（2016）赣0111民初492号
裁判日期: 2017-06-21
公开日期: 2018-09-11
案件名称
曾卫兵与陶小静、彭子林、彭金浪、江西天香元房产置业有限公司物权确认纠纷一审民事判决书
法院
南昌市青山湖区人民法院
所属地区
南昌市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
曾卫兵,陶小静,彭子林,彭金浪,江西天香园房产置业有限公司
案由
物权确认纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百零六条第一款，第一百三十条，第一百三十一条；《中华人民共和国物权法》：第九十四条
全文
江西省南昌市青山湖区人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0111民初492号原告：曾卫兵。委托代理人：李庆、胡剑平，江西求正沃德律师事务所律师。被告：陶小静。被告：彭子林。法定代理人：彭某，系彭子林父亲。法定代理人：万某，系彭子林母亲。被告：彭金浪。被告共同委托代理人：谌建平、李望，江西民信律师事务所律师。被告：江西天香园房产置业有限公司。法定代表人：王永飈。委托代理人：朱金龙、张妍，江西华邦律师事务所律师。原告曾卫兵为与被告陶小静、彭子林、彭金浪、江西天香园房产置业有限公司（以下简称天香园置业公司）物权确认纠纷一案，于2016年4月22日诉至本院，本院于同月26日立案受理后，依法组成由审判员吴建国担任审判长并主审，人民陪审员魏筱兰、秦素萍参加评议的合议庭，公开开庭进行了审理，原告曾卫兵委托代理人李庆、胡剑平，被告陶小静、彭金浪及被告陶小静、彭子林、彭金浪委托代理人谌建平、李望，被告天香园置业公司委托代理人张妍到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告曾卫兵诉称：2013年12月原告曾卫兵与被告陶小静达成口头协议，约定双方各出资50%，各占50%份额共同购买***城***号商铺。同月30日被告陶小静提出需将其孙子彭子林增加为其一方购房者。考虑到双方是多年朋友，原告曾卫兵同意增加彭子林共有人，但指出各占50%的份额不变。2015年5月在办理房屋产权证时，被告陶小静擅自增加其配偶被告彭金浪为共有人，且未声明被告陶小静、彭子林、彭金浪的份额，致使房屋所有权证、土地使用权证均登记为原告曾卫兵，被告陶小静、彭子林、彭金浪共同共有，导致原告曾卫兵在法律上仅享有25%的份额，后来被告陶小静、彭子林、彭金浪虽然同意办理产权变更手续，但拒绝到南昌市房管局办理变更手续，为此，要求法院依法判决：1、确认原告曾卫兵享有南昌市青山湖区××＃商业××室（××）（产权证号：洪房权证青山湖字第××号）房产及土地权属证书（土地权证号：****号）50%的权属份额；2、责令被告陶小静、彭子林、彭金浪、天香园置业公司配合原告曾卫兵办理上述房产的变更手续；3被告陶小静、彭子林、彭金浪、天香园置业公司承担上述房产份额变更的全部费用；4、诉讼费由四被告共同承担。被告陶小静、彭子林、彭金浪辩称：被告陶小静是第一次购买店面，原告曾卫兵提出房产证下来后，写一份协议进行公证原告曾卫兵占有50%的份额。被告陶小静、彭子林、彭金浪是认可的，房屋产权未登记相关的份额并不是由被告陶小静、彭子林、彭金浪造成的，房产证具体办理也是开发商办的，房屋变更的手续费用不应由其承担。被告天香园置业公司辩称：1、被告天香园置业公司对原告曾卫兵、被告陶小静之间的约定不知情；2、被告彭金浪系被告陶小静配偶，当时房管局内部明确规定办证时应当将被告彭金浪一并登记为权利人；3、办理房产证的材料是原告曾卫兵、被告陶小静、彭子林、彭金浪签名后交给被告天香园置业公司的；4、房产证上登记为共同共有，并不意味着原告曾卫兵只占25%的份额，共有人行使权利仍应遵守内部协议，权利并不会受损，为此要求驳回原告诉讼请求。