（2017）粤20民终1411号
裁判日期: 2017-06-21
公开日期: 2017-07-17
案件名称
梁子钦、中山市南朗镇建设发展公司土地租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省中山市中级人民法院
所属地区
广东省中山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
梁子钦,中山市南朗镇建设发展公司,中山市南朗镇华照村麻西经济合作社
案由
土地租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
23广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤20民终1411号上诉人（原审被告、反诉原告）：梁子钦，男，1968年12月20日出生，汉族，住广东省中山市东区。委托诉讼代理人：梁子坤，男，1953年12月20日出生，住广东省中山市，系上诉人的亲兄弟。被上诉人（原审原告、反诉被告）：中山市南朗镇建设发展公司，住所地中山市南朗镇体育路18号供水公司二楼206。法定代表人：肖向宏，系该司总经理。委托诉讼代理人：何璟珊，广东金丰华律师事务所律师。原审第三人：中山市南朗镇华照村麻西经济合作社，住所地中山市南朗镇教育路8号三楼。主要负责人：欧阳锦荣。委托诉讼代理人：黄鸿健，广东金丰华律师事务所律师。上诉人梁子钦因与被上诉人中山市南朗镇建设发展公司（以下简称南朗建发公司）及第三人中山市南朗镇华照村麻西经济合作社（以下简称麻西经合社）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2015）中一法张民一初字第1928号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月27日立案后，依法组成合议庭,经过阅卷、询问当事人，认为本案事实清楚，决定不开庭审理。本案现已审理终结。梁子钦上诉请求：1.撤销原审判决第一项，确认中山市南朗镇资产经营有限公司与麻西经合社签订的《征收麻西经济合作社土地合同书》（编号：中南资产合同[2009]06号）无效、南朗建发公司无权发包；2.撤销原审判决第二项，判令南朗建发公司向梁子钦退还履约保证金87000元及2016年1月至退还押金之日止，按照中国人民银行同期同类存款利率计算利息。事实和理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误。一、中山市南朗镇资产经营有限公司与麻西经合社签订的《征收麻西经济合作社土地合同书》（编号：中南资产合同[2009]06号）是违法征地行为，根据国家有关规定是无效合同，南朗建发公司据此行使对涉案土地的管理权，缺乏法律依据。二、原审判决认定梁子钦违约，没有对双方提交的证据及辩护的采纳与否进行详细阐述，更没有解释清楚作出此判决的依据、事实基础，不能让人信服。梁子钦提供了大量证据证实其没有违约：1.凌敏强等两户在2013年12月30日后在涉案土地继续养牲畜与梁子钦无关。梁子钦与凌敏强等两户签订的租赁合同至2013年12月30日止，此后，梁子钦与凌敏强等两户已经不存在法律关系，凌敏强等两户与镇政府因拆迁赔偿矛盾不愿搬离继续在原地养牲畜的情况与梁子钦没有任何关系。梁子钦在一审答辩中认可鱼塘加禽畜养殖的生产方式以及作出南朗建发公司允许梁子钦养殖禽畜的推断，与梁子钦实际有否养殖禽畜或出租场地给他人养殖禽畜是两回事，实际上，梁子钦既没有养殖禽畜也没有让人养殖。2.2014年12月19日，南朗建发公司通过新康拍卖公司对涉案土地公开拍卖时，该土地上的牲畜养殖户已经存在，与梁子钦没有任何关系。