（2017）粤20民终1399号
裁判日期: 2017-06-21
公开日期: 2017-12-05
案件名称
胡秋成、李莎墁房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省中山市中级人民法院
所属地区
广东省中山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
胡秋成,李莎墁
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤20民终1399号上诉人（原审被告、反诉原告）：胡秋成，男，1985年10月22日出生，汉族，住广东省珠海市。委托诉讼代理人：刘小泉，广东玉成律师事务所律师。委托诉讼代理人：张幼山，广东玉成律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李莎墁，女，1993年6月23日出生，汉族，住四川省岳池县。委托诉讼代理人：李曌，住四川省岳池县，系李莎墁的父亲。上诉人胡秋成因与被上诉人李莎墁房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初20667号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人胡秋成上诉请求：1.撤销一审判决第二、三、五项；2.依法改判支持胡秋成的反诉请求。事实和理由：1.本案事实认定不清，一审法院对于李莎墁向胡秋成支付50000元用于赎楼的口头协议没有正确认定。胡秋成提交的证据完全可以证明该口头协议客观存在，由于李莎墁违反了该口头协议，才导致交易无法完成，胡秋成并未违约，不应承担违约责任。本案的房屋买卖合同的合同文本是中介方中山市佰佳房地产中介有限公司（以下简称佰佳公司）提供的样板合同，其中履行方式等条款均为打印条款，且规定的比较粗略，操作性不强，不可能具备严格的约束力，因此从实际情况来看，双方当事人和中介方在实际履行合同时显然存在以口头或者行为方式变更合同条款的情形，而事实上买卖双方也确实形成了垫付赎楼款的口头协议。本案中知悉这些口头协议情况的除了买卖双方当事人就只有中介方的实际经办人郭子阳，从李莎墁向法院提交的增加诉讼请求申请书内容可以看出，李莎墁认可此项交易的直接经办人是郭子阳的事实，也认可双方签订房屋买卖合同时确实谈到过提前还贷赎楼的事实，证实对于双方达成过口头协议的事实表示否认，而胡秋成提交的与郭子阳的聊天记录恰恰证明胡秋成与李莎墁之间存在垫付赎楼款的口头协议。胡秋成也在庭审时提交了微信聊天的原始记录作为证据。该聊天记录完整清晰，并且从内容看郭子阳通过文字语音做了两个明确的表述，其一是要求胡秋成提供账号以便李莎墁转款，其二是存在李莎墁承诺支付50000元以便胡秋成提前还款的事实。这两个表述都能指向支付50000元垫付赎楼款的口头协议是客观存在的，而李莎墁作出该承诺后又不予履行。李莎墁虽然否认，但没有提交反驳证据，因此应当认定胡秋成的主张成立。一审判决确认了聊天记录的证据效力但认为该证据无法证明存在口头协议属于认定事实错误，应予纠正。2.在本案的房地产买卖合同的履行过程中，办理房产过户是买卖双方的义务，但通知双方办理过户手续是中介方的义务，即使房屋买卖合同解除，由于中介方违反居间人的相应义务，李莎墁主张的房价上涨导致的损失应当由中介方承担而非胡秋成承担。故本案应追加中介方作为共同诉讼人，一审判决遗漏当事人，存在程序不当的情形。3.对于李莎墁主张的损失数额，应该以有资质的鉴定机构对标的房屋进行评估的评估价为准，而不是直接将当前价格认定为9000元。4.一审法院既判决支付违约金又判决赔偿损失明显不当。综上，一审判决认定事实不清，程序不当，请求二审法院查明事实，依法改判，以维护胡秋成的合法权益。被上诉人李莎墁答辩称，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。李莎墁向一审法院起诉请求：1.胡秋成返还定金50000元，并赔偿违约金50000元，共计100000元；2.胡秋成赔偿因违约致李莎墁买房造成的经济损失30000元。诉讼中李莎墁变更第2项诉讼请求，胡秋成赔偿因违约致李莎墁买房造成的经济损失100000元。胡秋成向一审法院提出反诉请求：判令李莎墁违约，李莎墁支付给胡秋成的50000元定金不予退还。一审法院认定事实：1.2016年8月12日，胡秋成（甲方、卖方）与李莎墁（乙方、买方）、佰佳公司（经纪方）签订房地产买卖合同，合同约定：甲方将位于中山市坦洲镇碧源路1号锦绣丹枫苑10座204房的房地产出售给乙方，房屋建筑面积78.17平方米，成交价格为625000元，乙方于合同签订之日支付甲方定金50000元，首期款165000元于过户当天支付，余款410000元按揭付款；买方按揭付款的，买卖双方须在合同签订后10日内向银行或银行委托的按揭公司提交抵押贷款申请的相关资料，并配合银行或银行委托的按揭公司办理贷款审批手续；买卖双方须在完成按揭申请、提前还贷、注销抵押登记及归档手续后7天内备齐交易所需的资料向中山市房地产交易登管理所办理过户手续；甲方决定中途不卖及逾期10天仍未交付房地产时，作甲方中途悔约处理，本合同即告解除，甲方应在悔约之日起七日内将所收定金及购房款退还给乙方，另赔偿乙方50000元的违约金。2.合同签订当日，李莎墁向胡秋成支付50000元定金，胡秋成确认收到该款项；胡秋成向佰佳公司提交了房产证、土地证、购房发票、契税发票原件。3.胡秋成与佰佳公司郭子阳2016年9月1日的微信聊天记录显示：胡秋成“不管什么原因，你们没有在2016年8月31日兑现承诺，没有转50000元过来用于银行扣还房屋贷款，就是你们单方面违约，就必须按违约处理。”