原告曾卫兵在举证期限内提供了以下证据：1、**城-诺****商业街诚意登记优惠申请书，证明：原告单独与**城开发商江西天香园房产置业有限公司达成优惠购房协议；原告当日向开发商支付认购商铺诚意金5000元；2、2013年12月30日以“证明”为名称的协议书，证明：原告曾卫兵在向江西天香园房产置业有限公司交纳2.5万元款项后，原告曾卫兵与被告陶小静达成各出50%资金共同购买“***城”商铺口头约定。因被告陶小静提出增加其孙子彭子林作为共同购房者，书面约定原告出购房款50%资金，占房屋50%份额；被告陶小静、彭子林共同出购房款50%资金，共同占50%份额，并同意借给被告陶小静购房款10%的资金，后实际出借给陶小静资金为13万元；3、商品房买卖合同、购房发票、原告曾卫兵于2013年12月18日、2013年12月28日及2014年1月2日支付凭证，证明：原告曾卫兵和被告陶小静、彭子林共同与江西天香园置业置业有限公司签订商品房预售合同，所购商品房总价款为2714256元；该商品房50%费用为1357128元。并证明了原告合计向开发商江西天香园房产置业有限公司支付购房款1492128元，超出共同购买商品房价款的50%，并多支付13.5万元。原告依法应当享有所共同购买商品房50%份额；4、洪房权证青山湖区字第××号房产证及洪土国用登湖****号土地权属证书，证明：被告陶小静在办理房屋权属证书时不仅擅自增加其配偶彭金浪为共同购买商品房共有人，且未向房屋权属登记机关声明其与彭子林及彭金浪仅共同享有所购商品房50%份额，致使房屋所有权证及土地证均登记为由原告曾卫兵及被告陶小静、彭子林、彭金浪共同共有，导致原告支付商品房50%资金却占有25%的份额；5、关于重新核发房屋所有权证的申请，证明：原告曾卫兵与被告陶小静、彭子林、彭金浪再次共同确认原告应享有共同购买商品房50%份额，并共同签署形成书面申请书；6、南昌市住房专项维修资金交存凭证、房屋契税税收缴款书，证明：在2015年3月份办房产证和权属凭证的前夕，房屋共有人（虽没有明确份额）仍然仅为曾卫兵、陶小静、彭子林。7、房产档案中的备案合同和领证确认单，证明：房屋备案合同的所有人只有曾卫兵、陶小静、彭子林，但领证的时候发现增加了彭金浪。被告陶小静、彭子林、彭金浪在举证期限内提供了以下下证据：1、商品房买卖合同证明：双方都同意加彭子林的名字；曾卫兵占50%，陶小静、彭子林点50%；2、协议证明，证明：当时是在正式签订买卖合同之前就签订了该协议证明，证明各自占50%，而且双方还约定了产权证户主是曾卫兵第一位、陶小静是第二位、彭子林是第三位；3、向房产局提交的要求变更登记的申请一份，证明：依据原告的担心要求我们去房产局给他明确我们占50%,原告占50%，双方凭这份申请已经到房产局进行变更登记，房产局也同意变更但要求交12万多元费用，原告不愿意承担未果；4、聊天记录，证明：考虑到过户费用过高要12万多元，双方就商量为了避免双方增加负担，商量把该房变卖、分钱，对方也是同意的，如果没有卖出去就一方得房，一方退出，得房的一方补充对方按购房款增加30万元，对方在已经达成协议的情况下突然起诉我方感到很惊讶。5、两商铺的租赁合同，证明：双方实际上买下店面后都是两个人双方在共同经营、共同受益，各收益50%，而且钱是打入原入的账户中的。6、2015年4月27日天香园置业公司出具的《承诺书》及当天的询问笔录，证明：天香园置业公司承诺办证资料真实，如虚假由天香园公司承担责任；天香园对询问笔录审查有瑕疵，天香园置业公司有过错，应当担责。被告天香园置业公司在举证期限内未提交证据，视为放弃举证的权利。本院调查的证据：房产档案信息、江西神州司法鉴定中心司法鉴定意见书。