3.在养猪户未清场的情况下就进行发包的情况，同样在2015年发生，梁子钦吸取教训不敢再竞拍该标的，其他人知道情况也不敢竞拍，最后流标。南朗建发公司始终没有对鱼塘进行管理，在2015年和2016年猪场存在的情况下仍公开发包，没有尽到清拆和管理的义务。4.南朗建发公司没有任何证据证明牲畜养殖户的存在与梁子钦有关系。综上，梁子钦参加2014年12月19日涉案土地公开拍卖时，在该土地上的相关牲畜养殖户已经存在，梁子钦在履行承包协议期间，与牲畜养殖户不存在任何关系，梁子钦对承包协议不存在违约行为。望二审法院能公平公正做出判决。南朗建发公司辩称，对于梁子钦的上诉请求第一项，南朗建发公司认为该项诉讼请求超越了一审诉讼请求和本案的审理范围，与本案案由不符合，本案案由是租赁合同纠纷而非承包合同纠纷，且该上诉请求不符合客观事实，也和梁子钦一审表述完全不符合。针对梁子钦第二项上诉请求，梁子钦存在违约行为，南朗建发公司没收其保证金有合同依据，因此，其上诉请求均不能成立。针对上诉状中的事实和理由，我方认为梁子钦承租期间违约转租，开办养猪场，合同到期后，不返还土地，任由次承租人非法侵占，梁子钦在上诉状中称租赁合同到期后牲畜养殖户与其没有关系，但收回土地是出租人的责任，梁子钦完全是不负责任，既违约又违法。另外，梁子钦上诉状中提出要求法院依职权调取有关证据，我方认为该举证责任在梁子钦一方，不存在法院依职权调取的必要性。另外，梁子钦要求查明的该部分内容，与本案审理无关，且梁子钦申请调查的形式和时间不符合法律规定，南朗建发公司请求法院不予同意该要求。最后，梁子钦在本案庭审以及上诉状中均承认有关违约事实，以及因其违约导致诉争土地无法正常进行竞投出租，由此产生的占用费、违约金以及南朗建发公司的其他损失，南朗建发公司保留另行追究的权利。麻西经合社述称，1.我方同意南朗建发公司的答辩意见。2.梁子钦有违约事实，在一审调查中已经查明，梁子钦也承认其违约事实，根据梁子钦与南朗建发公司签订的租赁合同第十二条规定，南朗建发公司有权对押金不予退还。3.一审认定事实清楚，适用法律正确，望二审法院驳回梁子钦的上诉请求。南朗建发公司向原审法院起诉请求：1.解除南朗建发公司与梁子钦于2014年12月9日签订的鱼塘租赁合同；2.梁子钦立即清理租赁物鱼塘的地上附着物并搬离鱼塘，将鱼塘归还给南朗建发公司。梁子钦向原审法院反诉请求：1.南朗建发公司向梁子钦退还履约保证金87000元及利息；2.南朗建发公司与梁子钦继续续租案涉租赁鱼塘。原审法院结合事实对争议问题评析如下，关于梁子钦在合同到期后，拒绝返还土地是否违反合同约定的问题。2009年12月7日，中山市南朗镇资产经营有限公司、麻西经合社、中山市南朗镇人民政府、中山市南朗镇华照村民委员会签订征收麻西经济合作社土地合同书（编号：中南资产合同[2009]06号），受中山市南朗镇人民政府委托，由中山市南朗镇资产经营有限公司征收麻西经合社部分土地。案涉土地位于中山市××××区，属于上述征收土地范围内。上述征收土地由南朗建发公司统一进行管理。2014年12月19日，梁子钦与南朗建发公司签订鱼塘租赁合同1份，约定南朗建发公司将位于中山市××××区的鱼塘面积约107.64亩租赁给梁子钦进行养鱼，租赁期限为一年（2015年1月1日至2015年12月31日），合同期满后，合同终止，梁子钦应将一切水利设施应恢复到租赁前标准退回南朗建发公司。因案涉租赁合同已于2015年12月31日期满，梁子钦与南朗建发公司没有重签或续签案涉租赁物的租赁合同，案涉租赁合同因期满而终止。根据合同约定，合同期满终止后，梁子钦应将案涉租赁物归还给南朗建发公司。南朗建发公司诉请判令梁子钦清理案涉租赁物鱼塘地上附着物并搬离鱼塘、归还鱼塘，理据充分，予以支持。