（2017）闽01民终1777号
裁判日期: 2017-06-21
公开日期: 2017-07-31
案件名称
何明恩、王祖平房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省福州市中级人民法院
所属地区
福建省福州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
何明恩,王祖平
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽01民终1777号上诉人（原审原告）：何明恩，男，1962年11月29日出生，汉族，住福建省平潭县。委托诉讼代理人：王岗生，福建合伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈巧珍，福建合伦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王祖平，男，1966年2月23日出生，汉族，住福建省平潭县。委托诉讼代理人：陈成梁，福建金欧律师事务所律师。上诉人何明恩因与被上诉人王祖平房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省平潭县人民法院（2016）闽0128民初3064号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月28日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。何明恩上诉请求：撤销一审判决，改判支持何明恩的诉讼请求；由王祖平负担一、二审诉讼费。事实与理由：1.《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”一审庭审中，王祖平明确表示该房产属其所有，故诉争房屋的产权登记与否对本案房屋转让合同的效力并无影响。该合同是双方当事人真实意思表示，没有违反法律禁止性规定。虽然由于诉争房屋的特殊性无法办理过户登记，但只是房屋权属无法公示，不影响合同效力。一审认定本案房屋转让合同为效力待定的合同系认定错误。2.由于房屋转让合同有效，何明恩已经实际取得房屋的所有权，享有对诉争房屋占有、使用和收益的权能。何明恩有权将诉争房屋进行出租，并有权向承租人收取租金。根据本案租房合同约定，王祖平一直租住在诉争房屋内，并已用现金支付了2013年8月25日至2015年8月24日的租金，该租房合同已实际履行。王祖平辩称，诉争房屋土地使用权证全小区集体共有，不能分割，诉争房屋无法过户，一审认定本案房屋转让合同效力待定正确。王祖平与何明恩之间本就存在民间借贷关系，王祖平从未收到房屋转让款700000元，房屋租赁合同也没有实际履行。请求二审法院驳回上诉，维持原判。何明恩向一审法院诉讼请求：判令王祖平立即搬离诉争房屋，并支付该诉争房屋自2015年8月26日至2016年8月25日的租金12000元，并按月租金1050元为标准支付自2016年8月26日至实际搬离诉争房屋之日止的房屋占有使用费。一审法院认定事实：2013年6月2日，何明恩、王祖平就坐落于平潭县××城镇东大街某套房签订《房地产转让合同》（下称《转让合同》），约定：王祖平将诉争房屋以700000元价格转让给何明恩。在签订《转让合同》之日何明恩一次性付给王祖平现金700000元。同日，王祖平出具《收条》、《承诺书》确认收到转让款700000元，并承诺将诉争房屋大门钥匙及部分室内钥匙交给何明恩，从此财产属何明恩所有。同年8月25日，何明恩、王祖平就诉争房屋又签订一份《租房合同》，约定何明恩将诉争房屋租给王祖平使用，租期为三年，自2013年8月25日起至2016年8月25日止，年租金为12000元。现何明恩以王祖平拒不支付2015年8月26日至2016年8月25日期间的租金并拒绝搬离诉争房屋为由向法院提起诉讼，要求判令王祖平搬离诉争房屋并支付租金及租期届满后的占有使用费。一审法院认为，诉争房屋未办理权属登记，依现有证据，无法证明诉争房屋的原所有权人系王祖平，亦无法证明王祖平在签订《转让合同》时对诉争房屋享有处分权，故本案《转让合同》为效力待定的合同。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，何明恩对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。何明恩未能提供证据证明其对诉争房屋享有使用、处分的权利，亦无证据证明本案《租房合同》已实际履行，应由负有举证义务的何明恩承担相应不利后果。为此，何明恩要求王祖平搬离诉争房屋并支付相应租金、占用期间使用费，于法无据，不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：驳回何明恩的诉讼请求。二审期间，双方当事人未提供新证据。根据在案证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，否则应承担举证不力的法律后果。本案中，诉争房屋未办理权属登记，现有证据无法证明王祖平在签订《转让合同》、《租房合同》时对诉争房屋享有处分、使用的权利，且何明恩也未能提供充足的证据证明《转让合同》、《租房合同》已实际履行，亦即何明恩未能证明自己对诉争房屋享有所有权或者使用权。综上所述，何明恩要求王祖平搬离诉争房屋并支付相应租金、占用期间使用费，于法无据，本院不予支持。何明恩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费135元，由何明恩负担。本判决为终审判决。审 判 长 林志雄审 判 员 余秋萍审 判 员 李文颖二〇一七年六月二十一日法官助理 金光玉书 记 员 赵 坤PAGE 来源：