（2017）豫01民终6802号

裁判日期: 2017-06-21

公开日期: 2017-07-03

案件名称

刘龙、肖二伟租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

河南省郑州市中级人民法院

所属地区

河南省郑州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

刘龙,肖二伟,翟英杰

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

河南省郑州市中级人民法院民事判决书（2017）豫01民终6802号上诉人（原审原告）刘龙，男，1989年9月17日出生，汉族，住河南省新郑市。委托诉讼代理人李奇，河南中赢旗晟律师事务所律师。上诉人（原审原告）肖二伟，男，汉族，1989年4月4日，住河南省新郑市。委托诉讼��理人李奇，河南中赢旗晟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）翟英杰，男，1978年5月17日出生，汉族，住河南省新郑市。委托诉讼代理人肖少飞，河南雪阳律师事务所律师。上诉人刘龙、肖二伟因与被上诉人翟英杰租赁合同纠纷一案，不服河南省新郑市人民法院（2016）豫0184民初6221号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。刘龙、肖二伟上诉请求：一、请求依法改判，支持上诉人的诉讼请求，或撤销原判，发回重审；二、由被上诉人翟英杰承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、原审判决认定事实错误。二、原审法院对上诉人、被上诉人过错责任认定错误，适用法律错误。三、原审法院对于上诉人预期利益损失的认定违反法律、法规的规定。翟英杰答辩��，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。刘龙、肖二伟向一审法院起诉请求：1、判令被告翟英杰赔偿原告各项损失合计625691元；2、判令被告翟英杰承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2016年4月25日，翟英杰与刘龙、肖二伟口头约定：翟英杰将其位于新孟公路后刘庄向北一千米路东的房产（约500㎡）、鱼塘一个以及土地合计约6亩出租给刘龙、肖二伟。同时口头约定租赁期限从2016年4月25日至2017年4月24日止，年租金7万元，租赁用途为刘龙、肖二伟开设“肖家大院”，经营餐饮及垂钓休闲服务。肖二伟、刘龙分别于2016年4月27日和开业后向翟英杰交纳租金１万元和２万元，共计３万元，翟英杰认可收到３万元租金。2016年4月28日，肖二伟在肖家大院内建设300㎡彩钢房。2016年6月１５日，新郑市��店镇人民政府下发违法建设限期拆除通知书，并于7月10日向翟英杰送达。违法建设限期拆除通知书内容：“你（单位）在新孟公司东侧基本农田内私自建造房屋，涉嫌违反《中华人民共和国城乡规划法》，依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十五条：乡、村规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。限你（单位）在收到本通知书后立即停止违法行为并在５日内将你（单位）违法建筑自行拆除。逾期不拆除的，我镇将依照有关法律法规联合相关部门对你（单位）违法建筑依法强制拆除，由此造成的一切经济损失和法律责任概由你（单位）承担”。2016年8月１日，新郑市薛店镇人民政府强制拆除涉案房屋及附属设施。2016年8月25日，肖二伟、刘龙与翟英杰达成房屋租金退偿款协议，内容为：“房屋租金退偿款肖家大院位于新孟公路后刘庄向北一千米路东，占地共六亩，肖二伟和刘小龙总投资66万元，2016年４月25日租用，租用人房东翟英杰，租期一年，房租七万元整，前期交付三万元整，现因违规建筑被政府强制拆除，拆除时间为[2016年8月1日]，因赔偿问题达不成一致，于今天2016年８月25日翟英杰将肖二伟交付的租金款三万元整退还，其他投资款走法律程序。见证人：连建杰租用人：肖二伟刘龙房东：翟英杰房屋租金退偿款日期：2016年8月25日”。肖二伟在庭审中认可已收到翟英杰退还的租金款３万元。庭审查明，１、刘龙、肖二伟提交房屋租金退偿款协议，拟证明刘龙、肖二伟自2016年4月25日承租翟英杰房产，租期一年，年租金7万元，用于经营肖家大院，合计投资66万元，2016年8月1日该房屋因属违章被政府机��强制拆除。翟英杰质证意见：对该证据的真实性无异议，该书面证据是双方在协商房屋拆迁后相关责任问题时，刘龙、肖二伟称其总投资为66万元，要求翟英杰予以赔偿，翟英杰讲“你装修花多少钱我不清楚，我也不应当赔偿你相关损失，你的相关损失及数额通过法律途径解决吧”，因此，翟英杰的真实意思是让原告起诉，而不是确认了原告的投资款为66万元。