（2017）京01民终3659号

裁判日期: 2017-06-21

公开日期: 2017-06-27

案件名称

宋进平与景联盟（北京）科技有限公司、易小武房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第一中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

宋进平,景联盟（北京）科技有限公司,易小武

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

北京市第一中级人民法院民事判决书（2017）京01民终3659号上诉人（原审被告、反诉原告）：宋进平，男，1973年3月10日出生。委托诉讼代理人:席向阳,北京双安律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：景联盟（北京）科技有限公司，住所地北京市海淀区东北旺西路8号中关村软件园8号楼二层219。法定代表人:张海军，总经理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：易小武，男，1977年10月15日出生。上诉人宋进平因与被上诉人景联盟（北京）科技有限公司（以下简称景联盟公司）、易小武房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初13941号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月18日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。宋进平上诉请求：一、撤销原审法院判决第一项；二、撤销原审法院判决第二项“宋进平于本判决生效后十日内向景联盟（北京）科技有限公司退还房屋租金人民币三万元、房屋押金人民币二万四千元”纠正为“宋进平于本判决生效后十日内向景联盟（北京）科技有限公司退还房屋押金人民币二万四千元”；三、易小武应与景联盟公司共同向宋进平承担原审法院判决第三项、第四项中确定的给付义务；四、易小武、景联盟公司应赔偿宋进平滞纳金5760元；五、易小武、景联盟公司的其他诉讼请求应予驳回。事实和理由:一、景联盟公司起诉要求解除《北京长伟家业房地产经纪有限公司房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》）并退还租金及押金，不能视为双方形成解除《租赁合同》的合意。原审法院对此认定错误。二、景联盟公司延期支付租金应承担违约责任，宋进平接受租金不能视为谅解。三、各方均认可合同的主体为宋进平、景联盟公司、易小武。易小武应承担上诉请求中的给付义务。易小武、景联盟公司辩称，同意原审法院判决，不同意宋进平的上诉请求和理由。易小武、景联盟公司向原审法院请求：1、解除双方于2015年7月3日签订的《租赁合同》；2、判令宋进平返还2016年4月1日至2016年7月5日的租金76000元（共计3个月零5天，每月24000元×3个月+每月24000元/30天×5天）；3、判令宋进平返还押金24000元；4、判令宋进平向我方赔偿违约金24000元；5、本案的诉讼费由宋进平负担。宋进平向原审法院反诉请求：1、易小武、景联盟公司立即支付我空调基础运行费1633.80元；2、易小武、景联盟公司赔偿我损坏房屋及设施的经济损失10000元和租金损失24000元；3、易小武、景联盟公司支付我滞纳金22400元、违约金48000元；4、本案的诉讼费由易小武、景联盟公司负担。原审法院认定事实：1916号房屋为商品房，规划用途为公寓式办公，房屋建筑面积108.92平方米，房屋登记在宋进平名下。景联盟公司成立于2015年5月5日，登记注册地为上述1916室房屋处，易小武任该公司总经理，高峥祺任该公司行政人事经理。