（2016）粤2071民初14405号
裁判日期: 2017-06-21
公开日期: 2018-02-28
案件名称
练文艺、黄婉枝等与中山市富业房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
中山市第一人民法院
所属地区
中山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
练文艺,黄婉枝,中山市富业房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2071民初14405号原告：练文艺，男，1980年11月1日出生，汉族，住广东省中山市东区，原告：黄婉枝，女，1982年12月31日出生，汉族，住广东省中山市石岐区，以上两原告共同委托诉讼代理人：刘叠，广东香山律师事务所律师。以上两原告共同委托诉讼代理人：黄家荣，广东香山律师事务所实习律师。被告：中山市富业房地产开发有限公司，住所地广东省中山市石岐区中山二路68号三楼300室。法定代表人：李凯潮，总经理。委托诉讼代理人：张强，广东铭致律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘伟荣，广东铭致律师事务所实习律师。原告练文艺、黄婉枝与被告中山市富业房地产开发有限公司（以下简称富业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年7月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告练文艺、黄婉枝委托诉讼代理人刘叠，被告富业公司委托诉讼代理人张强、刘伟荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告练文艺、黄婉枝向本院提出诉讼请求：1.将涉讼房屋的出售计价方式由按套计价变更为按面积计价；2.被告向原告退回面积差异的购房款122726.5元[房屋总金额385000元÷合同约定建筑面积61.8平方米×（合同约定建筑面积61.8平方米-实测建筑面积42.1平方米）]；3.被告向原告支付逾期办理产权证的违约金（按已付购房款的万分之一按日从逾期之日即2016年2月25日起计至原告取得涉讼房屋的不动产权证时止）。事实与理由：2012年6月8日，原告作为买受人与被告签订中山市商品房买卖合同，由原告向被告购买坐落于中山市东区东尚新地210房的房屋，合同约定计价方式为按套计价，房屋总价为385000元，约定建筑面积共61.8平方米，套内建筑面积45.57平方米，其中合同约定按套计价的不适用合同面积差异处理的条款，另外合同约定，2011年10月31日为该商品房的交付时间，合同还约定，出卖人应当在商品房交付使用后的720个工作日内到产权机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定时间内取得房地产权属证书的，双方同意：买受人不退房，出卖人自延期之日起每日按买受人已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。原告履行付款义务后，被告交付的房屋实测面积为建筑面积共42.1平方米，套内建筑面积29.79平方米，合同约定面积与实测面积严重不符，且至今仍未为原告办妥房屋产权证书。原告认为合同约定的按套计价方式及面积差异补偿条款显失公平，原告对此存在重大误解。为维护自身合法权益，原告特提起本案诉讼。原告练文艺、黄婉枝对其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提供的证据有：1.被告工商公示信息；2.中山市商品房买卖合同、中山市商品房销售登记备案表；3.广东省地方税收通用发票（电子）、东尚新地收款收据3张；4.网络截图；5.不动产产权证。被告富业公司辩称：1.按套计价方式为双方真实意思表示，且建筑面积不存在缺少情况，原告诉求更改计价方式无事实及法律依据。2.关于办理产权证逾期的违约责任问题。被告不存在逾期办理产权证的事由。商品房交付的法定要件是该商品房经过综合验收合格，形式上是取得建设主管部门颁发的建设工程竣工验收备案登记证。被告开发建设的商品房是在2016年2月2日取得建设工程竣工验收备案登记证，也就是说，该商品房至此才符合法定的交楼条件。至于合同约定的交楼时间以及原告实际的收楼时间，是商品房买卖合同双方对房屋提前入住的约定。在有法律法规明文规定的情况下，买卖双方选择提前收楼满足了买受人的需求，但不能以提前收楼的时间点来起算办理权属证书的天数。因办理产权证是以取得建设工程竣工验收备案登记证为前提，而这恰好是交楼的必要条件。被告在商品房验收后立即办理了权属证书，因此不存在超过720个工作日的情形。原告作为业主，如一方面享受了提前收楼给其带来的入住便利，另一方面又按提前收楼的时间点来计算延迟办证的违约损失，显然不公平。既然原告在当初选择的商品房未达到交楼条件下的提前收楼的入住便利，该实际收楼到该商品房达到交楼条件的期间应视为自然债务期间，双方互不追究责任。退一万步而言，如按实际收楼来计算违约天数，原告主张的违约天数与实际不符，超出部分缺乏法律依据。原告所主张的违约金应当从2015年8月11日开始起算。原告于2012年10月2日取得涉讼商品房的钥匙、住户须知、前期物业服务协议、验房表及其他物品，应当视为该日为交房日，参考《关于职工全年月平均工作时间和工资折算问题的通知（劳社部[2008]3号）》，按全年250个工作日计算，则全年工作日率为：250个工作日÷365个日历日/年=0.69。