（2017）粤01民终6519号

裁判日期: 2017-06-21

公开日期: 2017-10-12

案件名称

陈汉生、梁绍生房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省广州市中级人民法院

所属地区

广东省广州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

陈汉生,梁绍生,梁钻,梁英有

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广东省广州市中级人民法院民事判决书（2017）粤01民终6519号上诉人（原审原告）：陈汉生，男，1954年4月27日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：赵永生，广东维永律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：梁绍生，男，1950年4月5日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区。被上诉人（原审被告）：梁钻女，女，1948年5月17日出生，汉族，身份证住址广州市天河区。被上诉人（原审被告）：梁英有，女，1954年9月1日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。三被上诉人的共同委托诉讼代理人：霍小媚，广东启源律师事务所律师。上诉人陈汉生因与被上诉人梁绍生、梁钻女、梁英有房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院(2016)粤0111民初8872号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人陈汉生上诉请求：撤销一审判决，改判梁绍生、梁钻女、梁英有将广州市白云区广源路云苑三街2l号402房过户给陈汉生。事实理由如下：一、《购房付款证明书》并未损害社会公共利益，一审法院认定无效没有法律依据。（一）《广东省城镇解困房建设管理规定》规定“购买的解困房，自取得房屋所有权之日起5年内不得转让、出租、抵押或赠与”，陈汉生起诉要求梁绍生、梁钻女、梁英有办理过户手续早已经过了时间限制，一审法院以已经失效的地方规章认定《购房付款证明书》损害社会公共利益显属错误。（二）根据《关于广州市已购公有住房和经济适用住房上市缴纳土地出让金有关问题的补充通知》，已将解困房纳入已购公有住房和经济适用住房上市范围允许上市交易。一审法院已经查明涉案房屋以户为单位申请购买，并认定陈汉生的家庭成员占据了3／5的份额、购房款由陈汉生支付，那么徐瑞贞出具《购房付款证明书》承诺将该房屋过户给陈汉生是其真实意思表示，并未违反法律法规的禁止性规定或者损害社会公共利益，应当确认其具备法律效力。二、一审判决和(2015)穗云法民一撤字第1号、(2016)粤01民终5057号两份判决均犯了同样的逻辑性错误。（一）前述三份判决都简单以徐瑞贞签订《统建解困住宅合同》并取得房产证为由认定徐瑞贞是房屋的所有权人，实际上是确认了《统建解困住宅合同》及徐瑞贞为产权人的房产证的效力。那么徐瑞贞既然是合法产权人，其有权利处置自己地财产，在条件允许的条件下转让房产给陈汉生即陈汉生要求办理过户手续并无不妥，依法应当得到支持。（二）纵观整个案件事实经过，1989年徐瑞贞利用自己家庭户籍指标、以自己的名义签订《统建解困住宅合同》，收取陈汉生一万多元费用为陈汉生购买了涉案房屋，并出具《购房付款证明书》作为凭证。因购房款是陈汉生向其兄长陈东生所借，该房由陈东生家人居住至今。如果整个过程有可能违反法律规定或者损坏社会公共利益的话，也应当是徐瑞贞签订《统建解困住宅合同》的购房行为。上述三份判决都简单认定徐瑞贞是合法的房屋产权人而否定其出具《购房付款证明书》的效力显属错误，望二审法院予以纠正，依法支持陈汉生的全部诉讼请求。被上诉人梁绍生、梁钻女、梁英有二审答辩称：同意一审判决。一、本案历经四次审理，陈汉生诉讼请求反复针对同一问题，而且其诉讼请求理由自相矛盾，陈汉生再次提出本案诉讼是浪费司法资源。