对于南朗建发公司请求判令解除案涉租赁合同的问题，由于该合同已经期满终止，故对该项诉求不另作处理。关于梁子钦要求退还履约保证金87000元是否应予支持的问题。梁子钦与南朗建发公司于2014年12月19日签订的鱼塘租赁合同第二条明确约定“租赁用途：租赁物只能进行鱼塘养殖而不能进行禽畜养殖，不能进行任何植物种植，如需改变为其他项目，必须经甲方及当地政府书面同意。”该条清晰明确对梁子钦使用案涉租赁鱼塘进行了约束。而纵观梁子钦于2004年1月8日与华照村麻西村民小组签订的土地租赁合同至梁子钦于2012年8月3日与南朗建发公司签订的鱼塘承包合同，并没有专门列项要求“只能进行鱼塘养殖，不能进行禽畜养殖”，结合南朗镇政府于2013年10月15日开展的南朗镇清拆2013年度新增违章生猪养殖场行动以及梁子钦的资料陈述、其提供的证据均可推定，梁子钦对于2014年12月19日签订的案涉鱼塘承租合同要求不能再在鱼塘塘基位置养殖禽畜是知情的。梁子钦作为案涉承租鱼塘的承租人，有义务对于其承租的鱼塘进行管理，并严格遵循合同约定使用案涉鱼塘。但梁子钦没有按照合同约定“只进行鱼塘养殖而不能进行禽畜养殖”，反而以一直以来都是适用禽畜＋鱼塘的养殖模式经营鱼塘为由进行抗辩，其行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。案涉租赁合同第十二条约定：“租赁期满后，本合同终止，如……如乙方违反本租赁合同任一义务，甲方有权单方解除合同，并有权即时收回租赁物，租金及履约保证金不予退回。”因此，南朗建发公司有权没收梁子钦缴纳的履约保证金87000元。梁子钦反诉请求南朗建发公司退还87000元履约保证金，理据不足，原审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、梁子钦于本判决发生法律效力之日起十五天内清理位于中山市××××区的鱼塘（面积约107.64亩）地面附着物并搬离上述鱼塘，将上述租赁鱼塘归还给南朗建发公司；二、驳回梁子钦的反诉请求。本诉案件受理费100元，由梁子钦负担；反诉案件受理费988元，由梁子钦负担。本院二审期间，梁子钦提交了一份养猪户黄玉伦的书面证明，内容为：“本人曾租赁梁子钦场地从事牲畜养殖，后于2013年12月30日到期后，双方就不存在任何关系，本人一直未离开是因为2013年南朗镇建设发展公司清拆、补偿协商不成，而不愿离开，为避免因本人原因导致梁子钦不必要的麻烦，本人现特向法院说明”。南朗建发公司及麻西经合社不确认上述证据真实性，也不确认其属新证据。上述证据不属新证据，真实性也无法确认，本院不予采纳。南朗建发公司及麻西经合社没有新证据提交。本院经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明，南朗建发公司（甲方）与梁子钦（乙方）于2014年12月19日签订的鱼塘租赁合同约定：第一条“租赁物概况：本合同项上的租赁物已经由政府征收，尚未办理相关权属证书，该租赁物现由甲方管理、出租，乙方已对租赁物的权利现状进行充分了解并进行实地查看，同意按照现状向甲方承租”；第二条“……合同期满后，乙方需按原貌退还给甲方”；第四条“租金和履约保证金：年租金人民币：捌万柒仟元整（87000元）。履约保证金人民币：捌万柒仟元整（87000元）”；第十二条“租赁期满后，本合同终止，如乙方没有违反租赁合同，甲方将履约保证金（不计利息）原数退还给乙方”。二审期间，梁子钦还向本院申请依职权调中山市国土资源局每年的卫星地图及向时任南朗镇司法所所长调查核实。