（2017）苏06民终1460号

裁判日期: 2017-06-21

公开日期: 2018-07-18

案件名称

中传经典（北京）影院投资管理有限公司��江苏奥邦投资控股集团南通置业有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省南通市中级人民法院

所属地区

江苏省南通市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

中传经典（北京）影院投资管理有限公司,江苏奥邦投资控股集团南通置业有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江苏省南通市中级人民法院民事判决书（2017）苏06民终1460号上诉人(原审原告)：中传经典��北京）影院投资管理有限公司，住所地北京市海淀区。法定代表人：江心，董事长。委托诉讼代理人：杨志立，北京市百伦律师事务所律师。上诉人(原审被告)：江苏奥邦投资控股集团南通置业有限公司，住所地江苏省南通市通州经济开发区。法定代表人：曾慧，总经理。委托诉讼代理人：张伟，江苏石立律师事务所律师。委托诉讼代理人：甄磊，江苏石立律师事务所律师。上诉人中传经典（北京）影院投资管理有限公司（以下简称中传公司）因与上诉人江苏奥邦投资控股集团南通置业有限公司（以下简称奥邦公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南通市通州区人民法院（2016）苏0612民初7036号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。中传公司上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判或者发回重审。事实和理由：一审法院认定设计费未达到付款条件不符合客观事实；原审法院认定合同无法履行，合同目的无法实现，应依法确认租赁合同是否解除，如确认解除，则应将履约保证金予以返还；上诉人不同意垫付一审中应由被上诉人负担的诉讼费用。奥邦公司上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判或者发回重审。事实和理由：奥邦公司的解约行为无明显主观恶意，属于可以容忍和接受的轻微违约行为，一审法院要求上诉人承担违约金635000元以及律师费125000元没有事实和法律依据。中传公司向一审法院起诉请求：1.判令奥邦公司支付逾期交付经营场地的违约金2511778元（从2015年10月1日起，每逾期一日，应按当年日基本租金向中传公司支付违约金；逾期超过60日，则就逾期超过60日部分，应按当年日基本租金的2倍向中传公司支付违约金，计算至2016年10月20日）；2.奥邦公司补偿中传公司为本案所花费的律师费125000元。一审法院认定事实：中传公司（乙方）与奥邦公司（甲方）于2013年3月7日签订《影院租赁合同》一份，约定：中传公司承租奥邦公司位于江苏省南通市通州区银河东路与新通掘路交汇处“南通奥邦（通州）商业广场”的相关经营场地用于经营电影放映、小卖部及电影衍生品销售等辅助经营业务；租赁期自该经营场地起租之日起20年；乙方在合同签署之日起10个工作日内向甲方交纳500000元作为履约保证金，其中400000元自动转为租金，冲抵当季租金，100000元转为押金，租赁期满乙方支付完毕所有应付费用后，甲方无息退还乙方；租金以固定形式进行，按季度预付，起租价1元/天/㎡，第三年递增10%，其中1-3年，年租金1270000元��甲方应提前30日书面通知乙方正式交付时间，最迟不得晚于2014年10月1日将该经营场地交付给乙方；乙方享有12个月的免租期（含装修期、开业培育期），免租期内无需交付租金；甲乙双方经协商一致，可变更或终止合同；任何一方因另一方违约行为而引起的所有费用和开支（包括律师费），均由违约方承担，守约方有权向违约方追讨该等费用、开支；非因乙方或不可抗力原因，甲方未按本合同规定的期限交付该经营场地，每逾期一日，应按当年日基本租金（当年月基本租金除以30）向乙方支付违约金；逾期超过60日，则就逾期超过60日的期限部分，甲方应按当年日基本租金的2倍按日向乙方支付违约金。合同对房屋租赁其余事项均作出约定。2013年3月18日，中传公司向奥邦公司支付履约保证金500000元。