2016年9月14日的微信聊天记录显示：郭子阳“胡哥发个你的银行账户（给）我，客户今天过来转账”，胡秋成“不用转了”，郭子阳“为何啊，已经扣款了吗？”胡秋成“你们违约，交易取消。”郭子阳“还是按照正常流程进行吧，我也看过几次合同，那个50000元在你扣款的时候就要给你只是口头承诺，客户那边上次不承认。也是做了很久思想工作才答应15号之前给。”4.庭审中，李莎墁与胡秋成均要求解除合同，双方均确认涉案房屋当前价格为每平方米9000元，面积为78.17平方米，以该数额计算李莎墁的损失。胡秋成确认中介方没通知其去办理贷款，其就没有去。5.证人张某（佰佳公司公司员工）出庭作证，证明：虽然合同约定签订合同后10天内申请按揭，但签订合同时候约定等中介通知双方一起去申请按揭；因胡秋成未能清偿贷款，故中介方未通知双方去申请按揭；证人没有听到胡秋成要求李莎墁代为支付银行贷款。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。李莎墁与胡秋成签订的房地产买卖合同是双方当事人的真实意思表示，且内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应恪守履行。双方均要求解除上述合同，一审法院予以确认。合同签订后，李莎墁依约向胡秋成支付定金50000元，胡秋成与李莎墁应依照合同约定办理按揭贷款审批手续。胡秋成于2016年9月14日表示不再继续交易，理由是口头约定让李莎墁另外支付50000元用于偿还房屋贷款，但李莎墁未按时支付；另外李莎墁没有按时申请银行按揭贷款。但胡秋成提供的与佰佳公司郭子阳的微信聊天记录不能证明李莎墁承诺支付50000元用于清偿贷款，也未有其他证据证明与李莎墁就该50000元有口头约定。至于申请银行按揭，中介方证明前去申请银行按揭需由其通知，并由双方一同到银行办理。胡秋成也确认未前往办理银行按揭的原因是中介方未通知。因中介方未通知，故李莎墁未按合同约定的时间办理银行按揭不构成违约。综上，一审法院对于胡秋成的抗辩意见均不予采纳。胡秋成于2016年9月14日单方拒绝履行合同属违约行为，应承担相应的违约责任。胡秋成不予返还定金的诉讼请求不予支持。关于违约责任，合同已经约定违约责任条款，李莎墁主张胡秋成返还定金50000元及支付50000元违约金的请求符合合同约定，一审法院予以支持。关于李莎墁主张经济损失的诉讼请求，因胡秋成的违约导致李莎墁重新购买房屋需要额外支付购房款，故胡秋成应当赔偿李莎墁的经济损失，该损失应当以涉案房屋当前价格与签订买卖合同时的价格差额计算。庭审中李莎墁与胡秋成均同意涉案房屋价格现为每平方米9000元，故李莎墁的经济损失为78530元（78.17平方米×9000元/平方米-625000元），因李莎墁已经主张违约金，故李莎墁的经济损失应当以扣除违约金之后的金额作为其损失金额即28530元。综上，依照《中华人民共和合同法》第一百一十三条、第一百一十四条规定，判决：一、解除李莎墁与胡秋成于2016年8月12日签订的房地产买卖合同中关于中山市坦洲镇碧源路1号锦绣丹枫苑10座204房的买卖条款；二、胡秋成于一审判决生效之日七日内向李莎墁返还定金50000元，支付违约金50000元；三、胡秋成于一审判决生效之日七日内赔偿李莎墁经济损失28530元；四、驳回李莎墁的其他诉讼请求；五、驳回胡秋成反诉请求。如未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4300元，减半收取计2150元（李莎墁已预交），由李莎墁负担768元，胡秋成负担1382元（胡秋成于一审判决发生法律效力之日起七日内迳付李莎墁）；反诉案件受理费525元（胡秋成已预交），由胡秋成负担。本院二审期间，上诉人未提交新证据。被上诉人提交吉屋网的坦洲镇房价趋势图作为二审新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：胡秋成主张其曾与李莎墁达成由李莎墁先行支付50000元用于提前还贷的口头协议，但李莎墁予以否认，胡秋成未提交证据证实其主张，应承担举证不能的不利后果。胡秋成认为其提交的微信记录及李莎墁在补充增加诉讼请求中的陈述可以佐证其主张，但微信记录系中介工作人员与胡秋成的微信往来，且微信内容没有李莎墁愿意在2016年8月31日前垫付50000元款项的内容，另李莎墁在补充增加诉讼请求中提到仅仅是与胡秋成就帮其还贷问题进行磋商，胡秋成没有证据证实其与李莎墁就垫付50000元及其细节协商一致。对于一审查明的其他事实，双方均无异议，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。胡秋成上诉认为其与李莎墁之间存在由李莎墁先行垫付50000元款项用于提前还贷的口头约定，对此胡秋成未能举证证明其主张，应承担举证不能的不利后果，故胡秋成的该上诉主张不成立，本院不予支持。胡秋成在不具备合同解除权的情况下单方表示不再进行交易违反了合同的约定，应承担相应的违约责任。胡秋成与李莎墁在一审庭审中均确认涉案房屋的市场价为9000元每平方米，一审法院依照该标准计算李莎墁的损失并无不当，本院予以维持，依照一审法院的认定，李莎墁的经济损失为78530元，该数额超出了双方约定的50000元的违约金数额，故一审在支持违约金的基础上判决胡秋成仍应赔偿损失28530元并无不当，本院予以维持。综上所述，胡秋成的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4825元（上诉人胡秋成已预交），由上诉人胡秋成负担。本判决为终审判决。审 判 长 薛焕彬代理审判员 张群立代理审判员 陈爱玲二〇一七年六月二十一日书 记 员 黄燕红郑蕙 微信公众号“”