双方在协商租赁房屋时也没有签订书面的租赁合同，双方比较熟悉，协商时翟英杰从感情上认为二原告没挣到钱，将已收三万元房租退给刘龙。翟英杰作为一般的农民不能对其有过高法律常识要求。２、刘龙、肖二伟提交（１）郑州藤艺居户外家具《订货合同》一份；（２）薛店镇广亚电脑科技店《肖家大院监控清单》一份；（３）《装修合同》一份；（４）《彩钢房合同》一份；（５）病媒生物防治消杀服��《合同书》一份；（６）肖家大院拆除前实景照片；拟证明因被告的违约行为，原告共计产生直接经济损失373151元。被告质证意见：对证据（1）-（4）的真实性、合法性有异议。首先，（1）（2）份证据虽然加盖有公章，但不能确认两个单位真实存在，同时也没有开具正规发票；（3）（4）份证据，为个人承包合同，个人没有装修资质，同时两份合同没有造价和预算清单，也没有开具正规发票，不能确认其装修投入额；对（５）的真实性无异议；综合意见，（１）（２）未形成附合的投资，刘龙、肖二伟应无条件拆除运回，给翟英杰房屋造成的损失，刘龙、肖二伟应当赔偿，对证据（３），不能确认其具体数额；对证据（４），彩钢房是刘龙、肖二伟私自搭建，也是违章建筑，且未经翟英杰同意。３、肖二伟、刘龙提交2016年5月17日至2016年7月8日每日营业明细及2016��6月29日、7月1日、7月8日支付宝收账截屏、银行账户明细单及《点菜单》，拟证明刘龙、肖二伟经营期间日均经营利润4209元。被告质证意见：对证据真实性有异议，是刘龙、肖二伟单方制作，也没有向客户开具正规发票，同时刘龙、肖二伟也没有以个体工商户的名义向税务局缴纳相关税费，因此不能证明其实际利润，其二人主张该损失为预期利益损失，不应被支持，也同本案无关。４、肖二伟、刘龙提交营业执照和税务登记证，拟证明营业执照上业主是王彩。另查，王彩与刘龙系夫妻关系。５、翟英杰提交新郑市薛店镇人民政府下发违法建设限期拆除通知书，拟证明双方无法履行是因政府拆迁造成的，不是双方主观意愿，双方口头约定的合同应为无效。二原告的质证意见：对其真实性无异议，对证明目的有异议；该限期拆除通知书仅能证明新孟公路东侧基本农田内私建房屋，具体位置不明，且原告并未见到该通知，该通知亦无刘龙、肖二伟的任何签名，如果该通知确已被翟英杰签收，恰恰证明了翟英杰在房屋出租后的主观恶意。６、翟英杰提交存放二原告可拆除物品的照片8张，拟证明政府强拆时刘龙、肖二伟拒不到场，由翟英杰每月支付3000元租赁场所，政府出人力和车辆将其二人能拆除的物品存放，刘龙、肖二伟应将上述物品无条件运回，并支付翟英杰租金损失。二原告质证意见：对于照片的真实性无异议，对于证明目的有异议；其一，刘龙、肖二伟作为投资方在房屋被强制拆除时，明知强拆会导致相关设备损坏，相关物品被掩埋，断无拒不到场的可能性，拒不到场根本不符合常识；其二，该照片恰恰证明了翟英杰在租赁中的恶意，私自配合政府机关不经刘龙、肖二伟的允许，肆意破坏搬运其二人的物品。另查，新郑市��店镇肖家大院农家饭店系个体工商户，经营者系王彩。以上事实，有当事人的陈述，口头土地房屋租赁协议、房屋租金退偿款协议、《订货合同》、《肖家大院监控清单》、《装修合同》、《彩钢房合同》、××媒生物防治消杀服务合同书》、照片、营业明细、支付宝收账截屏、银行账户明细单、违法建设限期拆除通知书、营业执照及本案庭审笔录等相关证据证明。一审法院认为：肖二伟、刘龙与翟英杰双方口头约定的土地房屋租赁协议，该协议中的涉案土地已被新郑市薛店镇人民政府认定为基本农田，翟英杰将其出租给肖二伟、刘龙用于开设“肖家大院”，经营餐饮及垂钓休闲服务，由于该使用目的属于非农建设，违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定的农民集体所有的土地使用权不得出租用于非农建设的强制性规定。同时，翟英杰在基本农田上建设的房屋被新郑市薛店镇人民政府认定为违法建筑，并责令拆除。故双方口头土地房屋租赁协议应为无效协议。由于涉案双方口头土地房屋租赁协议无效，根据法律规定，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的损失。关于双方的过错问题。翟英杰作为出租人，未能提供土地转换的相关审批手续及房屋建设规划许可证，即将涉案土地及房屋出租给刘龙、肖二伟用于非农建设，其对合同无效存在过错。刘龙、肖二伟作为承租人，应对涉案土地的权属、用途等情况予以核实，不因翟英杰对其承诺而减轻其作为承租人应尽的谨慎注意义务，造成合同无效同样存在过错。因此，刘龙、肖二伟和翟英杰对于涉案口头土地房屋租赁协议无��，均存在一定过错，应当相互返还财产，各自承担损失。翟英杰考虑到刘龙、肖二伟经营时间短，且没有挣到多少钱，将其收到刘龙的租金3万元已经退还，刘龙、肖二伟对此予以认可，该院予以确认。