（2017）粤1702民初1348号

裁判日期: 2017-06-21

公开日期: 2017-08-21

案件名称

林卓熙、郑惠等与阳江市锦绣名城房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

阳江市江城区人民法院

所属地区

阳江市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

林卓熙,郑惠,阳江市锦绣名城房地产开发有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百三十八条，第一百五十三条

全文

广东省阳江市江城区人民法院民事判决书（2017）粤1702民初1348号原告：林卓熙，男，汉族，1988年11月14日生，住所地：阳江市江城区。原告：郑惠，女，汉族，1989年6月9日生，住所地：阳江市江城区。两原告的共同委托诉讼代理人：赵锐冰，女，汉族，1955年5月6日生，住所地：阳江市江城区。系原告林卓熙母亲。被告：阳江市锦绣名城房地产开发有限公司。住所地：阳江市漠江花园*号楼***号商铺。法定代表人：陈明威，该公司经理。委托诉讼代理人：冯兆春，该公司员工。原告林卓熙、郑惠诉被告阳江市锦绣名城房地产开发有限公司（以下简称锦绣名城房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年4月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑惠及其委托诉讼代理人赵锐冰、被告锦绣名城房地产公司的委托诉讼代理人冯兆春到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告林卓熙、郑惠向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决被告支付逾期交房的违约金29019.06元（从交房最后期限第二天即2015年4月30日起暂计至2017年3月31日）及2017年4月1日起至被告实际交房给原告使用之日止的违约金给原告林卓熙、郑惠；2、判令本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：2014年5月1日，被告阳江市锦绣名城房地产开发有限公司与原告签订《伴湖豪庭认购协议》，约定“被告出售位于阳江市江城区××路××号伴湖豪庭1幢3单元512号房给原告，成交总价为：人民币413377元；2014年5月1日支付定金：人民币20000元；2014年5月8日前支付首期款及购房费用：人民币156312元”等等。原告按上述约定分别支付了：首期款124377元、维修基金6832元、办证费24803元、代办证费300元，合共156312元给被告。2014年5月2日，双方签订了《广东省商品房买卖合同》，约定“被告出售给原告的位于阳江市江城区××路××号伴湖豪庭1幢3单元512号商品房的建筑面积共90.49平方米，��中套内建筑面积74.17平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积16.32平方米；该商品房单价为每平方米人民币5573.37元，总金额人民币413377元；被告应当在2015年4月29日前依照国家和地方人民政府的有关规定将该商品房经验收合格并符合合同约定的商品房交付给原告使用；被告未按合同规定的期限将该商品房交付原告使用，按逾期时间分别处理：⑴逾期不超过90日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的2%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按��向原告支付已交付房价款万分之1的违约金”等等。2014年5月21日，原告向广东阳东农村商业银行股份有限公司办理了“个人购房按揭借款合同”贷款，并将款项直接支付给了被告。至此，原告已全部付清了该商品房的全部价款人民币413377元及其他相关费用给被告，被告也出具了购房款413377元的发票及其他费用的收款收据给原告收执为凭。合同规定的最后交房期限届满，但被告根本没有按合同的约定交付商品房给原告，原告多次向被告主张权利，要求被告按合约交房给原告使用，但被告至今未按合约交房给原告使用，严重违约，严重损害了原告的合法权益。按照相关法律规定和上述合同约定，被告应对其该违约行为承担违约责任，原告要求被告继续履行合同，并被告应当自合同规定的最后交房期限的第二天即2015年4月30日起至实际交房给原告使用之日止，按日向原告��付已交付房价款万分之1的违约金。