（2017）粤07民终1270号

裁判日期: 2017-06-21

公开日期: 2018-07-17

案件名称

江门市雅建物业管理有限公司、余新文物业服务合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省江门市中级人民法院

所属地区

广东省江门市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

江门市雅建物业管理有限公司,余新文

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广东省江门市中级人民法院民事判决书（2017）粤07民终1270号上诉人（原审原告）：江门市雅建物业管理有限公司，住所地：广东省江门市蓬江区迎宾大道西3号630室。法定代表人：梁金均，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄日森，广东五邑律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡莉雅，广东五邑律师事务所律师。上诉人（原审被告）：余新文，女，1955年9月17日出生。委托诉讼代理人：吴绍志，广东天环律师事务所律师。上诉人江门市雅建物业管理有限公司（以下简称“雅建公司”）、余新文因物业服务合同纠纷一案，均不服广东省江门市蓬江区人民法院（2016）粤0703民初3801号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。雅建公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持雅建公司一审诉讼请求，诉讼费用由余新文负担。事实和理由：一、一审法院以开发商江门市蓬江区深南房地产开发有限公司（以下简称“深南公司”）与雅建公司、雅建公司与余新文之间没有签订书面合同而否定原深南公司与深圳市建东物业管理有限公司（以下简称“建东公司”）之间的物业管理费标准不当。1、深南公司与雅建公司之间有签订合同，只是一审期间未能找到，而在二审期间才经翻查找到。即使没有合同，深南公司通过招标选定雅建公司为东方广场的物业管理公司并进行了公示，同样产生法律效力。2、雅建公司成为东方广场的物业管理公司后，积极与业主签订物业管理合同，绝大部分业主都已签订了物业管理合同并主动履行。余新文经无数次通知，却拖延签订物业管理合同，未签订物业管理合同是因余新文拖延签订造成，并非雅建公司的过错，责任不在雅建公司。3、与雅建公司已签订物业管理合同的有几百户，如果调整没有签订物业管理合同的三十多户物业管理费标准，会造成同一个小区实行了两个收费标准。二、一审法院调整物业管理费标准不当。1、2009年起至今，从建东公司到雅建公司，物业管理费都是每平方米3.5元，而员工工资、物价都已翻倍，按该标准雅建公司都已是勉强维持经营，如果按每平方米2.1元的标准，雅建公司无法生存，要么倒闭，要么通过大量裁员来维持收支平衡，最终损害的是业主的切身利益。2、绝大部分业主是按每月每平方米3.5元的标准来缴交物业管理费的，如果拖延缴交物业管理费，不但不承担任何违约责任，还可以有6折优惠，雅建公司已收取的物业管理费要退还40％给业主，雅建公司难以生存。3、业主接收房屋就意味着享受物业管理服务，要承担支付物业管理费的义务，是否实际使用房屋与承担物业管理费无关，没有催缴并不免除业主缴交物业管理费的义务，业主逾期缴交物业管理费构成违约，应承担支付违约金的责任。4、一审以参照东方广场其他同类房屋的收费标准调整东方广场的收费标准为每平方米2.1元没有依据。东方广场是纯商业的小区，小区的所有房屋都是商业用途，与万达广场、汇悦城同类，而万达广场的物业管理费为每平方米23元，汇悦城为每平方米18元，东方广场每平方米才收3.5元。三、按每平方米3.5元标准来缴交物业管理费有依据。1、东方广场的物业管理费标准是由开发商深南公司确定的，雅建公司只是执行该标准，而雅建公司与绝大部分的业主签订了每平方米3.5元标准的物业管理合同并按约定履行，应按一个小区一个统一标准的原则来认定物业管理费标准。