（2017）吉0291民初235号
裁判日期: 2017-06-21
公开日期: 2017-08-04
案件名称
北京万科物业服务有限公司吉林市松花分公司与告胡妍物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
吉林高新技术产业开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京万科物业服务有限公司吉林市松花分公司,胡研
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条
全文
吉林高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0291民初235号原告：北京万科物业服务有限公司吉林市松花分公司，住所地吉林高新技术产业开发区滨江南路99号万科一期7-13号15幢0001013室。负责人：郎春雨，总经理。委托诉讼代理人：杨文鹏，男，该公司管家。委托诉讼代理人：张海瑞，男，该公司法务。被告：胡研，女，1976年12月16日出生，汉族，吉化公司职工，住吉林市龙潭区。委托诉讼代理人：张镭，吉林乾华律师事务所律师。原告北京万科物业服务有限公司吉林市松花分公司（简称万科物业公司）与被告胡妍物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月3日受理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。万科物业公司委托诉讼代理人杨文鹏、张海瑞，胡妍的委托诉讼代理人张镭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万科物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠原告物业服务费人民币5240.4元、滞纳金人民币5034.71，共计10275.11元（自2015年1月1日至2016年12月31日）；2.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：万科物业公司与吉林市万科滨江房地产开发有限公司双方签订了《前期物业服务合同》，合同约定：万科物业公司向其开发的吉林万科城小区提供物业管理服务，万科物业公司提供物业服务的受益人为该小区的全体业主和使用人，受益人按照房屋面积向万科物业公司支付物业管理费用，每月每平方米1.9元标准收取。《前期物业服务合同》第十三条约定，“逾期缴费的从逾期之日起每天按应缴费用的千分之三缴纳滞纳金。”胡妍系万科物业公司服务的吉林万科城小区7栋12单元1204室业主，该房屋建筑面积114.90平方米。合同履行至今，万科物业公司按合同约定提供了优质高效的管理服务，胡妍却拒不履行自己的缴费义务，万科物业公司多次催缴未有效果。万科物业公司特向人民法院提起诉讼，请求贵院依法作出公正的判决，维护万科物业公司的合法权益。胡妍辩称，胡妍没有不交或拖欠物业费的故意，事实上本人2013年度和2014年度的物业费足额按时交纳，由于逐步发现和认识到万科物业公司存在诸多明显违法、违规的问题，在多方协商、沟通无果，万科物业公司拒不整改的前提下，自2015年6月30日开始暂缓交纳物业费，以维护本人自身的合法权利。如果万科物业公司能够改正违法、违规行为，本人愿意交纳物业费。造成胡妍暂缓交纳物业费的万科物业公司主要违法违规事实如下：一、万科物业公司在前期物业合同到期且业委会发文明确指出前期物业合同到期废止（见证据3）的情况下，违反《物业管理条例》第三十五条物业服务公司应当与业主委员会订立书面的物业服务合同的规定。到目前为止，仍然以各种借口，迟迟没有与业委会签订正式的物业服务合同，且仍以前期作废合同为依据，来蒙骗广大业主，向业主收费。2014年9月15日，业委会发文“关于限期完成物业服务合同草签工作的通知”中指出，前期物业服务合同将于2014年12月31日到期，并且按照合同第六条约定，提前3个月告知到期日期，要求万科物业公司在此期间完成正式物业合同的草签工作，并且文件中明确指出了“在正式物业服务合同签订前，业主为了保证自身利益不受损害，有权暂缓交纳下一期的物业服务费，直至正式物业服务合同草签或正签完成。”的相关法律后果。万科物业公司没有按照业委会文件要求，在此期间积极与业主协商，甚至还以违反物权法的条款，来阻扰正式合同的商谈，最终正式物业服务合同没有在此期间达成，并且直至今天仍没有签订正式的物业服务合同。