经庭审质证，被告陶小静、彭子林、彭金浪对原告曾卫兵证据1无异议；对证据2三性无异议，对证明目的有异议，协议是在购房合同之前签订的，原告曾卫兵同意在房产证中增加彭子林名字；对证据3中的商品房合同三性均无异议，对证明目的有异议，商品房买卖合同是原、被告双方到开发商处签订的，签订合同时明确写加上彭子林的名字，双方是认可的，合同附件中也注明了双方的份额，13.5万元款与本案无关；对证据4三性无异议，对证明目的有异议，彭金浪有名字不是被告加的，房产证是开发商代办的，房产证上的共同共有是房产局依政策作出的决定，与被告无关；对证据5三性无异议，对证明目的有异议，申请书是原、被告双方商量依原告要求向房管局出具的一份报告，房管局也同意办理，但需要高额费用，所以未果。对证据6、7有异议，彭金浪的名字是开发商通知加入的。被告天香园置业公司对原告曾卫兵证据1关联性有异议，天香园置业公司从未否认原告曾卫兵是权利人；对证据2的证明目的有异议，此证据只注明了出资比例，并没有说明份额，证明中的借款内容与天香园置业公司无关；对证据3有异议，被告天香园置业公司对份额的约定并不知情；对证据4有异议，共同共有并不意味着原告曾卫兵只有25%的份额；对证据5有异议，此证据是原告曾卫兵与被告陶小静、彭金浪之间的约定，与天香园置业公司无关；对证据6、7有异议，此证据与其无关。原告曾卫兵对被告陶小静、彭子林、彭金浪证据1、3、5无异议；对证据2无异议，但房产证有排名第一、二、三没有实际意义；对证据4真实性不能确定，证明目的有异议，仅是一个要约，没承诺；对证据6有异议，此证据恰好证明被告陶小静、彭金林、天香园置业公司有过错。被告天香园置业公司对被告陶小静的证据关联性有异议，被告天香置业公司并不知按份共有一事；对证据2、3、5有异议，与其无关；对证据4有异议，此证据无法确认真实性；对证据6有异议，被告天香园置业公司没有过错，材料均是由曾卫兵、陶小静、彭金浪向天香园置业公司提供的。原告曾卫兵对本院调查的证据无异议，档案中2015年4月27日的材料不是原告曾卫兵签字。被告陶小静、彭金浪、彭子林对本院调查的证据三性无异议，应当明确“曾卫兵”三字的具体签字人，是否是原告曾卫兵委托他人签字。被告天香园置业公司对本院调查的证据三性无异议，被告天香园置业公司不知道代签或虚假签字一事。本院经审核原、被告双方所举证据，并结合双方当事人庭审质证意见，对本案证据认证如下：对原告曾卫兵证据1、2、3、4、5、6、7真实性、合法性、关联性予以认定，同时原告曾卫兵在签订购房合同时未告知按份共有，应承担一定责任。对被告陶小静、彭子林、彭金禄举证的证据1、2、3、5、真实性、合法性、关联性予以认定，对证据4、6不予认定。对本院调查的证据真实性、合法性、关联性予以认定。本院根据上述采信的证据，认定本案事实如下：2013年2月原告曾卫兵与被告陶小静达成口头协议，约定：曾卫兵、陶小静各出资50%，各占50%的份额共同购买坐落于南昌市青山湖区××＃商业××室（××）商铺。考虑到原告曾卫兵与被告陶小静是多年朋友，原告曾卫兵、被告陶小静同意加被告彭子林为房屋共有人，同时原告曾卫兵享有份额不变。2013年12月18日原告曾卫兵与被告陶小静、彭子林（买方人）共同与开发商江西天香园房产置业有限公司（卖方人）签订了商品房买卖合同，合同约定：曾卫兵、陶小静、彭子林共同购买坐落于**城*商业－*室，房款总价2714256元。签订合同时，原告曾卫兵、被告陶小静未向被告天香园置业公司明示相关的份额。2015年4月27日被告陶小静、彭子林、彭金浪与被告江西天香园房产置业有限公司签订一份南昌市房屋所有权转移登记申请书，登记申请书注明：房屋坐落南昌市青山湖区××＃商业××室，转让人：江西天香园房产置业有限公司，受让人：曾卫兵、陶小静、彭子林、彭金浪。同日被告江西天香园房产置业有限公司向南昌市房屋产权交易管理处出具了一份承诺书，承诺书内容：我公司向贵处代申请人曾卫兵、彭子林、陶小静、彭金浪委托办理位于江西省××××室的房屋产权证书，现向贵处提交的办证资料及一切证明文件皆为真实、合法、有效，如果提供虚假申报材料所引发的法律责任及一切司法诉讼均我公司承担。2015年5月18日南昌市土地局颁发了洪土国用登湖*****号土地使用权证，证书记载：土地使用权人：曾卫兵、陶小静、彭金浪、彭子林；坐落：南昌市青山湖区××＃商业××室。