（2017）鲁07民终3133号
裁判日期: 2017-06-21
公开日期: 2017-08-17
案件名称
宋正廉、泛海物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省潍坊市中级人民法院
所属地区
山东省潍坊市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
宋正廉,泛海物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条
全文
山东省潍坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁07民终3133号上诉人（原审被告）：宋正廉，男，1965年8月12日出生，汉族，住山东省潍坊高新技术产业开发区。委托诉讼代理人：孟庆杰，山东北海律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘耀美，山东北海律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：泛海物业管理有限公司，住所地：北京市朝阳区姚家园路105号观湖公寓2号楼一层底商。法定代表人：周礼忠，董事长。委托诉讼代理人：何玉伟，男，该公司职工。上诉人宋正廉因与被上诉人泛海物业管理有限公司（以下简称泛海物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院（2016）鲁0791民初199号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宋正廉上诉请求：撤销山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院（2016）鲁0791民初199号民事判决，发回重审或依法改判。事实与理由：2012年3月前不存在合法业主大会及业主委员会，对应的物业服务合同均无效。2013年之后泛海物业公司并未与本小区合法产生的业主委员会签署物业服务合同，泛海物业公司提交的物业服务合同均系伪造。泛海物业公司在签署无效物业服务合同时存在严重的过错，宋正廉不应向其支付物业服务费，一审法院不应支持泛海物业公司要求宋正廉交纳2013年之后物业服务费的诉讼请求，泛海物业公司的部分诉讼请求已超过二年诉讼时效。泛海物业公司未提交书面答辩意见。泛海物业公司向一审法院起诉请求：判令宋正廉向泛海物业公司一次性付清所拖欠的物业服务费44285元，支付逾期违约金16363.99元（暂计算至2015年12月31日）。一审法院认定事实：宋正廉为泛海城市花园小区18幢别墅的业主，该房屋建筑面积为310.77平方米，2007年10月31日，宋正廉对该房屋进行了验收并领取了钥匙。2007年9月30日，案外人潍坊泛海物业管理有限公司与潍坊泛海城市花园业主大会签订物业服务合同，约定由该公司为泛海城市花园提供物业管理服务，委托期限为2007年10月1日至2010年9月30日；2008年9月30日，案外人潍坊泛海物业管理有限公司与泛海物业公司进行财务交接，案外人潍坊泛海物业管理有限公司的预收账款、固定资产等均交付给泛海物业公司。2008年10月27日，泛海物业公司与泛海城市花园业主大会签订物业管理合同一份，委托期限为2008年10月1日至2010年9月30日；2010年8月9日，泛海物业公司与潍坊泛海城市花园业主大会签订物业服务合同，委托期限为2010年10月1日至2011年9月30日；2011年12月13日，泛海物业公司与泛海城市花园业主委员会签订物业管理委托合同一份，委托期限为2012年1月1日至2012年12月31日；2013年1月5日，泛海物业公司与泛海城市花园业主委员会签订物业管理委托合同一份，委托期限为2013年1月1日至2013年12月31日；2013年12月13日，泛海物业公司与泛海城市花园业主委员会签订物业管理委托合同一份，委托期限为2014年1月1日至2014年12月31日；2014年12月23日，泛海物业公司与泛海城市花园业主委员会签订物业管理委托合同一份，委托期限为2015年1月1日至2015年12月31日。