2014年11月18日，奥邦公司向中传公司发出“关于��期交付奥邦商业广场经营场地的函”，载明“由于通州区政府交地时间推迟（实际交地时间为2013年9月交地）和该地块地质结构复杂，打桩难度大等不可抗力原因，致使整个工程至2014年3月18日才具备正式施工条件。鉴于上述情况，将原定的经营场地交付时间顺延一年交付”，并附土地延期交付材料。2015年10月14日，奥邦公司向中传公司发出通知函，载明“由于种种原因，致使双方无法继续履行合同。因此，本公司郑重通知贵司，双方签订的租赁合同自贵司收到本通知函之时解除”。2015年10月20日，中传公司向奥邦公司发出回函，载明“一、不同意解除租赁合同。二、签约后我司为该影院项目的设计、工程技术等方面提供了大量的人力支持和技术投入，贵司单方面解除合同会给我司带来巨大的损失。如果贵司单方恶意解约，我司将通过一切可能的��济途径来维护我司合法权益”。后双方间影院租赁合同未能实际履行。奥邦公司已将案涉经营场地出租给第三方经营影院，该第三方已实际装修使用。另查明，中传公司与北京市百伦律师事务所签订《委托代理协议》，约定因中传公司与奥邦公司房屋租赁合同纠纷一案，中传公司委托该律师事务所律师为该案代理人，律师代理费125000元。2016年11月22日，该律师事务所向中传公司开具增值税普通发票两份，金额分别为25000元、100000元。一审法院认为，双方间签订的影院租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，合同双方当事人均应按约定全面履行自己的义务。合同签订后，中传公司已按约向奥邦公司支付履约保证金500000元，奥邦公司应当按照约定将租赁的经营场地交付中传公司。现案涉经营场地已由奥邦公司另行出租给第三方经营影院��第三方已实际装修使用，双方间影院租赁合同实际已无法履行，合同目的不能实现，庭审中中传公司对此事实亦已确认。关于奥邦公司未能按约交付租赁物是否构成违约的问题。奥邦公司于2015年10月14日向中传公司发出的有关合同解除的通知函中，对于解除合同的原因并未有明确说明，其在庭审中所陈述的系因双方在此前其他合作项目中产生诸多矛盾导致双方对案涉租赁合同的继续履行缺乏信赖基础从而解除合同的理由，无证据证明，亦不符合法定的合同解除条件。中传公司在收到奥邦公司的通知函后，已于2015年10月20日明确回复不同意解除。因此，奥邦公司的单方解除行为不符合法定或合同约定的解除条件，不产生合同解除的效力。奥邦公司在双方合同未予正式解除的情况下，将案涉经营场地另行出租给第三方，致奥邦公司未能按约交付租赁物，中传��司的合同目的无法实现。奥邦公司的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。关于中传公司主张的违约金是否合理的问题。根据我国《合同法》的规定，因违约给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。中传公司认为其因奥邦公司违约导致的实际损失已超过其在本案所主张的违约金，并就其实际损失提供了本地相关影院的市场报告等，奥邦公司不予认可，一审法院认为相关影院的票房收入等仅能作为损失的参考，并不能仅以此来确定实际损失。中传公司就其实际损失另提供了两份设计服务合同，认为在案涉影院租赁合同签订后，中传公司为此损失设计费825000元。奥邦公司对此亦不予认可。一审法院认为，中��公司提供的设计服务合同及电子邮件截屏相结合，能够说明双方就案涉经营场地的装修布置已进行过交涉，对此奥邦公司虽不予认可，但并未提供反驳证据。同时，中传公司在2015年10月20日向奥邦公司作出的回函中已提及相关的设计、工程技术投入，亦可与此相印证，故一审法院对该两份合同的真实性予以确认。根据中传公司与案外人北京安辉建设工程有限公司于2014年3月10日签订的《奥邦商业广场中传影城装饰装修工程影城装修设计服务合同》约定，总装修设计费为525000元,付款方式为合同签订后付315000元，完成装修方案效果图及施工图并经中传公司审批通过后10个工作日内件次183750元，项目竣工10个工作日内支付26250元。根据中传公司与案外人北京安辉建设工程有限公司于2013年5月16日签订的《奥邦商业广场中传影城装饰装修工程影城工艺设计服务合同》约定，总工艺设计费为300000元，付款方式为影院开业前30日支付设计费。而据中传公司庭审陈述，实际中传公司目前并未支付该两笔费用，根据两份合同约定，该两笔费用的支付尚需具备相应的条件，因相应的付款条件已无法成就，故该两笔费用金额亦不能作为认定中传公司实际损失的依据。