（2017）浙02民终1517号
裁判日期: 2017-06-21
公开日期: 2017-07-04
案件名称
曹雯倩、苏辉房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省宁波市中级人民法院
所属地区
浙江省宁波市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
曹雯倩,苏辉
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十五条
全文
浙江省宁波市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙02民终1517号上诉人（原审原告）：曹雯倩，女，1988年12月14日出生，汉族，住宁波市海曙区。委托诉讼代理人：曹君成，男，1961年5月20日出生，住宁波市海曙区，系上诉人之父。被上诉人（原审被告）：苏辉，男，1983年4月7日出生，汉族，住宁波市海曙区。委托诉讼代理人：徐新源，浙江蓝泓律师事务所律师。委托诉讼代理人：王萍，浙江蓝泓律师事务所律师。上诉人曹雯倩因与被上诉人苏辉房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市海曙区人民法院于2017年4月11日作出的（2017）浙0203民初1331号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月5日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院审理认定：2016年11月22日，原告曹雯倩与被告苏辉通过宁波海曙中天房产经纪有限公司孝闻分公司签订房屋租赁合同一份，该合同签订时，原告曹雯倩未到场，系原告父亲曹君成代签曹雯倩的名字。双方在合同中约定将原告曹雯倩所有的位于宁波市海曙区孝闻街127号103室的房屋出租给被告苏辉用于开店使用，租赁期限为三年，自2017年1月1日至2020年12月31日止，每月租金5000元，半年付一次，先付后用，第一次租金于2016年12月15日付清，第二次开始，每次提前15日交纳。双方还约定，如一方违约，违约金为1个月房租，并承担由此给对方造成的损失。2016年11月22日，被告苏辉向案外人某庆忠支付了2016年11月22日至2016年12月31日的租金6000元并进店营业，同时向原告支付押金5000元，由原告父亲曹君成签字收款。因被告经营不善，2016年12月24日，原告父亲曹君成、被告苏辉在中介处协商，在被告苏辉所有的租房合同背面写下：“双方协商一致，于2016-12-31日前中止合同，如未能转租，则房东没收押金五万元，合同废止”，“万”字上有改为“仟”字的痕迹，又划去在下方补写“仟”字。该条文下有苏辉与曹君成二人签名。2016年12月31日，被告苏辉向原告父亲曹君成发短信询问交还钥匙事宜，但原告父亲不同意收回钥匙，协商不成。后原告父亲诉至法院，请求解决，审理中，因双方各执己见，致调解不成。另查明：因被告苏辉已于2016年12月31日实际将房屋清空，该合同已经实际履行不能，经法院释明，原告变更诉讼请求，被告当庭将钥匙交还原告。原审原告曹雯倩于2017年3月2日诉至原审法院，请求判令：1.原审被告支付房屋租金30000元；2.原审被告支付违约金5000元。案件审理中，原审原告变更诉讼请求为要求原审被告赔偿因违约解除造成的各项损失40000元，扣除押金5000元，实际支付35000元。原审法院审理认为：本案争议焦点有三，一是在房屋租赁合同履行过程中曹君成的行为能否视为曹雯倩本人的意思表示；二是双方在被告苏辉所有的租房合同背面书写协议的法律效力如何；三是原告向被告主张损失如何认定。第一个争议焦点，该院认为，原告曹雯倩虽在庭审中认为，该合同系曹雯倩与被告苏辉之间签订，曹君成不能代表曹雯倩，但从本案中的证据看，1.双方租房合同上曹雯倩的名字系曹君成用圆珠笔代签，原告曹雯倩所持有的合同上用黑色水笔补签曹雯倩名字，但被告苏辉所持有的合同上无曹雯倩本人签名，双方也认可曹雯倩在签订合同时未到场；2.被告向原告交付房屋押金5000元时，也是曹君成签字签收。加上曹君成与曹雯倩系父女关系，被告有理由认为曹君成可以代表原告曹雯倩做出意思表示。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条之规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效，故曹君成即使不具有代理权，其的行为也构成表见代理，应当视为曹雯倩本人的意思表示。