（2017）苏01民终4519号
裁判日期: 2017-06-21
公开日期: 2017-09-26
案件名称
489杨方与晁东香房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
杨方,晁东香
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏01民终4519号上诉人（原审原告、反诉被告）：杨方，男，1963年4月15日生，回族，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：詹诚，江苏臻宇律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：晁东香，女，1979年6月23日生，汉族，住南京市六合区。委托诉讼代理人：蔡懿衡，江苏衡顺达律师事务所律师。上诉人杨方因与被上诉人晁东香房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市六合区人民法院（2016）苏0116民初5879号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月16日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。杨方上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人原审诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审判决未查清本案事实。1.案涉房屋为拆迁安置房，一审法院对该事实未查清；2.案涉《房地产买卖中介合同》属于居间合同，买卖双方之间仅达成买卖合同的意向，而非正式的房屋买卖合同，依据南京市房管部门的规定，买卖双方应按房管局统一编制的格式买卖合同文本签订合同；3.一审未查清被上诉人实际损失。二、一审法院在未查清案件事实的情况下，判令上诉人向被上诉人承担129200元违约金和10000元中介费损失，存在不当，损害了上诉人的权益。故请求二审法院依法改判支持其上诉请求。晁东香辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。杨方向一审法院起诉请求：解除杨方与晁东香之间的《房地产买卖中介合同》。后杨方撤回起诉，一审法院当庭作出口头裁定：准许撤诉。晁东香向一审法院反诉请求：1.解除杨方与晁东香签订的房屋买卖合同；2.杨方支付违约金129200元及中介费10000元。一审法院认定事实：2016年5月12日，杨方、晁东香及南京千盛房产经纪有限公司签订《房地产买卖中介合同》一份，约定：晁东香购买杨方位于南京市六合区雄州街道长江路66号五街坊03幢二单元302室的房屋，总价646000元。合同约定，晁东香于签订合同当日支付定金30000元，办理过户手续当日支付210000元首付款。合同同时约定，如一方无正当理由不履行合同，应按标的额的20%，计129200元支付违约金。合同签订后，晁东香按约支付定金30000元，杨方出具收条给晁东香。之后，晁东香多次要求向杨方配合办理过户手续，杨方均表示不再履行合同，并将晁东香支付的定金通过支付宝退还给晁东香。2016年9月6日，杨方的委托律师发函至晁东香，表示双方所签订的房屋买卖合同无效，在退还定金后，合同对双方均不再具有约束力，杨方不再对晁东香负有合同项下的任何义务。2016年5月12日，晁东香向南京千盛房产经纪有限公司支付中介费10000元，南京千盛房产经纪有限公司出具收据给晁东香，并于11月补开增值税发票给晁东香。一审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人均有约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失。本案中，晁东香与杨方签订的合同，系双方真实意思表示，双方均应按约履行，但杨方在合同履行过程中，表示双方签订合同无效，单方面退还定金并不愿继续出售房屋，不配合办理产权过户手续，构成违约，应承担违约责任。双方在本案审理过程中，对解除案涉合同达成合意，一审法院依法予以确认。双方合同签订后，涉案房屋总价上涨，致使晁东香购买同类型房屋成本大幅提高。双方在合同中约定，违约方应按合同总价的20%支付违约金，在杨方违约后，房价上涨幅度在150000元上下，根据晁东香的损失大小，结合双方的过错程度，晁东香主张杨方按合同约定赔偿损失129200元，并无不当，一审法院予以支持。同时，晁东香已支付的中介费10000元亦应由违约方即杨方承担。综上所述，晁东香的反诉请求符合法律规定，一审法院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、解除晁东香与杨方签订的关于南京市六合区雄州街道长江路66号五街坊3幢二单元302室的房屋的房地产买卖中介合同；二、杨方于判决生效之日起十日内赔偿晁东香损失129200元及中介费10000元。一审本诉案件受理费减半收取5130元、反诉案件受理费2075元、保全费1570元，合计8775元，由杨方负担。二审中，双方当事人没有提交新证据，本院对一审认定的事实依法予以确认。本院另查明，案涉《房地产买卖中介合同》补充条款第2条约定，任意一方违约将赔付丙方中介佣金为房价的2.4%。再查明，案涉房屋源由杨方原农村集体土地上被拆迁房屋安置而取得，该房屋建筑面积为78.9平方米。二审中，针对案涉房屋同地段同类型房屋的市场交易价格问题，被上诉人陈述约11000元/平方米；上诉人陈述不清楚。上述事实，由《房地产买卖中介合同》、本院询问笔录等在卷证实。本院认为，案涉《房地产买卖中介合同》既包含买卖合同关于买卖双方之间的权利义务，同时也包含居间合同关于买卖双方与居间方之间的权利义务。上诉人杨方与被上诉人晁东香在该合同当中，就案涉房屋买卖所订立的内容，完全具备买卖合同成立的构成要件，故上诉人主张该合同为居间合同而非买卖合同，以及该合同为意向性合同，与事实不符，与法相悖，本院不予支持。目前，房屋市场价格涨幅较大，晁东香陈述同地段同类型房屋市场价格已涨至11000元/平方米，而杨方对此并未提出相反的意见，仅表示不清楚，本院应采信晁东香的意见。因合同约定的129200元违约金并未超过守约方晁东香应获得的预期涨价利益，故一审法院按约定的违约金判令支持晁东香此项主张，符合法律规定。案涉合同因杨方违约而解除，而晁东香此前已支付居间方中介佣金10000元，属其损失，双方在合同中已约定违约方承担中介费，故一审判令杨方向晁东香予以赔偿，符合约定。综上所述，杨方的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2075元，由上诉人杨方负担。本判决为终审判决。审判长 夏海南审判员 汪德全审判员 刘 凡二〇一七年六月二十一日书记员 郭旭冬 来源：