2、余新文按每平方米3.5元标准缴交了五年的物业管理费并未提出异议，而雅建公司接手建东公司的物业管理后，维持原收费标准有利于保持物业管理的服务质量，维护小区业主的利益。3、雅建公司为东方广场提供了比建东公司更优质的物业管理服务。相比于建东公司，雅建公司接手东方广场的物业管理后，增设了三十多个摄像头，增加了五名保安员，同时实行24小时不间断的巡查，增设小区报警系统与公安机关的报警系统相联，东方广场业主享受了更优质的物业管理服务，却大大削减物业管理费，物业管理公司难以生存。余新文的答辩意见与其上诉意见一致，另辩称根据雅建公司提交的证据，其2014年10月才与深南公司签订物业管理合同，而且是复印件，该物业管理合同是不真实的，是为了诉讼补签的。余新文上诉请求：维持一审判决第二项，撤销一审判决第一项，改判驳回雅建公司全部诉讼请求，诉讼费由雅建公司承担。事实和理由：根据《物业管理条例》第二十一条规定，前期物业管理是开发商与物管公司签订合同，而一般物业管理是业委会与物管公司签订合同。由于业委会没有成立，公共物业没有办法移交，仍是开发商负责，物业管理只对公共物业负责，不对业主室内的物业负责。一、根据《物业管理条例》第三十二条第二款、《物业服务企业资质管理办法》第八条第三款、我国《合同法》第五十二条第（五）项规定，雅建公司是3级资质，只能管理5万平方米以下非住宅项目，本案是59979平方米，雅建公司没有相应资质所签订的管理合同无效。二、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，雅建公司的物管行为非法无效，对业主无约束力。1、业主只与建东公司江门蓬江分公司签订前期物业管理服务协议，没有与雅建公司签订过前期物管协议，与雅建公司不存在前期物管关系，业主也不同意雅建公司管理物业，深南公司未经业主大会同意，自行委托雅建公司管理，雅建公司不能找业主承担责任。2、根据《城市新建住宅小区管理办法》第五条、《物业管理条例》第二十四条第二款规定，雅建公司非经合法投标，也非经县房产行政部门批准，更无与业主签订前期物管协议，根据合同的相对性原则，雅建公司的物管无效，而根据我国《物权法》第七十六条规定，雅建公司的物管非法无效，且对业主无约束力，业主与建东公司江门蓬江分公司签订的前期协议也无效。3、业委会未成立的，个人无权委托公共财产的管理，即使个人买房时与物业管理公司签订有前期合同也是无效的，无效合同从开始就没有效力。4、深南公司与建东公司签订的《前期物业管理服务合同》第四十一条约定，建东公司应按物业管理条例规定与业主签订前期物业管理服务协议，而雅建公司没有与业主签订过协议。三、业委会成立前，公共物业未移交，业主还不是公共物业的物权人，管理职责仍在开发商，物业管理公司无权起诉业主。1、业委会至今未成立，仍是“前期物管”，前期物业管理合同产生纠纷，业主可以告物业管理公司，但物业管理公司不可以告业主（购房合同已经有约定的除外），应向开发商追讨。2、雅建公司起诉违反前置程序。根据《物业管理条例》第六十五条规定，物业管理公司催缴物业管理费未果后，才可以行使诉权。雅建公司从未向业主书面催交，也无证据证明业主已经收到催交书，其起诉不符合法律规定。四、雅建公司管理未达75％满意率，应退出物管，无权收费。雅建公司从来不提供服务，只停车收费、无人值班巡逻，业主人人不满意。鉴于雅建公司没有尽安全防范工作义务、环境卫生义务、公共秩序义务，未经业主大会同意擅自改变公共设施、物业管理用房用途，擅自出租物业共用部分、公益设施进行经营且业主也不确认雅建公司物管的合法性，故雅建公司应自觉退出物管。五、收费标准过高，比广州市的最高限价还要高，违法收费。雅建公司答辩称：一、雅建公司具有涉案物业管理的资质。二、雅建公司基于提供服务而收取费用，业主享受了物业服务却拒绝支付物业管理费，违反权利义务相统一的民法原则。东方广场的满意度是超过95%以上，业主陈述办公室没人，楼道不清洁不实。三、业主认为收费标准比广州高，但没有证据证实，也存在地区差异，而涉案房屋属于商铺，物业管理费就更高，业主认为应当按照住宅的标准收取物业管理费，显然是不当的。四、业主不同意雅建公司的物业管理，但业主所代表的户数不足5%，如果为了5%的利益而损害95%的利益，不符合东方广场的整体业主利益。