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集”，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十五条“当事人申请调查收集的证据，与待证事实无关联、对证明待证事实无意义或者其他无调查收集必要的，人民法院不予准许”的规定，梁子钦要求法院调查收集的证据或不符合“因客观原因不能自行收集”或无调查收集必要，故本院予以驳回。本院认为，根据梁子钦的上诉请求，南朗建发公司的答辩意见及双方的举证情况，二审的争议焦点为：一、梁子钦应否清理案涉租赁物鱼塘上的附着物并搬离鱼塘、归还鱼塘。二、关于梁子钦要求法院确认中山市南朗镇资产经营有限公司与麻西经合社签订的《征收麻西经济合作社土地合同书》（编号：中南资产合同[2009]06号）无效、南朗建发公司无权发包的问题；三、南朗建发公司应否向梁子钦退还履约保证金87000元及利息。争议焦点一，关于梁子钦应否清理案涉租赁物鱼塘上的附着物并搬离鱼塘、归还鱼塘的问题。因双方于2014年12月19日签订的鱼塘租赁合同约定，租赁期限为一年(2015年1月1日起至2015年12月31日止)，现合同已到期，双方没有续签，按合同约定，“合同期满后，梁子钦需按原貌退还”租赁物，故南朗建发公司主张梁子钦搬离位于中山市××××区的鱼塘（面积约107.64亩），返还上述案涉租赁物应予支持。但对于南朗建发公司要求梁子钦清理租赁鱼塘地上附着物（主要指塘基上的禽畜养殖场等）的请求，因租赁物塘基上的禽畜养殖场是梁子钦签订该租赁合同时的现状，故梁子钦只需根据合同约定，将租赁物原貌退还即可，南朗建发公司依据该租赁合同要求梁子钦清理租赁物鱼塘的地上附着物（主要指塘基上的禽畜养殖场等）的请求无法律依据，本院不予支持，原审法院对此认定有误，本院予以纠正。争议焦点二，关于梁子钦要求法院确认中山市南朗镇资产经营有限公司与麻西经合社签订的《征收麻西经济合作社土地合同书》（编号：中南资产合同[2009]06号）无效、南朗建发公司无权发包的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。”的规定，梁子钦的上述诉求是二审期间提出的新诉求，应另行起诉，本院不作处理。争议焦点三、关于南朗建发公司应否向梁子钦退还履约保证金87000元及利息的问题。如上所述，涉案租赁物上的禽畜养殖场等附着物是梁子钦签订租赁合同前就已存在，在本案中，梁子钦并不存在违约，故梁子钦按合同约定请求南朗建发公司向其返还87000元履约保证金及迟延支付的利息（从2016年1月1日起，按照中国人民银行同期同类存款利率计算至退还履约保证金之日止）的上诉理由成立，应予支持。综上所述，上诉人梁子钦的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2015）中一法张民一初字第1928号民事判决第二项；二、变更广东省中山市第一人民法院（2015）中一法张民一初字第1928号民事判决第一项为：在本判决发生法律效力之日起七天内，梁子钦将位于中山市南朗镇麻西村下湾围A区的鱼塘（面积约107.64亩）归还给中山市南朗镇建设发展公司；三、在本判决发生法律效力之日起7天内，中山市南朗镇建设发展公司向梁子钦返还87000元履约保证金及利息（从2016年1月1日起，按照中国人民银行同期同类存款利率计算至退还履约保证金之日止）；四、驳回中山市南朗镇建设发展公司的其他诉讼请求；五、驳回梁子钦的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费1088元，由梁子钦负担100元，由中山市南朗镇建设发展公司负担988元；本案二审案件受理费1975元，由梁子钦负担175元，由中山市南朗镇建设发展公司负担1800元。本判决为终审判决。审判长 徐红妮审判员 焦凤迎审判员 谢劲东二〇一七年六月二十一日书记员 雷 媛 来源：