二、陈汉生所提出的付款证明书应属无效，首先该证明书并不是徐瑞贞的真实意思表示，而是陈汉生利用办理解困房手续时持有徐瑞贞私章的便利而伪造的，经过前三次庭审，陈汉生对付款证明书是由谁书写、在什么情况下徐瑞贞盖私章的情况从未向法庭作出说明，每次都是含糊其辞，而徐瑞贞本人是文盲，该事实在多次庭审中双方已经予以确认，因此付款证明书根本不可能由徐瑞贞书写；其次解困房统建合同明确约定解困房不得转让和更名，而且该解困房是以户申请，除了徐瑞贞拥有还有梁英有、梁钻女、梁绍生等人的份额，徐瑞贞无权进行单方处分，解困房根据相关法律规定是不能转让的，因此这个转让行为应该无效。三、陈汉生在本案中主张的债权已经超过诉讼时效，陈汉生提供的付款证明书落款时间是1990年至陈汉生第一次起诉是2015年已经是25年时间，在该25年中陈汉生从未对涉案房屋主张过任何权利，已经超过最长20年的诉讼时效。一审法院经审理查明：1989年12月8日，徐瑞贞（乙方）与广州市解决住房困难办公室（甲方）签订《统建解困住宅合同》，约定：根据广州市人民政府穗府（1986）56号“关于解决广州市人均居住两平方米以下困难户住房问题的方案”的有关规定，甲方同意乙方订购云苑三街21号402号住宅单元壹套（以下简称402房）。乙方订购的住宅购房款为42668元。住宅单元交付乙方使用后，按市人民政府穗府（1986）56号文等有关规定，解困户个人可享受免交契税和三年房产税。本合同不得出卖、转让和中途易主。合同执行期如乙方出国、离市、病故、死亡者，其法定继承人应凭广州市公证处证明办理易主手续，否则，甲方不予支付住宅单元给乙方使用，不出具《统建房屋产权证明》给乙方。1990年6月19日，广州市解决住房困难办公室将402房交付给徐瑞贞使用。1996年9月17日，402房登记至徐瑞贞名下。2013年4月12日，徐瑞贞死亡。2014年6月27日，徐瑞贞第一顺位继承人梁绍生、梁钻女、梁英有在法院的主持下，达成调解协议，梁英有、梁钻女放弃对402房的继承，402房由梁绍生继承所有，一审法院根据三人的调解协议作出（2014）穗云法民一初字第1640号《民事调解书》。2014年8月12日，梁绍生依据（2014）穗云法民一初字第1640号《民事调解书》办理了402房的产权登记，产权登记人为梁绍生本人。一审另查明，陈汉生系梁英有的丈夫。2015年6月4日，陈汉生以402房购房款全部由其支付，徐瑞贞于1990年1月17日出具《购房付款证明书》确认402房归其所有。梁绍生、梁钻女、梁英有在（2014）穗云法民一初字第1640号《民事调解书》达成的调解协议侵犯其合法权益为由，向一审法院起诉，要求撤销（2014）穗云法民一初字第1640号《民事调解书》，及确认402房归其所有。该案中，陈汉生提交1.《购房付款证明书》，记载徐瑞贞1989年12月购买402房，所付的钱全部由女婿陈汉生所付，日后产权使用说明如下：（一）徐瑞贞共收女婿陈汉生人民币伍万伍仟壹百叁拾捌元正，包括房屋价格款，余下部分由徐瑞贞收取；（二）由付款日起，402房的使用权交由女婿陈汉生，徐瑞贞本人及其子女无权过问；（三）徐瑞贞本人答应，收到402房产权证书后，再到公证处办理产权移交转名等手续；（四）今后402房产权归徐瑞贞女婿陈汉生拥有。以上条文，徐瑞贞签名后生效，今后房屋事情徐瑞贞如有反悔，做成一切后果由徐瑞贞全部负责。《购房付款证明书》加盖徐瑞贞的私章，落款时间为1990年1月17日。2.402房的房产证（1996年8月26日核准登记，权属人为徐瑞贞）、房屋室内（土建）移交签证书、解困房交付使用通知书、房屋室内（水电设备）移交签证书、解困房屋结算通知书、收款收据，拟证实其一直保管402房的全部文件资料，实际上一直行使房屋的所有权。该案经一审法院审理后，一审法院于2015年12月24日作出（2015）穗云法民一撤字第1号《民事判决书》，判决驳回陈汉生的全部诉讼请求。陈汉生不服该判决，上诉至广州市中级人民法院，广州市中级人民法院经审理后认为，根据《中华人民共和国物权法》第六条的规定，不动产物权的转让适用登记原则……非经登记不得生效。402房至今一直登记在徐瑞贞名下，即意味着只有徐瑞贞才是得到法律认可的产权人。况且，402房属于政府统建的解困住宅，对于购房者有严格的资格限制，徐瑞贞而非陈汉生才具备购房资格。因此，陈汉生上诉要求确认402房归其所有，缺乏法律依据，该院不予采纳。至于陈汉生提出402房的房款由其支付，且402房的房产证、购房合同等相关凭证均由其持有，其与徐瑞贞签订有购房付款证明书等，对此该院认为，如徐瑞贞与陈汉生曾就402房的房款支付、产权转让等方面存在一致的约定，则双方产生债权债务法律关系，陈汉生可另案主张权利。