2015年7月3日，由经纪方北京长伟家业房地产经纪有限公司（以下简称长伟家业公司）居间，易小武作为承租方与出租方宋进平签订《租赁合同》，合同约定：承租人承租1916室房屋作为办公使用，租赁期为2015年7月6日至2016年7月5日，共计1年，出租方应于2015年7月6日前将房屋按约定条件交付给承租方，月租金为24000元（含物业费），租金按半年支付，第一期租金144000元于2015年7月6日前付清，第二期租金于2016年1月1日付清；如承租方逾期支付租金超过10日，则每逾期1日按月租金的1%向出租方支付滞纳金；如承租方逾期超过20日，则视为承租方自动退租，构成根本违约，出租方有权收回房屋并追究承租方违约责任；租赁期间，出租方须支付管理费，承租方须支付电话费、水费、电费、煤气费/燃气费、卫生费、取暖费、上网费、房屋租金、室内设施的维修费；承租方同意于2015年7月6日前支付给出租方押金共计24000元，租赁期满，承租方如不再续租，出租方应在5个自然日内将押金退还承租方（不计利息）；承租方若于租赁期内违反本合同之规定，致使出租方未能如期收取租金或因而发生费用，出租方可以扣除部分或全部押金抵付，若押金不足以抵付有关费用，承租方须在10个自然日内补足；除双方另有约定外，承租方须事先征得出租方书面同意方可在租赁期内将该房屋部分或全部转租给他人；租赁期间承租方如对该房屋及其设施故意或过失损毁，应负责修缮和恢复原状或赔偿经济损失；出租方应确保其出租的房屋能够办理注册公司的相关手续（包括所出租的房产地址的公司注册等），出租方应配合承租方办理注册公司的相关手续；出租、承租任何一方如未按本合同的条款履行，导致中途终止本合同，并且过错方在未征得对方谅解的情况下，则视为违约，双方同意违约金为24000元，若违约金不足以弥补无过错方之损失，则违约方应补足支付该差额；出租、承租任何一方违约致使本合同履行进程受阻，其向经纪方承担的给付佣金的义务仍须履行，并且不得要求经纪方退还已收佣金；承租方同意支付经纪方佣金10000元；出租方承诺本房间具备工商注册条件，出租方协助承租方办理工商注册并提供相关证件证明，因以上两点原因注册不成功由出租方承担违约责任，违约金为24000元，空调基础运行费由承租方支付。2015年7月6日，宋进平与易小武交接房屋，宋进平向易小武交付电表卡1张、中水卡1张、房门钥匙（每门1把）、邮箱钥匙1把。诉争房屋由景联盟公司用于办公。景联盟公司于2015年7月1日向宋进平支付押金800元，于2015年7月3日向宋进平支付押金23200元，于2015年7月8日向宋进平支付房屋租金144000元，于2016年1月26日向宋进平支付房屋租金144000元。景联盟公司另就承租诉争房屋向长伟家业公司支付中介服务费10000元。2016年3月20日，经提前告知宋进平并取得其同意，景联盟公司将己方办公用品搬离诉争房屋并将房屋钥匙交至中介公司。后宋进平取回房屋钥匙并更换房锁。2016年3月23日、4月12日、4月19日、4月22日，易小武与高峥祺与宋进平就诉争房屋进行多次电话沟通：宋进平要求景联盟公司向其返还水卡、电卡、邮箱钥匙并清结水电费、交纳空调基础运行费、维修一处破损窗帘、返还误搬走的桌子一张，易小武、高峥祺以景联盟公司已将租金交至2016年7月5日、该公司在租赁期间对诉争房屋享有使用权为由未同意宋进平关于返还水卡、电卡并清结上述费用的要求；宋进平对景联盟公司将诉争房屋钥匙交给中介提出异议，易小武称该公司作为使用权人有权在租期内将诉争房屋出租；高峥祺告知宋进平该公司人员已就破损窗帘进行测量并制作且其将就空调基础运行费的交纳问题与该公司相关人员沟通。2016年4月21日，景联盟公司与易小武共同作为原告提起本案诉讼。2016年7月27日，宋进平将诉争房屋出租给案外人并与之签订房屋租赁合同。另查，宋进平已自行就诉争房屋向北京东方鸿润物业服务有限公司交纳2016年夏天的空调基础运行费1633.80元。景联盟公司已将误搬的桌子一张返还宋进平，但至今未向宋进平返还电卡、水卡、邮箱钥匙并与之清结水电费、空调基础运行费。庭审中，宋进平称，其认为景联盟公司从诉争房屋处搬走的行为系解除合同之意；景联盟公司称其系因更换办公场所而搬离诉争房屋，无解约之意，欲将诉争房屋另作他用。景联盟公司就该公司已为宋进平维修诉争房屋受损窗帘未举证证明，宋进平主张受损窗帘由其花费300元自行维修并就此提交收据一张。宋进平主张景联盟公司导致诉争房屋地板开裂、地面未清洁、马桶圈损坏，并称景联盟公司将其一面镜子搬走，但未就此举证证明，景联盟公司与易小武均不予认可。宋进平要求用景联盟公司的押金抵扣其反诉请求。原审法院认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，虽系易小武与宋进平就诉争房屋签订《租赁合同》，但因房屋系由景联盟公司用于办公且系由景联盟公司向宋进平交纳房屋租金和押金，故系宋进平与景联盟公司之间就诉争房屋形成了租赁合同关系，故易小武非本案适格原告。因上述租赁合同系租赁双方的真实意思表示且不违反法律及行政法规的强制性规定，应系合法有效，对景联盟公司和宋进平均具有约束力。