雅建公司向一审法院起诉，并在诉讼中变更诉讼请求为请求判令：1、余新文立即支付2014年11月至2016年8月的物业管理费5463.15元（从2014年11月1日起暂计至2016年8月31日，以后计至清偿之日止），滞纳金939.04元（以247.45元为基数，按每日万分之五计算，从2014年11月1日起暂计算至2016年8月31日止，以后计至清偿之日止），合计6402.19元；2、余新文立即支付水电费436.47元（从2014年11月1日起暂计至2016年5月30日），以后按实际产生水电费向雅建公司缴纳；3、本案诉讼费用由余新文负担。一审法院经审理查明：江门市东方广场位于江门市迎宾大道西路与建设路交汇处，由深南公司开发建设。2009年5月21日，江门市东方广场建设单位深南公司与建东公司签订了《前期物业管理服务合同》，约定：（1）由建东公司为东方广场提供物业管理，物业类型：酒店式公寓、休闲娱乐商业中心；（2）自入伙之日起业主应承担物业管理服务费，按以下标准执行：公寓3.5元/月/平方米，商场6.5元/月/平方米，水电费由物业管理公司进行代付代缴，合同期限自2009年6月1日至2014年5月31日止；（3）合同第三十七条规定合同到期前三个月，业主大会尚未成立的，双方不能就延长本合同期限达成协议的，深南公司应在本合同期满前选聘新的物业管理企业；（4）深南公司、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未按时足额交纳前期介入管理费、前期各项开支费用、开办费和物业管理费用的，除应交纳所欠费用外，同时应按所欠费用每日万分之五的标准向建东公司支付违约金等条款。2010年5月12日，建东公司江门蓬江分公司与余新文签订《前期物业管理服务协议》，约定：由建东公司江门蓬江分公司对余新文物业提供物业管理服务，自入伙之日起由余新文承担物业公共性服务费，酒店3.5元/月/平方米，商铺6.5元/月/平方米，所购房屋基本情况：商业；余新文违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，建东公司江门蓬江分公司有权要求余新文补交并从逾期之日起按每天万分之五的标准交纳滞纳金等。2014年5月，以上《前期物业管理服务合同》到期后，深南公司没有再继续选聘建东公司进行物业管理，而是选聘雅建公司进行管理，并出具《委托书》，内容有：“由于东方广场原物管公司深圳市建东物业管理有限公司与我司的合约期限于2014年5月31日到期，我司现正委派江门市雅建物业管理有限公司接管东方广场物管一职，全权负责处理包括停车管理、水电费代收代缴等所有物业管理日常事务。”2014年10月27日，雅建公司与建东物业公司签订了《江门“东方广场”物业管理交接协议书》，约定：（1）东方广场的物业管理于2014年10月31日前移交，届时建东公司退出，由雅建公司接管；（2）2014年11月1日前的物业管理费、水电费及其他相关费用由建东公司收取，之后的由雅建公司收取；（3）物业管理移交后，雅建公司对江门市中泰来酒店管理有限公司（以下简称“中泰来公司”）的物业管理收费按3.5元/平方米/月的六折（2.1元/平方米/月）优惠收取，优惠期限为4年，自2014年11月1日至2018年10月30日。合同双方还对物业的交接其他事宜进行了约定。余新文是涉案的位于江门市迎宾大道西××东方广场××区××号房屋的所有权人，于2010年5月12日办理了收楼手续，涉案物业建筑面积为70.7㎡，房屋性质：非住宅，该房屋暂没有经营使用。东方广场现尚未成立业主委员会，雅建公司也未与业主签订书面的物业服务合同。另查明，雅建公司于2014年7月14日登记成立，经营范围包括物业管理，具有三级物业管理资质。一审法院认为，本案是物业服务合同纠纷。综合双方的诉辩意见以及庭审查明的事实，本案争议焦点主要有：1、涉案的物业是否已交付余新文使用；2、雅建公司的管理是否合法，其是否有权主张本案的物业服务费及水电费；3、雅建公司主张按照3.5元/月/平方米的标准收取涉案物业服务费有无依据；4、雅建公司请求余新文支付逾期付款滞纳金有无依据。一、关于涉案物业是否已交付余新文使用的问题。根据《物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”以及《广东省物业管理条例》第十条规定：“房屋的所有权人为业主。