（2016）赣0702民初2314号
裁判日期: 2017-06-21
公开日期: 2018-05-08
案件名称
吴起兰与赣州市君成亿置业有限公司商品房销售��同纠纷一审民事判决书
法院
赣州市章贡区人民法院
所属地区
赣州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吴起兰,赣州市君成亿置业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书(2016)赣0702民初2314号原告：吴起兰，女，1972年3月3日出生，汉族，赣州市于都县人，住江西省赣州市章贡区。委托诉讼代理人：林学文，江西客家人律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：肖欢，江西客家人律师事务所律师，特别授权代理。被告：赣州市君成亿置业有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区金钻广场10栋东座1307室。统一社会信用代码：91360702696084950G。法定代表人：李华，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘澎威，江西仁天律师事务所律师，一般代理。原告吴���兰诉被告赣州市君成亿置业有限公司（以下简称君成亿公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年6月29日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴起兰及其委托诉讼代理人林学文、肖欢，被告的委托诉讼代理人刘澎威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告退还原告多支付的购房款93852元，延期退款期间的利息25203.96元及自2016年7月5日起至退清购房款之日止按银行贷款年利率7.86%计算的利息；2、被告向原告支付违约金合计528798.98元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2012年10月29日、12月1日和2013年2月7日与被告就华谊城购物广场3号楼一层的37#、39#、40#、43#、44#、62#和63#商铺签订了商品房买卖合同七份。合同签订后，原告依照合同约定全面履行了各项义务，但��被告却未在合同约定的期限内交付商铺。双方签订的合同明确约定交付时间为2014年6月30日，但被告直到2015年12月11日才将商铺交付给原告，延期交房达529天，导致原告利益受到重大损失。被告应当向原告支付528798.98元违约金，且由于合同约定的面积与实际交付的面积存在差异，原告多支付购房款，被告无理拒绝退还。为维护原告的合法权益，特具状诉至法院。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：证据1、原告身份证，证明原告的诉讼主体资格；证据2、《赣州市商品房买卖合同》，证明原、被告之间形成了商品房买卖合同关系，明确了双方的权利和义务；证据3、销售不动产统一发票，证明原告已对3处店铺缴纳��5091966元购房款；证据4、地方税务局预收款收据，证明原告实际支付的购房税款合计2561966元；证据5、入伙会签单，证明原告于2015年12月11日正式从被告处办理商铺交付手续，也证明被告将商铺交付给原告；证据6、照片两张，证明被告2015年4月份通知交房时还不符合交房条件，直至2015年8月6日还在施工中；证据7、《个人购房借款/担保合同》，证明原告购买商铺，以银行按揭的方式支付了购房款，已经履行了支付购房款的义务，同时原告要求被告支付逾期退还多支付的购房款的利息，是于法有据的。被告辩称，1、被告确实涉及到延期交房的问题，很多业主向我提出了起诉，被告延期交房有很大一部分原因是因为政府规划的原因导致的，所以被告才于2015年4月份进行了实际交房，有相关的入伙通知书、邮寄单可以进行佐证，而原告如果对交房的时间有异议的话，在被告与原告签订的商品房买卖合同第11条有详尽的约定，买受人应当提出书面的异议。如果有异议的话，应当交由有鉴定资质的公司进行检测，而本案的原告至今尚未提出；2、本案的交房时间是2015年4月份，原告在签订合同以后，存在延期办理银行按揭手续、履行房款支付义务的违约情形，合同约定签订合同以后要及时支付房款或者办理按揭手续，原、被告在签订合同之后，应当在三个月合理期限内办理银行按揭手续，同时合同也规定，若原告逾期支付房款，被告的房屋交付时间可以进行顺延；3、原告购买商铺以后，通过打通相邻商铺之间的隔墙，侵占了桃子园市场的公共通道面积和消防通��；4、原告确实有多支付购房款的情形，被告愿意退还原告多支付的购房款，不存在拒绝退还多支付购房款的情形，只要原告来办理，经过核对以后，就会按规定退还，被告不同意承担相关的利息。被告为支持其答辩理由，向本院提交了以下证据：证据1、被告营业执照、法定代表人证明，证明被告的诉讼主体资格；证据2、中通快递桃子园分部出具的证明、中通快递邮寄单，证明被告于2015年4月份已经通知原告办理交房手续；证据3、入伙通知书，证明被告通知原告于2015年4月10日以后办理交房手续；证据4、竣工验收备案表，证明案涉房屋已于2015年4月10日通过了竣工验收，符合交付的条件；证据5、华谊城购物广场（桃子园农贸市场）过道占用数据表、房屋分户（套、间）面积表、出卖人延期交房所涉违约金明细表、示意图一份，证明原告逾期办理按揭，原告占用公用面积及消防通道的事实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审举证和质证，对原告提交的证据1、被告提交的证据2，当事人不持异议，本院予以确认并在卷佐证。