（2017）吉07民终782号
裁判日期: 2017-06-21
公开日期: 2017-08-04
案件名称
王恩俊与乾安县长吉物业有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
吉林省松原市中级人民法院
所属地区
吉林省松原市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王恩俊,乾安县长吉物业有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第十三条，第一百七十条
全文
吉林省松原市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉07民终782号上诉人（原审被告）：王恩俊，乾安县人，现住乾安县。委托诉讼代理人：郭威，乾安县宇宙法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：乾安县长吉物业有限公司，住所：乾安县乾安镇德建街三十二委。法定代表人：王长吉，经理。委托诉讼代理人：林风。上诉人王恩俊与被上诉人乾安县长吉物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服乾安县人民法院作出（2017）吉0723民初212号民事判决向本院提起上诉，本院受理此案后依法组成合议庭，公开开庭审理本案。上诉人王恩俊及其委托诉讼代理人郭威、被上诉人乾安县长吉物业有限公司委托诉讼代理人林风到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人王恩俊上诉请求：撤销一审判决，保护支持上诉人的上诉请求。事实与理由：一审认定“吉林省海琪房地产开发有限公司乾安分公司物业管理部是吉林省海琪房地产开发有限公司的内部管理机构，其与业主签订的《前期物业服务管理协议》及《房屋装饰装修管理协议》属于临时性的物业管理。虽对双方均有拘束力，但不具备法律意义上的《前期物业管理委托合同》性质”是错误的。本案中《前期物业服务管理协议》与《前期物业管理委托合同》没有大小。《前期物业管理协议》是依法平等签订，具有法律效力。履行至今双方没有解除合同。因此《前期物业管理委托合同》对于上诉人没有约束力，也是无效的。本案是物业收费标准纠纷，物业管理服务项目没有增加、服务标准没有提高。只是换了一家管理公司物业费就翻了1.5倍，服务和管理不成比例。一审以未突破《前期物业管理合同》约定的收费标准保护违法。本案上诉人不是业主，业主是王丽梅，所以一审诉讼主体错误。请求撤销原审判决支持上诉人的上诉请求。被上诉人乾安县长吉物业有限公司答辩意见：原审判决正确，程序合法，请求维持。乾安县长吉物业有限公司原审诉讼请求：判令被告给付1669.74元及滞纳金。事实和理由：2015年8月29日，我公司与吉林省海琪房地产开发有限公司签订物业管理合同，对凤凰城小区进行物业管理，合同签订后我公司对该小区投入了人力和物力并进行管理，因被告在该小区居住，底商94.43平，自2015年9月至2016年9月未交纳物业管理费，我公司索要至今，被告拒不给付，故诉至法院。王恩俊原审辩称：我同意给物业费，但是收费的标准不对，面积不对，我同意按原来海琪物业的合同给付物业费。92.58平，我家是底商，我同意按照每平方6毛钱给付，而且原告也没有找我要过物业费，不知道原来的物业已经卖给长吉物业了。2015年秋天我自己做的厨房顶的防水，有费用1000多元，费用物业公司看怎么办。经原审法院审理查明：2015年8月29日，乾安县长吉物业有限公司与吉林省海琪房地产开发有限公司签订物业管理合同，乾安县长吉物业有限公司资质等级三级。2010年8月25日被告与吉林省海琪房地产开发有限公司乾安分公司物业管理部签订前期物业服务管理协议。被告抗辩称，同意按前期物业的给付标准给付物业费，且自己花费1000多元对阳台进行了维修。原审法院认为：吉林省海琪房地产开发有限公司作为建设单位与乾安县长吉物业有限公司签订的《小区物业管理委托合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反国家法律、法规规定，应属合法有效。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，各方均应恪守履行。吉林省海琪房地产开发有限公司乾安分公司物业管理部是吉林省海琪房地产开发有限公司的内部管理机构，其与业主签订的《前期物业服务管理协议》及《房屋装饰装修管理协议》属于临时性的物业管理。虽对双方均有拘束力，但不具备法律意义上的《前期物业管理委托合同》性质，接受物业服务的小区在成立业主大会或业主委员会选聘物业服务公司之前，建设单位有权对小区物业进行物业委托管理。吉林省海琪房地产开发有限公司与乾安县长吉物业有限公司签订《小区物业管理委托合同》后，吉林省海琪房地产开发有限公司乾安分公司物业管理部与业主签订的《前期物业服务管理协议》及《房屋装饰装修管理协议》履行终止，业主应当按照吉林省海琪房地产开发有限公司与乾安县长吉物业有限公司签订的《小区物业管理委托合同》履行合同义务，乾安县长吉物业有限公司按照《小区物业管理委托合同》进驻该小区并提供实质性物业服务，王恩俊作为接受物业服务的业主就有义务按照《小区物业管理委托合同》的约定履行合同义务，缴纳物业服务费。其抗辩按照原合同履行以及建筑专有部分的自行维修不是拒缴物业服务费的法定理由，故其抗辩主张本院不予支持，乾安县长吉物业有限公司向王恩俊以每月每平方米1.5元收取物业管理费并未突破《小区物业管理委托合同》中约定的非住宅每月每平方米2元的计算标准，在收费面积上，乾安县长吉物业有限公司并未举证证明其主张，应以王恩俊自认的92.58平方米作为计费标准。乾安县长吉物业有限公司不属于行政机关，无权收取滞纳金，对其诉求滞纳金的主张本院不予支持。综上，依据《物业管理条例》第四十二条之规定，判决被告王恩俊于本判决生效之日给付原告乾安县长吉物业有限公司物业费1666.44元。二审期间上诉人提交房产证明，用以证明房屋业主是庄丽梅，原审中诉讼主体不对。经查上诉人与庄丽梅为夫妻关系。本院对一审查明事实予以确认。本院认为：吉林省海琪房地产开发有限公司作为建设单位与乾安县长吉物业有限公司签订的《小区物业管理委托合同》依法成立并且乾安县长吉物业公司已经为上诉人所在小区提供物业服务因此合同已经实际履行。上诉人上诉状中主张“《前期物业管理协议》是依法平等签订，具有法律效力。履行至今双方没有解除合同。”，但是《前期物业管理协议》已经因为《小区物业管理委托合同》的成立、履行而没有了实际履行的基础，故在《小区物业管理委托合同》成立并履行后，应该认定《前期物业管理协议》已经实际解除。并且上诉人上诉状第二点观点也明确争议的问题为物业服务费标准纠纷，故上诉人上诉要求履行《前期物业管理协议》的主张没有事实和法律依据，不能支持。关于物业费标准问题，该标准并未突破《小区物业管理委托合同》中约定，上诉人主张物业费收费过高没有提供事实和法律依据，故其该部分上诉主张不成立。关于主体问题，经查上诉人与庄丽梅为夫妻关系，故其上诉主张自己非业主没有事实和法律依据。综上，原审法院判决认定事实清楚，适用法律准确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》十三条、第一百七十条第一款第（一）项规定判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长 于明审判员 魏巍审判员 陈 洪 林二〇一七年六月二十一日书记员 康 瑞 来自：