尚未登记取得所有权，但基于买卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移所有权的法律行为已经合法占有该房屋的人，在物业管理活动中享有法律法规规定的业主的权利，并承担相应的义务。”从本案雅建公司提供的《入伙通知书》、《业主收楼确认表》、余新文与建东公司签订的《前期物业管理服务协议》等证据可以证实，涉案房屋已经于2010年5月12日交付余新文使用，故余新文抗辩认为涉案物业没有交付的意见与事实不符，一审法院不予采纳。二、雅建公司的管理是否合法，其是否有权主张本案的物业服务费、水电费的问题。根据《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，深南公司与雅建公司虽然没有签订书面的物业服务委托合同，但从《委托书》、《交接协议书》、水电费发票、抄表记录等证据显示，深南公司已事实上委托雅建公司对涉案小区进行管理，雅建公司也事实上已进场管理。经一审法院巡回审判现场勘查，雅建公司确实在涉案楼宇提供公共设施设备维护、保安、卫生清洁、监控、车辆秩序管理等物业管理服务，因此，两者已经形成了物业委托合同关系，该合同是前期物业服务合同，故《委托书》对东方广场的业主具有约束力，雅建公司有权收取本案的物业服务费及相关费用。对于余新文抗辩认为雅建公司管理不到位，业主不满意的意见，经一审法院巡回审判现场查看，雅建公司确实在履行物业管理的保安、清洁、监控、公共设施设备维护等义务，余新文提出物业公司管理不到位的意见，未能提供证据予以证实，应承担举证不能的不利后果。关于雅建公司请求余新文支付其已垫付的水电费的问题。本案中，雅建公司主张的水电费既包括公共区域的分摊费用，也包括业主房屋内部的费用，雅建公司主张其已代余新文垫付了涉案房屋2014年11月1日起至2016年5月30日的水电费，提供了水电费统计表、水费抄表记录、水费缴纳发票、电费抄表记录、电费缴纳发票等证据予以证实。同时，根据《广东省物业管理条例》第四十九条规定：“物业服务企业应当定期公布共用场地、共用设施设备产生的水电用量、单价、金额。按照实际费用和约定的方式向全体业主合理分摊。没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。”对于公共分摊部分，雅建公司说明了每户每月所产生的公共水电分摊根据每层楼实际用电、水费金额按照房屋建筑面积进行分摊计算。经审查，雅建公司提供的证据真实可信，确实已代付了有关的水电费用；并且，公共区域水电分摊计算的方式合理，故一审法院对雅建公司请求余新文支付从2014年11月1日起至2016年5月30日的水电费436.47元，合理有据，一审法院予以支持。至于余新文抗辩认为，雅建公司进场管理不是经开发商招标投标选聘，也未经当地房产行政部门批准，雅建公司资质不足，雅建公司管理无效的意见，一审法院认为，《物业管理条例》规定，国家提倡建设单位通过招标投标方式选聘物业服务企业，并且在该条例第六章法律责任中明确规定建设单位违法选聘物业服务企业的行政责任，违反上述条款的规定，有可能被行政机关进行行政处罚，但该行政处罚是行政机关的管理行为，并不影响民事合同的效力，本案开发商深南公司出具《委托书》的行为，以及雅建公司接受《委托书》的内容进场管理，双方意思表示真实，没有违反《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效的规定。同理，经查，雅建公司具有三级物业管理资质，雅建公司是否因资质不足而违反物业管理行业管理性规范，也是行政管理行为，不必然导致物业服务合同无效。因此，余新文的该项抗辩意见无理，一审法院不予采纳。三、关于雅建公司主张按照3.5元/月/平方米的标准收取涉案物业服务费有无依据的问题。本案中，深南公司与雅建公司、雅建公司与余新文均没有签订书面的物业服务委托合同约定明确的收费标准，雅建公司参照深南公司与建东公司签订的《前期物业管理服务合同》约定的3.5元/月/平方米的收费标准向本案余新文收取物业服务费，依据不足，一审法院不予支持。