公司并未通知过水滴酒店关于涉案房屋出售的事实，且盛大��信公司在水滴酒店与津滨时代公司续签《房屋租赁合同》后六个月内未提出异议，故水滴酒店与津滨时代公司签订的《房屋租赁合同》均合法有效。据此，依据买卖不破租赁原则，盛大融信公司请求判令水滴酒店、津滨时代公司等将涉案房屋腾空并迁出返还盛大融信公司之诉讼请求，没有法律依据，故不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条、第二十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：“一、自本判决生效之日始10日内，被告水滴怡园酒店��原告盛大融信公司支付坐落于天津市河西区体院北道北侧36号房屋2014年下半年的租金共计100万元；二、自本判决生效之日始10日内，被告水滴怡园酒店向原告盛大融信公司支付坐落于天津市河西区体院北道北侧36号房屋自2015年1月1日至判决生效之日的房屋使用费（其中：天津市河西区体院北道北侧36号内原华钜酒店经营范围内的房屋使用费每年按130万元计算；天津市河西区体院北道北侧36号内四层办公楼的房屋使用费每年按100万元计算）；三、驳回原告盛大融信公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼受理费36200元，由原告盛大融信公司承担22400元，由被告水滴怡园酒店承担13800元。公告费600元，由被告水滴怡园酒店承担。”水滴酒店不服一审判决，上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人盛大融信公司的全部原审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由盛大融信公司负担。主要理由：水滴酒店向天津七建共计支付租金1400万元，借款4700余万元（该款已转化为租金）远超过按照天津七建与水滴公司签订的房屋租赁合同的标准计算的自2010年起至今的租金，因此水滴酒店并未欠付租金。盛大融信公司购买涉诉房屋后并未告知水滴酒店房屋所有权变更的情况，且其购买价格明显低于涉诉房屋的评估价格，因此盛大融信公司无权就水滴酒店已付租金再行主张重复支付。本院二审经审理查明，上诉人水滴酒店于2009年1月支付租金三笔各100万元共300万元；2009年12月支付租金100万元，押金10万元，共计110万元；2010年5月支付租金900万元。截止至2010年5月，水滴酒店向天津七建支付租金共计1300万元，另付押金10万元。天津七建与水滴酒店于2009年7月28日签订的房屋租赁附加协议第2条约定：“房屋租金：2010年1月1日起至2014年12月31日，每年租金为人民币一百万元整；2015年1月1日起至2028年12月31日，每年租金为人民币一百三十万元整”。水滴酒店陈述，因天津七建拖欠职工工资等原因，导致水滴酒店在2009年底之前未能实际进入原华钜酒店，因此2009年7月28日双方签订附加协议时约定租金自2010年1月1日起计算，2009年的租金不予收取。本院二审经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院二审认为，涉诉房屋原为天津七建所有，天津七建在其享有涉诉房屋所有权期间与水滴酒店及其前任法定代表人孙洪彬签订的关于华钜酒店的房屋租赁协议、房屋租赁附加协议以及天津七建与水滴酒店签订的关于四层办公楼的房屋租赁协议均合法有效，对天津七建及水滴酒店均具有约束力。涉诉房屋于2010年10月18日过户至展联公司（盛大融信公司前身）名下。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”因此水滴酒店与天津七建签订的关于涉诉房屋的租赁合同在涉诉房屋所有权变更后依然有效，盛大融信公司应当作为涉诉房屋的出租方、水滴酒店应当作为涉诉房屋的承租方按照上述合同的约定继续履行合同。水滴酒店与天津七建曾于2009年1月13日、2009年7月28日就原华钜酒店分别签订房屋租赁协议、房屋租赁附加协议，双方在房屋租赁协议中约定租金自2009年8月起计算，而在附加协议中约定租金自2010年1月起计算，结合水滴酒店的陈述，可以证明双方就租金的起算时间进行了重新约定，因此原华钜酒店的租金应自2010年1月起计算��根据双方约定原华钜酒店的租金为2010年-2014年均为每年100万元，2015年起租金标准为每年130万元，因此2010年1月至本案二审辩论终结之日（2016年4月）原华钜酒店租金金额共计100万元/年×5年+130万元/年×（1年+4/12年）=673.3333万元。按照双方签订的房屋租赁合同的约定，四层办公楼的租金自2010年3月起计算租金标准为每年100万元，至本案二审辩论终结之日（2016年4月），租金金额共计100万元/每年×（6+1/12）年=608.3333万元。涉诉房屋至本案二审辩论终结前的租金总额为673.3333万元+608.3333万元=1281.6666万元。2010年10月18日之前，涉诉房屋的所有权人系天津七建，水滴酒店作为涉诉房屋的承租人向涉诉房屋的出租人天津七建支付租金1300万元，虽按照该租金数额所对应的租期已远超过当时实际发生的租期，但承租人提前支付租金并不违反法律、行政法规的��定，应当予以确认。