（2017）内02民终832号
裁判日期: 2017-06-21
公开日期: 2017-08-10
案件名称
杨美清与包头市众信物业服务有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
内蒙古自治区包头市中级人民法院
所属地区
内蒙古自治区包头市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
杨美清,包头市众信物业服务有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
包头市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）内02民终832号上诉人（一审被告）：杨美清，女，1961年8月3日出生，汉族，退休人员，现住内蒙古自治区包头市。委托诉讼代理人：成维刚，男，1958年9月10日出生，汉族，住址同上，系杨美清丈夫。被上诉人（一审原告）：包头市众信物业服务有限公司。法定代表人：卓国璋，该公司总经理。委托诉讼代理人：张璐，该公司员工。上诉人杨美清因与被上诉人包头市众信物业服务有限公司（以下简称众信物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市东河区人民法院（2016）内0202民初2663号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月22日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人杨美清的委托诉讼代理人成维刚，被上诉人众信物业公司的委托诉讼代理人张璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨美清上诉请求：撤销一审判决，并依法予以改判；本案一、二审诉讼费由众信物业公司承担。其上诉依据的事实和理由为：杨美清是与包头市佳宝物业管理有限责任公司签订的前期物业合同，而众信物业公司与包头市住宅合作总社东河分社签订的关于“明日星城东河花苑”的《物业管理合同》及补充协议不属于物业管理前期合同，因为2010年小区已交付使用3年，且入住率超过50%，众信物业公司应该与业主签订物业服务合同，但众信物业公司没有与杨美清签订过物业服务合同，且众信物业公司入驻小区也未向小区业主声明，因此杨美清与众信物业公司未形成合同关系。在一审庭审中，一审法院认定众信物业公司与包头市住宅合作总社东河分社签订的物业管理合同属前期合同，属于事实认定错误。杨美清向一审法院举证了许多证据包括照片、证言等，证明明日星城小区的物业基本等同于没有，包括杨美清在内的所有业主的利益根本无法得到保障，但是法院未采信，杨美清请求二审法院支持杨美清的诉讼请求，维护杨美清的合法权益。众信物业公司辩称，众信物业公司与包头市住房合作总社东河分社签订的前期物业管理合同是有效合同，并就业主欠费的数额以及依据提交了证据，杨美清没有提交因服务质量不符合规定而应少交或不交物业费的证据，请求维持原判。众信物业公司向一审法院起诉请求：判令杨美清支付众信物业公司物业费7524元；判令杨美清支付因延期支付物业费所产生的违约金2257元；诉讼费全部由杨美清承担。一审法院认定的事实：杨美清系东河区河槽东岸东河花苑5-903房屋的业主，该房屋建筑面积为119.43平方米。众信物业公司与包头市住宅合作总社东河分社于2010年12月31日签订了一份关于“明日星城东河花苑”的《物业管理合同》，委托原告管理期限为十年；双方签订的《物业管理合同》补充协议，因明日星城5号楼为电梯用房，物业费定价标准为1.5元/月/平米。自2012年1月1日起至2015年6月31日止被告共拖欠原告物业服务费7524元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律效力，当事人应当按照约定履行义务。原告与开发商签订的物业管理合同属前期物业管理合同，符合相关法律规定，杨美清在接受了众信物业公司的物业管理服务后，理应及时支付相应的物业管理费，故众信物业公司要求杨美清支付所拖欠物业管理费的诉请合理合法，法院依法支持。杨美清的辩称理由提供证据不足，法院不予认可。关于违约金的诉请，因众信物业公司自身在服务管理当中有瑕疵，管理有待进一步提高，故众信物业公司要求杨美清支付违约金的请求，法院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：被告杨美清于判决生效后五日内给付原告众信物业公司物业管理费7524元。案件受理费25元，由被告杨美清负担。二审中，杨美清向本院提交以下证据：1、《明日星城东河花苑业主手册》，拟证明前期物业服务为包头市佳宝物业管理有限责任公司，不是众信物业公司。众信物业公司质证称，对该手册的真实性认可，但前期物业服务是由包头市佳宝物业管理有限责任公司变更为众信物业公司，有合同可以证明。2、包头市住宅合作总社东河分社《关于确定明日星城东河花苑物业费的收取时间的说明》复印件；拟证明众信物业公司收费时间与该说明的时间不符。众信物业公司质证称，该说明没有原件，对真实性不予认可。3、（2015）包东民初字第2015号民事判决书复印件及（2017）内02民终75号民事判决书复印件，拟证明明日星城东河花苑业主已经与众信物业公司没有合同关系。众信物业公司质证称，对判决书的真实性认可，其已经按照判决书的要求退出的该小区。4、众信物业公司与包头市住宅合作总社东河分社签订的《物业管理合同》，拟证明众信物业公司不是由包头市佳宝物业管理有限责任公司变更的，签订合同没有经过业主的同意。众信物业公司质证称，对该合同的真实性认可，该小区的物业服务是包头市佳宝物业管理有限责任公司依据协议移交给众信物业公司的。5、照片13张，拟证明众信物业公司没有给其服务过。众信物业公司质证称，照片拍摄的时间无法确定，真实性不予认可，且其公司确实给小区服务过。二审经审理查明的事实与一审判决认定的基本事实一致，本院依法予以确认。本院另查明，2009年7月15日，众信物业公司与包头市佳宝物业服务有限责任公司签订了《东河花苑明日星城物业管理服务交接事宜协议》，该协议约定：包头市佳宝物业服务有限责任公司将明日星城小区物业服务项目于2009年7月15日后移交给众信物业公司接手，开始全面物业管理；在众信物业公司接管明日星城小区之后，明日星城小区的物业管理责任由众信物业公司承担，接管时间为2009年7月15日；众信物业公司人员2009年7月15日入场。又查明，包头市住宅合作总社是包头市××区的建设单位。明日星城东河花苑小区业主委员会成立于2014年3月22日。以上事实有东河花苑明日星城物业管理服务交接事宜协议、包头市商品房买卖合同、民事判决书及当事人陈述在案佐证。本院认为，众信物业公司与包头市住宅合作总社东河分社于2010年12月31日签订《物业管理合同》时，明日星城东河花苑小区业主委员会尚未成立，一审法院认定该合同为前期物业服务合同并无不当。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。众信公司与包头市佳宝物业服务有限责任公司签订《东河花苑明日星城物业管理服务交接事宜协议》后，又于2010年12月31日与包头市住宅合作总社东河分社签订了《物业管理合同》，并向明日星城东河花苑小区业主提供了物业服务，杨美清系该小区业主，双方已形成了物业服务合同法律关系，杨美清应依约支付相应的物业服务费用。综上，杨美清的上诉主张证据不足，亦无法律依据，本院不予支持。综上所述，杨美清的上诉主张不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，拟判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人杨美清负担。本判决为终审判决。审判长 吴 钢审判员 蔚 厉审判员 乔瑞全二〇一七年六月二十一日书记员 贺 颖本判决所适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 更多数据：搜索“”来源：