（2017）渝0153民初第2397号
裁判日期: 2017-06-21
公开日期: 2017-08-04
案件名称
梁堂洪罗成跃等与周明英房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
荣昌县人民法院
所属地区
荣昌县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
罗成跃,梁堂洪,陈瑛,罗光芬,周明英
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第一百二十四条，第二十七条，第二十八条，第二十九条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
重庆市荣昌区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0153民初第2397号原告：罗成跃，男，1975年2月26日出生，汉族，住重庆市荣昌区。原告：梁堂洪，男，1964年4月13日出生，汉族，住重庆市荣昌区。原告：陈瑛，女，1964年5月12日出生，汉族，住重庆市荣昌区。原告：罗光芬，女，1956年10月5日出生，汉族，住重庆市荣昌区。以上四原告共同委托诉讼代理人：喻漫林，重庆渝荣律师事务所律师。以上四原告共同委托诉讼代理人：杨永林，重庆渝荣律师事务所律师。被告：周明英，女，1964年2月23日出生，汉族，住重庆市荣昌区。委托诉讼代理人：邓国华，重庆市荣昌区昌州法律服务所法律工作者。原告罗光芬、陈瑛、罗成跃、梁堂洪与被告周明英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。四原告的委托诉讼代理人喻漫林，被告周明英及其委托诉讼代理人邓国华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。四原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告于2015年11月28日签订的《房屋租赁合同》；2、依法判令被告支付原告剩余房屋租金49365元（2017年1月8日至2017年5月7日），并承担违约金30000元。3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年11月28日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，约定：原告将位于重庆市荣昌区昌州故里11幢23、24号1-4层楼房（昌元街道荣滨南路中段23号、24号、28-1号、28-2号、28-11号、28-12号、28-19号、28-20号）租赁给被告周明英，租赁期间为2016年1月8日至2023年11月7日。合同对租金支付时间、方式、双方的权利义务违约责任等内容进行了约定。合同签订后，原告将房屋交付给被告使用，但被告本应支付的2016年1月8日至2017年7月7日的租金，并未付清，仅仅支付了38395元，剩余部分，经原告多次催收未果。被告逾期支付租金的行为已经构成违约，应当给付原告违约金。被告辩称，被告于2017年2月8日正式通知原告方将于2017年2月28日前撤场，且其已经于2017年2月28日撤场完毕，双方签订的房屋租赁合同实际上已经于2017年2月28日解除。被告已经足额缴纳了2017年1月8日至2017年2月28日期间的租赁费用38395元，原告请求剩余期间的租金及违约金无事实依据。且原告主张的违约金过高，如果法院判决支持违约金，则要求法院根据违约金额、时间、损失等予以调整。请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：本案所涉房屋系原告罗光芬、陈瑛、罗成跃、梁堂洪共同所有。2015年11月28日，四原告（甲方）与被告周明英（乙方）签订《房屋租赁合同》。该合同载明：甲方将位于重庆市荣昌县昌州故里11幢23、24号1-4层楼房（昌元街道荣滨南路中段23号、24号、28-1号、28-2号、28-11号、28-12号、28-19号、28-20号）租赁给乙方；租赁期限为7年零6个月，自2016年1月8日起至2023年11月7日止；租金及其他费用：2016年7月8日至2017年7月7日，乙方按照每月每平方米30.24元人民币租金交付甲方，即租金为21940元/月；乙方每半年结算租金一次（提前一个月）给甲方；违约责任：甲乙双方不得毁约，违反本合同内容，应支付对方违约金50万元，并承担对方实际经济损失。”被告曾于2016年10月17日向本院提起诉讼，以四原告未完全按前述合同约定交付租赁房屋构成违约为由，要求与四原告解除前述《房屋租赁合同》，并要求四原告支付违约金500000元。本院于2016年12月21日作出（2016）渝0153民初第5691号民事判决书，判决驳回被告的诉讼请求。被告不服该判决上诉至重庆市第五中级人民法院，该院于2017年3月27日作出（2017）渝05民终644号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。被告不服该判决，向重庆市高级人民法院申请再审，目前，该院已经立案审查，但并未裁定进入再审。在重庆市第五中级人民法院的庭审笔录第六页载明：被告表示坚持解除合同，愿意将租金交至2017年2月底，并告知原告方其将于2017年2月28日撤场。前述租赁房屋于2017年2月底撤场并停止营业。被告称，其于2017年2月28日撤场后欲将钥匙交付给本案四原告，但本案四原告一直拒收。2017年5月10日，原告短信催告被告交纳2017年3月至2017年5月的房屋租金，若逾期未交，原告将于近期收回房屋。2017年5月11日，原告短信催告被告要求其完成完成各项营业注销登记手续。庭审中，原告表示，发送短息的行为视为同意解除房屋租赁合同，并于2017年5月11日将房屋将房屋另行出租给他人。被告已经给付原告2017年1月和2月期间的租金给付38395元。自2015年10月24日起，中国人民银行一年期贷款基准利率为4.35%。本院认为，本案的争议焦点在于原、被告签订《房屋租赁合同》解除时间的认定。本院对此评析如下:根据审理查明的事实，被告曾于2016年10月17日诉至本院请求解除该合同，原告不同意，因被告请求解除合同无事实依据且不符合法律规定，被依法驳回其诉讼请求，被告此次单方行使合同解除权并未发生法律效力。被告虽然于2017年2月28日撤场，但仅系被告单方行为，原告也拒绝接收房屋钥匙，并表示其对被告单方解除合同的行为不予认可。双方签订的《房屋租赁合同》仍然持续有效，对双方具有约束力。2017年5月11日，原告短信通知被告要求其完成各项注销登记手续，并同意解除合同，视为双方对解除合同达成一致意见，合同自此解除。依法成立的合同自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。自合同签订之日起至2017年5月11日期间，双方签订的《房屋租赁合同》对双方具有约束力。被告应当按照合同约定于2016年12月8日前给付原告2017年1月8日至2017年5月10日期间的租金，原告仅主张4个月剩余部分未支付的租金49365元[87760元（21940元/月×4个月）-38395元]，系其对自身权利的处分，本院予以确认。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案合同约定双方不得毁约，违反本合同内容，应支付对方违约金500000元。被告认为该约定过高，请求法院予以调整。本案中，被告未按约定支付租金，给原告造成的直接损失为资金占用利息损失。按照被告逾期支付租金的日期计算至法庭辩论终结之日，被告逾期6个月（2016年12月8日至2017年6月7日），利息损失为835.09元（38395元×4.35%÷12个月×6个月）。双方约定的违约金500000元明显高于该损失的1.3倍1085.61元（835.09×1.3），应当予以调整。本院对违约金酌情调整为1085元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百二十四条第一二款，第二十七条、二十八条、二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告周明英于本判决生效之日起10日内支付原告罗成跃、梁堂洪、陈瑛、罗光芬房屋租金49365元及违约金1085元，合计50450元；二、驳回原告罗成跃、梁堂洪、陈瑛、罗光芬的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计892元（原告已预交），由被告周明英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。审判员 胡兴凤二〇一七年六月二十一日书记员 蓝天浩 来自：