现原告暂诉请被告支付2015年4月30日至2017年3月31日期间的违约金人民币29019.06元【已付房价款413377元×0.0001／天（每天万分之1的违约金）×702天（从2015年4月30日起暂计至2017年3月31日)】；另2017年4月1日起至被告实际交房给原告使用之日止的违约金也要支付给原告。原告为维护自己的合法权益，持相关证据为凭，特向贵院提起诉讼，希判如诉请。被告锦绣名城房地产公司辩称：原告起诉没有尊重本案原告与被告签订的《广东省商品房买卖合同》第8条第二段第3点：“其他非出卖人过错原因造成的延期”的约定，造成涉案商品房延期交付原告的过错不在被告方。请法院驳回原告的两项诉讼请求。理由如下：一、原告所购买的该涉案商品房出现未按《广东省商品房买卖合同》约定交付的过错不是被告所造成，而是涉案商品房的工��建筑承包商—阳江市阳东区第二建筑工程公司（下称“工程承包方”）造成。具体事实是：涉案商品房工程建设是被告经合法的公开招投标由“工程承包方”中标承包工程施工，于2013年6月15日签订了《工程合同》，《工程合同》约定涉案商品房工程总造价12963万元，总工期为500日历天，涉案商品房工程于2013年7月份开工。被告按《工程合同》约定于2014年3月15日起至2015年1月21日止共审批了10期工程进度，审批工程进度款总金额3812万元，至2015年1月底被告已向“工程承包方”支付了工程款4018万元。2015年2月至7月由于“工程承包方”资金周转困难向被告申请预借工程款，被告为了涉案商品房工程能尽快完成，被告于2015年2月至7月共向“工程承包方”预借工程款4190万元，至2015年7月止被告向“工程承包方”共支付了工程款8208万元。由于“工程承包方”原因，涉案商品房工程于2015年7月份起停工至2015年11月底。在阳江市政府和政府有关部门的强力介入和主持下，被告与“工程承包方”于2015年11月17日签订了《工程补充合同书》（下称“补充合同”），“补充合同”约定“被告方支付4000万元给‘工程承包方’，‘工程承包方’完成合同约定所有未施工部分工程直至竣工验收合格；约定复工工期240个日历天（自2015年12月1日起至2016年7月31日止）”。并于2015年12月复工，在工程复工施工期间（2015年12月至2016年7月底），按“补充合同”约定和施工实际情况协商，“工程承包方”应得工程进度款1480万元，被告已支付给“工程承包方”工程进度款1575万元。复工至2016年7月因“工程承包方”资金问题造成涉案商品房工程出现第二次停工，在阳江市委、市政府和政府有关部门的强力介入下，被告与“工程承包方”于2016年10月26日签订了《工程款筹集��使用协议书》由“工程承包方”筹集资金用于涉案商品房工程，“工程承包方”于2016年11月第二次复工，后因“工程承包方”未能按约定筹集到工程资金，“工程承包方”于2016年12月下旬停工至现在。按被告与“工程承包方”所签订的工程合同约定，被告应支付给“工程承包方”款5292万元，但被告为了涉案商品房工程承包方能加快工程进度，已向“工程承包方”累计支付了工程款9783万元，已超付了4491万元工程款给“工程承包方”，但“工程承包方”未能履行工程合同约定完成工程，迟迟未能按合同工期约定进行竣工验收并交付被告方，被告不但没有过错，而且也是受害方。依照原告与被告签订的《商品房买卖合同》第8条第二段第3点：“其他非出卖人过错原因造成的延期”的约定，造成涉案商品房延期交付原告的过错不在被告方。以上事实充分证明了原告所购之涉案商品房，不是因被告原因造成不交付的事实。因此，被告不同意原告请求被告支付逾期交房违约金等的两项请求，请法院依法判决驳回原告的诉讼请求。二、鉴于原告在未收到被告的《交楼通知书》和未征得被告同意而强行将本案涉案商品房进行装修使用，并部分改变了房屋原有设计，就原告已使用了该涉案商品房，原告必须承担下列原因所造成的相应法律责任：1、因涉案商品房工程项目尚未完成，也未进行工程竣工验收，“工程承包方”尚未把涉案商品房工程项目移交给被告，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，被告要求原告恢复至原告强行装修使用前的涉案房屋原状，并在第一次开庭之日起20天内（即在2017年7月9日前）将强行所侵占的涉案商品房退回被告。2、因原告原因造成涉案商品房主体结构破坏，造成涉案商品房存在质量隐患，被告将依法追究原告的相应法律责任。3、因原告未能在被告要求的期限内将所侵占的涉案商品房恢复原状退回被告，造成被告无法完成下列工程和工作而产生损失的，被告将依法追究原告的相关法律责任。①造成阻碍未施工部分工程施工进度的；②造成未能进行消防工程验收、工程规划验收、绿化工程验收的；③造成未能进行工程竣工验收和备案工作的。