（2017）黑0221民初1506号
裁判日期: 2017-06-21
公开日期: 2017-09-20
案件名称
原告龙江九洲房地产开发有限公司与被告苑志诚买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
龙江县人民法院
所属地区
龙江县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
龙江九洲房地产开发有限公司,苑志诚
案由
买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款
全文
黑龙江省龙江县人民法院民 事 判 决 书（2017）黑0221民初1506号原告：龙江九洲房地产开发有限公司，住所地黑龙江省龙江县。法定代表人：辛玉洲，该公司经理。委托诉讼代理人：田春兰，女，住黑龙江省龙江县。被告：苑志诚，男，住黑龙江省哈尔滨市道外区。委托诉讼代理人：季辉民，黑龙江太平律师事务所律师。原告龙江九洲房地产开发有限公司（以下简称九洲公司）与被告苑志诚买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月31日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告九洲公司的委托诉讼代理人田春兰、被告苑志诚及其委托诉讼代理人季辉民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。九洲公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告交付龙城怡景三套楼房差价款98，319.20元；2.被告承担诉讼费用。事实与理由:2013年九洲公司开发龙城怡景综合楼，木兰建兴建筑安装有限公司（以下简称木兰公司）承包了该工程。双方签订了承包合同，合同约定，九洲公司用开发的楼房抵顶施工费，抵顶的楼房面积为设计面积，最终结算以房产测绘面积为准，多退少补。合同签定后，木兰公司进行施工，在施工过程中其在苑志诚处购买钢材，其用龙城怡景三套楼房抵顶钢材款。九洲公司对木兰公司与苑志诚之间的抵顶行为予以认可，并置换收据，九洲公司为苑志诚出具了楼房抵顶材料款的收据，并在收据上明确标明：最终以房产测绘面积结算。用以抵顶欠款的楼房建成后，经房产测绘，用以抵顶的2号楼1单元601室，原设计面积为90.07平方米，测绘面积为98.35方米，增加面积8.28平方米，差价款32，126.40元；用以抵顶的5号楼5单元602室，原设计面积为97.31平方米，测绘面积为106.75平方米，增加面积9.44平方米，差价款36，627.20元；用以抵顶的6号楼2单元602室，原设计面积为80.12平方米，测绘面积为87.74平方米，增加面积7.62平方米，差价款29,565.60元。由此，苑志诚应补缴差价款98，319.20元（共计增加面积25.34平方米×每平方米3880.00元）。因苑志诚不同意交纳，故原告起诉。苑志诚辩称，1.被告不应向原告支付差价款，理由如下，本案并非房屋现实买卖行为产生，是由以房抵工程、材料款形成，正如原告在诉状中陈述2013年原告将包括本案争诉的三套在内的十五套房屋以抵工程款的形式抵给了木兰公司，在木兰公司施工过程中由于欠原告112万余元的钢材款，木兰公司便将此三套房屋抵给了被告，并和被告一起到原告处，由原告按照原告与木兰公司的约定房屋价款和当时的设计面积，向被告出具了二张非正式收据，该收据加盖原告公司印章，后由于原告公司在该房屋能具备交付条件能向被告交付的情况下拒绝交付，被告在另案将原告起诉，通过法院审理，认定此行为属于债权转让，所以本案不是买卖合同引起；2.原告在诉状中所述“最终以房产面积结算，多退少补”是其与木兰公司之间的约定，但是被告与木兰公司的约定只是以三套房产直接抵顶钢材款，并没有约定三套房产的价值，如果经过实际计算到目前为止三套房产总价值超出了所抵房的112万余元钢材款，那么超出部分可以返还；3.原告作为债务人向债权受让人主张权利，应该将债权转让人一并起诉到法院，本案原告遗漏了当事人木兰公司。本院经审理认定事实如下：2013年高洪希借用木兰公司名义，承建九洲公司开发的龙城怡景小区工程。双方于2013年5月24日签订协议约定：“九洲公司用开发的十五套在建楼房抵顶工程款总金额4，597,246.80元（注：其中本案三套楼房抵顶工程款金额为1037，900.00元），用以抵顶的楼房面积为设计面积，最终结算以房产测绘面积为准，楼房价格六楼为每平方米3，880.00元。”施工期间，高洪希在苑志诚处购买钢材，共计欠钢材款1,120,246.00元。2013年7月23日高洪希用木兰公司名义与苑志诚签订了楼房抵顶钢材款协议，以九洲公司抵顶工程款的十五套在建楼房中的5号楼5单元602室、6号楼2单元602室、2号楼1单元601室的三套楼房抵顶给苑志诚以抵顶钢材款。九洲公司对木兰公司与苑志诚之间用三套楼房抵顶钢材款予以认可，并于2013年7月25日为苑志诚出具了二份收据，收据记载的客户名为苑志诚，记载的楼房面积为设计面积，金额为以设计面积计算的价额，并在收据上明确标明：最终以房产测绘面积结算。三套用以抵顶钢材款的楼房建成后，经房产测绘，用以抵顶的2号楼1单元601室，原设计面积为90.07平方米，测绘面积为98.35方米，增加面积8.28平方米，差价款32，126.40元；用以抵顶的5号楼5单元602室，原设计面积为97.31平方米，测绘面积为106.75平方米，增加面积9.44平方米，差价款36，627.20元；用以抵顶的6号楼2单元602室，原设计面积为80.12平方米，测绘面积为87.74平方米，增加面积7.62平方米，差价款29,565.60元。