上述合同中均约定：物业服务费用由泛海物业公司按年收取，公寓住宅按1元/月×建筑平方米，别墅住宅按1.5元/月×建筑平方米，汽车道路占用费按50元/月×车标准向车位使用人收取。违约责任条款中约定：“乙方（泛海物业管理有限公司）未能按照约定提供服务，甲方（潍坊泛海城市花园业主大会/委员会）有权要求乙方限期整改，逾期未整改且严重违约的，甲方经业主大会持三分之二以上投票权的业主通过后有权解除合同。造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济补偿”、“业主逾期交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用千分之三加收违约金”。诉讼过程中，泛海物业公司主张物业服务费每三个月向业主收取一次并提供如下证据，宋正廉进行了质证：1.潍坊泛海城市花园物业服务合同六份，证实泛海物业公司与泛海城市花园业主大会/业主委员会签订物业服务合同情况，上述合同显示泛海物业公司提供服务的期间为2007年10月1日至2015年12月31日，泛海物业公司根据合同约定一直为泛海城市花园不间断提供服务，而宋正廉的欠费时间为2008年2月1日至2015年12月31日，宋正廉应按照合同约定支付物业服务费及逾期支付的违约金。2011年12月13日签订的物业服务合同盖有泛海城市花园业主委员会公章，2013年度、2015年度物业服务合同中盖有潍坊市泛海城市花园业主委员会的公章，有唐福利、史建军、郭信、寇绍田的签字；2014年度物业服务合同中盖有潍坊市泛海城市花园业主委员会的公章，有唐福利、史建军、郭信的签字。宋正廉提出对2008年10月1日至2012年12月31日期间的物业服务合同的真实性不清楚，据宋正廉了解在2012年3月之前本小区没有成立合法的业主委员会，因此对该期间盖有业主委员会印章的合同真实性有异议；对服务期限为2013年1月1日至2015年12月31日的物业服务合同不予认可，合同中所盖潍坊市泛海城市花园业主委员会的印章与经潍坊高新技术产业开发区房产管理局备案的依法成立的业主委员会持有的印章不一致，合法印章为“潍坊泛海城市花园业主委员会”；对2007年9月30日签订的物业服务合同不予认可，此期间的业主委员会不是本小区合法成立，不能代表本小区广大业主的合意。2.财务交接报告、发票，证实潍坊泛海物业管理有限公司将预收账款、固定资产等均移交给泛海物业公司。宋正廉对此不予质证。3.EMS快递单三份、催缴通知单八份、回执单二份，证实泛海物业公司向宋正廉邮寄物业服务费催缴通知单。对回执单不予认可，宋正廉未签收过回执单；快递单是发送前的复印件，仅记载了签发的时间，没有宋正廉签收到的证据且其中一份内件品名为文件，另两件没有标明，不能证明泛海物业公司向宋正廉催缴物业服务费的事实，催缴通知单不能证实宋正廉已收到并签收。4.收费许可证、经营服务性收费登记管理表、物业服务收费登记管理表，证实泛海物业公司进行收费已取得许可并进行登记。宋正廉对此提出收费标准没有经过业主大会讨论通过，登记表载明的期间是2013年5月8日，在此之前公寓按照1元的执行标准。5.收款收据八本，日期分别为2012年、2013年、2014年、2015年，证实泛海物业公司一直为泛海城市花园提供物业服务并收取物业服务费。宋正廉提出对其真实性不予认可，不能证明泛海物业公司在本小区为业主提供了物业服务，不应收取物业服务费。6.律师函、快递单、查询单，证实泛海物业公司向宋正廉发律师函催收物业服务费。宋正廉对此提出查询单是他人签收，不能证明其接收了律师函，不能证明催缴物业服务费的事实。7.潍坊市物业服务合同备案表，证实泛海城市花园合同期限为2015年1月1日至2015年12月31日的物业服务合同已经潍坊高新技术产业开发区房产管理局备案。