2015年5月21日南昌市房管局颁发的洪房权证青山湖区字第××号房产证载明：房屋所有权人曾卫兵；共有情况共同共有；房屋坐落南昌市青山湖区××＃商业××室；共有人陶小静、彭子林、彭金浪。2015年10月20日原告曾卫兵、被告彭子林、陶小静、彭金浪共同向南昌市房管局出具了一份《关于重新核发房屋所有权证的申请》，申请内容为：2014年1月，曾卫兵、陶小静、彭子林共同出资购买的***城*商业*室，约定曾卫兵出资50%，陶小静、彭子林出资50%，房产证按惯例由开发商代办，在办理过程中，开发商通知陶小静丈夫彭金浪应加名登记，由于开发商在代办过程中未向贵局注明共有人共有比例，故最终贵局发房产证4份，均为共同共有。该4份房产证与我们实际出资情况不相符，为此，特请求贵局重新核发房产证，并在共有情况栏中，注明曾卫兵50%，彭子林25%、陶小静、彭金浪各12.5%的产权比例。此后，由于原、被告对办理产权登记变更需要交纳费用的承担存在分歧，原告曾卫兵、被告彭子林、陶小静、彭金浪一直未能办理产权变更登记手续。为此原告曾卫兵诉至法院。本院认为，原告曾卫兵与被告陶小静、彭子林共同购买坐落于南昌市青山湖区××＃商业××室房屋。双方约定原告曾卫兵占有50%份额，被告陶小静、彭子林占50%份额的行为是双方当事人真实意思表示，原告曾卫兵要求确认其对南昌市青山湖区××＃商业××室房屋享有50%的请求，符合法律规定，本院予以支持。原告曾卫兵、被告陶小静与被告江西天香园置业有限公司签订商品房买卖合同时，未明确告知被告天香园置业公司关于房屋的所有权性质是共同所有还是按份所有，因此造成的房屋登记与当事人意思不一致的后果，原告曾卫兵、被告陶小静均有一定过错，应承担一定责任。原告曾卫兵、被告陶小静应在房产份额50%转变为合同的33.3%的份额减少范围内各承担责任50%责任。被告天香园置业公司在代办房产证向房管部分出具承诺书时，未审核原告曾卫兵的签名是否真实，导致添加被告彭金浪为共有人，被告天香园置业公司、被告陶小静、彭金浪显有过错，应对原告曾卫兵由房屋的份额的33.3%转变为25%的份额减少范围内共同承担责任。房屋登记与当事人真实意思不相符，原告曾卫兵、被告陶小静、彭金浪、被告天香园置业公司均有过错。原告曾卫兵、被告陶小静、彭金浪，被告天香园置业公司的过错比例为［（50－33.3）/2］：［（50－33.3）/2+（33.3－25）/2］：［（33.3－25）/2］，即33.4：50：16.6。相关当事人应在各自的过错范围内承担办理不动产登记手续的相关费用。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款、第一百三十条、第一百三十一条，《中华人民共和国物权法》第九十四条的规定，判决如下：一、确认原告曾卫兵对南昌市青山湖区***路**号**城**商业－***室房屋享有50%的份额；二、被告陶小静、彭金浪和被告彭子林的法定代理人彭某、万某在本判决生效之日起10日内协助原告曾卫兵办理上述房屋的不动产登记变更手续；三、因办理不动产变更手续产生的费用由原告曾卫兵承担33.4%；被告陶小静、彭金浪承担50%；被告江西天香园置业有限公司负担16.6%；四、被告陶小静、彭金浪、江西天香园置业有限公司在办理不动产变更登记手续的费用33.2%范围内相互承担连带责任；五、驳回原告曾卫兵其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13912元、由原告曾卫兵负担4646.6元、由被告陶小静、彭金浪共同负担6956元，被告江西天香园房产置业有限公司负担2309.4元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长 吴建国人民陪审员 陈九梅人民陪审员 张晓华二〇一七年六月二十一日书 记 员 张 卉 微信公众号“”