本案中，刘龙、肖二伟请求翟英杰赔偿其二人各项损失625691元，从其二人提供的赔偿清单中可以看出，其二人主张的赔偿损失包括两部分，一部分是投资直接损失，另一部分是预期利润损失。刘龙、肖二伟向该院提交房屋租金退偿款协议，该房屋租金退偿款协议显示：“肖二伟和刘小龙总投资66万元”，同时显示“因赔偿问题达不成一致，于今天2016年8月25日翟英杰将肖二伟交付的租金款三万元整退换，其他投资款走法律程序”。该房屋租金退偿款协议从字面上有两层意思，一层是确认刘龙、肖二伟投资66万元；一层意思是双方因赔偿问题达不成一致意见，其他投资款��法律程序。关于赔偿问题，双方达不成一致意见，引起纠纷，刘龙、肖二伟诉至该院。翟英杰质辩称该房屋租金退偿款协议是双方在协商房屋拆迁后相关责任问题时，刘龙、肖二伟称其总投资为66万元，要求翟英杰予以赔偿。翟英杰认为其真实意思是让刘龙、肖二伟起诉，而不是确认其二人的投资款为66万元。该院认为，该房屋租金退偿款协议是其双方真实意思表示，但由于双方均是农民，且刘龙、肖二伟也只有初中一年级、初中二年级文化水平，双方对房屋租金退偿款协议内容的理解产生分歧，具体投资多少，如何赔偿，双方并没有达成一致意见，故双方产生纠纷，对此，也是本案有待查明的问题。关于刘龙、肖二伟请求翟英杰赔偿其投资直接损失问题。刘龙、肖二伟向该院提供《订货合同》、《肖家大院监控清单》、《装修合同》、××媒生物防治消杀服务合同��》。翟英杰认为《订货合同》、《肖家大院监控清单》虽然加盖有公章，但不能确认两个单位真实存在，同时也没有开具正规发票。同时，翟英杰辩称其代为保管刘龙、肖二伟拆除的物品，其二人应无条件拉回，并由其二人支付租金的辩称意见，该院认为，翟英杰代刘龙、肖二伟保管的物品，其二人应自行拉回，关于由此衍生的租金，与本案不属于同一法律关系，本案不予处理。翟英杰认为《装修合同》，为个人承包合同，个人没有装修资质，同时两份合同没有造价和预算清单，也没有开具正规发票，不能确认其装修投入额。该院认为，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失的，由双方按照��平原则分担。本案中，刘龙、肖二伟提供的《装修合同》，仅仅证明与施工人签订过合同，此合同是否履行，履行情况，工程款是否支付，支付多少，施工人未到庭无法查清，且翟英杰不予认可，同时，涉案房屋均已被拆除，无法对其残值进行评估。故刘龙、肖二伟应承担不利法律后果。关于刘龙、肖二伟请求投资建设损失6.6万元的赔偿问题。该院认为，承租人未经出租人同意扩建发生的费用，由承租人负担。本案中刘龙、肖二伟未经翟英杰同意，且未办理相应的报建手续即着手进行建设彩钢房，现彩钢房连同翟英杰建设的房屋一并被新郑市薛店镇人民政府认定为违法建筑，并责令拆除时，未及时自行拆除并返还土地，现相关构筑物已被作为违法建筑拆除，由此导致的损失刘龙、肖二伟自行承担。关于预期利润损失问题。刘龙、肖二伟根据2016年5月17日至2016年7月8��每日营业明细及2016年6月29日、7月1日、7月8日支付宝收账截屏、银行账户明细单及《点菜单》得出经营期间日均经营利润4209元。翟英杰认为该证据系刘龙、肖二伟单方形成，也未向客户开具正规发票，同时刘龙、肖二伟也没有以个体工商户的名义向税务局缴纳相关税费，因此不能证明其实际利润，刘龙、肖二伟主张该损失为预期利益损失，不应被支持，也与本案无关。该院认为，鉴于双方口头约定的房屋土地租赁协议无效，预期利润尚未发生，其二人主张的预期利润损失的诉请，于法无据，该院不予支持。综上，该院认为，现刘龙、肖二伟请求翟英杰赔偿其投资的各项损失625691元的诉讼请求，其主张直接损失的请求，证据不足，该院不予支持；其主张预期利润损失的请求，于法无据，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款、第二条、第十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告刘龙、肖二伟的诉讼请求。案件受理费10057元，由原告刘龙、肖二伟承担。本院经审理查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，上诉人刘龙、肖二伟上诉称被上诉人翟英杰赔偿上诉人刘龙、肖二伟投资的各项损失625691元，但其并未提交充足的证据借以证明，被上诉人翟英杰对此也不予认可。涉案的房屋均已被拆除，无法对其残值进行评估。根据当事人提交的证据以及本案的具体情况，一审判决并无不当，本院予以��持。综上所述,上诉人刘龙、肖二伟的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10057，由上诉人刘龙、肖二伟负担。本判决为终审判决。审判长　　于岸峰审判员　　成　锴审判员　　陈启辉二〇一七年六月二十一日书记员　　钱梦阳微信公众号“”