（2017）琼9003民初1205号
裁判日期: 2017-06-21
公开日期: 2018-09-07
案件名称
符壮富与儋州瑞洲房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
儋州市人民法院
所属地区
儋州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
符壮富,儋州瑞洲房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条，第一百一十四条第一款
全文
海南省儋州市人民法院民 事 判 决 书（2017）琼9003民初1205号原告：符壮富，男，1983年4月15日出生，汉族，住海南省儋州市。委托诉讼代理人：董婷，海南为先律师事务所律师。被告：儋州瑞洲房地产开发有限公司，住所地海南省儋州市那大中兴大道成州宾馆412房。法定代表人：符壮平，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈雪梅，海南上哲律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐文哲，海南上哲律师事务所实习律师。原告符壮富与被告儋州瑞洲房地产开发有限公司（以下简称儋州瑞洲公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年3月14日立案后，依法适用简易程序于2017年5月24日公开开庭进行了审理。原告符壮富的委托诉讼代理人董婷、儋州瑞洲公司的委托诉讼代理人陈雪梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告符壮富向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2014年11月5日签订的《儋州市商品房买卖合同》；2、判令被告返还原告已付购房款114970元及利息损失11669.46元（暂计，利息按银行同期贷款利率自2014年11月5日计算至清偿之日止）；3、判令被告承担原告已付购房款一倍的赔偿责任，即赔偿原告114970元；4、判令被告向原告支付违约金4238.35元（暂计，违约金计算至退完款项之日止）；5、判令被告赔偿原告支付的律师费损失5000元；6、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年11月5日，原、被告签订《儋州市商品房买卖合同》（编号DZL000012437），约定原告购买被告投资建设的位于儋州市××镇房，该房屋建筑面积为122.05平方米，每平方米3400元，总价款为414970元。该合同第五条约定，买受人即原告在2014年11月5日前支付首付款114970元，余款300000元在2015年5月30日前办理银行按揭贷款申请手续。原告在签订合同当日，向被告支付了首付款114970元，被告向原告出具《收据》。原告支付首付款后，被告一直未安排原告办理银行按揭贷款，原告通过儋州市不动产登记中心查询得知，被告已经将涉案房屋出卖给林某1，且已在儋州市不动产登记中心备案登记。另外，涉案郁金香郡工程目前停工，至今尚未竣工验收，被告也未向原告交付使用涉案房屋。综上所述，被告将原告购买的房屋出卖给林某1，系一房二卖，严重侵害原告合法权益，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规定，原告有权解除合同，被告应当返还原告已付购房款114970元及利息、律师费损失，并承担已付购房款一倍的赔偿责任。且因被告过错导致原告解除合同，被告应当依约向原告支付违约金。原告曾就赔偿事宜多次与被告协商，未果，特提起本案诉讼。被告儋州瑞洲公司辩称，一、本案不存在儋州瑞洲公司承担已付购房款一倍赔偿责任的法定情形，原告取得涉案房屋的合同目的仍然可以实现。儋州瑞洲公司与案外人林某1签订商品房买卖合同并作备案登记，目的只是保障销售涉案房屋的房款能够专门用于案外人海南剑祥投资集团股份有限公司偿还案外人林某1《借款合同》项下的欠款，儋州瑞洲公司和案外人林某1均林某12没有涉案房屋买卖的意思表示，且在原告起诉前，儋州瑞洲公司和案外人林某1已经解除了关于涉案房屋的《商品房买卖》并撤销了涉案房屋的备案登记，不影响原告实现依合同取得涉案房屋的合同目的。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，适用该规定的前提应是”导致商品房买卖合同目的不能实现，无法取得房屋”的事实后果，本案不存在原告无法取得已购房屋的情形，故本案不适用该条规定。二、原告重复计算损失并计算错误，依法只能就利息损失和违约金择一主张；原告主张律师费无合同约定，且超出儋州瑞洲公司可预见的违约责任承担范围，不应支持。原告认为儋州瑞洲公司存在预期交房的违约行为，应依据合同关于逾期交房违约金计算方法主张违约金，合同约定的违约金已包括其遭受的资金占用损失即利息，原告再单独主张利息损失，显然是重复计算。依据涉案合同第十一条，原告（买受人）行使单方合同解除权时可以要求儋州瑞洲公司（出卖人）承担合同总房款1%的违约金即4149.7元，原告请求”违约金计算至退完款项之日止”没有根据。综上所述，请求驳回原告关于利息损失、已付购房款一倍的赔偿责任及律师费损失的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年11月5日，原、被告签订《儋州市商品房买卖合同》（编号DZL000012437），约定原告购买被告投资建设的位于儋州市××镇房，该房屋建筑面积为122.05平方米，每平方米3400元，总价款为414970元。该合同第五条约定，买受人（原告）在2014年11月5日前支付首付款114970元，余款300000元在2015年5月30日前办理银行按揭贷款申请手续；该合同第八条约定，出卖人（被告）应当在2015年7月31日前，将取得海南省儋州市××站分期分栋竣工验收备案证的涉案房屋交付买受人使用；该合同第十一条约定，出卖人逾期交房，则自合同第八条约定的交付日之次日起至实际交付之日止，每日按买受人已付房款的万分之二支付违约金，但违约金总额不应超过合同总房款的1%，逾期交房超过60天，买受人有权解除合同，并按合同总房款的1%收取违约金。原告在签订合同当日，向被告支付了首付款114970元，被告向原告出具《收据》。