宋正廉提出对泛海物业公司的主张不予认可，通过备案表可以看出备案时间为2015年7月30日。8.工作联系单一份，证实泛海物业公司已就宋正廉房屋质量问题向开发商反映，但维修责任在于开发商，与物业公司无关。宋正廉对此提出工作联系单中反映的问题真实性无异议，但该联系单是2007年11月1日形成的，泛海物业公司对后续反映的包括视频中的质量问题一直没有进行协调处理，泛海物业公司应举证证明后续反映的问题是否与开发商进行过联系。9.商品房买卖合同一份、验房书一份、入住手续一份，证实收费面积为310.77平方米，宋正廉于2007年10月31日办理入住手续，因此应该从2007年10月31日缴纳物业服务费。宋正廉对此无异议，但提出缴费的期限因宋正廉单据丢失，要求泛海物业公司提供收款收据的底联后核实认定，关于收费标准主张按照前期物业收费标准即1.2元/平方米计算，因物业服务合同无效，因此泛海物业公司不应主张违约金。10.会议纪要一份、泛海城市花园业主委员会委员简介一份，证实2007年8月26日，泛海城市花园首次业主大会会议召开，会议成立了业主委员会并选举了业主委员会委员，通过了业主公约、业主大会议事规则，聘请潍坊泛海物业管理有限公司负责泛海城市花园的物业管理服务工作。宋正廉对此提出对二份证据的真实性不能确认，认为没有经办人签字，根据相关规定成立业主委员会后应到物业管理办公室备案，但宋正廉在庭审前到物业管理办公室核实并没有成立业主委员会的备案情况。宋正廉提供以下证据，泛海物业公司进行了质证：1.业主委员会登记备案通知，证实2012年3月30日，潍坊高新技术产业开发区房产管理局给予泛海城市花园小区业主委员会备案。泛海物业公司提出该系复印件，不予质证。2.泛海城市花园小区关于业主委员会及物业服务情况说明一份，由潍坊泛海城市花园业主委员会出具，证实业主委员会于2012年选举产生并于3月29日备案，成员为唐福利、张国华、郭信、史建军、崔纪堂、田静、任光杰、申杰、齐红禄。2012年11月19日，主任唐福利辞去主任职务后选举崔纪堂担任主任至今。唐福利、郭信等未经授权私自与泛海物业公司签署合同并在合同上所盖的假业主委员会公章旁签字，故业主委员会于2013年4月18日召开会议，依法终止唐福利、郭信等业主委员会委员资格，但本届业主委员会至今没有收到上届业主委员会所有的相关材料、印章、财物等，本届业主委员会到潍坊高新房产管理局物业管理办公室查询前一届业主委员会登记备案信息材料，也未查询到业主委员会合法成立的备案材料信息，亦没有印章备案信息，因此本届业主委员会成立之前的业主委员会是不合法的。2012年11月16日、18日，业主委员会同意通过招标方式选择物业公司并启动招标工作；业主委员会要求泛海物业公司在2012年12月13日前提交承诺书，否则视为放弃本小区管理权，应于12月20日前移交全部物业管理资料，12月31日12时前全部撤离，由业主委员会、监督委员会接管小区物业管理工作。2012年12月20日，通过《关于2013年度的物业管理、欠费公告等事项的函》确认该公司已经主动放弃本小区物业管理权，但该公司拒不配合，拒不退出本小区至今。本小区中存在绿化植被干枯死亡、杂草不清理、卫生质量差、偷盗现象频繁等问题，向该公司反馈均未得到及时妥善的处理。泛海物业公司对此不予认可且其并未收到该函。3.潍坊泛海城市花园前期物业服务协议一份，证明潍坊泛海物业管理有限公司与小区业主宋正廉于2005年7月15日签订物业服务协议，约定前期物业收费标准公寓为1.2元/平方米。泛海物业公司对此不予认可，该协议没有单位公章，系宋正廉自行编制。4.业主委员会会议纪要二份，证实2012年11月16日，业主委员会讨论决定通过招标的方式选择小区的物业管理公司；2012年11月18日业主委员会讨论决定小区物业公司招标工作进入具体实施阶段。泛海物业公司对此不予认可，其未收到且业主委员会也未对此进行公示。5.