（2017）豫01民终8355号
裁判日期: 2017-06-21
公开日期: 2017-10-16
案件名称
河南华晟房地产开发有限公司、马喜桃房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省郑州市中级人民法院
所属地区
河南省郑州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
河南华晟房地产开发有限公司,马喜桃
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫01民终8355号上诉人（原审被告）：河南华晟房地产开发有限公司。法定代表人：曲华杰，该公司执行懂事。委托诉讼代理人：娄云，河南形象律师事务所律师。委托诉讼代理人：李永青，河南形象律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：马喜桃，女，1967年4月1日出生，汉族。委托诉讼代理人：朱天庆，巩义市法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：朱晓阳，巩义市法律服务所法律工作者。上诉人河南华晟房地产开发有限公司（以下简称华晟公司）因与被上诉人马喜桃房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省巩义市人民法院（2017）豫0181民初440号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人华晟公司的委托诉讼代理人娄云，被上诉人马喜桃及其委托诉讼代理人朱晓阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人华晟公司上诉请求：一、请求撤销巩义市人民法院（2017）豫0181民初440号民事判决书第一项中由上诉人支付违约金28450元的判决，依法改判上诉人不承担责任；二、全案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、本案《商品房团购协议》签订后，由于政府延期交地。燃气公司延期接通燃气等因素，导致我方延期开工20个月以上，并最终导致延期交房，这属于不可抗力造成的，我方不应承担责任。而且，这即便不属于不可抗力，也应属于情势变更。因此，应对实际交房日期进行顺延，我方不应承担违约责任。二、在签订《东润峰景认购书》时，已超过了《商品房团购协议》约定的32个月的交房期限，并重新约定了房屋坐落、面积及违约责任等主要款项。这不仅说明了双方形成了新的合同关系，更说明了被上诉人认可逾期或延期交房。因此，被上诉人要求我方承担违约责任不能成立。被上诉人马喜桃答辩称，一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律准确，应当依法驳回上诉人的上诉请求。马喜桃向一审法院起诉请求：1、判令华晟公司向马喜桃支付违约金6万元；2、本案一切诉讼费用由华晟公司承担。一审法院认定事实：2011年7月6日，双方签订《团购商品房买卖协议》一份，约定马喜桃向华晟公司购买普通住宅一套，房屋第一层（按地平即正负零计算）单价为每平方米2760元，其余楼层价格为每增加一个楼层每平方米增加39元（顶层按倒数第四层计算）。马喜桃于签订协议前在规定银行支付20万元；华晟公司工程出地平当日，马喜桃支付房款5万元；华晟公司工程进行到主体封顶后3日内，马喜桃支付到总房款的95%，余款工程验收合格后，交钥匙前全部付清。华晟公司于协议签订之日起32个月内（2014年3月4日之前）向马喜桃交付房屋。华晟公司未按时、按质、按量给马喜桃交付房屋，违约金按所收金额的日万分之二计算。《团购商品房买卖协议》签订后，马喜桃于2011年7月25日向华晟公司支付房款200000元，于2013年10月19日向华晟公司支付房款50000元，2014年9月15日向华晟公司支付房款116543元，2014年3月4日，华晟公司未按《团购商品房买卖协议》约定的期限向马喜桃交付房屋。2014年9月6日，双方签订东润峰景认购书一份，约定马喜桃购买华晟公司位于巩义市东区××路与××交叉口西南角××楼××单元××房屋××套，建筑面积134.11平方米。马喜桃自签订认购书7日内，应缴纳全部房款的95%，并签订《商品房买卖合同》。2014年9月10日，马喜桃向华晟公司支付房款103215元。2015年9月下旬，华晟公司工作人员以短信通知的方式通知马喜桃于2015年9月25日携带相关资料、交纳相关费用后到华晟公司处办理交房事宜，马喜桃以华晟公司未按约定时间交付房屋构成违约为由要求华晟公司支付违约金，双方协商未果，遂引起诉讼。一审法院另查明，华晟公司于2013年12月20日取得双方争执的房屋的商品房预售许可证。一审法院认为：双方签订《团购商品房买卖协议》系双方真实意思表示，华晟公司在签订协议时虽未取得商品房预售许可证明，但在起诉前取得了商品房预售许可证明，《团购商品房买卖协议》可以认定为有效。华晟公司未按约定的时间向马喜桃交付房屋，构成违约，应当按约定承担违约责任。华晟公司以短信通知的方式通知马喜桃于2015年9月25日携带相关资料、交纳相关费用后到华晟公司处办理交房事宜，马喜桃未按华晟公司通知的时间到华晟公司处办理交房事宜，则房屋应视为已交付，交付的时间视为2015年9月25日。故华晟公司应按《团购商品房买卖协议》约定交房之日所收房款25万元的日万分之二（50元）自2014年3月5日起至2015年9月24日止向马喜桃支付违约金，共计28450元（569天×50元/天）。华晟公司所称的情势变更、不可抗力理由理由不能成立，一审法院不予支持。同时，依据《团购商品房买卖协议》约定的交房期间届满时，华晟公司未按约定向马喜桃交付房屋，马喜桃也未向华晟公司支付剩余房款，华晟公司依据《东润峰景认购书》的约定向马喜桃收取103215元房款并无不当，实际占有该房款的期间也符合协议约定，故马喜桃以全部房款为基数主张违约金无事实根据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十八条之规定，判决如下：一、河南华晟房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付马喜桃逾期交房违约金28450元；二、驳回马喜桃的其他诉讼请求。河南华晟房地产开发有限公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1300元，由马喜桃负担750元，河南华晟房地产开发有限公司负担550元。本案二审过程中，当事人未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实相一致。本院认为，上诉人华晟公司与被上诉人马喜桃于2011年7月6日签订了《团购商品房协议》，该协议约定：上诉人华晟公司于协议签订之日起32个月内向被上诉人交付房屋。一审法院以上诉人未按约定的时间向被上诉人交付房屋，构成违约为由，判决其承担违约责任的结果并无不当。其上诉称，由于政府延期交地，燃气公司延期接通燃气等因素，导致延期交房，属于不可抗力的理由不能成立。2014年9月6日双方所签订的《东润峰景认购书》，只是将房屋的具体楼层、面积等作了明确的约定，但并没有变更上诉人华晟公司的交房日期，故，其上诉人称，该认购书的签订说明双方形成了新的合同关系，被上诉人认可逾期交房或延期交房的理由不能成立。综上，上诉人华晟公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由上诉人河南华晟房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 赵玉章审判员 苟 珊审判员 申付来二〇一七年六月二十一日书记员 李盟浩 来源：