（2016）闽0104民初5341号
裁判日期: 2017-06-21
公开日期: 2017-07-29
案件名称
郑少兰与福州泰禾房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
福州市仓山区人民法院
所属地区
福州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郑少兰,福州泰禾房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
福建省福州市仓山区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0104民初5341号原告：郑少兰，女，1966年4月15日生，汉族，住福州市鼓楼区。委托诉讼代理人：江梅英、张嵘，福建知力律师事务所律师。被告：福州泰禾房地产开发有限公司，住所地福州市鼓楼区。法定代表人：郑钟，总经理。委托诉讼代理人：郑志平，公司员工。原告郑少兰与被告福州泰禾房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年11月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郑少兰的委托诉讼代理人江梅英、被告福州泰禾房地产开发有限公司的委托诉讼代理人郑志平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告逾期交房违约金至被告实际交付符合条件的车位之日止（从2014年7月1日起暂计至2016年9月30日，逾期820天，每日按车位总价255000元的万分之一计算，违约金为20910元）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2013年12月8日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于福州市××街道××大道××号金山生活区八期南片（红树林二期暨泰禾•红峪），地下室第二分区×层××车位。《商品房买卖合同》约定总价款为255000元。第八条约定被告应于2014年6月30日前将符合约定条件的车位交付给原告使用。第九条约定，被告逾期交房超过60日后，原告要求继续履行合同的，自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付款万分之壹的违约金。第十一条约定双方交接时，被告应当出示合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，被告不出示或出示证明文件不齐全的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。合同签订后，原告如约支付了车位总价款。但被告至今为止，仍未能提供商品房竣工验收合格和消防验收合格等证明该商品房（车位）已经达到规定交付条件的文件。因此原告拒绝交接。被告的行为已构成违约，应按合同约定支付原告逾期交房违约金至实际交付原告符合约定条件的商品房（车位）之日止。被告辩称，1、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定,对房屋的转移占有视为房屋的交付使用，《福建省高级人民法院关于审理城市房地产管理办法施行后房地产开发经营案件若干问题的意见》第36条规定，预售的商品房未经验收合格，但已实际交付使用，预购方以预售方交付的房屋不合格条件主张实际交付之日后逾期交房违约金的，不予支持。被告已经将讼争车位转移原告占有，已经履行了合同约定的交付义务；2、福州泰禾物业管理有限公司根据被告的委托于2014年7月16日将讼争车位交付原告使用，转移了讼争车位的占有，应当视为被告已经履行交付义务，不存在逾期交付行为。3、原告部分诉讼请求超过诉讼时效，应当从原告立案前两年起计算，超过诉讼时效的诉请不应当得到支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：被告对原告提交的《商品房买卖合同》真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。原告对被告提交的车位服务协议真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月8日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买位于福建省福州市××街道××大道××金山生活区××南××（红树林××暨××峪）地下室××区××层××车位，车位总价款为255000元。《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收；2、……；3、……；如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：2、买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）2000元违约金”。合同第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）……；（2）逾期超过60日后，……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之壹的违约金”。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购车位款255000元。另查，讼争车位所在建筑于2016年8月31日消防验收合格。本院认为，原、被告于2013年12月8日签订的《商品房买卖合同》及附件，系双方真实的意思表示，合法有效，双方应按约履行合同义务。根据原、被告的诉辩意见，本案的争议焦点为被告是否应承担逾期交付的违约责任？本院认为，讼争《商品房买卖合同》第八条系双方当事人对“交房条件与期限”的约定。其中，第一款约定三项交付条件，共分为两种情形。第1项交付条件“必须通过竣工验收和消防验收”属法定条件情形（即所有工程均须通过竣工验收方可交付使用，强制消防验收的房屋还需通过消防验收）；第2、3项交付条件如绿地建设、公共服务设施建设等属法定条件之外更高的要求，属约定条件情形。本案中，合同约定讼争房屋应在2014年6月30日前交付买受人使用，被告提交的《车位服务协议书》不是车位交付的有效凭证，不能证实其已将车位交付原告，故从2014年7月1日起被告构成逾期交付，应当按照合同第九条约定承担逾期交付违约责任。被告辩称原告部分诉讼请求超过诉讼时效，应当从原告立案前两年起计算。对此本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”，本案原告于2016年11月8日向法院起诉，故被告应以已付款项255000元为基数，以每日万分之一的标准，向原告支付2014年11月8日起至被告向原告交付符合法定条件的车位之日止的逾期交付违约金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，判决如下：一、被告福州泰禾房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内按原告已付款项255000元的每日0.01%标准向原告郑少兰支付自2014年11月8日起至被告交付经竣工验收合格和消防验收合格的车位之日止的违约金；二、驳回原告郑少兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费320元，由原告郑少兰负担50元，被告福州泰禾房地产开发有限公司负担270元。被告应负担的诉讼费用于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长 吴灵婧人民陪审员 陈贵容人民陪审员 秦 霖二〇一七年六月二十一日书 记 员 林彦琪 来自