泛海城市花园业主大会决议一份，证实2012年11月18日，业主大会同意授权业主委员会全权进行物业服务公司选聘等工作。泛海物业公司对此不予认可，表示并未收到。6.关于泛海城市花园重新签订合同等事项的通知及附件承诺书一份，证实泛海城市花园业主委员会、监督委员会于2012年12月10日通知泛海物业公司，要求其在2012年12月13日前提供承诺书，否则视为放弃本小区的管理权并应当于2012年12月20日前移交全部物业管理资料，同月31日12时前全部撤离，由业主委员会、监督委员会接管本小区的管理工作。泛海物业公司对此不予认可且没有收到该通知，承诺书也没有泛海物业公司盖章，属自行编制。7.关于2013年度的物业管理、欠费公告等事项的函，证实业主委员会于2012年12月20日通知泛海物业公司其张贴物业服务费欠费公告已涉嫌违法，擅自泄露了业主信息，本小区通过向泛海物业公司发函的形式确认泛海物业公司主动放弃本小区的物业管理权。泛海物业公司对此不予认可且未收到函件。8.辞呈一份，证实唐福利于2012年11月19日向泛海业主委员会成员提出因个人工作原因，请求辞去业主委员会主任职务，请各位委员给予谅解并同意其请求。泛海物业公司提出该证据与本案无关。9.关于假合同事件处理及终止个别业主委员会委员资格等问题的决议一份、给潍坊高新技术产业开发区新城街办的一封信一份，内容为业主委员会于2013年4月18日召开了由业主委员会、监督委员会及业主代表参加的业主委员会扩大会议，形成决议如下：唐福利、郭信等4位业主委员会成员未经业主委员会授权私自签字的行为是无效的，使用业主委员会假公章签订合同的行为是严重的违法行为，形成的假合同属无效合同；业主委员会依据《物业管理条例》等法规的相关规定决定终止唐福利、郭信、史建军、寇绍田4人的业主委员会委员资格；泛海物业公司没有和业主委员会签订任何形式的约定或合同，在此期间业主有权暂时拒绝交纳物业服务费。泛海物业公司对此不予认可，业主委员会应配合物业公司追缴欠缴的物业服务费，而不是编制各种理由达到不交费的目的，而且该证据系复印件，不予认可。10.关于假合同事件处理及终止个别业主委员会委员资格等问题的决议一份，证实2013年4月18日，经对“关于假合同事件处理及终止个别业主委员会委员资格”等问题进行决议，得到了业主委员会的同意。泛海物业公司提出仅有个别业主的签字，不能代表全体业主的意见且这七个人不是业主委员会的成员。11.业委会扩大会议意见书一份，证实2013年3月22日，经对“物业公司拒绝与业主委员会签订合同期间如何交纳物业服务费”问题进行决定，业主委员会同意暂拒绝交纳，签订合同后按约定交纳。泛海物业公司提出对真实性不予认可且只有五个委员的签字，不能代表整个业主委员会的意见。12.业委会扩大会议意见书一份，证实2013年3月22日，经对“物业公司长期拒绝与业主委员会签订服务合同怎么办”问题进行决议，业主委员会同意通过物业管理办公室或居委会调解与物业达成共识后签订物业服务合同，调解不成辞退现物业公司重新选择新的物业公司。泛海物业公司对真实性不予认可，因只涉及到个别业主的意见，不能代表全体业主的意见且明显带有对泛海物业公司物业服务的扭曲描述，不能证明泛海物业公司的服务存在瑕疵。13.视频资料一份、协议书一份、收据一份，视频资料反映宋正廉因房屋质量问题多次要求物业协调处理，但至今未处理；协议书及收据证实宋正廉因房屋质量问题在联系物业处理未果的情况下，自行对房屋的屋面及内部屋顶进行了翻新维修，共支出5万元维修费用。泛海物业公司提出房屋质量与本案无关，属于房屋买卖纠纷，协议及收据与本案无关。14.录像光盘一份，系潍坊电视台关于泛海城市花园小区的报道，宋正廉主张光盘重点反映了泛海物业公司擅自将全体共有的会所出租为幼儿园，所收的租金没有用于全体业主；泛海物业公司对有车辆的业主擅自收取蓝牙卡费100元每张；2015年5月11日泛海物业公司擅自将物业服务费1元/平方米调整为1.7元/平方米；本届业主委员会产生的视频；2011年11月泛海物业公司为了提高物业服务费伪造了部分业主的征求意见的书面调查。