第二个争议焦点，该院认为，1.原告虽认为该协议“合同废止”四个字系添加，但“于2016年12月31日前中止合同”的意思表示是明确的，协议约定如未能转租，则房东没收押金，从日常行为法则判断，双方继续履行合同押金应继续押在原告处，不存在没收押金问题，结合录音资料中中介陈国维陈述双方协商一致终止合同，该协议对终止合同的意思表示是清楚的；2.没收的押金是5000元还是50000元，原告主张系50000元，认为被告之后私自篡改，被告认为系笔误修改。但双方在租房合同第4条约定，“租房押金伍仟元，到期各项费用结算后多退少补”，原告父亲曹君成签字的收条也显示收到被告支付的押金5000元，可以认定该房屋的租房押金是5000元，故没收押金5000元能与其他证据相互印证。原告主张没收押金是50000元，但如果双方约定违约金50000元，应当使用“支付”或“赔偿”等字样，而不应使用“没收”，原告处也没有50000元可供没收。结合录音资料中中介陈国维陈述，应当认定该“五万元”系笔误，该协议真实意思表示应为没收押金5000元。第三个争议焦点，原告主张被告赔偿损失40000元，该院认为：双方在合同中约定，如一方违约则支付一个月租金的违约金并赔偿其他损失，2016年12月24日又经协商，约定“如未能转租，则房东没收押金伍仟元”，故双方已对赔偿内容达成一致，合法有效。被告于2016年12月31日已将房屋腾空并发短信给原告父亲，要求原告前来取走钥匙，收回房屋，但原告拒绝收房，故原告房屋空租的扩大损失应当由原告自行承担。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条第一款、第九十三条第一款之规定，作出如下判决：驳回原告曹雯倩的诉讼请求。案件受理费550元，减半收取275元，由原告曹雯倩负担。宣判后，原审原告曹雯倩不服，上诉至本院，称：1.原审法院认定曹君成的行为构成表见代理，明显错误。曹君成并未以曹雯倩的名义与苏辉签订解除合同的协议。苏辉亦未能提供证据证明曹君成与曹雯倩系父女关系，故曹君成的行为不能视为曹雯倩的意思表示。2.曹君成与苏辉签订的解除协议不能证明曹雯倩与苏辉解除合同关系。曹君成非合同的当事人，其无签订解除该租赁合同的主体资格。3.原审判决认定双方已对赔偿内容达成一致以及由上诉人承担房屋空租的损失，明显错误。综上，请求二审法院改判被上诉人应赔偿上诉人因违约解除合同造成的损失40000元，扣除押金5000元，实际应支付35000元。被上诉人苏辉答辩称：1.曹君成的行为构成对曹雯倩的表见代理。涉案合同的签订到合同的解除均系由曹君成全权处理，押金亦系由曹君成收取，故曹君成的行为构成表见代理。2.双方协商一致解除涉案合同，并明确约定上诉人有权没收押金5000元。实际系双方当事人对违约条款的变更，双方已就赔偿内容达成一致意见。被上诉人已经按照解除协议在2016年12月31日将涉案房屋腾空，上诉人拒不接收房屋钥匙，故房屋空租的损失应由其自行承担。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。双方当事人在二审审理期间均未向本院提供新的证据。本院对原审法院认定的事实予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条之规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。从涉案合同的签订、押金的收取以及合同的解除来看，均系由曹君成处理完成，故被上诉人有理由相信曹君成可以代表曹雯倩做出意思表示。上诉人主张曹君成非合同相对人，无权解除合同，缺乏依据，本院不予支持。根据曹君成与被上诉人于2016年12月24日达成的解除协议，其中明确约定，“如未能转租，则房东没收押金伍仟元，合同废止”，由此可认定双方当事人对赔偿内容达成一致。被上诉人已于2016年12月31日实际腾退房屋，上诉人拒不接收涉案房屋钥匙，故房屋空租的损失应由其自行承担。上诉人请求被上诉人支付40000元损失，缺乏依据，本院亦不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费675元，由上诉人曹雯倩负担。本判决为终审判决。审 判 长 俞灵波代理审判员 郑 辉代理审判员 李春燕二〇一七年六月二十一日书 记 员 陆 琼 来源：百度搜索“”