根据景联盟公司人员与宋进平的电话内容及本案庭审可知，双方系就景联盟公司搬离诉争房屋的后果发生争议并就此僵持，宋进平认为景联盟公司的上述行为系解除诉争租赁合同之意并一直就此要求景联盟公司与其进行交接和结算，景联盟公司则主张此仅系变更办公场所、对诉争房屋将另作他用。在上述情况下，因景联盟公司于2016年4月21日诉至法院要求解除诉争租赁合同和退还部分租金及押金，可视为双方至此就解除诉争租赁合同形成了合意，故法院依法认定诉争租赁合同于2016年4月21日解除。关于景联盟公司要求宋进平退还的租金，法院认为，一方面，景联盟公司搬离诉争房屋后双方发生争议时，双方虽有多次电话沟通，但均各执己见、均未能采取积极有效的解决方式；另一方面，宋进平在景联盟公司搬走后一直要求景联盟公司退还水电卡、清结费用，此已表明其解约之意，但景联盟公司在起诉解约前后与宋进平的电话沟通中一直主张该公司对诉争房屋的使用权至租期届满、未提及起诉之事，亦未在起诉解约后与宋进平进行交接和费用清结，导致宋进平不能及时收回房屋另行出租。因此，根据上述分析和公平原则，双方均应对景联盟公司搬离后双方之间发生的僵持状态和由此导致的后果负责，故就2016年4月21日至2016年7月5日期间的房屋租金，法院判定宋进平向景联盟公司返还百分之五十即30000元。景联盟公司搬离诉争房屋时将房屋钥匙交给中介并存在转租意图，故该公司要求从宋进平更换房锁之日起算应予退还的房屋租金于法无据，法院不予支持。诉争合同约定，租赁期满不续租时，押金除用于抵扣承租方违约导致出租方未能如期收取的租金或因而发生的费用外，出租方应退还押金，故宋进平要求用景联盟公司交纳的租金抵扣其反诉请求，于法无据，法院不予支持，宋进平理应向景联盟公司返还押金24000元。因景联盟公司搬离诉争房屋后将诉争房屋钥匙交给中介公司意欲转租房屋，且根据诉争租赁合同之约定景联盟公司在未取得宋进平书面同意的情况下无权转租，加之景联盟公司在与宋金平的电话沟通中多次提到要出租房屋，故从维护自身对诉争房屋合法权益之角度，宋进平更换房锁的行为并无不当、不构成违约，景联盟公司就此要求宋进平支付违约金24000元于法无据，法院不予支持。根据双方合同约定，空调基础运行费由承租方承担，在宋进平已交纳诉争房屋2016年夏天的空调基础运行费1633.80元的情况下，宋进平要求景联盟公司向其支付此笔费用存在事实和法律依据，法院依法予以支持。因景联盟公司搬离诉争房屋后双方未就诉争房屋办理交接和清结手续，景联盟公司仅认可诉争房屋的窗帘损坏，而宋进平对景联盟公司导致诉争房屋地板开裂、地面未清洁、马桶圈损坏、搬走其一面镜子均未举证证明且在与景联盟公司的电话沟通中也未提及这些方面，故法院仅确认景联盟公司损坏了诉争房屋窗帘之事实。在景联盟公司就其已为宋进平维修窗帘未举证证明而宋进平对此亦不予认可的情况下，景联盟公司理应就窗帘之损坏对宋进平予以赔偿，现宋进平就此主张300元的维修费并提交收据，法院对此依法予以采信；法院对于宋进平就其他房屋和设施主张的损失赔偿不予支持。关于宋进平主张的租赁期满后的一个月房租损失，即使双方在景联盟公司搬离诉争房屋后发生争议并僵持不下，且景联盟公司至今未与宋进平办理房屋交接和费用清结手续，但此并不影响宋进平在双方的租赁期限届满时依法收回房屋另行出租，故宋进平要求景联盟公司向其赔偿租期届满后一个月的租金损失，于法无据，法院不予支持。关于宋进平主张的迟延付款之滞纳金和违约金，一方面，景联盟公司支付第一笔租金虽迟延，但并未满足合同约定的支付滞纳金的条件；另一方面，宋进平在景联盟公司支付第二笔租金迟延了20天以上的情况下并未根据合同约定视为景联盟公司自动退租、根本违约并要求收回房屋；此外，宋进平收取了上述两笔租金，且上述两笔租金的迟延支付并未导致诉争合同终止履行。综上，可视为宋进平对景联盟公司迟延付款的行为予以谅解，故宋进平现要求景联盟公司就迟延支付租金的行为支付滞纳金和违约金无事实和法律依据，法院不予支持。景联盟公司虽有转租房屋之意图，但尚未形成转租房屋之实，且未导致双方合同的终止履行，故宋进平就此要求景联盟公司支付违约金无事实和法律依据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条，判决：一、易小武与宋进平于二〇一五年七月三日签订的《北京长伟家业房地产经纪有限公司房屋租赁合同》于二〇一六年四月二十一日解除。二、宋进平于本判决生效后十日内向景联盟（北京）科技有限公司退还房屋租金人民币三万元、房屋押金人民币二万四千元。