根据上述计算的数额，至2010年10月18日，水滴酒店向天津七建已支付的租金已超过涉诉房屋至本案二审辩论终结时的租金总额，因此水滴酒店并不欠付租金，盛大融信公司向水滴酒店主张租金，依据不足，本院不予支持。至于2010年10月18日以后水滴酒店向天津七建是否支付金钱，以及支付金钱的数额、性质，均与本案无关，本案不予涉及。盛大融信公司主张，涉诉房屋过户时天津七建告知其水滴酒店已支付租金至2013年底，水滴酒店并未支付2014年下半年及以后的租金，但该事实与本院现已查明的事实不符，水滴酒店虽未向盛大融信公司支付租金，但其已向天津七建支付相应的租金，因此盛大融信公司的主张本院不予支持。综上，本案二审期间出现新的情况，本院对一审判决予以调整，对盛大融信公司的原审诉讼请求均不予支��。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决：“一、撤销天津市河西区人民法院（2015）西民二初字第307号民事判决；二、驳回被上诉人盛大融信（天津）实业发展有限公司的诉讼请求。”两审案件受理费均由盛大融信公司承担。围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：关于水滴酒店缴纳租金问题。盛大融信公司在再审期间除提交原两审中提交的证据外，向本院提交了天津市高级人民法院再审审查期间调取的银行回单，证明水滴酒店未如二审判决认定的交纳了足额租金。水滴酒店向本院重新提交了已经支付1400万元租金、10万元押金的全部证据。经本院自天津银行东海支行查询，证明其中的100万元转入天津市博祥投资发展有��公司，200万元转入天津市艾成投资发展有限公司，均加盖王国扬个人印章。本院再审期间，对天津七建的法定代表人王国扬进行了询问（因涉及刑事案件，王国扬现被关押在天津市第一看守所），将水滴酒店提交的交纳租金证据向其出示，王国扬对证据的真实性没有异议，且明确其已经收到上述收据等载明的款项。同时介绍在将涉案的房屋所有权出售给盛大融信公司后，其向盛大融信公司交纳租金至其被拘捕时。天津市博祥投资发展有限公司及天津市艾成投资发展有限公司均系其投资设立。其在天津市博祥投资发展有限公司的股份已经退出。本院再审查明，王国扬2009年1月12日、2009年1月13日、2009年1月13日出具收到各100万元的收条三张；2009年12月9日，王国扬签字并加盖天津七建公章收据收到租金100万元及押金10万元；2010年5月19日，天津七建与水��酒店签订预付租金补充协议，收取租金900万元，共计1300万元。按照水滴酒店与天津七建的租赁合同计算，至2016年4月，水滴酒店已经不欠付租金。二、关于水滴酒店与津滨时代公司的转租合同效力问题。水滴酒店与津滨时代公司签订租赁合同系在其与天津七建租赁合同履行期间，且转租经过了天津七建的同意盛大融信公司公司提交的证据不能证明水滴酒店知道涉诉房屋转让的事实，故此，其要求确认转租无效的请求不能支持。本院再审认为，本案的争议焦点是水滴酒店是否已经足额交纳了租金。水滴酒店与天津七建之间的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，应为合法有效。在租赁合同履行期间，盛大融信公司取得了案涉租赁房屋所有权，依照法律规定，房屋所有权的转移不影响前述租赁合同的效力��盛大融信公司应当按照前述租赁合同的约定继受权利、承担义务。从水滴酒店提交的证据看，水滴酒店主张其共计给付天津七建租金1300万元及成立。根据双方签订的租赁合同计算，至本案二审辩论终结前租金应为1281.6666万元，因此，水滴酒店不存在欠付租金的情况，对于盛大融信公司请求水滴酒店支付租金不能支持。关于盛大融信公司提出对水滴酒店支付租金的款项并没有进入天津七建的账户不能认定为租金的异议，经查，水滴酒店系个人成立的公司，在最初与天津七建签订租赁合同时还没有注册成立，而天津七建实际也是由王国扬控制的公司，因此，不能以款项是否直接进入天津七建的账户作为认定租金是否交付的唯一标准。在案证据显示，上述款项均有王国扬出具的收据且部分加盖了天津七建的公章，王国扬对于收据的真实性以及款项的实际收取均没有异议��在盛大融信公司不能提交证据证明上述款项非租金的情况下，应认定上述款项确系已经支付的租金。虽然水滴酒店提交的证据与本院二审审理期间有变化，但因其与王国扬之间资金往来频繁，不能因此认定水滴酒店没有交纳租金。另外，盛大融信公司在一审法院起诉时亦称收到水滴酒店交纳的租金1515万元，与王国扬陈述的事实一致，按照水滴酒店与天津七建签订的租赁合同租金标准计算，水滴酒店亦不欠付租金。关于盛大融信公司提出的转租问题。在水滴酒店最初转租时，系征得了所有权人即天津七建的同意，双方签有同意转租的协议，故在合同履行期间的转租行为有效。综上所述，本院认为盛大融信公司的再审请求不能成立，虽然原判决认定事实的证据有瑕疵，但判决结果正确。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条之规定，判决如下：维持本院（2016）津02民终761号民事判决。本判决为终审判决。审判长　　王业香审判员　　郭　宇审判员　　孟晓兰二〇一七年六月二十一日书记员　　房利甲微信公众号“”