（2017）吉01民终2347号
裁判日期: 2017-06-21
公开日期: 2017-07-26
案件名称
李吉春与长春市东朗房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
吉林省长春市中级人民法院
所属地区
吉林省长春市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李吉春,长春市东朗房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉01民终2347号上诉人（原审原告）：李吉春，女，汉族，1979年2月28日出生，现住长春市朝阳区。委托代理人:孙晓燕。被上诉人（原审被告）：长春市东朗房地产开发有限公司，住所地长春市南关区前进大街5005号。法定代表人：谢华，总经理。委托代理人:刘海波，吉林吉翔律师事务所律师上诉人李吉春因商品房买卖合同纠纷一案，不服长春市南关区人民法院（2016）吉0102民初471号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。李吉春原审诉称：一、判令解除原被告签订的《保利.林语认购合同》；二、判令被告返还购房款4，000，000.00元、物业维修基金30，330.65元、滞纳金2350元，并按年利率24%支付自原告交款之晶起至被告返还全部本息之日止的利息（其中20万元自2013年8月15日起算；40万元自2013年11月14日起算；40万元自2014年2月15日起算；300万元自2014年5月16日起算；32680.65元自2014年5月21日起算）；三、判令被告承担双倍返还定金责任，并赔偿原告损失30万无；四、案件受理费、财产保全费用等各项诉讼费用���被告承担。事实及理由：2013年8月13日，原告认购被告开发的位于长春市南关区前进大街5005号的“保利.林语”联排别墅A2-101号房屋与被告签订了《保利.林语认购合同》并交付定金5万元。合同签订后，原告交付了全部购房款400万元及物业维修基金30330.65元和滞纳金2350元。在原告准备与被告签订《商品房买卖合同》之前，发现被告准备将会的房屋无论结构、功能和环境均与合同约定有重大变更，已经不是原告所要购买的房产票的，并且该别墅项目由于违建严重，事实上已经不能取得产权，被告在客观上已经履行不能。被告的行为给原告至少造成经济损失50万元。为此原告多次与被告协商未果，故诉至法院。长春市东朗房地产开发有限公司（以下简称东朗公司）原审辩称：双方签订的认购合同符合法律相关规定，是双方真实的意思表示，原告诉请的各项事由��有事实依据和法律依据，现请求法院依法驳回原告的诉讼请求。原审法院审理查明：2013年8月13日，原告李吉春与被告东朗公司签订了《保利.林语认购合同》并向被告支付房屋认购款人民币五万元。原告李吉春为购买被告东朗公司建设的位于长春市南关区前进大街以西，编号为29-78-53的地块的保利前进大街小区（保利.林语）第A2幢1单元101号房履行了全部交付房款的义务并支付了物业维修基金及滞纳金。被告东朗公司向本院提交车库竣工平面图一份，原告对该份证没有异议，该份平面图记载的被告向原告交付房屋的车库面积及尺寸与原告提供的用以证明其主张的宣传册车库的面积及尺寸一致。原审法院认为：2013年8月13日原告李吉春与被告东朗公司间签订的《保利.林语认购合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定���效。对于原告提出的被告在宣传册中标明的车库与实际交付的房屋车库状况不符的主张，因原、被告对车库竣工均无异议，且竣工图和原告诉请依据的宣传册中标明的车库的面积及尺寸一致，故对原告主张被告对合同内容有重大变更、欺诈的主张不能成立，进而对原告要求解除合同的主张不予支持；对于原告提出的该房屋无法办理产权登记进而要求解除合同的主张，由于原告未能提供相应证据证明该房屋无法办理产权登记，因而无法证明原告的合同目的不能实现，因此本院对原告的该项主张不予支持；对于原告主张的由于周边房屋的改扩建影响到本房的使用性能等问题，因改扩建与东朗公司无关，故不能因此解除原、被告之间签订的合同。综上可知，原告未能提供足以证明其主张的证据。因此依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款的规定，判决如下：驳回原告李吉春的诉讼请求。案件受理费41461元，由原告李吉春承担。宣判后，李吉春不服，上诉至本院，其上诉理由主要为：1.东朗公司实际交付房屋的车库尺寸与合同约定严重不符，将双车库变更为单车库。（1）双方在签订《保利·林语认购合同》时，东朗公司提供了认购合同和宣传册，宣传册对房屋的结构、户型、面积做了详细的标注和说明，并承诺与实际房屋一致，该宣传册的内容属于认购合同的重要组成部分。（2）该宣传册标注车库是“双车库设计直接入户”，车库门跨度标注尺寸为6.3米，进深为5.7米；而实际交付的房屋车库门实际跨度仅为4.83米，比合同约定减少了1.47米；实际进深为5.36米，比合同约定尺寸减少了0.34米。（3）约定的6.3米跨度的车库门是可以通行两台轿车的，���实际的4.83米车库门仅能通过一台轿车，由此车库的使用功能由双车库变为了单车库。（4）以上事实证明，东朗公司实际交付的车库，不仅与合同约定的尺寸严重不符，该行为明显是对合同内容的重大表更，使得作为我方购买案涉房屋重要决定因素的内容无法达成，合同应予解除。2.东朗公司实际交付房屋的周围环境及所在小区的环境与合同约定严重不符，属于对合同内容的重大变更。因案涉房屋周围所有的房屋都被加高改建，完全遮住了阳光，严重影响居住感受。3.案涉房屋因违建无法办理产权。