在此期间，业委会做了大量的基础工作，充分收集了广大业主的合理意见和诉求，并且一直积极与万科物业公司的各级管理人员沟通协调，还和万科总部取得联系，仍然毫无结果。业委会把此事上报区、市两级物业管理人员，并且还在区物业主管人员参与下，召开协调会，但仍未签订正式物业合同。二、万科物业公司违反《吉林市物业管理条例》第四十二条，要求物业公司在承接物业服务后，30日内持相关材料到所属县（市）、区物业行政主管部门办理实施物业管理证明备案的规定，至今仍没有完成物业服务的法定备案手续。据本人到万科物业公司所属的高新区公用事业局和吉林市物业办了解，万科物业公司至今没有完成法规要求提供物业服务所需的承接服务和备案手续。说明万科物业公司长期违规，无视法律法规要求，其提供的物业服务缺乏法律依据。三、万科物业公司违反《吉林市物业管理条例》第六十二条，利用共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主，业主大会同意后，按规定办理相关手续，并遵守管理规约和物业管理区域公共管理制度。前期物业管理期间，任何单位和个人不得利用共用部位、共用设施设备进行经营。利用共用部位、共用设施设备进行经营有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照全体业主或者业主大会的决定使用。万科物业公司从进入园区开始，一直利用公共部分进行经营广告等营利活动并产生相应的收益。此事未经过业主大会表决同意，也没有任何相关手续，且所得非法收益，更被万科物业公司在“前期物业服务合同”中，以条款的形式，纳入万科物业公司的合法收入中。这是把非法所得，以违法的方式据为己有。就是这样的非法条款，万科物业公司在后期合同中，一直坚持不能更改。广大业主和业委会针对万科物业公司的这种行为，以各种形式要求物业公司停止违法行为并返还所得利益。但万科物业公司置之不理。面对万科物业公司这种侵占业主利益的违法行为，业主还要在自己利益被侵占的基础上，在交物业费去助长物业公司的这种违法行为吗？四、万科物业公司违反《中华人民共和国物权法》第七十三条“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿化地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所，公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”万科物业公司为了追求利益，将属于全体业主的“七区垃圾站”，擅自做主，不经过业主同意，私下与园区外相关部门人员决定，进行改造施工，并且马上动工。事发后，面对广大业主的质问时，还谎称经过了业委会的同意，引起了园区很多业主的聚集抗议。后此事经业委会的积极协调，并且组织了临近住户的调查，形成了调查意见，并把此事及利害关系上报了有关部门，最后才在有关部门介入下，万科物业公司恢复已被拆除的原垃圾站而结束。五、万科物业公司的其他违法、违规行为。1.万科物业公司曾组织或者指使清洁工等人员，未经业委会同意，擅自撤下或撕除业委会在园区公示栏、电梯间公示栏等处张贴的业委会文件、通知等告示，原因就是他们判断业委会的文件内容可能会使广大业主了解事实真相，从而影响物业的利益。此事园区部分清洁工和片警可以作证，业委会已经就此事不止一次报过警；2.万科物业公司不听取广大业主的意见，不服从业委会管理，擅自决定将周边多处的垃圾集中到七区垃圾站处理。业主及业委会多次与万科物业公司有关人员沟通，协商未果，甚至业委会发文要求物业公司听取广大业主意见，根据其它小区经验，做到垃圾“零落地”，物业公司仍然置若罔闻，我行我素；3.对园区内个别业主的违建行为管理不到位，甚至听之任之，致使园区内多处违建存在，正因为物业公司管理不力，才造成园区违建现象丛生。万科物业公司以没有执法权为由，对园区内违章建筑和个人不采取任何有效措施，尤其对“六区每日多超市”这样私自改动建筑结构，大面积掏空地下室，对附近住宅和居民都产生严重隐患的现象，仍然没有有效制止。其借口就是物业公司没有执法权；4.园区消防设施管理存在隐患，经业委会和业主多次沟通，物业仍拒不整改。包括整个消防系统一直处于干式状态，消防通道物业公司私自加设障碍物，楼宇消防门擅自锁闭，强力送风机偏离正确位置等等。这些缺陷都是物业公司没有按照条例及有关消防主管部门的要求做到位，或者以方便物业管理为由擅自改动，这些都对园区的广大业主造成了生命财产威胁，这也是万科物业不服从业主、无视法律法规，片面追求经济利益的结果。