三、景联盟（北京）科技有限公司于本判决生效后十日内向宋进平支付空调基础运行费人民币一千六百三十三元八角。四、景联盟（北京）科技有限公司于本判决生效后十日内向宋进平赔偿窗帘损失人民币三百元。五、驳回易小武的全部诉讼请求。六、驳回景联盟（北京）科技有限公司的其他诉讼请求。七、驳回宋进平的其他反诉请求。如果景联盟公司与宋进平未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明：2015年7月3日签订的《租赁合同》第一页显示，出租方为宋进平，承租方为景联盟公司，易小武为景联盟公司的代理人。2016年4月14日景联盟公司发现房屋钥匙被更换后报警，宋进平在原审中承认其换锁几天之后景联盟公司报警，接到过警察打来的电话。原审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为：2015年7月3日签订的《租赁合同》第一页显示，出租方为宋进平，承租方为景联盟公司。易小武作为为景联盟公司的代理人在《租赁合同》上签字不能视为其为《租赁合同》的主体。加之，《租赁合同》履行过程中的租金缴纳主体为景联盟公司而非易小武。应当认定《租赁合同》的出租方为宋进平，承租方为景联盟公司。宋进平要求易小武与景联盟公司共同承担因《租赁合同》产生的权利义务，该主张于法无据，应不予支持。原审判决第一项错误的认定了《租赁合同》的一方当事人为易小武，本院予以纠正。2015年7月3日景联盟公司与宋进平签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，不违背法律行政法规的禁止性规定，为有效合同。各方当事人均应当依据合同的约定履行义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。按照《租赁合同》约定，景联盟公司应在2016年1月1日支付第二笔租金，但景联盟公司迟至2016年1月26日才支付第二笔租金，景联盟公司履行合同义务不符合约定，应承担违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。宋进平主张景联盟公司支付5760元的滞纳金，该主张符合《租赁合同》的计算办法，本院予以支持。原审法院的该项认定不符合法律的规定，本院予以纠正。当事人协商一致，可以解除合同。宋进平将房屋的门锁更换，应当视为其有解除合同的意思表示。景联盟公司2016年4月21日在原审法院起诉解除合同时，双方对于解除合同的意思表示达成一致，应认定《租赁合同》自景联盟公司起诉之日起解除。原审法院对此认定正确，本院予以确认。宋进平的该项上述请求没有法律依据，本院不予支持。关于宋进平应否退还租金。《租赁合同》已经被本院认定于2016年4月21日解除，且宋进平更换门锁使得景联盟公司无法再占有使用房屋。宋进平虽以《租赁合同》租金标准主张房屋的占有使用费，但该主张无事实及法律依据，应不予支持。景联盟公司未在起诉解约后与宋进平进行交接和费用清结，导致宋进平不能及时收回房屋另行出租，景联盟公司对于宋进平的损失亦有过错。原审法院认定景联盟公司按照《租赁合同》约定租金标准的百分之五十承担2016年4月21日至2016年7月5日期间的费用，该认定不违反法律的规定，本院不再变更。综上所述，原审判决部分错误，应予纠正。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持（2016）京0108民初13941号民事判决第二项、第三项、第四项、第五项、第六项；二、撤销（2016）京0108民初13941号民事判决第七项；三、变更（2016）京0108民初13941号民事判决第一项为“景联盟（北京）科技有限公司与宋进平于二〇一五年七月三日签订的《北京长伟家业房地产经纪有限公司房屋租赁合同》于二〇一六年四月二十一日解除”；四、景联盟（北京）科技有限公司于本判决生效后七日内支付宋进平滞纳金五千七百六十元；五、驳回宋进平的其他反诉请求。一审本诉案件受理费1390元，由景联盟（北京）科技有限公司负担（已交纳）；反诉案件受理费1210元，由宋进平负担（已交纳）。二审案件受理费5200元，由宋进平负担5150元（已交纳），由景联盟（北京）科技有限公司负担50元（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审判长　张　磊审判员　刘新泉审判员　范　磊二〇一七年六月二十一日书记员　赵梦芸来源：