泛海物业公司对此提出物业收费一直没有涨价；业主委员会选举与泛海物业公司无关；宋正廉房屋质量问题与本案无关联，据泛海物业公司所知宋正廉已与开发商达成一直意见，开发商进行了补偿，房屋质量问题不能成为宋正廉拒缴物业服务费的理由；会所是由开发商所盖，出租成幼儿园与泛海物业公司无关。15.收款收据一份，证实2014年6月24日，泛海物业公司按照3.6元/吨收取水费。泛海物业公司对此提出收取水费是代收代缴的范围，与本案无关。16.收款收据六份、停车费收费单据三份，证实泛海物业公司收取的水费是按照3.6元/吨来收取；泛海物业公司2007年、2008年、2015每年9月22日三份收费单据是按照3.2元/吨收取，上述证据证明泛海物业公司存在水费乱加价的事实，泛海物业公司向在公共道路上停车的业主每月收取50元。泛海物业公司对此提出停车费是按照物业服务合同约定的50元标准进行收取的。17.车位使用协议书一份、收款收据三份，证实泛海物业公司对公共道路划设的停车位进行出租并每月收取50元停车费。泛海物业公司提出协议是与潍坊泛海物业管理有限公司而不是与泛海物业公司签订的，协议上也没有泛海物业公司的签章，收取停车费是按照物业服务合同来收取的。18.光盘一份，视频资料一份，证实2012年12月11日由业主委员会成员申杰、王延新向泛海物业公司送达关于泛海城市花园重新签订合同等事项的通知以及承诺书，泛海物业公司的工作人员是冯磊，业主委员会已经将该通知送达给泛海物业公司，明确要求泛海物业公司如在2012年12月13日前不提供承诺书，即视为放弃本小区的管理权，应当于2012年12月20日前移交全部管理资料，同月31日前全部撤离该小区；视频资料二证实泛海物业公司在物业管理过程中私自将业主共有的会所作为幼儿园、小区的车棚等公共设施维修管理不善、绿化草坪及部分树木枯萎、对公共区域部分业主私自建设围墙不禁止等问题，视频录制于2016年3月7日。泛海物业公司对此提出录音系偷录的材料，证据来源不明，对其真实性不认可。泛海物业公司主张物业服务费截止时间为2015年12月31日，视频二的时间为2016年3月7日，因此与本案无关；另绿化的问题是因为季节性的更替，有些植被因为季节问题而干枯，在物业服务等级中没有管理规定100%常年绿色完整，泛海物业公司也没有向业主进行过承诺。幼儿园系开发商改造，与泛海物业公司无关。上述事实，有泛海物业公司提供的商品房买卖合同书、验房书、物业服务合同、催缴通知单、快递单、工作联系函、收费许可证、收费登记管理表、收款收据、律师函等证据及宋正廉提供的备案证明、情况说明、会议纪要、业主大会决议、关于2013年度的物业管理、欠费公告等事项的函、视频资料、协议书、收款收据等证据及当事人陈述、庭审记录在案为证。一审法院认为，泛海城市花园小区业主委员会代表全体业主与泛海物业公司签订的物业服务合同系真实意思表示且不违反法律规定，予以认定，该合同对作为泛海城市花园小区业主的宋正廉具有约束力，宋正廉具有按照物业服务合同的约定，接受泛海物业公司提供服务的权利，但也有按时交纳物业服务费用的义务。对2008年2月至2008年9月期间的物业服务费，虽然该期间的物业服务合同系潍坊泛海物业管理有限公司与业主委员会签订，但潍坊泛海物业管理有限公司已将其预收账款及应付账款转交给泛海物业公司，因此，泛海物业公司要求宋正廉向其支付该期间的物业服务费，符合法律规定，予以支持。对宋正廉主张泛海城市花园小区成立即2012年3月29日之后所签订的物业服务合同属无效合同的意见，经审理认为，宋正廉并无证据证实“潍坊市泛海城市花园业主委员会”公章属虚假公章，而且在2013年、2014年、2015年的物业服务合同中不但盖有业主委员会公章，还有业主委员会主任唐福利、执行主任寇绍田等业主委员会成员的签字，表明合同的签订是业主委员会的真实意思表示；对宋正廉主张的唐福利、寇绍田、郭信、史建军业主委员会资格被终止的意见，经审理认为，依据《物业管理条例》第十一条第三项的规定，选举业主委员会或者更换业主委员会成员需由业主共同决定，因此业主委员会无权终止上述人员的业主委员会成员资格，上述人员仍应是业主委员会成员，因此泛海物业公司与业主委员会签订的物业服务合同属合法有效的合同；业主委员会或部分业主对物业服务企业有异议，应依据《物业管理条例》第十一条第四项的规定，由业主共同决定选聘和解聘物业服务企业，泛海城市花园小区业主委员会在2015年底前一直未履行解聘和选聘程序，因此业主委员会关于暂不交纳物业服务费和选聘新物业服务企业的决议均属无效。