将720个工作日推算至日历日，即720个工作日÷0.69=1043个日历日，即2012年10月2日后720个工作日（1043个日历日）为2015年8月11日，即该日为违约金的起算时间。违约时间应当截止至2016年2月22日。由于被告已于2016年2月22日取得涉讼商品房的商品房产权权属证明书，故违约时间应当截止至该日。新增排水工程报建所需时间应当予以扣除。中山市住房和城乡建设局于2015年7月28日发布《中山市住房和城乡建设局关于启用“建设工程网上办事系统”办理建设工程有关业务的通知》，明确要求涉讼楼盘必须完成排水工程报建手续后才能通过建设工程竣工验收备案。收到通知后，被告积极准备申请材料，并于2015年12月7日网上递交排水户申请排水接入登记申请，后中山市住房和城乡建设局于2016年1月6日对涉讼楼盘颁发城镇污水排入排水管网许可证。由于办理排水工程报建手续为中山市住房和城乡建设局新增的强制性行政命令，乃订立商品房买卖合同时被告不可预见的情形，属情势变更，故从收到通知（2015年7月28日）至城镇污水排入排水管网许可证颁发之日（2016年1月6日）的时间应当在违约时间范围内予以扣除。违约时间段为：2015年8月11日至2016年2月22日，共计195个日历日，推算至工作日为195个日历日×0.69=134.55个工作日。办理排水工程报建的时间段为：2015年7月28日至2016年1月6日，共计162个日历日，推算至工作日为：162个日历日×0.69=111.78个工作日。即实际违约的工作日天数为134.55-111.78=22.77个工作日。3.即便被告需要承担违约责任，被告认为违约金约定过高，请求予以调整至不超过房价款的1%。由于被告仅仅是逾期办理产权证，对原告未造成其他实质性影响，且原告也没有提供其损失的证明材料，如被告须承担责任，该违约金约定的金额过高，请求予以调整。被告请求将违约金的比例调整至不超过购房款的1%。4.原告诉讼请求主张变更合同，而变更合同、撤销合同是要达到相关法律条件，而且诉讼时效适用除斥期间，除斥期间为1年，原告的诉讼请求超过诉讼时效。涉讼房屋是复式结构，在被告提交资料办理权属证书时只计算了复式一层的面积，但双方签订的商品房合同附件1当中明确载明复式一层、二层的平面图以及面积。被告富业公司对其辩解在举证期限内提供的证据有：1.中山市住房和城乡建设局网上办事系统截图；2.中山市住房和城乡建设局关于启用“建设工程网上办事系统”办理建设工程有关业务的通知；3.排水户申请排水接入登记申请；4.排水设施接入城市排水设施施工隐蔽之前申请验收申请；5.申办正式城市排水许可证申请；6.城镇污水排入排水管网许可证；7.中山市建设工程竣工验收备案登记证；8.商品房产权权属证明书；9.权属证收据；10.关于职工全年月平均工作时间和工资折算问题的通知；11.东尚新天地大厦1102房数据；12.东尚新天地大厦1305房数据；13.住宅（商铺）钥匙、资料签收表。本院经审理认定事实如下：2012年6月8日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订中山市商品房买卖合同，约定由买受人向出卖人购买出卖人开发建设的位于中山市东区东尚新地大厦210房商品房（建筑面积61.8平方米，套内建筑面积45.57平方米）。第四条，计价方式与价款出卖人与买受人约定按下述第2种方式计算该商品房价款：√2.该商品房属预售商品房，按套出售并计价，总金额为385000元。第五条，面积确认及面积差异处理（当事人选择按第四条第二种方式计价的，不适用本条约定）。付款方式为2012年6月8日以现金方式支付77000元，2012年8月8日以公积金贷款方式支付308000元。出卖人应当在2013年3月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4.双方确认并同意于2013年3月31日为该商品房的交付时间，出卖人承诺在交付使用日起三个月内提供由出卖人、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位出具的工程竣工验收报告，逾期方视为交付延误，按本合同第九条承担违约责任；但遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期:1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因台风、雨天或战争、动乱等非出卖人的责任对工程造成的延误的灾害或事由；在施工中遇到政府或工程监理认定的重大技术难关；3.因恶劣天气、罢工、政府举行活动、封路、配合政府法则、政府部门的验收或市政配套的批准与安装等引致延误，及其他非出卖人所能控制的因素。买受人未付清全部房款（含按揭款、欠款）或其他应付款项。若买受人未付清全部房款或银行按揭未获审批，则交付使用时间相应至买受人付清全部房款之日。出卖人逾期交房（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金；（3）逾期超过90日而不足180日，买受人不能行使解除合同的权利，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意（1）买受人不退房，出卖人自迟延之日起每日按买受人已付房价的0.01%向买受人支付违约金。