简而言之，对于402房，陈汉生无权主张物权，但是可以主张债权。广州市中级人民法院因此于2016年6月10日作出（2016）粤01民终5057号《民事判决书》，判决驳回上诉，维持原判。陈汉生现主张由于上述（2016）粤01民终5057号《民事判决书》认为其可以主张债权，办理过户手续属于债权的范围。因此，陈汉生于2016年7月21日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：梁绍生、梁钻女、梁英有将广州市白云区广源路云苑三街21号402房过户给陈汉生。一审还查明，自广州市解决住房困难办公室办理402房交付手续后，402房一直由陈汉生交给其哥哥陈东生居住，陈东生去世后由其子陈晓明居住。2014年10月17日，梁绍生诉至一审法院，要求法院判令陈晓明搬出402房，将房屋交还。一审法院于2016年7月29日作出（2014）穗云法民四初字第1202号《民事判决书》，判令陈晓明搬出402房，将房屋交还给梁绍生。陈晓明不服该判决，上诉至广州市中级人民法院，广州市中级人民法院于2016年11月17日作出（2016）粤01民终14644号《民事判决书》，判决驳回上诉，维持原判。本案审理过程中，本案各方当事人确认，402房是以户为单位申请的，申请时同户人员包括徐瑞贞、梁绍生、梁英有，以及陈汉生与梁英有的女儿陈俪敏。另本庭询问陈汉生，若法庭经审查后认为陈汉生与徐瑞贞之间就402房存在的债权债务法律关系（即双方就402房存在的合同）无效，其是否变更其诉讼请求为返还购房款及赔偿损失等，还是坚持原诉讼请求。陈汉生表示，若法庭经审查后认为双方就402房存在的合同无效，其仍坚持原诉讼请求即要求梁绍生、梁钻女、梁英有将402房过户至其名下，并自愿承担相应的诉讼风险。以上事实，有统建解困住宅合同、购房付款证明书、房产证复印件、收款收据及房屋交付使用通知书、房地产档案资料、民事判决书及当事人陈述等证据证实。一审法院认为:广州市中级人民法院在（2016）粤01民终5057号《民事判决书》中认为如徐瑞贞与陈汉生曾就402房的房款支付、产权转让等方面存在一致的约定，则双方产生债权债务法律关系，陈汉生可主张债权。陈汉生现主张根据《购房付款证明书》，双方对产权转让存在一致的约定，因此要求徐瑞贞的第一顺位继承人即本案的梁绍生、梁钻女、梁英有承担将402房过户给其的义务。根据陈汉生提交的《购房付款证明书》，该付款证明书主要内容为徐瑞贞收取陈汉生房款55138元，由付款日起，402房交由陈汉生使用，徐瑞贞在收到402房产权证书后办理产权移交转名等手续，402房的产权归陈汉生拥有等。故就内容来看，徐瑞贞实际上是在收取陈汉生购房款后让渡402房的使用权和所有权给陈汉生，故陈汉生与徐瑞贞就402房的债权债务法律关系实质上为房屋买卖合同关系，陈汉生现根据该房屋买卖合同要求徐瑞贞的第一顺位继承人履行房屋买卖合同中卖方的过户义务，故本案立案案由为物权保护纠纷不当，应调整为房屋买卖合同纠纷。根据《购房付款证明书》，徐瑞贞与陈汉生于《购房付款证明书》出具之日即1990年1月17日就402房成立房屋买卖合同关系。但双方房屋买卖合同的成立并不代表双方房屋买卖合同就此生效。由于402房的性质为政府统建的解困住宅，根据《广东省城镇解困房建设管理规定》（1994年10月1日实施，现已失效），解困房是政府为解决城镇低收入住房困难户的住房而建设的住宅。购买的解困房，自取得房屋所有权之日起，5年内不得转让、出租、抵押或赠与。确需转让的，由市、县建设行政主管部门按已使用年限折价收购。根据上述规定，政府对于解困房的购房者有严格的资格限制，并对解困房的配售实行严格规范管理，目的在于确保符合条件的低收入住房困难家庭能够享受到保障性住房的社会福利，如不具备保障性住房申购主体资格的人购买和取得保障性住房，构成损害社会公共利益。本案中，徐瑞贞在1990年1月17日出具《购房付款证明书》声明将402房转让给陈汉生，此时徐瑞贞尚未取得402房的房屋所有权，402房尚处于限制交易期内，而陈汉生并不具备购买解困房的资格；另402房在交付使用后一直由陈汉生的哥哥陈东生一家居住和使用，该事实已经违背402房作为解困房的性质，故陈汉生与徐瑞贞之间就402房成立的债权债务关系（即房屋买卖合同）损害社会公共利益，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项所规定的合同无效情形，应当认定为无效合同。