（2017）桂02民终977号
裁判日期: 2017-06-21
公开日期: 2017-08-09
案件名称
广西福东房地产开发有限公司、韦文雅商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
广西壮族自治区柳州市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区柳州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
广西福东房地产开发有限公司,韦文雅
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广西壮族自治区柳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂02民终977号上诉人（原审被告）：广西福东房地产开发有限公司，住所地：广西壮族自治区柳州市海关南路30号5-1、5-2号。统一社会信用代码：914502007717441207法定代表人：曾健强，董事长。委托诉讼代理人：廖树武，广西君行律师事务所律师。委托诉讼代理人：董学能，广西君行律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：韦文雅，男，壮族，1984年4月13日出生，住广西柳州市柳北区，委托诉讼代理人：邓宝华，广西广来律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨智程，广西广来律师事务所律师。上诉人广西福东房地产开发有限公司（以下简称福东房开）因与被上诉人韦文雅商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市城中区人民法院(2016)桂0202民初1751号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。福东房开上诉请求：一、撤销一审判决，驳回韦文雅的诉讼请求；二、案件诉讼费由韦文雅承担。事实与理由：一、一审法院认为福东房开主张的因下雨、停水、停电、中高考、重大节日等因素造成停工不能构成可以逾期交房的事由，均不予扣除与事实不符。根据建设工程施工的特点以及政府在中高考、重大节日期间在全市范围内下达的停止施工通知，下雨、停水、停电、中高考、重大节日客观上都造成了福东房开不能按时施工，故因上述原因而停工的天数应当从逾期天数中扣除。二、一审法院未支持福东房开关于违约金过高的主张适用法律不当。韦文雅所受到的实际损失主要是租金损失，合同约定的违约金远高于韦文雅所受到的实际损失，应当按诉争房屋周边区域房屋出租价格来确定违约金标准。韦文雅辩称，福东房开的上诉请求无事实和法律依据。1.福东房开并未在法定期限内提交法定扣除工期以及延期交房的证据；2.福东房开提出违约金过高无任何事实和法律依据，按照《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，出卖方延期交房的，违约金的计算方式合同有约定的，按照合同进行计算，本案的合同明确了延期交房的违约金计算方式，应当按照合同的约定计算违约金。韦文雅向一审法院起诉请求：要求福东房开继续履行且支付违约金23299元（现暂从2016年1月1日起计算至2016年5月31日，以后应计算至实际交付日时止）；2、本案的诉讼费由福东房开承担。一审法院认定事实：2014年8月8日韦文雅与福东房开签订合同，约定：“韦文雅向福东房开购买位于柳州市××路××号房屋，房款总价款为766415元；福东房开应当在2015年12月31日前将该商品房交付韦文雅使用，交付的商品房应当取得房屋建筑工程竣工验收备案证明并办理完物业承接查验手续。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，福东房开可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、如上述交房时间届至时，韦文雅未办妥合同备案及银行按揭手续或付清应付款项的，则交房时间顺延至手续办妥或应付款交清后；3、因政府举办有关活动（如：重大节日、庆典、重大会议、高考、中考、停电、停水、交通管制等）造成工期延误的，交房时间顺延（水电供应部门停水停电每日累计超过四小时以上则顺延一日）。除合同第八条规定的特殊情况外，福东房开如未按本合同规定的期限将该商品房交付韦文雅使用，按逾期时间分别处理（1）逾期不超过120日……合同继续履行；（2）逾期超过120日后，韦文雅有权解除合同。韦文雅解除合同的，福东房开应当自韦文雅解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按韦文雅累计已付款的1%向韦文雅支付违约金，韦文雅要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，福东房开按日向韦文雅支付已交付房价款万分之贰（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。交付通知的方式：书面通知、电话通知、买受人认可出卖人在《柳州日报》或者《南国今报》刊登的交房公告（通知）为有效通知方式。韦文雅按照合同规定的时间支付房款766415元。2016年4月19日，涉案房屋建筑工程的施工、勘察、设计、监理、建设单位共同出具建设工程质量竣工验收意见书，验收结论为工程质量合格。2016年4月19日，福东房开在《南国今报》上刊登福东苑小区交房公告，要求业主于2016年4月20日办理收房手续。涉案房屋的竣工验收备案表载明，勘察、设计、监理、建设单位在验收意见栏签署验收意见的时间为2016年4月20日，至开庭审理涉案房屋尚未竣工备案。韦文雅于2016年6月30日接收涉案房屋。一审法院审理认为，一、关于福东房开是否逾期交房的问题。韦文雅与福东房开签订合同是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，属合法有效合同，双方应依约履行。双方在合同中约定的交房时间为2015年12月31日前，交付的商品房须取得房屋建筑工程竣工验收备案证明并办理完物业承接查验手续。关于商品房的交付条件，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”本案中，涉案工程于2016年4月20日经过勘察、设计、施工、监理单位进行质量竣工验收，认定工程质量合格，此时房屋已经具备了法定交付条件。根据双方合同第八条的约定，房屋需取得竣工验收备案证明并办理完物业承接查验手续，则由于该房屋尚未备案登记因此不符合合同约定的房屋交付的条件。