2014年苑志诚以木兰公司和九洲公司为被告向本院提起民事诉讼，以木兰公司拖欠苑志诚钢材款，九洲公司以房屋买卖的方式将上述三套楼房抵顶给木兰公司，木兰公司又抵顶给苑志诚，现九洲公司已为苑志诚出具三套楼房收据为由，要求判令九洲公司交付三套楼房并办理正式购房手续。该案本院以房屋买卖合同立案后，经审理于2015年6月2日作出民事判决，认定存在债权转让关系，判令九洲公司向苑志诚交付三套楼房并办理正式购房手续。以上事实有当事人庭审陈述及本院（2014）龙江民初字第2046号民事判决书在卷佐证，本院予以确认。另查明，本院（2014）龙江民初字第2046号民事判决书已发生法律效力，九洲公司未按该判决履行义务，苑志诚向本院申请执行，本院已予以立案进入强制执行程序。执行过程中，九洲公司表示同意将楼房交付给苑志诚，但苑志诚应补交楼房差价款，故九洲公司提起本案诉讼。本院认为，九洲公司为给付高洪希工程款，与其达成以在建的十五套楼房抵顶工程款协议，而高洪希为清偿钢材款债务，又与苑志诚达成以上述十五套楼房中的三套抵顶钢材款协议，并且，九洲公司基于楼房抵顶工程款协议，为苑志诚开具以其为客户名的收据，苑志诚接收了收据，对于出具、接收收据行为性质，本院（2014）龙江民初字第2046号民事判决已认定，系高洪希将工程款债权转让给苑志诚，九洲公司予以认可，由于九洲公司和苑志诚对该判决均未提出异议，故本案中对该判决认定的法律关系亦予以确认。苑志诚主张九洲公司承受的是钢材款债务，与本院（2014）龙江民初字第2046号民事判决认定不符，高洪希转让的是工程款债权，九洲公司承担的仍然是工程款债务，而不是承受了钢材款债务，故对苑志诚的主张，本院不予采纳。至于钢材款是否全部结清，系苑志诚与高洪希或木兰公司之间的债权债务关系，与九洲公司无关，苑志诚与高洪希或木兰公司之间的超出转让债权的范围的约定内容对九洲公司也不具有约束力，苑志诚与高洪希或木兰公司之间的相关权益可通过另行告诉解决，故苑志诚主张只给付超过钢材款债务数额的差价款是不能成立的，本院不予采纳。因苑志诚与九洲公司之间成立新的债权债务关系，双方应就转让的债权进行结算履行，苑志诚已经通过诉讼要求九洲公司履行交付三套楼房义务，在本案中九洲公司亦向本院表达同意履行交付，所以双方对履行交付楼房不存在实质性障碍，根据权利义务对等原则，既然苑志诚要求九洲公司直接向其履行交付三套楼房，那么也理应直接与九洲公司就转让的债权与三套楼房之间所形成的差价进行结算，故苑志诚主张九洲公司应向木兰公司结算差价款亦不能成立，本院不予采纳。对于高洪希转让给苑志诚的工程款债权数额，因三方并无明确约定，故应从三方相关的真实意思表示进行考量，并以九洲公司明确认可的数额为准。首先，九洲公司与高洪希的协议约定了三套楼房按设计面积计算价额预先抵顶相应工程款，故三套楼房预先抵顶相应工程款的数额可以确定。其次，高洪希与苑志诚的协议，只明确了钢材款债务数额，未约定三套楼房价值，根据法律规定用以抵债的标的物应先行作价然后才得履行交付，故苑志诚主张全部三套楼房抵顶全部钢材款债务，缺乏依据，且该协议并未得到九洲公司的认可，苑志诚的主张不能约束九洲公司。再次，九洲公司出具的收据记载金额与九洲公司与高洪希协议中的三套楼房预先抵顶工程款金额相符，并且，苑志诚对九洲公司开具收据的内容未提出异议并接收了收据，应视为苑志诚认可收据记载内容，收据内容对苑志诚具有约束力。综上三点，可以证明高洪希、九洲公司、苑志诚三方对工程款债权转让数额并不存在实质性争议，收据记载金额1，037，900.00元即为九洲公司明确认可的高洪希转让给苑志诚的工程款债权金额。收据备注的最终以房产测绘面积结算内容，应为双方对三套楼房最终作价的约定。三套楼房经房产测绘后，面积增加，以双方均认可的单价计算，最终三套楼房总价为1，136，219.20元。三套楼房与转让债权差价为98，319.20元。因此，转让的债权数额低于三套楼房实测后的价额，苑志诚应给付九洲公司相应差价款，九洲公司的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。关于苑志诚主张九洲公司的起诉遗漏当事人的问题，因本案系债权转让成立后，债务人与新的债权人之间的履行争议，并且，由于转让的工程款债权数额确定，高洪希与九洲公司是否最终结算工程款、高洪希与苑志诚就钢材款是否全部结清，各方均可通过各自分别结算解决，均不构成本案双方进行结算差价的前提，故高洪希或木兰公司不是必须参加诉讼当事人，苑志诚主张没有事实依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条规定，判决如下：被告苑志诚于本判决生效之日起10日内给付原告龙江九洲房地产开发有限公司三套楼房差价款98，319.20元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2，258.00元（原告龙江九洲房地产开发有限公司缓交），减半收取1，129.00元，由被告苑志诚负担，于本判决生效之日起10日内交付至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。本判决生效后，当事人在规定的时限内不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行。提出申请执行的期限为本判决规定的履行期限届满后次日起起二年内。审判员 孙 江二〇一七年六月二十一日书记员 刘文馨 微信公众号“”