（2017）苏0115民初5836号
裁判日期: 2017-06-21
公开日期: 2017-10-09
案件名称
原告张斌、刘嘉林与被告南京建维房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
南京市江宁区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张斌,刘嘉林,南京建维房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第六十二条，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百三十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十六条
全文
江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0115民初5836号原告：张斌，男，1968年11月13日出生，汉族。委托诉讼代理人：盛利，江苏志仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：王振，江苏志仁律师事务所律师。原告：刘嘉林，女，1975年4月10日出生，汉族。委托诉讼代理人：盛利，江苏志仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：王振，江苏志仁律师事务所律师。被告：南京建维房地产开发有限公司，住所地南京市江宁经济技术开发区将军路。法定代表人：吴根全，系公司董事长。委托诉讼代理人：董腾越，江苏泓远律师事务所律师。委托诉讼代理人：张靓璐，江苏泓远律师事务所律师。原告张斌、刘嘉林与被告南京建维房地产开发有限公司（以下简称建维公司）商品房预售合同纠纷一案，于2017年4月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张斌、刘嘉林共同委托诉讼代理人王振、被告建维公司的委托诉讼代理人董腾越、张靓璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张斌、刘嘉林向本院提起诉讼请求：1、判令建维公司支付逾期交房违约金49657元；2、被告退还房款差价55044元及利息（以55044元为基数自2016年8月6日起按银行同期贷款利率计算至实际支付之日止）；3、被告承担本案诉讼费。事实与理由：其与建维公司签订一份《商品房预售合同》，约定由其购买建维公司开发的位于南京市江宁区谷里街道××室房屋，房屋建筑总价款为3732036元。合同约定，建维公司应于2015年3月31日向其交付上述房屋。但建维公司直至2016年6月4日才交付案涉房屋，且房屋实际测绘面积比合同约定面积少4.17平方米，建维公司未按约定的时间退还房屋差价，应承担相应的责任。被告建维公司辩称：1、《商品房预售合同》约定被告逾期交房违约金为每日万分之0.1，原告按租金主张违约金没有依据；2、原告主张的逾期交房的违约金并非原告的实际损失；3、原告主张的违约金超出双方预期；4、按照案外人刘某的租金标准主张违约金没有依据；5、原告无权主张实际收房之后的违约金。6、面积差款应当从原告主张之日其计算利息。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年1月18日，张斌、刘嘉林（乙方）与建维公司（甲方）签订《商品房预售合同》一份，约定由张斌、刘嘉林购买建维公司开发的位于南京市江宁区谷里街道××室房屋，房屋面积为282.73平方米，单价13200元/平方米，总价3732036元。合同第六条约定：甲方应于2015年3月31日前向乙方交付该商品房；交付应当已取得《建设工程规划验收合格证》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料：甲方迟延交付该商品房的，应按照已收价款的万分之0.1/天计算，向乙方支付延迟期间的违约金；合同第十一条第一项约定，甲、乙双方办理交接手续时，第六条第二款中《房屋测绘成果》载明的该商品房实测面积与第一条约定的面积发生误差的，按下列方式处理：该商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按本合同约定的单价，据实结算该房屋价款。合同签订后，原告张斌、刘嘉林向被告建维公司支付购房款。2015年7月27日，案涉房屋所在楼幢取得建设工程规划核实合格书。2015年12月31日，案涉房屋取得房屋建筑工程竣工验收备案表。2016年3月3日，被告建维公司向原告张斌、刘嘉林寄送入住通知书，通知该房屋的交房时间为2016年3月7日至3月13日。2016年6月4日，张斌签署了《交付手续签认单》。2016年8月5日，建维公司开具购房发票，载明案涉房屋实际价款为3676992元。张斌、刘嘉林办理案涉房屋不动产权证，载明房屋面积为278.56平方米。又查明，2013年6月7日，案外人刘某与被告建维公司签订购房合同，约定刘某向建维公司购买该小区××室房屋，房屋面积214.18平方米，交房时间为2014年6月30日。因建维公司逾期交房，刘某向本院提起诉讼并申请对上述××室房屋租金价格水平进行评估。本院于2016年10月14日委托中证房地产评估造价集团有限公司（以下简称中证公司）进行鉴定。2016年10月27日，中证公司出具中证鉴估字（2016）第045号房地产评估报告及评估补充函，载明鉴定意见：“江宁区谷里街道丹阳大道111号叶泊山庄××室房屋自2014年7月1日至2016年3月13日租金评估总价73580元，其中2014、2015、2016年的月租金分别为3287.01、3451.36、3623.93元”。本院认为，原、被告双方签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。合同第十一条约定，甲、乙双方办理交接手续时，第六条第二款中《房屋测绘成果》载明的该商品房实测面积与第一条约定的面积发生误差的，双方同意按本合同约定的单价，据实结算该房屋价款。商品房预售合同中约定房屋建筑面积为282.73平方米，后经测绘，实际面积为278.56平方米。建维公司应当返还张斌、刘嘉林面积差额款55044元。《商品房预售合同》约定该商品房交付后，据实结算该房屋价款。2016年8月5日，建维公司开具购房发票，可以证明建维公司已经核算了实际面积价款，按照交易习惯被告应当及时返还原告面积差款，现建维公司一直未支付相应的款项，张斌、刘嘉林要求建维公司自2016年8月6日起按同期银行贷款利率承担逾期利息直至实际给付之日止的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于逾期交房违约金，被告建维公司未能按期交付房屋，应承担违约责任。建维公司逾期交房客观上给原告造成不能占有使用案涉房屋的实际损失，该损失与原告承租案涉房屋的租金相一致，而合同约定的“按照已收房屋价款万分之0.1/天计算”的违约金明显低于建维公司逾期交房给原告造成损失，经本院委托，中证公司作出房地产估价报告，对叶泊山庄××室房屋的租金价格水平进行测算，案涉房屋面积与鉴定的房屋面积相近，在实际使用效果上相差甚微，租金价格也几近相同，故本院认定案涉房屋参照同时期同地段同类型房屋的租金标准计算违约金。因建维公司至2015年12月31日才具备合同约定交付条件，故本院认定案涉房屋逾期交房违约金从2015年4月1日起计算至2016年3月13日。原告要求按2014年月租金3287元，2015年月租金3451元，2016年月租金3623元计算违约金，本院予以准许，按照此的标准计算2015年4月1日至2016年3月13日的逾期交房违约金为39874.97元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、被告南京建维房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告张斌、刘嘉林延期交房违约金39874.97元；二、被告南京建维房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告张斌、刘嘉林房屋面积误差款55044元并支付利息（以55044为基数自2016年8月6日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日止）。三、驳回原告张斌、刘嘉林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案应收案件受理费2394元，减半收取1197元，由被告建维公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员 王云峰二〇一七年六月二十一日书记员 朱幼瑶 更多数据：搜索“”来源：