（2017）赣0121民初431号
裁判日期: 2017-06-21
公开日期: 2017-07-17
案件名称
南昌县黄马乡徐家村民委员会与南昌达鑫农业发展有限公司土地租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
南昌县人民法院
所属地区
南昌县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
南昌县黄马乡徐家村民委员会,南昌达鑫农业发展有限公司
案由
土地租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百二十六条，第二百二十七条；《中华人民共和国农村土地承包法》：第三十二条，第三十三条，第三十六条，第三十七条第一款
全文
江西省南昌县人民法院民 事 判 决 书（2017）赣0121民初431号原告:南昌县黄马乡徐家村民委员会。法定代表人：朱某某，系该村委会主任。委托代理人：冯金会，北京大成（南昌）律师事务所律师。被告：南昌达鑫农业发展有限公司。法定代表人：刘某某，系该公司董事长。委托代理人：刘某甲，系被告黄马基地负责人。原告南昌县黄马乡徐家村民委员会（以下简称徐家村）与被告南昌达鑫农业发展有限公司（以下简称达鑫公司）土地租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月17日立案受理，依法由审判员易河明担任审判长，与代理审判员黄俊、人民陪审员王志学共同组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告徐家村法定代表人朱某某及其委托代理人冯金会、被告达鑫公司委托代理人刘某甲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐家村诉称：2011年下半年，被告与原告签订《土地租赁合同》，原告将其新庙下、老庙下自然村的水田275亩，租赁给被告用于蔬菜等经济作物种植，合同约定：租赁期10年，租金500元/亩/年，年租赁费137500元，按年支付，本年度支付下年度租金；若被告逾期三个月未缴纳租金，应承担当年租金20%的违约金，原告有权单方解除合同。截止2016年9月1日，被告尚欠原告两年（2015年8月-2017年7月）土地租赁费人民币275000元。原告多次催告未果，只好诉至法院，要求解除与被告的土地租赁合同，被告支付拖欠租金275000元（该租金暂算至2016年9月1日，2016年9月2日以后的租金按500元/亩/年计算至被告将租赁土地归还及付清租金之日止），违约金55000元，本案诉讼费由被告承担。原告为支持自己的诉讼主张，向本院提供如下证据：一、原告组织机构代码证、被告企业信用信息。证明原、被告的主体资格。二、《土地租赁合同》。证明原、被告在2010年12月20日签订土地租赁合同，合同对租赁面积及交付时间、租赁期限、土地租金及付款方式、双方权利义务、合同的变更、解除与终止、违约责任等内容达成协议的事实。被告达鑫公司辩称：被告同意解除合同。2016年租金是137500元，2017年租赁土地中的155亩租金应算到2017年3月底，租金是19375元，另外120亩租金算到2017年8月底，租金是60000元，总共拖欠租金是216875元。原告要求支付违约金55000元，被告不认可。不是被告不交租金，而是因为公司老总因案件被羁押这个客观原因，如果不是发生这一变故，年前就会处理。被告希望租赁土地上的附着物抵欠原告的租金和原告农户的债务。对诉讼费承担没有异议。被告达鑫公司在法定举证期限内向法庭提供如下证据：1、被告委托代理人身份证明书及身份证。证明被告委托代理人的身份信息。上述原告提供的证据一、证据二，被告未提出异议；被告提供的证据1，原告未提出异议，本院均予以确认。根据上述认定的证据，综合当事人的陈述，本院认定以下事实：被告达鑫公司成立于2011年11月14日，经营范围包括：农业开发、蔬菜种植、销售。公司股东刘达兴、刘某某。原告与被告于2010年12月20日签订《土地租赁合同》，合同约定：原告将本村新庙下、老庙下自然村的水田33.8亩租赁给被告用于蔬菜等经济作物种植与经营；租赁期限17年，从2011年1月1日起至2027年12月31日止；年租金500元/亩，下一年租金于当年的12月30日前一次性支付；被告如逾期三个月未缴纳租金，应承担违约责任且支付当年租金20%的违约金，原告有权单方终止合同；双方还就土地租赁期间双方权利义务、合同的变更、解除与终止、违约责任等内容作出约定。