（2017）皖11民终1261号
裁判日期: 2017-06-21
公开日期: 2017-06-28
案件名称
朱玉龙、李茹燕房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省滁州市中级人民法院
所属地区
安徽省滁州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
朱玉龙,李茹燕,滁州市鼎盛房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
安徽省滁州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖11民终1261号上诉人（原审原告）：朱玉龙，男，1983年8月20日出生,汉族，住安徽省来安县。上诉人（原审原告）：李茹燕，女，1985年7月28日出生,汉族，住址同上。上述二位上诉人共同的委托诉讼代理人：李悟非，安徽苏滁律师事务所律师。上述二位上诉人共同的委托诉讼代理人：周琼，安徽苏滁律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：滁州市鼎盛房地产开发有限公司，住所地安徽省滁州市明光路300号（绿园）1幢302－8号，统一社会信用代码91341102567536359Q。法定代表人：李志强，该公司经理。委托诉讼代理人：张伟，安徽伟诚律师事务所律师。上诉人朱玉龙、李茹燕因与被上诉人滁州市鼎盛房地产开发有限公司（下称滁州鼎盛房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省滁州市琅琊区人民法院(2017)皖1102民初275号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月24日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年6月15公开开庭审理了本案。上诉人朱玉龙、李茹燕共同的委托诉讼代理人李悟非、周琼，被上诉人滁州鼎盛房产公司的委托诉讼代理人张伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱玉龙、李茹燕上诉请求：1、判决撤销安徽省滁州市琅琊区人民法院(2017)皖1102民初275号民事判决，改判被上诉人立即支付违约金47084元或发回重审；2、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：本案约定的违约金属于惩罚性违约金，一审适用合同法的规定调整违约金，属适用法律错误。被上诉人的违约情节非常严重，高额的违约金并非违约金本身过高导致，而是违约时间超长所致，被上诉人违背当初的承诺，于法于理不合。滁州鼎盛房产公司辩称，双方原对违约金有约定，但约定的违约金过高，一审法院予以调整符合法律规定。请求驳回上诉，维持原判。朱玉龙、李茹燕向一审法院起诉请求：判令滁州鼎盛房产公司支付逾期交房违约金47084元，并承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年10月27日，滁州鼎盛房产公司作为甲方与朱玉龙、李茹燕作为乙方，签订一份《滁州市商品房预售合同》，合同约定，乙方向甲方购买天长西路168号鼎盛鑫城1幢2单元2203室，每平米房屋建筑面积单价为人民币4484.40元。根据甲方暂测的房屋建筑面积，房屋的总房价款暂定为人民币404000元。甲方定于2015年7月30日前将该房屋交付给乙方，遇不可抗力除外。甲方如未在合同约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，双方协商解决，如解决无效，乙方有权单方面解除本合同。2015年12月20日，滁州鼎盛房产公司向李茹燕发出通知一份，载明：经公司与业主代表协商决定，本于2015年7月31日交房的112户客户，自2015年11月1日起至2016年1月31日赔付日万分之二违约金，另自2016年2月1日起，赔付日万分之四违约金，违约金赔付直至交房。违约金按次月赔付。滁州鼎盛房产公司于2016年11月6日向朱玉龙、李茹燕交付房屋，总价款为398349元。滁州鼎盛房产公司自2016年1月1日后未支付逾期交房违约金。一审法院认为，滁州鼎盛房产公司与朱玉龙、李茹燕签订的《滁州市商品房预售合同》，合法有效。滁州鼎盛房产公司于2015年12月20日发出通知，载明自2016年2月1日起赔付日万分之四违约金，《中华人民共和国合同法》赋予了当事人协商违约金条款的权利，允许当事人双方可以约定一定数额的违约金或约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法，体现了缔约自由的宗旨。但同时，依据公平与诚实信用原则，对于约定的违约金过分高于实际损失的情形亦作出了限制性的规定。违约金以弥补损失为基准点，同时适度体现一定的惩罚性。本案中，朱玉龙、李茹燕的实际损失应为滁州鼎盛房产公司逾期交房造成的损失，如按滁州鼎盛房产公司通知约定计算违约金，显然过高，对滁州鼎盛房产公司称违约金过高，要求调整的意见予以采纳。一审以朱玉龙、李茹燕的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，依据公平原则及诚实信用原则进行衡量，依法将2015年11月1日之后逾期交房的违约金标准调整为按日万分之二计算，朱玉龙、李茹燕要求自2016年1月1日起计算至2016年11月5日止，予以支持。违约金计为24618元（398349元×0.0002×309日），滁州鼎盛房产公司应予支付。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告滁州鼎盛房产公司于判决生效后十日内支付原告朱玉龙、李茹燕违约金24618元。二、驳回原告朱玉龙、李茹燕的其他诉讼请求。案件受理费980元，减半收取490元，由原告朱玉龙、李茹燕负担234元，被告滁州鼎盛房产公司负担256元。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的案件事实予以确认。本院认为，根据双方当事人的诉、辩意见及举证、质证，本案二审的争议焦点为：原审确定的违约金计算标准是否适当。朱玉龙、李茹燕与滁州鼎盛房产公司所签订的《滁州市商品房预售合同》合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。本案中，滁州鼎盛房产公司迟延交房的事实清楚，其应向朱玉龙、李茹燕承担相应的违约责任。对于以何标准计算逾期交房违约金的问题，朱玉龙、李茹燕主张应按照双方此前约定的标准计算（即2016年1月1日-2016年1月31日，标准为日万分之二；2016年2月1日-2016年11月5日，标准为日万分之四），本院认为，违约金兼具补偿性与惩罚性，本案中，朱玉龙、李茹燕因滁州鼎盛房产公司逾期交房所造成的损失主要是其未能及时使用涉案房屋所产生的房屋租金损失。据此，一审法院结合本案实际情况，以朱玉龙、李茹燕的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，按照日万分之二的标准计算逾期交房违约金已足以弥补朱玉龙、李茹燕未能使用涉案房屋给其造成的损失，同时亦体现了违约金的惩罚性，并无不当，本院对此予以维持。故滁州鼎盛房产公司因其逾期交房行为应向朱玉龙、李茹燕支付的逾期交房违约金为24618元（398349元×0.0002×309日）。综上，上诉人朱玉龙、李茹燕的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费980元，由上诉人朱玉龙、李茹燕负担。本判决为终审判决。审判长 高 奎审判员 桑泽祥审判员 刘 勇二〇一七年六月二十一日书记员 吴 敬附：本案适用的相关法律条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；