4、因原告和原告邀请人员强行入住或进入涉案商品房建筑工地，原告和原告邀请人员在涉案商品房建筑工地内所发生的安全事故责任、经济损失责任和相关法律责任由原告负责。5、因原告强行侵占涉案商品房，造成涉案工程项目的施工承包方根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条第（三）项“建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期”的规定追究被告相应责任时，被告将依法追究原告相应的连带法律责任。本院经审理认定事实如下：2014年5月2日，原告林卓熙、郑惠（买受人）与被告锦绣名城房地产公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》（合同编号：2014050019），合同主要约定：买受人向出卖人购买位于阳江市江城区××路××湖××单元××房商品房××套，该商品房为预售商品房，预售许可证为阳预许证字2014011号，建筑面积共90.49平方米（其中套内建筑面积74.17平方米，公共分摊建筑面积16.32平方米），单价为按套内建筑面积计算每平方米5573.37元，房屋总价款为413377元。合同第八条关于交付期限的约定：出卖人应当在2015年4月29日前交付商品房，交付时商品房具备“该商品房经验收合格”条��，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、施工中遇到重大技术问题，不能解决。3、其他非出卖人过错原因造成的延期。合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。原告按合同约定支付了购房首期款124377元。2014年5月21日，原告与广东阳东农村商业银行股份有限公司签订了《个人购房按揭贷款合同》，向该行按揭贷款28.9万元，并将款项支付给了被告。2016年4月11日被告开具了413377元的购房发票给原告。原告以被告没有按时向其交付经验收合格的商品房，应承担违约责任为由向本院提起诉讼。庭审中，双方当事人确认上述商品房及配套工程未全部完工，尚未进行工程竣工验收；原告于2016年11月底开始对涉案房屋装修；原告装修时不符合交房条件，也没有按照合同办理移交手续。原告变更第一项诉讼请求为：判令被告向原告支付2015年4月30日至2016年11月30日期间的违约金人民币23934.53元【已付房款413377元×0.0001/天（每天万分之一的违约金）×579天（从2015年4月30日起暂计至2016年11月30日）】。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷，被告与原告签订《商品房买卖合同》，将已取得商品房预售许可证的涉案商品房预售给原告，该合同是双方真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，属有效合同。合同签订后，原告已依约支付了全部购房款给被告，被告应当依约在2015年4月29日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给原告使用。被告主张不能按合同约定交付房屋给原告，其没有过错，是“工程承包方”违约所致，其不应承担违约责任。对被告该主张，即使“工程承包方”对被告违约，也是被告与“工程承包方”之间的另外合同关系，也并非可归责于原告的原因，不能以此作为减轻或免除被告对原告承担违约责任的理由。因此，本院对被告上述主张不予支持。综上，被告存在逾期交房的违约行为，逾期交房时间已超过90天。根据双方合同约定，被告逾期交房超过90天，被告每日应按原告已付房价款413377元的万分之一的标准支付违约金给原告。原告请求被告支付从2015年4月30日起至2016年11月30日止共579天的违约金23934.53元，理据充分，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条和第一百五十三条的规定，判决如下：限被告阳江市锦绣名城房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金23934.53元给原告林卓熙、郑惠。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应��依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费199元（原告已预缴263元，应退回受理费64元给原告林卓熙、郑惠），由被告阳江市锦绣名城房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审判员　　冯喜元二〇一七年六月二十一日书记员　　何恭棪来源：百度“”