合同签订后，原告实际将275亩土地租赁给被告，被告亦按此面积缴纳租金。被告在租赁经营期间，将其中120亩转租他人用于种植花草，转租土地于2017年8月31日到期，原告对此未提出异议。后由于被告欠原告2016年和2017年租金未支付，双方协商未果，原告遂诉至法院。本案在审理过程中，原告变更诉请，请求解除与被告的土地租赁合同，并在判决生效后十五日内拆除地上附着物，要求被告支付拖欠租金216875元（其中120亩计算至2017年8月31日，另外的155亩暂计算至2017年3月31日），2017年4月1日起的租金按500元/亩/年的标准计算至被告实际交付土地之日止，违约金55000元，本案诉讼费由被告承担。本院认为：原、被告签订的土地租赁合同是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。原、被告签订的《土地租赁合同》租赁期限未到，现原告要求解除合同，被告亦同意解除，本院予以采纳。原告要求被告支付拖欠租金并支付违约金的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。原告同时要求被告自2017年4月1日起的租金按500元/亩/年的标准计算至被告实际交付土地之日止，对此本院认为原、被告已达成解除合同的合意，由于双方就合同解除后的地上附着物问题未达成一致，致使被告未实际使用土地，原告也未收回被告租赁土地，造成后段租赁金损失，造成该损失并非被告单方责任，如果要求被告承担，有失公平。因此对于原告这一诉请，本院不予支持。被告提出租赁土地上的附着物抵销租金及欠原告村民的债务，但被告未提供地上附着物的相关证据，无法确定地上附着物种类和性质，也无法确定地上附着物的投入价值和在使用过程中因自然损耗后的实际价值，同时还必须考虑在租赁合同终止后，被告地上附着物在后续经营中其使用价值是否适用的可能性，故在被告未提供充分证据，且与原告未协商一致的情况下，本院对地上附着物，不作处理；被告提出的抵销其债务问题，系被告在租赁经营过程中，与相关农户之间的债权债务关系，与本案不属同一法律关系，本院亦不予处理。原、被告的租赁合同解除后，被告应当将租赁土地交付原告，由于被告将其中120亩转租他人用于种植花草，转租土地于2017年8月31日到期，原告对此未提出异议，故对其中120亩租赁土地，被告应当在转租期到期后即交付原告。原告提出地上附着物由被告自行拆除，由于原、被告的《土地租赁合同》租赁期限为17年，至原告起诉时，实际租赁期间仅7年，被告投资地上附着物尚未到使用年限，合同终止后拆除地上附着物无疑将造成损失，而导致合同终止的责任并非被告单方原因，拆除地上附着物的损失由被告单方承担，显失公平；而双方《土地租赁合同》对提前终止合同后地上附着物的处理又未作约定，在原、被告双方均未提供证据致使地上附着物价值不能确定的情况下，责令被告单方拆除后的损失，本院无事实和法律依据作出判定。故对原告要求被告自行拆除地上附着物的主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条,《中华人民共和国农村土地承包法》第三十二条、第三十三条、第三十六条、第三十七条的规定，判决如下：一、解除原告南昌县黄马乡徐家村民委员会与被告南昌达鑫农业发展有限公司签订的《土地租赁合同》，并在判决书生效后十五日内将租赁土地155亩交付原告南昌县黄马乡徐家村民委员会，在2017年9月1日将租赁土地120亩交付原告南昌县黄马乡徐家村民委员会；二、被告南昌达鑫农业发展有限公司在本判决生效之日起七日内支付原告南昌县黄马乡徐家村民委员会租金人民币216875元整；三、被告南昌达鑫农业发展有限公司在本判决生效之日起七日内支付原告南昌县黄马乡徐家村民委员会违约金人民币55000元整；四、驳回原告南昌县黄马乡徐家村民委员会其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费6250元，被告南昌达鑫农业发展有限公司承担5310元，原告南昌县黄马乡徐家村民委员会承担940元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长 易河明代理审判员 黄 俊人民陪审员 王志学二〇一七年六月二十一日书 记 员 熊建军 微信公众号“”