（2017）豫0323民初578号
裁判日期: 2017-06-21
公开日期: 2017-08-07
案件名称
孙辉辉与北京龙兴房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
新安县人民法院
所属地区
新安县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
孙辉辉,北京龙兴房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第五条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条
全文
河南省新安县人民法院民 事 判 决 书(2017)豫0323民初578号原告:孙辉辉，男，汉族，1986年10月6日出生。委托诉讼代理人:孙绍，男，汉族，1955年9月7日出生。系孙辉辉父亲。特别授权。委托诉讼代理人:樊雪玲，河南法铎律师事务所律师。执业证号:14103200311648723。一般代理。被告:北京龙兴房地产开发有限公司，住所地:北京市平谷区黄松峪乡黄松峪东街402号。组织机构代码:07167805-4。法定代表人：王丽霞，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：潘武举，系该公司员工。特别授权。原告孙辉辉诉被告北京龙兴房地产开发有限公司（以下简称龙兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月20日立案受理后，于2017年5月24日依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙辉辉委托诉讼代理人孙绍、樊雪玲，被告龙兴公司委托诉讼代理人潘武举到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告孙辉辉向本院提出的诉讼请求：判令被告返还购房款260478元。事实与理由：2014年，被告与原告的父亲孙绍签订借款合同16份，累计借孙绍款项61万元，借款期限为3个月，月息1.5分，按月支付利息，于每月10日付本月利息。借款后，被告未按约定偿还本金及利息，经被告与孙绍协商，被告以其三套楼房抵偿孙绍借款本金及利息，这三套楼房分别是：新安县城关镇塔地新村13栋1单元102室，（面积153.23平方米、房款275814元、买受人孙绍）；13栋1单元202室（153.23平方米、房款275814元、买受人孙冰冰）；13栋2单元601室(144.71平方米、房款260478元、买受人孙辉辉)，并签订了这三套房屋的《房屋买卖合同》，约定于2014年12月31日前交房，逾期交房应按日向买受人支付已交付房价款的万分之一违约金，合同继续履行。但合同签订后，被告又不按约定履行，不交付房屋。2016年10月12日，孙绍作为原告就该三套房屋向新安县人民法院起诉，诉讼中申请追加孙辉辉为共同原告参加诉讼法院未准许，并认为《房屋买卖合同》无效，仅对孙绍名下房屋进行判决，孙辉辉应以本人为原告起诉。基于以上事实，现孙辉辉诉至法院，要求被告返还原告房款260478元。被告龙兴公司辩称，一、本案所涉房产所有权人并非被告龙兴公司，被告无权处分本案所涉房产，且原告也未将所涉购房款交付给被告。二、本案所涉房产没有预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同应当认定为无效”之规定，本案所涉房屋买卖合同应为无效合同。三、原告实际是与其他个人发生的民间借贷行为，在他们双方办理民间借贷的同时未经被告同意私自以被告名义签订房屋买卖合同，本案所涉的《房屋买卖合同》无效。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷关系审理”之规定，本案不应按照房屋买卖合同进行审理。四、被告与原告既不存在房屋买卖合同关系，也不存在民间借贷合同关系，应驳回原告对被告的起诉。当事入围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了质证，并认定以下事实：被告龙兴公司在融资时，其公司员工潘百勤向本村老乡即原告父亲孙绍借款，约定月利率为1.5分，借款到期后，被告北京龙兴公司没有款项偿还借款，双方对本金、利息结算后，用本公司收购塔地居委会建设的楼房顶账。同时，被告龙兴公司与原告孙辉辉签订了《房屋买卖合同》，以折抵孙绍的部分借款，合同载明:“出卖人：龙兴公司，买受人孙辉辉。买受人购买位于新安县城关镇××单元××室的房屋，建筑面积共144.71平方米，每平方1800元，总金额为贰拾陆万零肆佰柒拾捌元整，出卖人应当在2014年12月31日前交房。逾期应自第二天至交付之日止，出卖人应按日向买受人支付已交付房款的万分之一违约金，本合同自双方签订之日起生效，出卖人：龙兴公司（加盖公司合同专用章）买受人：孙辉辉（签字）日期：2014年9月10日。”同时，被告龙兴公司给原告孙辉辉出具收据一份，收据载明：“今收到孙辉辉购房款（房号：13-2-601），260478元，收款人：潘百勤（加盖该公司印章）。”同时查明，塔地居委会在无任何证件的情况下开发房地产建设工程，由万泰公司承包建筑一期工程（十栋楼房），2013年7月5日，被告龙兴公司将塔地居委会开发建筑的十栋楼房收购，双方并签订了《合作协议》。至今欠万泰公司的工程款2000余万元未付，该十栋楼房至今控制在万泰公司手中。该工程于2014年5月停滞至今。本院认为，塔地居委会在无任何证件的情况下，无证开发建筑的一期工程属违法建筑，塔地居委会与其他公司形成的承包合同及合作协议以及所签订的《房屋买卖合同》，均属无效的民事法律行为。原告父亲与龙兴公司原形成了借款合同关系，后经过对本金利息的结算，被告龙兴公司无款支付，又与原告形成了房屋买卖合同关系，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，该《房屋买卖合同》为无效合同。且被告龙兴公司收购塔地居委会无证开发建设的楼房，至今没有验收交付。故原告要求退回房款260478元的诉求，有事实和法律依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：限被告北京龙兴房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内返还原告孙辉辉购房款260478元。（如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。）案件受理费5207元（原告预交2500元），由被告北京龙兴房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长 赵玲玲审 判 员 张欢欢人民陪审员 介 宁二〇一七年六月二十一日书 记 员 李 乐 关注微信公众号“”