据此，一审法院认为，通过中传公司目前所提供的证据无法确定其实际损失，考虑双方合同约定中传公司在经营场地交付后存在一年的免租期用于装修及开业培育等，奥邦公司在2015年10月14日亦已发出解除通知函，故中传公司按双方合同约定主张的违约金明显过高，一审法院予以适当调整。结合本案双方合同的履行情况、奥邦公司的单方恶意解除合同行为及中传公司的预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，一审法院酌情认定奥邦公司按双方影院租赁合同约定的租金标准，以六个月租金金额向中传公司承担违约责任。根据合同，1-3年的年租金为1270000元，故奥邦公司应承担违约金635000元。中传公司主张的超出部分违约金于法无据，一审法院不予支持。关于中传公司主张的律师费损失125000元。根据双方合同约定，一方因另一方违约行为而引起的律师费，由违约方承担。中传公司就律师费提供了相应的委托代理协议及律师费发票，其主张125000元有事实依据，符合双方合同约定，亦于法不悖，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决：一、奥邦公司于判决生效之日起十日内向中传公司支付逾期交付经营场地的违约金635000元。二、奥邦公司于判��生效之日起十日内向中传公司支付律师费损失125000元。三、驳回中传公司的其他诉讼请求。案件受理费27894元，减半收取计13947元，由中传公司负担9927元，奥邦公司负担4020元（奥邦公司负担部分中传公司已垫付，待奥邦公司履行时一并给付中传公司）。本院经审理查明，一审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。本院认为，关于双方当事人订立影院租赁合同系双方当事人真实意思表示，其内容并不违反法律规定，属于有效合同。双方当事人应按照该合同确定双方的权利义务。关于奥邦公司提出的其解约行为无明显主观恶意，属于可以容忍和接受的轻微违约行为的问题，本院认为，奥邦公司要求解除合同系要求对整个合同的彻底终止履行，故对其提出属于轻微违约的上诉理由，本院不予采纳。尽管奥邦公司提出违约金过高的抗辩，但当事人��张违约金过高要求调整的，由违约方对损失过高进行举证，相应的举证责任主要应由违约方承担。本案中，奥邦公司的行为构成违约，其主观过错较大。在此情形下，奥邦公司就损失过高负有更高的举证义务。奥邦公司一方在本案一、二审诉讼中，均未能就违约金过高进行充分举证，故其应承担举证不能的不利法律后果。由于双方约定的违约金系逾期交付经营场地的违约金，其损失计算标准为按照逾期的时间予以确定，原审根据本案的实际情形，酌情确定逾期交付经营场地的违约金为635000元在实体处理上并无不当。至于上诉人中传公司提出的装修设计费的损失问题，该损失与逾期交付房屋的违约金并非同一类型，计算损失的标准和方法亦不一致。一审庭审中，上诉人中传公司自认目前还没有支付相关费用，因此，中传公司关于装修设计费的损失尚未实际产生。该损失可待实际产生之后，由双方当事人按照合同依法另行解决。关于上诉人中传公司提出的是否返还履约保证金的问题，原审中，中传公司对此未提出明确诉讼请求，故对履约保证金可由双方当事人另行解决。关于奥邦公司提出的律师费的问题，根据双方合同，一方因对方的违约行为所导致的律师费在内的有关费用，均可以向对方主张。本案纠纷系由奥邦公司违约所致，原审根据本案的实际情形对律师费予以支持并无不当。综上，原审判决实体结果并无不当，故对于判决主文部分，本院依法予以维持。对于一审诉讼费部分，原审确定奥邦公司负担部分由中传公司垫付不符合我国民事诉讼法的相关规定，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释��第二百零七条、第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持南通市通州区人民法院（2016）苏0612民初7036号判决第一项、第二项、第三项。一审案件受理费27894元，减半收取计13947元，由中传公司负担9927元，奥邦公司负担4020元;二审案件受理费28125元，由上诉人奥邦公司负担11400元，中传公司负担16725元。本判决为终审判决。审　判　长　　杨　盛代理审判员　　谷昔伟代理审判员　　张峥嵘二〇一七年六月二十一日书　记　员　　周　敏来源：