（2017）沪01民终1514号
裁判日期: 2017-06-21
公开日期: 2017-09-19
案件名称
田建涛诉王福根房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
田建涛,王福根
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终1514号上诉人（原审被告）：田建涛，男，1983年5月1日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：卞兴玉，上海国年律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚艳，上海国年律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王福根，男，1955年8月5日生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：李杨，上海市天一律师事务所律师。上诉人田建涛与被上诉人王福根因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初44823号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月21日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案已审理终结。上诉人田建涛上诉请求：撤销一审判决，改判继续履行上诉人与被上诉人王福根签订的《房屋租赁合同》。事实和理由：原判认定事实不全，适用法律错误。上诉人承租被上诉人房屋期间系经被上诉人同意将房屋转租给案外人刘某，后被上诉人反悔才要求解约。应该认为，上诉人不存在违约，其向被上诉人支付租金和押金，但被上诉人无理拒收。被上诉人王福根辩称，一审判决正确，要求维持原判。其一，被上诉人从未同意上诉人转租；其次，被上诉人在得知上诉人擅自转租后，已明确告知其违约并且要求上诉人解约、搬离；其三，租约解除上诉人不应当以租金形式支付其应承担的房屋使用费，被上诉人不同意继续履行合同。王福根诉至一审法院，请求判令：1、解除王福根与田建涛于2014年10月25日签订的房屋租赁合同；2、田建涛立即腾退浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋，并返还王福根；3、田建涛支付自2016年7月1日起至搬离并腾空房屋之日的房屋使用费，根据月租金900元(人民币，以下币种相同)计算。王福根诉称：系争房屋位于上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室，系王福根所有。2014年10月25日，双方签订《房屋租赁合同》一份，约定王福根将系争房屋出租给田建涛用于居住，租期5年，自2015年1月1日起至2020年1月1日止，月租金800元，每年递增100元，付六押一，田建涛须提前7天支付，如田建涛违约，王福根有权不退还押金等。签约后，田建涛支付了截至2016年6月30日止的租金，并缴纳押金800元。2016年3月6日，田建涛将系争房屋擅自转租给案外人刘某，约定月租金2,200元。当日田建涛向刘某出具收条，言明收到了刘某支付的租金和订金5,000元。王福根得知此事后遂要求解除合同，但遭田建涛拒绝。王福根认为，田建涛未经王福根同意擅自转租，直接损害了王福根的所有权和处分权，根据合同法的规定，王福根有权要求解除合同，故王福根起诉来院，诉请如前。田建涛承认王福根在本案中主张的事实，但认为：1、王福根曾口头同意其转租，田建涛没有违约；2、田建涛本身与刘某是朋友关系，2016年3月因田建涛出差，而刘某需要租赁合同用于报销，所以双方签订了一年的租赁合同，租金标准是刘某报销的额度，王福根实际向刘某收取的租金是每月800元；3、租金和押金支付情况无异议，之后的租金是王福根不收；4、田建涛承租后花费9万元用于装修系争房屋，如解除合同，要求王福根赔偿装修款损失、退还押金800元并赔偿违约金800元。一审法院认为：田建涛承认王福根在本案中主张的事实，故对王福根主张的上述事实予以确认。双方就系争房屋转让签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，应为合法有效。根据法律规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同，在双方合同未约定田建涛可以将房屋再行转租的情况下，田建涛擅将系争房屋转租他人，其行为已然违约，应承担相应的违约责任。王福根据此要求解除合同，法院予以支持。田建涛辩称王福根曾口头同意其转租等理由，未提供相应证据证明，不予采信。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况，予以恢复原状。合同关系既已解除，田建涛应按照约定搬离系争房屋，故王福根诉请要求田建涛腾退房屋并返还的诉请，于法有据，予以支持。合同解除后，王福根以租金标准主张房屋使用费，于法不悖，予以准许。田建涛要求在合同解除后退还押金、赔偿装修损失和支付违约金等主张，均无事实和法律依据，依法不予采信。一审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项之规定，于二○一六年十月十四日作出判决，判决如下：一、解除王福根与田建涛于2014年10月25日签订的《房屋租赁合同》；二、田建涛应于判决生效之日起十日内自上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室的承租房屋内迁出，并将该房屋返还王福根；三、田建涛应于判决生效之日起十日内支付王福根自2016年7月1日起至实际迁出之日止的租金及使用费（按照每月900元的标准按实计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取人民币25元（王福根已预交），由田建涛负担。二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，上诉人田建涛与被上诉人王福根签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反强制性法律规定，双方由此建立的房屋租赁合同关系依法应属有效。有效合同依法约束当事人按约履行。合同履行期间，上诉人作为承租人将标的房屋转租案外人，但其一、二审坚持主张上诉人转租行为业已取得被上诉人同意，本院注意到，在被上诉人坚决否认情况下，上诉人未能提供任何证据佐证，上诉人该主张本院难予采信。根据法律规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。原审判决据之判令合同解除、返还房屋及支付相应房屋使用费符合法律规定，本院应予维持。综上所述，一审法院判决正确，本院予以维持。上诉人田建涛的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币50元，由上诉人田建涛负担。本判决为终审判决。审 判 长 叶振军代理审判员 王振伟审 判 员 刘 佳二〇一七年六月二十一日书 记 员 郭圣达附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 百度搜索“”