（2016）粤0781民初3103号
裁判日期: 2017-06-21
公开日期: 2017-10-20
案件名称
黄志光与陈玉燕、陈艳娉房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
台山市人民法院
所属地区
台山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄志光,陈玉燕,陈艳娉
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第六十六条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第一百一十五条；《中华人民共和国担保法》：第八十九条第一款，第九十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
广东省台山市人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0781民初3103号原告：黄志光，男，1979年8月1日出生，汉族，住台山市，委托诉讼代理人：谭励君，广东志信律师事务所律师。被告：陈玉燕，女，1981年10月29日出生，户籍所在地台山市，经常居住地0013Ｕ.Ｓ.Ａ。被被告：陈艳娉，女，1979年6月16月出生，汉族，住台山市，原告黄志光与被告陈玉燕、陈艳娉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。黄志光及其委托诉讼代理人谭励君到庭参加诉讼，陈玉燕、陈艳娉经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄志光向本院提出诉讼请求：1.解除黄志光与陈玉燕、陈艳娉签订的《房屋买卖合同》；2.陈玉燕、陈艳娉向黄志光双倍返还定金共640000元；3.陈玉燕、陈艳娉向黄志光返还购房款66000元。事实和理由：陈玉燕于2016年3月3日签署《委托书》，授权陈艳娉出售其所有的坐落于广东省台山市××环市××房的房屋（抵押权人为中国邮政储蓄银行股份有限公司台山市支行）。陈艳娉以陈玉燕的名义于2016年8月25日与黄志光签订《房屋买卖合同》，以770000元的价格将上述房屋出卖给黄志光，合同签订时黄志光依据合同约定向陈玉燕支付定金20000元。2016年8月29日，陈艳娉以陈玉燕的名义与黄志光以及台山市台城中宏物业中介行就上述交易再次签订《房屋买卖合同》，将定金数额变更为320000元。合同签订后，黄志光委托妻子邓某分别于2016年8月29日向陈艳娉汇款300000元补足定金，于2016年9月29日向陈艳娉汇款355000元作为部分价款。陈艳娉收款后没有按约定偿还银行贷款并注销抵押登记，造成无法完成房屋交易。经双方交涉，陈艳娉于2016年9月30日向黄志光返还价款289000元，但没有退回定金320000元及其余价款66000元。陈玉燕未作答辩。陈艳娉未作答辩。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院对当事人提交的证据和事实，认定如下：1.黄志光主张的事实有其提供的《委托书》、《房屋买卖合同》、银行汇款凭证、《收据》、房产证复印件、《房地产登记证明》复印件，以及证人邓某的证言等证据证明，查证属实，予以确认；2.陈玉燕于2016年3月3日签署的《委托书》第五条载明“上述房地产在解除抵押限制后，符合出售条件，代为出售上述房地产，并签订交易协议，收取售房款”；3.2016年8月29日，陈艳娉以陈玉燕的名义再次与黄志光以及台山市台城中宏物业中介行签订《房屋买卖合同》，第四条约定“双方同意一次性付款方式购买该房屋，约定在2016年11月1日前到房产局办理过户手续，在台山市房产局签署二手买卖合同书后当日付清所有房款”。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。当事人先后签订两份《房屋买卖合同》，其交易标的和价款一致，应认为当事人约定以后一个合同取代前一个合同，当事人应当履行后一个合同。陈玉燕于2016年3月3日签署的《委托书》第五条载明“上述房地产在解除抵押限制后，符合出售条件，代为出售上述房地产，并签订交易协议，收取售房款”，而至本案法庭辩论终结之时台山市台城环市东路东方豪苑67号903房的房屋尚未注销抵押登记，即陈艳娉以陈玉燕的名义出卖该房屋超出了陈玉燕授权的代理权限范围，属无权代理。陈玉燕至法庭辩论终结未对陈艳娉以其名义签订《房屋买卖合同》出卖台山市台城环市东路东方豪苑67号903房的法律行为作出追认，该合同对陈玉燕不发生法律效力。对于无权代理的法律行为，黄志光可以选择由无权代理人陈艳娉承担责任，陈艳娉没有按照约定将台山市台城环市东路东方豪苑67号903房的房屋注销抵押登记后将其所有权转移登记到黄志光名下，属违约，应当承担违约责任。黄志光经与陈艳娉交涉，陈艳娉于2016年9月30日退回价款289000给黄志光时，双方以实际行为表明不再履行《房屋买卖合同》，合同解除。合同既然已经解除，黄志光再行请求解除合同缺乏根据，不予支持。合同解除后不影响黄志光请求适用定金条款，要求陈艳娉双倍返还定金以赔偿其因陈艳娉违约造成的损失，但双方约定的定金不得超过合同总标的770000元的20%即154000元，超出部分166000元应作价款处理，即陈艳娉应向黄志光双倍返还定金308000元。合同解除后，陈艳娉应当向黄志光返还取得的价款。陈艳娉共收取价款675000元，已返还289000元，减除上述应返还的定金154000元，仍需返还价款232000元。黄志光请求陈玉燕承担连带责任，没有事实根据和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条，和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告陈艳娉于本判决生效之日起三十日内向原告黄志光双倍返还定金308000元，并返还价款232000元；二、驳回原告黄志光的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10860元，由原告黄志光负担831元，被告陈艳娉负担10029元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长 黄炯璋审 判 员 陈一飞人民陪审员 陈 青二〇一七年六月二十一日书 记 员 梅 锐 来源：百度“”