无效的合同自始无效，并不产生合同当事人预期的法律效果，故现陈汉生依照《购房付款证明书》要求徐瑞贞的法定第一顺位继承人将402房过户给其缺乏法律依据。经一审法院释明后，陈汉生依然表示即使法院认定其与徐瑞贞之间的房屋买卖合同无效，其依然坚持要求梁绍生、梁钻女、梁英有将402房过户给其的诉讼请求并愿意承担相应的诉讼风险，故一审法院对陈汉生的诉讼请求予以驳回。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（四）项、第五十六条之规定，于2017年1月18日作出判决如下：驳回原告陈汉生的全部诉讼请求。一审案件受理费100元由原告陈汉生负担。本院二审经庭询调查确认一审查明事实。二审期间，各方当事人均未提交新证据。另查明，梁绍生、梁钻女、梁英有二审陈述称：无论是徐瑞贞本人还是梁绍生、梁英有等人在诉前根本不知道该《购房付款证明书》的存在，陈汉生在徐瑞贞生前也从未提出该文件，甚至徐瑞贞去世前还是嘱咐子女把房屋要回来；该份《购房付款证明书》根本就是一份伪造的文件，多次庭审中各方均确认徐瑞贞是文盲，但该份付款证明书的几百字是由谁书写，陈汉生从未说明过，且该证明书没有任何第三人见证，仅凭一个不知道真假的私章就剥夺一位老人的产权，显然不合理。对此，陈汉生回应称：《购房付款证明书》是由陈汉生的哥哥陈东生的太太书写的，加盖徐瑞贞的印章与签订解困房住宅合同及办理相关手续的印章一致，对方并无证据证明该付款证明书不是徐瑞贞的意思真实表示。本院认为，一审认定本案案由为房屋买卖合同纠纷，双方均无异议，本院不作赘述。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。据此，针对陈汉生的上诉请求，认定如下：陈汉生提交的徐瑞贞1990年1月17日盖章出具的《购房付款证明书》，载明“……（一）徐瑞贞共收女婿陈汉生人民币伍万伍仟壹百叁拾捌元正，包括房屋价格款，余下部分由徐瑞贞收取；（二）由付款日起，402房的使用权交由女婿陈汉生，徐瑞贞本人及其子女无权过问；（三）徐瑞贞本人答应，收到402房产权证书后，再到公证处办理产权移交转名等手续；（四）今后402房产权归徐瑞贞女婿陈汉生拥有……”。但陈汉生与梁英有一直系夫妻关系，而402房是以户为单位申请的，申请时同户人员包括徐瑞贞、梁绍生、梁英有，以及陈汉生与梁英有的女儿陈俪敏，虽徐瑞贞作为户主取得涉案房屋产权，但徐瑞贞在前述证明书上盖章时未经陈汉生、梁英有等子女在场确认，也仅仅认可女婿陈汉生的权益，全然不顾梁英有的合法权益，显然不符常理。并且402房已经于1996年8月26日核准登记在徐瑞贞名下，而按照前述证明书的约定“徐瑞贞收到402房产权证书后，再到公证处办理产权移交转名等手续”，但陈汉生直至徐瑞贞于2013年4月12日死亡都未能取得涉案房屋过户登记手续。梁绍生此后基于法院民事调解书取得涉案房屋物权，陈汉生虽对此提出异议，但并未被法院支持。另外，即使前述《购房付款证明书》属实，402房为解困住宅，相关的购买以及转让须符合当时的政策规定，徐瑞贞与广州市解决住房困难办公室签订的《统建解困住宅合同》亦载明本合同不得出卖、转让和中途易主。并且，政府一直对于解困房的购房者有严格的资格限制，并对解困房的配售实行严格规范管理，目的在于确保符合条件的低收入住房困难家庭能够享受到保障性住房的社会福利，如不具备保障性住房申购主体资格的人购买和取得保障性住房，构成损害社会公共利益。因此，一审认定陈汉生与徐瑞贞之间就402房成立的房屋买卖合同应属无效，于法有据。陈汉生诉请梁绍生、梁钻女、梁英有将涉案402房过户给陈汉生缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，一审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人陈汉生的上诉主张，现理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人陈汉生负担。本判决为终审判决。审判长　　柳玮玮审判员　　何　佐审判员　　李　焕二〇一七年六月二十一日书记员　　璩方慧百度搜索“”