对当事人存在争议的证据，本院认定如下：1、原告提交的证据2－4，被告对其证明对象持有异议，经核实，上述证据可以证实原、被告之间存在商品房销售合同关系、双方约定的权利义务及原告支付购房款的事实，本院对其三性予以认定；2、原告提交的证据5��被告对其证明对象持有异议，经核实，上述证据可以证实原告实际收房的时间，本院对其三性予以认定；3、原告提交的证据6，被告对其证明对象持有异议，经核实，该组证据不能证明被告销售房屋不符合交房条件，本院对其关联性不予认定；4、原告提交的证据7，被告对其证明对象持有异议，经核实，该组证据可以证实原告以贷款方式支付了购房款；5、被告提交的证据2，原告对其三性持有异议，经核实，该组证据可以证实被告于2015年4月6日快递通知了原告交房的事实，本院对这一事实予以认定；6、被告提交的证据3，原告对其三性持有异议，经核实，该组证据可以证实被告通知原告前来办理交房手续的事实，本院对其三���予以认定；7、被告提交的证据4，原告对其真实性、关联性持有异议，经核实，该组证据可以证实被告销售房屋取得竣工验收备案的时间，本院对该部分事实予以认定；8、被告提交的证据5，原告对其三性持有异议，经核实，该组证据系被告单方制作，无其他证据佐证原告存在违约事实，本院对该组证据的三性不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年10月29日、2012年12月1日、2013年2月7日，原告吴起兰与被告君成亿公司分别签订了《赣州市商品房买卖合同》七份（合同备案编号为：20121000806、20121000813、20121000815、20121000819、20121000822、20121000949、20121000952），约定原告（买受人）购买被告（出��人）开发的坐落于赣州市章××区河套老城区编号××地块××城购物广场××＃商铺（建筑面积46.24m2，单价19800元/m2，总价915552元）、39#商铺（建筑面积35.71m2，单价19800元/m2，总价707058元）、40#商铺（建筑面积30.45m2，单价19800元/m2，总价602910元）、43#商铺（建筑面积40.44m2，单价19800元/m2，总价800712元）、44#商铺（建筑面积23.47m2，单价19800元/m2，总价464706元）、62#商铺（建筑面积40.43m2，单价19800元/m2，总价800514元）、63#商铺（建筑面积40.43m2，单价19800元/m2，总价800514元）七间。双方约定出卖人应当在2014年6月30日前将取得当地建设行政主管部门出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》的房屋交付给买受人。出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期不超过30日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向��受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同签订后，原告依合同约定付清了房款。2014年6月30日，被告未按合同约定期限交付房屋。2015年4月6日，被告通过快递方式通知原告于2015年4月10日前来办理交房手续。原告于2015年12月11日办理房屋交接手续。之后，双方因逾期交房违约金事宜协商未果，原告遂诉至本院，要求依法处理。另查明：1、被告于2015年4月10日取得案涉房屋的��房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；2、被告向原告交付的37#商铺实际建筑面积为45.38m2，39#商铺实际建筑面积35.05m2，40#商铺实际建筑面积29.89m2，43#商铺实际建筑面积39.69m2，44#商铺实际建筑面积23.04m2，62#商铺实际建筑面积39.69m2，63#商铺实际建筑面积39.69m2；根据合同约定的单价，被告多收取原告购房款93852元，即：37#商铺多收房款17028元，39#商铺多收房款13068元，40#商铺多收房款11088元，43#商铺多收房款14850元，44#商铺多收房款8514元，62#商铺多收房款14652元，63#商铺多收房款13464元。本院认为：原、被告签订的《赣州市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，双方当事人应依约定履行各自的义务。本案被告未依合同约定的时间向原告履行交付房屋的义务，属于逾期交房，理应按合同约定和法律规定承担相应的违约责任。被告通知原告前来办理收房手续的时间已取得《竣工验收备案表》，符合合同约定的交房条件，原告称被告通知交房时尚不符合交房条件，未提供充分的证据予以证实，原告逾期未办理交房手续的责任不应由被告承担，故本案被告逾期交房的时间应从2014年7月1日计算至2015年4月10日止，共计285天，根据合同约定标准，被告应向原告支付逾期交房违约金290242.06元[（915552元+707058元+602910元+800712元+464706元+800514元+800514元）×每日万分之二×285天]，原告要求被告支付违约金528798.98元的诉讼请求金额过高，本院予以部分支持。原告主张被告退还多收房款，符合双方合同约定，本院予以支持。原告主张被告支付逾期退还房款的利息，因原、被告一直在协商违约金支付问题，原告未提供证据证明被告有拒绝退还购房款的行为，原告该项诉讼请求于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》》六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告赣州市君成亿置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吴起兰支付逾期交房违约金290242.06元；二、被告赣州市君成亿置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吴起兰退回多收的购房款93852元；三、驳回原告吴起兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍��付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10279元，由原告吴起兰负担4112元，被告赣州市君成亿置业有限公司负担6167元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长 刘芳梅人民陪审员 黄家胜人民陪审员 饶 云二〇一七年六月二十一日书 记 员 李兆莎 关注微信公众号“”