（2）因买受人的原因，如按揭供款因有未按时还款记录导致银行不移交商品房买卖合同/备案表等文件给出卖人办证、或面积有差异买受人不及时签署确认文件、或不及时缴交办证税费等，造成不能如期取得房地产权属证书，出卖人不承担任何责任，办契证期限相应顺延。另外，在合同附件一中有房屋平面图，分别标画有复式首层以及复式二层的具体形状与长宽。该合同还约定了其他事项，并由原告签字、被告盖章确认。后原告向被告支付全部购房款385000元。涉讼房地产并2012年6月19日办理销售登记备案。被告于2016年3月31日向原告开具购房发票。2012年10月2日，被告将涉讼房地产交付给原告使用。被告于2016年2月2日取得涉讼大厦的中山市建设工程竣工验收备案登记证。2016年2月22日，中山市人民政府向被告发出商品房产权权属证明书。2016年2月29日，中山市房地产交易登记管理所商品房交易审核股向被告出具权属证收据，载明收到被告权属证正本2份。后原告发现涉讼房地产的建筑面积为42.1平方米，套内建筑面积为29.79平方米，与中山市商品房买卖合同约定的不符，且被告未在合同约定期限内办理权属证书，故原告诉至本院，主张前述实体权利。另查，诉讼中，被告认为因涉讼大厦需要在中山市住房和城乡建设局网上办理排水工程的报建手续，据被告提交的证据材料显示网上申请的时间为2015年12月7日，涉讼大厦于2016年1月6日取得城镇污水排入排水管网许可证。又查，根据另案相关联案件查明，被告称涉讼楼盘取得预售许可证的时间是2010年10月22日，被告在出售涉讼楼盘之初，已经封底，房屋内的结构清晰可见，购房者可看到示范间。另，涉讼房地产目前由原告自行居住使用，因存在面积争议，原告暂未领取涉讼房地产的权属证书。诉讼中，原、被告双方有和解意愿，向本院申请五个月庭外和解期限，但期限届满，双方并未达成一致意见。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。原、被告之间所签订的中山市商品房买卖合同是双方真实意思表示，内容及形式均未违反法律法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方均应按照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，全面履行各自的义务。关于原告主张的变更计价方式以及要求被告退回面积差异相对应购房款的诉讼请求。结合本案实际案情作具体分析：第一，原、被告之间签订的中山市商品房买卖合同中明确约定涉讼房地产是按套出售并计价，标示明确（在该条款前有“√”）且第五条中明确约定如果当事人是选择按套出售并计价的，则不适用面积差异的处理约定。这是原、被告之间协商并作明确约定的结果，不存在可撤销或无效的情形，此条款亦非格式条款。第二，涉讼房地产结构特殊，为复式结构，此亦是涉讼楼盘的卖点之一。在被告销售涉讼楼盘之时，设有示范间供观看，复式结构清晰可见，复式二层亦可供居住使用。第三，因涉讼房地产的结构特殊，面积差异并不影响原告的居住、使用、出租。因此，原告主张将涉讼房地产的出售计价方式由按套计价改为按面积计价并退还面积差额的诉讼请求，缺乏事实依据及法律依据，且有违诚实信用原则，本院不予支持。关于原告主张的逾期办理权属证书违约金的问题。根据双方签订的中山市商品房买卖合同约定，对于收楼的期限，双方的约定是“双方确认并同意于2013年3月31日为该商品房的交付时间，出卖人承诺在交付使用日起三个月内提供由出卖人、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位出具的工程竣工验收报告，逾期方视为交付延误”，本院认为，原、被告双方约定的交楼时间为2013年3月31日，向原告提供工程竣工验收报告，仅是被告向原告履行后续的出示涉讼商品房相关资料文件的义务。根据合同约定，被告应在合同约定的交付商品房日即2013年3月31日后的720个工作日即2016年2月16日之前持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，而被告持商品房产权权属证明到产权登记机关备案的时间为2016年2月29日，故被告合共逾期13天，被告的行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，应承担相应的违约责任。即被告需要向原告支付的违约金为500.5元（385000元×0.01%×13天）。对于被告认为违约金过高要求调整的问题，本院认为，原、被告双方对违约金的计算有明确的合同约定，该约定并没有违反法律法规的强制性规定，且属合理范围，本院对此不予调整。综上，原告诉求合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告中山市富业房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告练文艺、黄婉枝支付逾期办证违约金500.5元；二、驳回原告练文艺、黄婉枝的其他诉讼请求。案件受理费2794元（原告练文艺、黄婉枝已预交），由原告练文艺、黄婉枝负担2788元，被告中山市富业房地产开发有限公司负担6元（被告中山市富业房地产开发有限公司负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告练文艺、黄婉枝）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长 梁丹妮审 判 员 刘 宇人民陪审员 邓杏妹二〇一七年六月二十一日书 记 员 宋依蒙刘佳林 来自：