（2017）鲁0213民初942号
裁判日期: 2017-06-21
公开日期: 2017-07-18
案件名称
某物业公司与赵某某物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
青岛市李沧区人民法院
所属地区
青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
某物业公司,赵某某
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条，第一百零九条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
山东省青岛市李沧区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0213民初942号原告：某物业公司。法定代表人：陈某某。委托诉讼代理人：臧某某。被告：赵某某。原告某物业公司与被告赵某某物业服务合同纠纷一案，原告于2017年3月10日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序,公开开庭审理了本案。原告某物业公司的委托诉讼代理人臧来收、被告赵某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告某物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业费1080元。2、判令被告支付违约金315元（计算标准为从逾期之日起每日按未付款项的0.05%计算至2016年6月）。3、诉讼费用由被告承担。案件审理中原告自愿撤回诉讼请求第二项有关违约金的主张。事实与理由：被告系原告提供物业服务的XX山庄小区业主，被告欠付2013年7月至2016年6月的物业费1080元，原告为维护自身的合法权益，诉至本院，请求依法判如所请。被告赵某某辩称，1、原告收费不合理，被告居住的是阁楼，持有阁楼的物业使用权证，原告要求按照每平方米0.4元交纳物业费，但是不能说明阁楼的面积，被告认为应当比照阁楼取暖费的收费标准减半缴纳物业费；2、原告提供的服务不到位，被告自入住起房子就一直漏雨，原告每年都来维修但是仍然漏雨；另外，楼道里卫生状况脏乱差、小区治安状况也很差、公共草坪都变成了花园和菜地、被告所在楼座的公共水管坏了好长时间也没有修。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：一、原告提交：《前期物业服务委托合同》《物业委托服务合同》各一份，欲证明被告应交纳物业服务费的收费标准为0.4元/月.每平方米。被告对该组证据的真实性有异议，称小区业主委员会成立时曾经通知阁楼业主不参加。本院认为，小区业主委员会依法与原告签订物业服务合同，可以约束全体业主，被告未参加业主委员会的成立不能作为对抗业主委员会对外行使权力的理由，被告虽对该组证据真实性有异议，但未提交相反证据予以证明，故本院对该证据予以采信。二、原告提交：物业费催缴通知一份，欲证明原告曾向被告催缴过物业费。被告对该证据的真实性无异议，但是因双方就物业费的数额未能达成一致意见，故被告没有交纳物业费。因原、被告对该证据的真实性无争议，故本院对该证据予以采信。三、被告提交：照片9张，欲证明原告提供的物业服务不到位。原告对该组证据有异议，称该组证据不能证明是涉案小区。因照片不能反映小区全貌，且原告不予认可，故本院对该组证据不予采信。四、被告提交：《XX山庄物业使用权证》一份，欲证明被告系涉案房屋的物业使用人。原告对该证据真实性无异议，但称该证据仅显示了房屋位置，未显示面积。因原、被告对该证据的真实性无争议，故本院对该证据予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年12月31日，某公司作为委托方（甲方）、原告作为受托方（乙方），签订《前期物业服务合同》，约定由甲方委托原告对甲方开发建设的XX山庄小区进行前期物业管理服务，合同主要内容摘要如下：第二条、合同期限：1、本合同期限自2008年1月1日至2010年1月10日。……第三条、负责向业主和物业使用人收取下列费用：1、小区物业服务费由乙方按建筑面积每月每平方米0.4元的标准收取、二次供水费每吨0.4元、电梯费每月每平方米0.4元。……2015年6月14日，XX山庄小区业主委员会作为委托方（甲方）、原告作为受托方（乙方），签订《物业委托服务合同》，约定由甲方将XX山庄小区委托于原告实行物业管理服务，合同主要内容摘要如下：第七条、委托服务期限自2015年6月14日起至2017年6月14日止。第十条、物业服务费用由业主或物业使用人按其拥有物业的建筑面积交纳。具体标准如下：……地下室、阁楼服务费：30元/月.每户……被告系XX山庄小区XX号楼X单元XXX户阁楼的物业使用权人。本院认为，原告作为物业服务企业与案外人某公司签订的《前期物业服务委托合同》合法有效，被告作为该小区的物业使用人，应当受此合同的约束。该小区业主委员会成立后，由业主委员会代表全体业主与原告签订的《物业委托服务合同》亦合法有效，对全体业主及物业使用人具有约束力，各方均应遵照执行。原告为被告所在小区提供服务，被告作为业主实际接受了原告的服务，根据权利义务对等原则，被告应支付原告物业服务费。物业公司提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区全体业主的切身利益，客观来说，因为物业服务企业自身能力、小区内众多业主对物业服务质量的评判标准不一等原因，小区的物业服务本身具有一定的难度。同时，物业服务合同系持续履行的合同，具有长期性、复杂性、琐碎性等特征，服务质量不易量化，本身需要物业公司与业主团结合作，共同努力，在履行过程中不断提出质疑，不断改进，才能达到更好地履行合同的目的，创造和谐舒适的小区环境。这种和谐舒适的小区环境既来源于物业服务企业努力工作，不断提高服务能力，也离不开小区业主的理解支持，这种理解支持很重要的一项就是正常交纳物业服务费用，以维持小区的正常运转和发展。故被告以原告服务不到位为由拒绝缴纳物业费的抗辩主张，本院不予采纳。对于被告应支付的物业服务费数额，根据《物业委托服务合同》的约定，阁楼按照30元/月.每户的标准收取，视为对《前期物业服务委托合同》“按建筑面积每月每平方米0.4元的标准收取”的约定进行了变更，被告亦自认其曾经按照每月30元的标准缴纳过物业费，故本院对原告要求被告按照30元/月.每户缴纳物业费的主张予以支持，被告要求比照阁楼取暖费的收费标准减半缴纳物业费的主张于法无据，本院不予采纳。原告要求被告缴纳自2013年7月至2016年6月的物业费，被告未提交证据证明其曾经缴纳过上述期间的物业费，故对原告的主张本院予以支持，被告应支付原告自2013年7月至2016年6月的物业费1080元（30元/月×36月）。综上，原告的诉讼请求合法有据，本院依法予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告赵某某于本判决生效之日起10日内支付原告某物业公司自2013年7月至2016年6月的物业费1080元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），减半收取25元，由被告赵某某负担，被告于本判决生效之日起10日内支付原告25元。如不服本判决,可在判决书送达之日起15日内,向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本,上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员 毛国宏二〇一七年六月二十一日书记员 方婷婷 来自