综上所述，万科物业公司在前期物业合同到期，并且被业委会明确及时告知后，仍然以各种理由没有完成正式合同的签订，并且万科物业公司至今没有根据法律要求，完成相应备案等手续，其所谓的服务或者收费，都缺乏基本的法律基础，在此期间万科物业公司更是发生多次违法、违规，无视或者侵害本人及广大业主利益行为。鉴于此，本人暂缓交纳物业费，直至万科物业公司纠正其违法违规行为，停止侵害业主利益行为等为止，请求法院支持本人的维权活动，责令万科物业公司停止违规违法行为，停止侵害业主利益的行为。经审理查明：2011年4月7日，万科物业公司与吉林市万科滨江房地产开发有限公司签订吉林万科城（一期）前期物业服务合同，约定：本合同期限自2010年7月1日起至2013年12月31日，但是：1.合同期内，本物业业主委员会代表全体业主与万科物业公司或其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止；2.如合同到期，未出现上述1之情形，则当同时具备以下两个条件时，本合同继续有效：A.万科物业公司同意继续履行本合同；B.未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘万科物业公司的决议并签订新的物业服务合同。并约定高层住宅物业服务费1.9元/月/平方米，物业服务费按季度交纳，业主或物业使用人应于每季度15日前向乙方交纳当期的物业服务费，在下季度首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的0.3%向原告支付违约金。2011年6月20日，胡妍从吉林市万科滨江房地产开发有限公司处购买吉林高新区万科城一期7-12号楼2单元12层87号房屋，建筑面积为114.92平方米，属普通高层住宅。胡妍自2015年1月1日起至2016年12月31日未交纳物业服务费，截止2016年12月31日胡妍共欠交物业费5240.35元。万科物业公司于2016年4月19日向胡妍催缴物业费，逾期胡妍仍未交纳欠交的物业费。另查明，吉林万科城（1期）业主委员会成立于2014年9月3日。业主委员会自2014年9月与万科物业公司协商签订物业服务合同事宜，因双方对合同内容存在分歧，未能达成一致签订物业服务合同。认定上述事实的证据有万科物业公司提举的营业执照、组织机构代码证、身份证复印件、吉林市商品房买卖合同书、吉林市万科城（一期）（前期）物业服务合同书、万科物业催费函、送达回执、业委会备案表、业委会文件及原被告当庭陈述。本院认为，1.万科物业公司与吉林市万科滨江房地产开发有限公司签订吉林万科城（一期）前期物业服务合同是否仍然有效问题，前期物业服务合同第五条约定了合同期限，并约定了合同期满后合同继续有效履行的条件，即“1.合同期内，本物业业主委员会代表全体业主与万科物业公司或其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止；2.如合同到期，未出现上述1之情形，则当同时具备以下两个条件时，本合同继续有效：A.万科物业公司同意继续履行本合同；B.未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘万科物业公司的决议并签订新的物业服务合同。”现万科物业公司同意继续履行合同，符合A条件。截至本案审理终结，业主委员会与万科物业公司没有签订新的物业服务合同，符合B条件，故前期物业服务合同继续有效；2.万科物业公司为胡妍所在小区提供物业服务，胡妍应按照约定交纳物业管理服务费。经万科物业公司书面催交，胡妍仍未交纳物业服务费，故万科物业公司要求胡妍支付2015年1月1日至2016年12月31日期间的物业管理服务费5240.35元的诉讼请求，本院予以支持；3.关于逾期交费的违约金问题，胡妍未按时缴纳物业费，是因业主委员会与万科物业公司沟通重新签订物业服务合同一事，在沟通协商过程中双方产生分歧，未能达成一致，并非恶意拖欠物业费，故万科物业公司要求胡妍给付滞纳金的诉讼请求，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告胡妍于本判决生效后10日内给付原告北京万科物业服务有限公司吉林市松花分公司2015年1月1日至2016年12月31日期间的物业管理服务费5240.35元；二、驳回原告北京万科物业服务有限公司吉林市松花分公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费56元，由被告胡妍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审 判 长 刘 琦人民陪审员 王庆年人民陪审员 温 杰二〇一七年六月二十一日书 记 员 杨诗琦 来自