综上，原审判决事实不清，适用法律错误，应撤销原审判决，改判解除双方签订的保利·林语认购合同》，并由东朗公司返还购房款400万元、物业维修基金30330.65元、滞纳金2350元，并按年利率24%支付自交款之日起至返还全部本息之日止的利息（其中20万元自2013年8月15日���算，40万元自2013年11月14日起算，40万元自2014年2月15日起算，300万元自2014年5月16日起算，32680.65元自2014年5月21日起算），由东朗公司承担双倍返还定金责任，一、二审案件受理费由东朗公司负担。东朗二审答辩称：原审判决正确，应予维持。除原审查明的案件事实外，本院另查明：1.2013年8月13日，东朗公司与李吉春签订《保利·林语认购合同》，约定李吉春购买物业名称为A2-101号别墅，建筑面积319.27平方米，总价为400万元，定金5万元。交楼时间为2014年6月30日前，装修标准为毛坯。李吉春于当日交纳定金5万元。2.同日，李吉春签署的《保利地产签约须知》中约定，李吉春已支付5万元定金，现申请将剩余房款400万元以分期付款的方式向东朗公司支付。李吉春依据该约定，分别于2013年8月15日交纳房款15万元，于2013年11月14日交纳房款40万元，于2014年2月15日交纳房款40万元，于2014年5月15日交纳房款130万元、滞纳金1500元，于2014年5月16日交纳房款170万元、滞纳金850元。李吉春于2014年5月21日交纳维修基金30330.65元。3.案涉房屋的宣传册记载：“双车库设计直接入户，匹配上层生活”。标注的车库门为6.3米，进深5.7米。4.吉林省长春市信维公证处出具的公证书记载，经现场测量，案涉房屋房屋实际车库门宽度为4.81米，进深为5.49米，车库内宽度为5.51米。5.因车库尺寸原因，李吉春始终未接收房屋。本院认为：1.双方当事人虽未签订正式备案的《商品房买卖合同》，但案涉《保利·林语认购合同》约定了合同当事人的基本情况、商品房的基本情况、销售方式、价款、交款方式及时间、房屋交付时间等《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且���吉春依据该协议已交付了全部购房款，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该协议应当认定为商品房买卖合同。2.东朗公司向李吉春分发的宣传册记载：“双车库设计直接入户，匹配上层生活”，并标注了车库尺寸，即将双车库设计作为案涉房屋销售的宣传点，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约”的规定，双车库设计应为案涉商品房买卖合同的约定内容。东朗公司虽对李吉春提交的宣传册的真实性不予认可，认为与案涉房屋无关联，但宣传册封面标明保利·林语，且标注的房屋面积及除车库外���格局与实际房屋一致，东朗公司亦未提供与该宣传册内容不同的其他宣传资料，故该宣传册的真实性不容否认，本院予以确认。3.东朗公司承诺案涉房屋为双车库设计，但实际交付的车库面积与承诺不符，不符合停放两辆车辆的条件，该行为构成违约。因东朗公司将双车库设计作为销售房屋的重要宣传卖点并标注在宣传册醒目位置，作为与其他楼盘别墅区分的重要因素，该卖点足以构成购房人决定是否购买该房屋的决定性因素，而李吉春在发现车库的实际规格后亦未接收房屋。而案涉房屋的车库虽为房屋的附属部分，是否为双车库并不影响房屋的居住用途，但该房屋类属于别墅，购房人对其具有与高房价相对应的生活品质的期待，房屋亦应提供更高生活品质的保证，如承诺的双车库变更为单车库，购房人需将另一辆车停放在小区其他公共区域，无法享受到车库提供的温暖、便捷的条件，则该情形与宣传册中宣扬的“上层生活”理念相悖，故东朗公司该违约行为足以构成解除合同的条件，案涉《保利·林语认购合同》应予解除。原审认定李吉春主张解除合同的理由不成立不当，应予纠正。4.依据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，东朗公司应将依据合同取得的购房款返还李吉春并支付利息，但李吉春要求按四倍银行贷款利率计算利息无法律依据，本院确定利息以中国人民银行同期同类贷款利率标准计算，期间为交付购房款及维修基金之日起至实际返还之日止。李吉春交付的5万元定金因已转化为购房款，不再具有定金性质，其要求东朗公司按照定金罚则双倍返还，本院不予支持。李吉春交付的滞纳金系其逾期交付购房款而自愿承担的违约责任，其要求返还，本院不予支持。综上，原判决认定事实不清，适用法律错误，应予更正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销长春市南关区人民法院（2016）吉0102民初471号民事判决；二、解除上诉人李吉春与被上诉人长春市东朗房地产开发有限公司于2013年8月13日签订的《保利·林语认购合同》；三、被上诉人长春市东朗房地产开发有限公司于本判决生效后立即返还上诉人李吉春购房款400万元、维修基金30330.65元及利息（其中5万元的利息自2013年8月13日起算、15万元的利息自2013年8月15日起算、40万元的利息自2013年11月14日起算、40万元的利息自2014年2月15日起算、130万元的利息自2014年5月15日起算、170万元的利息自2014年5月16日起算、30330.65元的利息自2014年5月21日起算，均至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率标准计算）；四、驳回上诉人李吉春的其他诉讼请求。一、二审案件受理费总计82922元，由被上诉人长春市东朗房地产开发有限公司负担80000元，由上诉人李吉春负担2922元。本判决为终审判决。审 判 长 郭 智代理审判员 徐 锐代理审判员 张新华二〇一七年六月二十一日书 记 员 王心钰 更多数据：