2015年6月5日，被告与案外人林某1签订《商品房买卖合同》，林某1购买包括涉案郁金香郡5#楼2单元802房在内的共31套房，约定按建筑面积计价，每平方米1064元。2016年12月29日，原告向儋州市不动产登记中心提出信息查询申请，同日该登记中心告知原告查询结果为：截止2016年12月29日，儋州市郁金香郡商住××区号房备案登记在林某1名下。因本案纠纷，2017年3月2日，原告与海南为先律师事务所签订《法律事务委托合同》，原告支付了律师服务费5000元。2017年3月9日，原告书面通知被告解除双方签订的《儋州市商品房买卖合同》。2017年4月25日，海南为先律师事务所向儋州市不动产登记中心提出信息查询申请，同日该登记中心告知查询结果：地址位于儋州市××区号房合同备案登记在林某1名下的商品房，于2017年4月10日在我登记中心办理了撤销合同备案登记。另查明，涉案郁金香郡工程目前停工，至今尚未竣工验收，被告未向原告交付涉案房屋。本院认为，原、被告双方于2014年11月5日签订的《儋州市商品房买卖合同》，是当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。本案的争议焦点是：一、原、被告双方于2014年11月5日签订的《儋州市商品房买卖合同》应否解除；二、解除合同后的责任承担问题。一、关于原、被告双方于2014年11月5日签订的《儋州市商品房买卖合同》应否解除的问题。本院认为，合同解除以具备法定的或约定的条件为必要，合同一经有效成立，就具有法律效力，当事人双方都必须严格遵守，适当履行，不得擅自解除。根据《儋州市商品房买卖合同》第十一条的约定，被告逾期交房超过60日后，原告有权解除合同，该条是原、被告双方关于合同解除的约定，解除合同的前提条件是被告逾期交房。根据《儋州市商品房买卖合同》第八条的约定，被告应于2015年7月31日前将取得建筑工程竣工验收备案证明文件的商品房交付原告使用。涉案郁金香郡工程目前停工，至今尚未竣工验收，被告未向原告交付涉案房屋，已构成违约。原告依约有权单方面解除《儋州市商品房买卖合同》，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款关于”法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”的规定，当事人行使合同解除权必须在约定或法定的期限内行使。由于原、被告在买卖合同中未约定合同解除权行使的期限，也没有证据证明原告已履行催告义务，依照上述司法解释的规定，本案原告行使合同解除权的法定期限应为一年，即自2015年9月30日起至2016年9月29日止，原告并未在此期间行使合同解除权，至此，原告已经丧失了约定的合同解除权。但是，因涉案郁金香郡工程目前停工，至今尚未竣工验收，被告未向原告交付涉案房屋，被告已严重违约，并导致合同目的不能实现，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项”有下列情形之一的，当事人可以解除合同......（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的......”规定的情形，原告主张解除其与被告于2014年11月5日签订的《儋州市商品房买卖合同》，有事实根据和法律依据，本院予以支持。二、关于解除合同后的责任承担问题。《儋州市商品房买卖合同》解除因被告违约而造成，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条”合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，原告要求被告返还已付购房款114970元并赔偿损失，有事实根据与法律依据。因利息属于法定孳息，利息给付是合同无法履行或非正常履行的法律后果，旨在恢复或补偿受损害的合同关系或合同利益，其属于损害赔偿责任的内容，本案中，原告主张的利息损失高于《儋州市商品房买卖合同》约定的总房款1%的违约金，故对原告主张利息损失的诉讼请求，本院予以支持。原告未能举证证明其利息损失外还有其他损失，因此，原告不能主张利息损失的同时又主张违约金，故对原告主张违约金的诉讼请求，本院不予支持。另外，根据儋州市不动产登记中心2017年4月25日的信息查询结果看，地址位于儋州市××区号房合同备案登记在林某1名下的商品房，于2017年4月10日在该登记中心办理了撤销合同备案登记，原、被告签订《儋州市商品房买卖合同》的目的不能实现并非因被告与案外人林某1签订《商品房买卖合同》，而是因如前所述的被告未能将涉案房屋建成交付等违约行为所致。因此，原告不能按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条”具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”的规定，要求被告承担已付购房款一倍的赔偿责任，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。此外，原告要求被告赔偿律师费损失5000元，没有事实根据和法律依据，本院亦不予支持。综上所述，被告在履行《儋州市商品房买卖合同》过程中违约，合同目的不能实现，合同应予解除。被告应返还原告已付购房款114970元及赔偿利息损失。原告的其他诉讼请求没有事实根据和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告符壮富与被告儋州瑞洲房地产开发有限公司于2014年11月5日签订的《儋州市商品房买卖合同》；二、被告儋州瑞洲房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告符壮富114970元及利息（利息以114970元为本金，按照中国人民银行同期一年期一般流动资金贷款基准利率，自2014年11月5日计算至债务付清之日止）；三、驳回原告符壮富的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4655元，由被告儋州瑞洲房地产开发有限公司负担3263元，由原告符壮富负担1392元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。审判员 赵敬义二〇一七年六月二十一日书记员 高晨彬附:本案适用的相关法律条文 微信公众号“”