根据物业服务收费应当与物业服务水平相适应的原则，本案中，涉案房屋性质为非住宅，开发商原规划为酒店式公寓使用，涉案房屋现也没有投入经营使用。参照东方广场其他同类型房屋的收费标准，一审法院将涉案房屋的物业服务费酌定为2.1元/月/平方米。因此计得涉案房屋从2014年11月至2016年8月的物业服务费为：70.7平方米×2.1元/月/平方米×22个月=3266.34元。对于雅建公司请求超出上述部分的费用，一审法院不予支持。对于雅建公司要求本案物业服务费、水电费计算到清偿之日止的请求，因在合同履行过程中存在诸多不确定因素，故对于2016年9月及以后的相关费用，雅建公司应当另行主张，本案不适宜一并处理。四、关于雅建公司请求余新文支付逾期付款滞纳金有无依据的问题。雅建公司主张的滞纳金实质上是逾期付款违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，由于深南公司与雅建公司、雅建公司与业主均没有签订书面物业服务合同，故雅建公司参照深南公司与建东公司、建东公司江门蓬江分公司与业主签订的合同违约条款计算违约金，没有事实和法律依据。并且，由于余新文否认收到过雅建公司催收管理费的通知，雅建公司也未能提供证据证明其已书面通知余新文，没有证据证实余新文主观上存在恶意拖欠有关的费用的事实，雅建公司应当承担举证不能的不利后果，故一审法院对雅建公司请求的滞纳金依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《物业管理条例》第二十一条、第四十二条，《广东省物业管理条例》第十条、第四十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、余新文在本判决发生法律效力之日起十日内向雅建公司支付2014年11月起至2016年8月止的物业服务费共3266.34元以及2014年11月1日起至2016年5月30日的水电费436.47元；二、驳回雅建公司的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由余新文负担。本案二审期间，雅建公司提交了其与深南公司签订的《前期物业服务合同》，以证明深南公司作为开发商与雅建公司就东方广场签订了前期的物业服务合同。经质证，余新文对《前期物业服务合同》的真实性不予确认。余新文没有提交新的证据。一审查明的除“余新文是涉案的位于江门市迎宾大道西××东方广场××区××号房屋的所有权人”应修正为“余新文是涉案的位于江门市迎宾大道西××东方广场××区××号房屋的所有权人”外，本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅针对上诉人雅建公司、余新文的上诉请求进行审查。根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：1、雅建公司是否有权向余新文主张物业服务费？2、雅建公司诉请余新文按照3.5元/月/平方米的标准交纳涉案物业服务费及交纳应由余新文负担的涉案物业水电费应否得到支持？3、雅建公司诉请余新文支付滞纳金应否得到支持？关于第一个争议焦点。首先，本案二审期间，雅建公司陈述其与开发商深南公司就东方广场于2014年10月20日签订了物业服务合同并提交了一份《前期物业服务合同》予以佐证，但余新文对该前期物业服务合同的真实性不予确认。雅建公司作为专业的物业服务机构，应当知道物业服务合同是其提供物业服务的依据并妥善保管，其陈述经多次查找才于二审时找到并提交该前期物业服务合同，明显不符合常理。此外，雅建公司作为物业服务提供方，应当清楚知悉其是否签订物业服务合同，如果其曾与深南公司签订了物业服务合同只是未能找到，一审期间也会作出解释，但其一审庭审中明确表示没有与深南公司签订物业服务合同，二审时又陈述与深南公司签订了物业服务合同，前后矛盾又没有作出合理解释。因此，雅建公司二审提交的《前期物业服务合同》不排除是雅建公司为本案上诉而补签，其真实性存疑，不足以采信，故不能认定雅建公司与深南公司于2014年10月20日签订了《前期物业服务合同》。