关于泛海物业公司的诉讼请求是否已超诉讼时效问题，宋正廉自2008年2月1日至2015年12月31日一直拖欠物业服务费，泛海物业公司曾多次向宋正廉邮寄物业服务费催缴通知单，而宋正廉提供的关于2013年度的物业管理、欠费公告等事项的函也证实泛海物业公司曾在泛海城市花园小区内张贴欠费通知，且宋正廉自2008年2月1日至2015年12月31日一直欠缴物业费，泛海物业公司对宋正廉所欠物业费一直在催缴，并未超过诉讼时效。宋正廉提交的视频资料不能证明泛海物业公司未尽管理义务，因此宋正廉应按物业服务合同约定交纳物业服务费，宋正廉所有的房屋为别墅住宅，收费面积为310.77平方米，按照物业服务合同其应按1.5元/平方米/月计算交纳物业服务费，从其接收住房之日即2008年2月1日至2015年12月31日，共计为95个月，物业服务费共计为44284.73元（310.77平方米×1.5元/平方米/月×95个月）。关于泛海物业公司主张的违约金，因物业服务合同中双方未明确约定物业服务费的缴费时间，故无法计算宋正廉交付物业服务费的起止时间，因此泛海物业公司要求宋正廉支付违约金，于法无据，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第六条、第七条、第十一条、第四十二条第一款、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、宋正廉支付泛海物业公司2008年2月1日至2015年12月31日期间的物业服务费44284.73元，于判决生效之日起十日内付清；二、驳回泛海物业公司的其他诉讼请求。案件受理费1316元，减半收取658元，由宋正廉负担。本院二审期间，当事人双方均未提交新证据。本院查明的事实与原审法院认定一致，本院予以确认。本院认为，被上诉人泛海物业公司按照其与潍坊泛海城市花园业主委员会签订的物业服务合同为潍坊泛海城市花园小区业主提供物业服务，上诉人宋正廉作为潍坊泛海城市花园小区的业主，在潍坊泛海城市花园小区内居住生活，享受被上诉人泛海物业公司提供的物业服务，应当支付相应的物业服务费用。关于上诉人宋正廉应支付的物业服务费数额，原审根据查明的事实认定为44284.73元，上诉人宋正廉与被上诉人泛海物业公司均予以认可，本院予以确认。因上诉人宋正廉拖欠物业服务费不交，违反了物业服务合同的约定，被上诉人泛海物业公司通过诉讼程序向法院起诉主张权利，符合法律规定。上诉人宋正廉关于被上诉人泛海物业公司向其主张拖欠物业服务费违反法定程序的主张不成立，本院不予支持。上诉人宋正廉称泛海物业公司的部分诉讼请求已超过二年诉讼时效的理由不能成立，本院不予支持。上诉人宋正廉称小区房屋存在诸多质量问题却没有得到及时处理，系被上诉人泛海物业公司没有履行物业管理、维修义务，应承担赔偿责任，但未提供证据证明系被上诉人泛海物业公司责任，上诉人宋正廉以此为理由拖欠物业服务费不当，本院不予支持。综上，上诉人宋正廉的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决正确，应予维持。综上所述，上诉人宋正廉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1316元，由上诉人宋正廉负担。本判决为终审判决。审 判 长 王 斌代理审判员 高艳丽代理审判员 张锡辉二〇一七年六月二十一日书 记 员 郑 伟 关注公众号“”