房屋具备法定交付条件后，福东房开于2016年4月19日在《南国今报》上刊登公告通知业主于2016年4月20日开始办理收房手续，韦文雅于2016年6月30日接收涉案房屋，并在房屋验收记录表同意收楼一栏中签字，则是对达到法定交付条件的房屋予以确认接收，也可视为对房屋交付的条件重新达成了约定，故该院确认韦文雅于2016年6月30日收房，且逾期交房的时间计算至韦文雅实际收房之日止。依照合同约定交付房屋的时间为2015年12月31日，福东房开于2016年6月30日交付房屋已经逾期，逾期期间为2016年1月1日至2016年6月30日。二、关于福东房开逾期交房的天数问题。福东房开逾期期间为2016年1月1日至2016年6月30日，共182天。根据合同约定，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：福东房开可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、如上述交房时间届至时，韦文雅未办妥合同备案及银行按揭手续或付清应付款项的，则交房时间顺延至手续办妥或应付款交清后；3、因政府举办有关活动（如：重大节日、庆典、重大会议、高考、中考、停电、停水、交通管制等）造成工期延误的，交房时间顺延（水电供应部门停水停电每日累计超过四小时以上则顺延一日）。”福东房开提供相关证据以主张涉案工程从开始施工之日至2015年12月31日施工期间因雨天、停电、停水、中高考、重大节日等因素导致工程无法施工的福东房开可以据实延期交付。该院认为，关于福东房开主张的据实延期问题，首先需要明确的是，要扣除符合合同第八条规定据实延期的天数是在合同期内计算而不是在工程开始施工日至约定交房期间内计算，即从合同签订之日开始起算至合同约定交房之日止期间的雨天、停电、停水、中高考、、重大节日等因素导致工程无法施工的天数。根据合同第八条的约定，雨天并非合同约定可以据以延期交房的因素，福东房开主张因雨天福东房开可以延期交房没有事实法律依据，该院不予支持。关于福东房开提出因停电、停水、中高考、重大节日设因素导致工程无法施工的主张，福东房开仅向法院提供单方制作扣除天数的计算表格，并没有提供相关的政府文件及福东房开确以停工的施工日志证实施工受影响情况，因此不满足双方约定的福东房开可以据以延期交房的条件，故该院对福东房开的此项主张不予采纳，福东房开应当承担举证不能的不利后果。综上，福东房开主张的因下雨、停水、停电、中高考、重大节日等因素造成停工不能构成可以逾期交房的事由，均不予扣除。三、关于违约金计算问题。合同约定，福东房开如未按本合同规定的期限将该商品房交付韦文雅使用逾期超过120日后，韦文雅有权解除合同。韦文雅要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，福东房开按日向韦文雅支付已交付房价款万分之贰的违约金。福东房开辩称韦文雅主张的违约金过高，但并未提交证据证明其主张，韦文雅依据合同约定计算违约金有事实法律依据，该院予以采纳。韦文雅支付购房款766415元，福东房开自2016年1月1日至实际交房日2016年6月30日共计逾期交房182天，福东房开需向韦文雅支付违约金766415×0.0002×182=27898元，超出部分不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决：广西福东房地产开发有限公司继续履行合同且向韦文雅支付逾期交房违约金27898元。案件受理费382元（韦文雅已预交），由广西福东房地产开发有限公司负担。二审中，双方当事人没有提交新证据。韦文雅对一审查明的“2016年4月19日，被告在《南国今报》上刊登福东苑小区交房公告，要求业主于2016年4月20日办理收房手续”的事实有异议。本院认为，虽然福东房开一审提交的《南国今报》是复印件，但经本院核实，福东房开确实于该日发行的《南国今报》刊登了交房公告，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为,综合诉辩双方的意见，本案的争议焦点为：一、福东房开所主张的下雨、停水、停电、中高考、重大节日等因素是否构成可以据以延期交房的事由；二、《商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金是否过高。本院认为，福东房开与韦文雅签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，其内容未违反法律的强制性规定，为有效合同，受法律保护。双方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当依照合同约定承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于争议焦点一，双方在《商品房买卖合同》中约定涉案房屋的交付使用日期为2015年12月31日前，但福东房开未能如约交付，直至2016年6月30日在韦文雅接收涉案房屋后才完成交付，故存在逾期交房的行为，应当承担逾期交房的违约责任。福东房开抗辩施工期间存在雨天以及中高考、重大庆典以及停水停电等因素，按照合同约定应当给予交房时间的顺延。本院认为，首先，双方在《商品房买卖合同》中并未约定雨天可以延期交付房屋；其次，福东房开于一审时提交的扣除中高考及重大节日、雨天、停水、停电天数的表格系其自行制作，没有相关的政府文件予以证明，且韦文雅对福东房开提交的表格内容均不予认可；再次，福东房开亦未能提交完整的施工日志证明存在停工的事实。综上，福东房开所主张的上述因素不能构成可以据以延期交房的事由。关于争议焦点二，福东房开主张双方签订的《商品房买卖合同》对逾期交房违约金的约定过高，应当按诉争房屋周边区域房屋出租价格来确定违约金标准。本院认为，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素。福东房开逾期交房，韦文雅所受到的租金损失仅是实际损失的一部分，租金损失并不等于实际损失，福东房开并未提交充分有效的证据证实双方约定的逾期交房违约金标准过分高于韦文雅实际遭受的损失；况且本案的《商品房买卖合同》是由福东房开预先制定的格式合同，作为从事房地产开发建设及商品房销售的专业法人主体，福东房开在订立合同之前应当对逾期交房违约金的标准有一定的预先判断和考量，其违约后应按合同约定承担相应的违约责任。因此，福东房开主张双方约定的逾期交房违约金过分高的理由不足，本院不予采纳。综上所述，福东房开的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费497元（广西福东房地产开发有限公司已预交），由广西福东房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 佳审判员 黄 昕审判员 吴媚媚appoint二〇一七年六月二十一日书记员 侯海丽 微信公众号“”