虽然现有证据不能认定深南公司与雅建公司签订了书面的物业服务合同，但从雅建公司提交的《委托书》、《交接协议书》、水电费发票、抄表记录等证据显示，深南公司事实上已委托雅建公司对东方广场进行物业管理，而经一审法院现场勘查，雅建公司确实为东方广场提供公共设施设备维护、保安、卫生清洁、监控、车辆秩序管理等物业管理服务，可见雅建公司已进场对东方广场物业进行了实际管理。因此，深南公司与雅建公司已经形成了物业委托管理合同关系，而东方广场业主委员会尚未成立，故该合同属于前期物业服务合同，即使雅建公司没有与各业主签订物业服务合同，根据《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，上述《委托书》对东方广场的业主仍具有约束力，雅建公司作为物业服务提供方，在提供了相应的物业服务及代为垫付了水电费后有权向业主收取物业服务费及相应的水电费。虽然雅建公司未能举证证明其已对业主欠交的物业服务费及水电费进行过催缴，但雅建公司提起本案诉讼后，余新文仍拒绝交纳物业服务费及水电费并认为雅建公司无权收取物业服务费及水电费，故余新文本案应当承担支付物业服务费及水电费的责任。余新文抗辩认为雅建公司管理不到位，业主不满意应退出管理且无权收费，缺乏事实依据，本院不予采纳。其次，余新文以雅建公司不是开发商经招标投标选聘，也未经当地房产行政部门批准且资质不足及与业主没有签订物业服务协议为由抗辩雅建公司的管理无效，对此本院认为，东方广场含有经营性用房，并非单一的住宅物业，根据《物业管理条例》第二十四条第一款规定，国家只是提倡并非强制要求建设单位通过招投标的方式选聘物业服务企业，即使建设单位没有通过招投标的方式选聘物业服务企业，也不影响双方合同的效力。本案开发商深南公司出具《委托书》以及雅建公司接受《委托书》并对东方广场物业进行管理的行为，不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形；余新文主张雅建公司管理的物业达59979平方米，但雅建公司认为其实际接收管理的物业面积只有3万多平方米，而余新文对其该主张未能提交充分的证据予以佐证，其应承担举证不能的法律后果，本案难以认定雅建公司实际管理的物业面积超出了依其资质可以管理的物业面积，而如前所述，该《委托书》对东方广场业主具有约束力，故雅建公司对东方广场物业的管理行为合法，余新文的该项抗辩意见理据不足，本院不予采纳。关于第二个争议焦点。首先，本案中，深南公司与雅建公司、雅建公司与余新文均没有签订书面的物业服务委托合同及物业服务合同约定物业服务收费标准，雅建公司也未能举证证明其与建东公司具有同等的物业管理资质并为东方广场提供了相同的物业管理服务，故其请求参照深南公司与建东公司签订的《前期物业管理服务合同》约定的3.5元/月/平方米的收费标准向余新文收取物业服务费，依据不足，本院不予支持。其次，一审法院根据物业服务收费应当与物业服务水平相适应的原则，结合涉案房屋性质及使用情况并参照东方广场其他同类型房屋的收费标准，酌定涉案房屋的物业服务费为2.1元/月/平方米，并以此为计费标准判决余新文向雅建公司支付2014年11月起至2016年8月止的物业服务费共计3266.34元及2014年11月起至2016年5月止的水电费共436.47元，理据充分，本院予以维持。对于2016年9月以后的物业服务费及2016年6月以后的水电费，一审法院没有一并处理并无不当，雅建公司若认为其权利受损，其可与余新文自行协商解决或者另案诉讼主张权利。关于第三个争议焦点。雅建公司主张的滞纳金实质上是逾期付款违约金。由于深南公司与雅建公司、雅建公司与余新文均没有签订书面的物业服务委托合同及物业服务合同对逾期付款违约金进行约定，而雅建公司也未能举证证明其已书面通知余新文交纳物业服务费及垫付的水电费，余新文主观上不存在恶意拖欠相关的费用的事实，故雅建公司请求参照深南公司与建东公司、建东公司江门蓬江分公司与业主签订的合同违约条款计算违约金，缺乏事实依据，本院对雅建公司请求的滞纳金不予支持。综上所述，余新文、雅建公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由余新文、江门市雅建物业管理有限公司各负担25元。本判决为终审判决。审判长　李立辉审判员　陈史豪审判员　许世清二〇一七年六月二十一日法官助理　刘现流书记员　梁闪云李慕华微信公众号“”